ВОПРОСЫ ЦЕНОБРАЗОВАНИЯ И ОЦЕНКИ ЗДАНИЙ-ПАМЯТНИКОВ КАК ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ
Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов
Объекты культурного наследия (ОКН) - это имущественные объекты, обладающие общественным сервитутом (правом граждан на доступ к культурным ценностям) и государственным обременением (законодательным ограничением использования).
В настоящее время объекты исторической застройки являются предметами острой полемики с политическим аспектом. С одной стороны проявляется озабоченность общественности по поводу возможной утраты национальных ценностей, с другой - существует необходимость развития современного градостроительства, поскольку культурные доминанты - потенциальный ресурс для привлечения инвестиций.Создание благоприятного инвестиционного климата - государственная задача. На это нацелены программы развития территорий, генпланы городов и муниципалитетов. Мешает отсутствие четкости законодательства в сфере охраны объектов культуры, отсутствие регламентов как по их адекватной оценке (как объектов недвижимости), так и по затратам на их содержание (ремонт, реставрация, приспособление).
Генеральное планирование без учета сохранения и развития историко-культурной среды ограничивает инвестиционную привлекательность. Т.о., планирование социального развития должно включать процедуры историко-культурной экспертизы, которая в этом случае будет направлена на обеспечение инвестиционной привлекательности.
Наличие достопримечательностей - культурных доминант на территории - обязательное условие привлекательности. Количество памятников, театров, музеев и прочих социо-культурных объектов - показатель развития территории, что соответственно повышает ставку дохода инвестора в границах доступности доминант (чем ближе «доминанта», тем выше «ставка»). Поэтому современная застройка вблизи исторической среды имеет особое значение (и особую ставку).
На примерах Лондона и Парижа можно констатировать, что сейчас мировые столицы отошли от чуждого исторической среде современного и высотного строительства, пересмотрена стратегия развития современных застроек с точки зрения их влияния на исторический ландшафт.
Объекты культурного наследия обладают обременением, которое выражается в затратах на реставрацию, а это определенная «нагрузка» для инвестора. Добросовестный заявитель (инвестор) либо изначально принимает эти условия, либо отказывается от своих намерений по приобретению ОКН. Однако затраты на реставрацию могут быть и окупаемыми. Для этого надо правильно «подать» объект, «совместить» историческое значение с современным функциональным назначением. Помочь этому должны независимые историко-культурные изыскания, обоснованное проектное предложение и справедливая экспертиза.
Практика проведения историко-культурной экспертизы включает все разделы научно-исследовательских работ, начиная с архивных изысканий, и заканчивается проектным (инвестиционным) предложением.
Объем работ зависит от первоначальных обременений, выраженных в задании соответствующего государственного органа. Эти обременения постоянны. Они переходят от предыдущего пользователя к следующему. Затраты (на реставрацию) навязываются в качестве обязательств каждому заявителю.
Решение вопросов требует разработки регламентов и стандартов. При этом необходимо сделать так, чтобы инвестору было выгодно вкладывать средства в ОКН.
Первым условием является зачет выполненных обязательств по его содержанию (зачет охранных обязательств - государственных обременений) через процедуру экспертизы по целевому использованию средств.
Необходимо упорядочить процесс, т.е. разработать регламенты. Общество и государство должно быть застраховано от ущерба национальному достоянию.
Механизмы компенсации страхового случая могут быть разными, но оценка по обременениям должна быть обоснованной. В любом случае без целевой экспертизы не обойтись.
В настоящее время отсутствует законодательный регламент историко-культурной экспертизы (ИКЭ).
Действующая практика, а также попытки ее регламентации, с точки зрения инвестора являются дополнительным обременением и достаточно затратным.
Если таковая экспертиза обязательна и является составной частью затрат заявителя, то, являясь фактическим заказчиком ее проведения.
Формируясь на рынке услуг и являясь к тому же обязательным административным обременением, ИКЭ в таком виде становится безнравственной и коррупционной.Любая экспертиза - это акт по результатам (выводам) исследований (изысканий), заключение на проектное предложение. Составление акта или заключения - мало затратная процедура.
Нужно отделить «изыскания» от «экспертизы» и указанные затратные обременения сами исключатся.
Изыскания необходимы при постановке на первичный государственный учет. Но если у объекта нет справки по его истории, значит это не памятник.
Если же объект требует углубленного изучения, то это отдельная тема, и она должна быть объявлена инвестору.
Изыскания, исследования, проектирование - прерогатива инвестора, в т.ч. и государственного.
Главным результатом этих мероприятий является формирование цены предложения.
А цена должна быть достоверной и обоснованной.
Проверка обоснованности и достоверности - экспертиза, результатом которой является заключение (акт).
Государственное регулирование в этом случае состоит в разработке и утверждении Стандарта по расчету стартовой цены заявки (предложения) и регламентировании соответствующей процедуры (регламент). Это вопросы регулирования ценообразования в сфере ОКН.
Ни один инвестор не вложит средства в сферу, где нет правил и государственных гарантий, тем более что объекты-памятники у плохого собственника (пользователя) можно изъять (ФЗ-73 «Об объектах культурного наследия»).
Идеально привлекательным для инвестора может быть памятник, не обремененный «охранным обязательством», и без «сервитута».
Безопасным (без рисков для инвестиций) может быть только проект, прошедший процедуру независимой экспертизы на обоснованность и достоверность предлагаемых проектных решений.
На стадии проектных предложений (проекта) должны применяться базовые нормы, выработанные по укрупненным аналоговым показателям.
Такие нормы резко сокращают затраты и сроки при проведении оценки, которая должна быть обоснованной.
В Минкультуре РФ отсутствуют единые технические нормы управления, содержания и оценки объектов культурного наследия.
Действующая в настоящее время на федеральном уровне и в ряде регионов нормативная база по определению затрат на объектах культурного наследия - «Сборник сметных норм на реставрационно-восстановительные работы по памятникам истории и культуры» (ССН-84), разработана 26 лет назад с методиками, технологиями, материалами и инструментами, действовавшими на тот период.
Похожая ситуация и с нормами на научно-изыскательские и проектные работы, которые остановлены в своем развитии.
Пузыня Н.Ю., канд. экон. наук, доцент