Основные правила удостоверения договоров об отчуждении недвижимого имущества

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную сумму денег.

В настоящее время в связи с развитием многообразия форм собственности договоры по передаче недвижимого имущества являются распространенным видом нотариальных действий. Удостоверяя сделки, в том числе договоры, в соответствии со ст. 53-56 Основ, нотариус проверяет правоустанавливающие документы на недвижимость (предварительно проверив дееспособность сторон, установив их личности и т.д., о чем было сказано выше), т.е. документы, подтверждающие право собственности лица на отчуждаемое имущество: документ, подтверждающий право лица на недвижимость (это договоры купли-продажи, мены, дарения; свидетельства о праве собственности, о праве на наследство; договоры о передаче квартир в собственность и др.). А также выписку из Единого государственного реестра недвижимости (возможно получение нотариусом в электронном варианте, установленным законом способом); техническую документацию, справки (формы № 7 и № 9) и иные документы,

необходимые при удостоверении договора по передаче недвижимого имущества, в зависимости от конкретного отчуждаемого имущества.

законодательством. Помимо того, что нотариус проверяет наличие обременений, он обязан поверить наличие запрещений или ареста на недвижимое имущество.

Нотариус обязан поверить также наличие сособственников при отчуждении недвижимого имущества. Поэтому при отчуждении собственником принадлежащей ему доли в недвижимости нотариус обязан разъяснить лицу, желающему произвести мену недвижимости или ее продажу, о предстоящем отчуждении сособственника. В заявлении необходимо указать, какое имущество отчуждается, на каких условиях, цена, в какой срок должен последовать ответ. Заявление может быть передано через нотариуса. Если сособственник откажется от права преимущественной покупки путем подачи заявления, то договор удостоверяется сразу, и нет необходимости ждать один месяц при отчуждении недвижимости или десять дней - при отчуждении движимого имущества, в соответствии с действующим законодательством. Если же сособственник не подаст заявления, то в течение месяца договор не может быть удостоверен. При отчуждении недвижимости, являющейся общей совместной собственностью супругов, и при приобретении недвижимости одним из супругов, необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В заявлении может быть указано только, что он (супруг) дает согласие на отчуждение недвижимого имущества, а могут быть указаны еще и определенные условия. Например, если в заявлении супруг указывает, кому персонально должна быть продана недвижимость (если подарена, то там обязательно должно быть указано, кому именно), или за какую сумму, или на каких условиях продана (или произведена мена) недвижимости, то нотариус обязан проверить, соблюдены ли указанные в заявлении супруга условия.

Согласие супруга не требуется, если имущество является раздельной собственностью супругов, этот факт поверяется по правоустанавливающим документам и свидетельству о браке. Оно могло быть ему подарено; получено им по наследству; ранее был произведен раздел имущества; получено свидетельство о праве собственности; составлен брачный контракт; приобреталось до вступления в брак; получено в результате приватизации и т.п. Если супруг не состоит в браке, он все равно обязан подать нотариусу заявление, что у него нет супруга, если из правоустанавливающего документа не следует, что имущество является раздельной собственностью. Содержание заявления (и на согласие, и что нет супруга) доводится до сведения покупателя, который в подтверждение факта ознакомления с заявлением делает соответствующую запись на заявлении супруга.

Нотариус должен отказать в удостоверении договора дарения, если дарителем является малолетнее или недееспособное в силу заболевания лицо (при дарении недвижимого или любого иного имущества, стоимость которого превышает установленный действующим законодательство размер). Если жилой дом или квартира принадлежат продавцу на основании договора ренты (в частности таком, как пожизненное содержание с иждивением), то нотариус должен истребовать согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости. Если от имени продавца или покупателя действует доверенное лицо, то нотариус должен проверить его полномочия по надлежаще оформленной доверенности. Если сделка удостоверяется нотариально, то и доверенность должна быть удостоверена нотариально. При удостоверении сделок с имуществом юридических лиц нотариусом

проверяются правомочия органов или лиц по распоряжению их имуществом в соответствии с действующими нормативными правовыми актами, а также учредительными документами юридических лиц. В случае принадлежности недвижимого имущества лицу не на праве собственности, а на ином вещном праве нотариус поверяет наличие согласия собственника на совершение сделки. При удостоверении договоров об отчуждении недвижимости нотариус руководствуется не только Основами, но и многими иными нормативно-правовыми актами, в том числе ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ГК РФ, СК РФ, ЗК РФ.

Удостоверяя договор, нотариус обязан разъяснить смысл и значение договора, проверить, соответствует ли он действительным намерениям сторон и т.д., о чем уже было сказано ранее.

5.2.