Недостоверность отчета об оценке и взыскание убытков с оценщика
В ряде случаев в самом договоре о залоге или в новом отчете об оценке указана неправильная цена объекта. Что это - сговор оценщика с залогодателем, ошибка оценщика, сложный для оценки объект - неизвестно.
Например, в одном из регионов оценщик оценил квартиру, находящуюся в селе в 70 км от областного центра, по ценам областного центра. Разумеется, цена этой сельской квартиры стала существенно выше.
Или один оценщик сам разместил в газетах несколько "публичных оферт" о продаже квартир (полностью фиктивных) и по этим данным составил формально корректный отчет.
Установлена ли ответственность оценщика за данные ошибки? Да, установлена.
В соответствии со ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В соответствии со ст.24.6 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
В целях обеспечения возмещения убытков заказчику и третьим лицам установлена обязанность заключения оценщиком договора обязательного страхования своей ответственности, что свидетельствует о признании законодателем обязанности оценщика возмещать такие убытки.
При этом ситуация со взысканием убытков по данной статье "натыкается" на ст.13 указанного закона о порядке признания отчета недостоверным.
Очевидно, что для взыскания убытков необходимо установить ошибку оценщика, недостоверность сведений, указанных в отчете, поскольку действиями оценщика и является проведение им оценки и составление отчета.
Однако в своих разъяснениях ВАС РФ еще в 2005г. указал: "Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица)"*(194) (выделено мной. - М.С.).
Таким образом, залогодержателю следует усомниться в достоверности оценки еще до заключения договора о залоге, хотя никаких способов и инструментов для этого законодатель не предусматривает. Залогодержатель не является компетентным в вопросах оценки, для чего, собственно, и заказывает оценку, поэтому данная логика сомнительна.
Однако здесь есть одно "но": разъяснения ВАС РФ вышли еще до включения в Закон об оценочной деятельности ст.24.6, предусматривающей общую ответственность оценщика за причиненные убытки, поэтому судам не следует в этом случае применять устаревшие постановления.
Диспозиция ст.24.6 не оперирует понятиями "рекомендованности", "обязательности" отчета, поэтому взыскать убытки возможно независимо от того - рекомендован или нет отчет, обязателен отчет для заказчика и третьих лиц или не обязателен, совершена сделка с использованием отчета или не совершена.
В связи с этим залогодержателю при обращении в суд следует руководствоваться общими нормами о причинно-следственной связи между отчетом и убытками у залогодержателя (ст.15 и 1064 ГК РФ). При этом, по нашему мнению, на ошибочный отчет не распространяется шестимесячный срок актуальности отчета, так как этот срок установлен только для достоверных и рекомендованных для заключения сделок отчетов.
Для подтверждения ошибочности отчета целесообразно провести новую оценку либо экспертизу отчета об оценке, которая определит:
- корректно ли составлен отчет на предмет соответствия стандартам оценки (например, указаны ли источники данных, обоснован ли выбор метода оценки);
- правильно ли выбраны оценщиком аналоги для сравнения, или аналоги не могут служить таковыми (например, находятся за 300км от оцениваемой квартиры, или же источник этих данных устарел, в качестве объектов взяты объекты с иными характеристиками, расчет стоимости не соответствует принятой оценщиком методологии, не учтена возможность торга);
- соответствует ли отчет иным требованиям Закона об оценочной деятельности.