МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ЭКОНОМИЧЕСКОГО УСТАРЕВАНИЯ ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ ПРЕДПРИЯТИЙ
Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов
В практике оценки стоимости недвижимости, оборудования, целых имущественных комплексов, а также отдельных активов и пакетов акций весьма существенное значение имеет определение величины экономического устаревания, или внешнего износа объектов оценки.
Экономический износ любого актива представляет собой потерю в стоимости, обусловленную воздействием внешних по отношению к объекту оценки факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими, внутриотраслевыми и локальными причинами: сокращением спроса на определенный вид продукции; сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы; изменениями правового характера; изменением правил.Экономическое устаревание возникает под влиянием внешних по отношению к объекту собственности причин и приводит к неполному использованию объекта, что ведет к снижению уровня доходов, приносимых им владельцу. Такое устаревание и связанное с ним обесценивание объекта часто называют внешним устареванием, или внешним износом. Внешний износ зависит от влияния чрезвычайно большого числа факторов, причем не всегда удается выявить наличие того или иного фактора и доказать, что обесценивание происходит именно по этой причине. Кроме того, многие факторы, определяющие величину внешнего износа, не являются независимыми и характеризуются взаимными прямыми или косвенными связями. В связи с этим в современной практике оценки определение величины внешнего износа производится, как правило, экспертным методом. Известные методики расчета величины внешнего износа, предлагающие некоторые формулы для расчета, содержат различные коэффициенты, которые также определяются экспертным путем.
Для количественной оценки величины внешнего износа может быть построена на основе базовых постулатов доходного подхода следующая модель. Для вычисления значений стоимостных потерь под влиянием внешних факторов используются следующие агрегированные показатели деятельности оцениваемого предприятия:
- прогноз будущей реальной загрузки производственных мощностей предприятия - «Load»;
- реально достигаемая в результате работы маржа доходности - «Margin» - равная разности между ценой реализации продукции или услуги и ее полными издержками.
В результате для целей вычисления внешнего износа оцениваемого предприятия строится модель расчета внешнего износа, в соответствии с которой исходными параметрами, характеризующими эталонное предприятие, являются: проектная производственная мощность - CAP; максимальная маржа доходности аналогичных предприятий отрасли - M. Значение величины стоимостных потерь в прибыли предприятия, обусловленных воздействием внешних факторов, может быть вычислено как разность между прибылью эталонного предприятия и прибылью оцениваемого предприятия:
Ext_l_oss = P(ideal) - P(real) = [(CAP x M) - (Load x Margin)] x Yield ,
где Yield представляет собой процент выхода готовой продукции определенного вида из сырья. Этот коэффициент необходим для правильного расчета объема производимой готовой продукции в случае указания производственных мощностей предприятия, исходя из объемов перерабатываемого сырья.
Вычисляемое по приведенной формуле значение стоимостных потерь рассчитывается для каждого вида выпускаемой продукции по всем подразделениям.
После получения данных о потерях в операционной прибыли величина экономического устаревания оцениваемого предприятия рассчитывается путем капитализации потерь с коэффициентом, отражающим среднеотраслевую доходность деятельности предприятий рассматриваемой отрасли хозяйства:
Econ_Obs = Ext_Loss / Rcap,
где Econ_Obs - величина экономического устаревания, внешнего износа предприятия; Ext_Loss - величина совокупных потерь в операционной прибыли, понесенных в результате недозагрузки имеющихся мощностей под воздействием внешних факторов; Rcap - коэффициент капитализации, т.е. норма возврата суммы вложенного капитала и дохода на капитал. Коэффициент капитализации потерь стоимости, обусловленных воздействием внешних факторов, может быть рассчитан традиционным способом как сумма двух условных величин: процентной ставки дохода на капитал и ставки возврата вложенного капитала.
Величина внешнего износа в относительном выражении рассчитывается как доля, которую экономическое устаревание в единицах стоимости составляет в величине полной стоимости замещения предприятия за вычетом сумм физического и функционального износа:
Econ_Obs_Rel = Econ_Obs / CORLD,
где Econ_Obs_Rel - относительная величина экономического устаревания предприятия в процентах; CORLD - величина полной стоимости замещения за вычетом сумм физического и функционального износа.
Для вычисления конкретных значений внешнего износа возникает необходимость учесть множество особенностей деятельности предприятия, таких как: многопрофильность, соотношение между постоянными и переменными издержками, различный процент выхода готовой продукции, сезонность работы, различие в ценах, региональные отличия и другие.
Тарасова Ж.Н., канд. экон. наук, доцент