Земельный участок

Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, жилые комнаты и/или иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих Российскую Федерацию, закрепленными законодательством субъектов РФ.

Не допускается размещение в жилых домах промышленных производств Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждений или организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется в порядке, определенном жилищным законодательством.

Нежилые помещения могут быть приобретены в собственность на основании законодательных, нормативных актов.

Законодательством предусмотрена приватизация недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, собствен-

ности субъектов РФ и муниципальной собственности. В нормативных актах определены: круг субъектов, имеющих право приватизировать недвижимость; порядок продажи и определение цены, по которой могут быть проданы указанные объекты; основания отказа в продаже жилья недвижимости В соответствии с законодательством Российской Федерации допускается продажа с аукциона или по конкурсу только незанятых (неиспользуемых) объектов нежилого фонда, в том числе и предназначенных для реконструкции, продажа других объектов нежилого фонда в этом порядке не допускается.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, долги, право на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права.

Владение, использование и распоряжение земельными участками регулируются земельным и градостроительным законодательством, а отношения по поводу иных объектов недвижимости — гражданским законодательством Российской Федерации с учетом норм, установленных градостроительным и земельным законодательством.

В настоящее время нет единого законодательного акта, в котором управление недвижимостью рассматривалось бы как целостная система по отношению к единому объекту, без ограничения управления землей, жилыми и нежилыми помещениями.

В федеральном законодательстве (Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Закон о землеустройстве) трактовка понятий «земельные отношения» и «градостроительство» неоднознач-на, что влияет на региональные и местные процедуры регулирования и застройки города.

На рис. 3.1 представлена структурно-логическая схема нормативного регулирования в области недвижимости .

Исходя из особенностей закона термины по-разному трактуют один и тот же процесс. На рис. 3.1 эти процессы представлены в виде

Рис. 3.1. Нормативное регулирование в области недвижимости

локализованных кругов, которые отражают нормативные акты по землеустройству (1), земельным отношениям (2) и градостроительству (3).

Области пересечения окружностей на рисунке характеризуют сферу регулирования Правил землепользования и застройки. Объектом регулирования Правил является комплекс процедур регулирования гражданского оборота объектов недвижимости в части ис-пользования земли, а также пользования и изменения, неразрывно связанных с ней объектов недвижимости. Здесь под процедурой понимается определенный порядок действий, реализующий конкретное положение Правил.

Блок 1 (области 2.3 и 1.2) — это Правила пользования землями поселения, которые распадаются на две группы:

процедуры территориального землеустройства — установления границ поселения, пригородной зоны, кадастровых образований, красных линий, сервитутов, объектов недвижимости;

земельные отношения в части процедуры:

кадастрового учета земельных участков;

оформления прав на земельные участки, не являющиеся го-сударственной или муниципальной собственностью;

управления муниципальными землями;

предоставления прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (для

целей, не связанных со строительством, продажей в собственность, предоставлением в пользование);

предоставления участков земли для строительства;

управления арендой (земли, единых объектов недвижимости);

сбора информации и формирования единой системы учета и налогообложения объектов недвижимости на территории поселения.

Блок 2 (области 2.3 и 1.3) — наработанные процедуры регу-лирования застройки земельных участков.

Блок 3 (Правила землепользования и застройки) — конкретные градостроительные регламенты и карты зонирования, разработанные для города, которые отражают:

процедуры территориального землеустройства;

процедуры пользования землями поселения;

процедуры регулирования застройки земельных участков.

Эти Правила создаются в целях применения федерального законодательства на*муниципальном уровне. Поэтому одна из основных задач органов местного самоуправления заключается в формировании целостного механизма реализации прав и обязанностей собст-венников и владельцев иных прав на землю и другую недвижимость путем создания норм и взаимосогласующихся процедур, учитывающих особенности функционирования рынка, традиции, обычаи делового оборота и специфику интересов местного населения.

От степени проработки органами местного самоуправления процедуры получения земли потребителями зависит привлекательность городского земельного рынка для инвесторов.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю недвижимости по договору продажи подлежит государственной регистрации.

По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры или их части, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после приобретения его покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяется в договоре продажи на основе полной инвентаризации предприятия.

До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены участниками сделки:

акт инвентаризации;

бухгалтерский баланс;

заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

перечень всех долгов (обязательств) предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

При оценке стоимости недвижимости применяют затратный, доходный и сравнительный методы.

Затратным методом определяют полную восстановительную стоимость зданий и сооружений за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли. Расчет ведется по этапам:

расчет стоимости приобретенной свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях ее оптимального использования;

расчет полной восстановительной стоимости строения;

определение износа.

Расчет конкретного этапа проводят по следующим формулам.

Рыночная стоимость (РС3) земельного участка:

РС3 = ЦП3 • 5,

где ЦП3 — цена права использования земельного участка под строением (стоимость участка/кв. м), руб./кв. м; S — площадь, занимаемая строением, кв. м.

Полная восстановительная стоимость строения (ПВС):

ПВС = С(Г1) • Кц • И (Г1-Г2) • И(Г2-ГЗ) • Ит • К- НДС,

где С(Г1) — стоимость строительства 1 куб. м здания в году Г1

(Г4 — год застройки здания); Кц — ценностной коэффициент;

И(Г1—Г2) — индекс изменения стоимости с года Г1 по год Г2; И(Г2-ГЗ) — индекс изменения стоимости с года Г2 по год ГЗ; Ит — территориальный коэффициент;

V — объем здания, куб.

НДС — ставка налога на добавленную стоимость.

Физический износ здания определяется по формуле

Ф 3 = 2ФЛ/-4

где Ф3 — физический износ объекта;

Ф/cJ — физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

к — число отдельных конструкций, элементов или систем в объекте;

// — коэффициент, показывающий долю восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания.

Доля восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, %, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий.

Числовые значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем — до 10%, для конструкций, элементов и систем — до 5%, для зданий в целом — до 1%.

4. Остаточная восстановительная стоимость объекта:

ОС = ПВС + Ф3.

Рыночная стоимость объекта:

РСЗД = ОС + РС3.

Примеры расчета рыночной стоимости недвижимости и варианты для самостоятельной работы представлены в Приложении.

Услуги по совершению операций с объектами недвижимости составляют предмет риэлторской деятельности.

Различают следующие виды деятельности риэлтора:

деятельность агента или поверенного, брокера, дилера, по-средника;

по организации торговли недвижимым имуществом;

по созданию отдельных объектов недвижимости в целях последующей их продажи или передачи в возмездное пользо-вание;

по доверительному управлению недвижимым имуществом;

по предоставлению консультационных услуг.