4. Экономические аспекты приватизации земли в Санкт-Петербурге. Предварительные выводы
Одним из определяющих моментов для принятия решения о выкупе земельного участка является его стоимость. Динамика изменения цен на земельные участки с 1992 по 1995 г. видна из нижеприведенных таблиц, здесь же даются ссылки на правовые акты, регламентирующие нормативную цену земли.
Сводная таблица динамики изменения цен на земельные участки приведена в конце данной статьи (табл. 4).Ставки земельного налога и нормативная цена земли в Санкт-Петербурге в 1992—1995 гг.
Основные понятия
- Земельный налог
Устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.
Ставки земельного налога устанавливаются Правительством РФ в виде средних ставок в зависимости от численности населения и экономического района расположения города.
Средние ставки дифференцируются городскими органами местного самоуправления по зонам градостроительной ценности территории. Границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральными планами городов.
В Санкт-Петербурге границы социально-экономических зон и зон отдыха на 1992 г. утверждены решением Малого Совета от 23 июня 1992 г. № 177, Приложение 1.
Данные границы ежегодно переутверждаются: на 1993 г. — решением Малого Совета от 13 июля 1993 г. № 294;
на 1994 г. — распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 14 апреля 1994 г. № 352-р.
- Нормативная цена земли
Понятие нормативной цены земли введено для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при переходе права собственности на землю и при использовании земли в качестве залога.
Нормативная цена земли устанавливается Правительством РФ.
1992 год
Ставки земельного налога и нормативная цена земли в течение 1992 г. не менялись.
Средняя ставка земельного налога для Санкт-Петербурга — 21 р/кв.
м.Установлена:
а) Законом РСФСР «О плате за землю» от 11 октября 1991 г. № 1738-1. Приложение 2.
б) Законом РФ от 17 июля 1992 г. № 3331-1 «О бюджетной
системе РФ на 1992 г.».
в) Решением Малого Совета № 177 от 23 июня 1992 г.. Нормативная цена земли — в размере 50-кратной ставки
земельного налога.
Установлена Постановлением Правительства РФ от 25 февраля 1992 г. № 112:
Таблица 1
| № зоны | Ставки земельного налога (р/кв. м) | Нормативная цена земли (р/кв. м) |
| 1 | 46.0 | 2300 |
| 2 | О О | 2000 |
| 3 | 38.0 | 1900 |
| 4 | 36.0 | 1800 |
| 5 | 34.0 | 1700 |
| 6 | 32.0 | 1600 |
| 7 | 30.0 | 1500 |
| 8 | 28.0 | 1400 |
| 9 | 26.0 | 1300 |
| 10 | 24.0 | 1200 |
| 11 | 22.0 | 1100 |
| 12 | 20.0 | 1000 |
| 13 | 18.0 | 900 |
| 14 | 16.0 | 800 |
| 15 | 12.0 | 600 |
1993 год
Ставки земельного налога и нормативная цена земли в течение 1993 г. не менялись.
Средняя ставка земельного налога для Санкт-Петербурга — 73.5 р/кв. м.
Установлена:
а) Законом РСФСР «О плате за землю* от 11 сентября 1991 г. № 1738-1. Приложение 2.
б) Законом РФ от 14 мая 1993 г. № 4966-1 «О бюджетной системе РФ на 1993 г.*.
в) Решением Малого Совета gt;6 294 от 13 июля 1993 г.
Нормативная цена земли — в размере 50-кратной ставки земельного налога.
Установлена Постановлением Правительства РФ от 25 фе_ враля 1992 г.
№ 112.Таблица 2
| N° зоны | Ставки земельного налога (р/кв. м) | Нормативная цена земли (р/кв. м) |
| 1 | 161.0 | 8050 |
| 2 | 140.0 | 7000 |
| 3 | 133.0 | 6650 |
| 4 | 126.0 | 6300 |
| 5 | 119.0 | 5950 |
| 6 | 112.0 | 5600 |
| 7 | 105.0 | 5250 |
| 8 | 98.0 | 4900 |
| 9 | 91.0 | 4550 |
| 10 | 84.0 | 3850 |
| 11 | 77.0 | 3600 |
| 12 | 70.0 | 3500 |
| 13 | 63.0 | 3150 |
| 14 | 56.0 | 2800 |
| 15 | 42.0 | 2100 |
1994 год
Ставки земельного налога в течение 1994 г. не менялись.
Нормативная цена земли менялась в течение 1994 г. два раза.
В период с 1 января 1994 г. по 21 августа 1994 г.
средняя ставка земельного налога для Санкт-Петербурга — 525 р/кв. м.
Установлена:
а) Федеральным Законом РФ о бюджете на 1993 г. от 14 мая 1993 г. № 4966-1.
б) Федеральным Законом РФ от 9 августа 1994 г. «О вне- сении изменений и дополнений в Закон РСФСР „О плате за землю”».
в) Распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 8 августа
1994 г. № 834-р.
Нормативная цена земли — в размере 50-кратной ставки земельного налога*
Установлена Постановлением Правительства РФ от 25 февраля 1992 г. № 112.
В период с 22 августа 1994 г. по 2 ноября 1994 г.
средняя ставка земельного налога для Санкт-Петербурга — 525 р/кв. м.
Установлена:
а) Федеральным Законом РФ о бюджете на 1993 г. от 14 мая 1993 г. № 4966-1.
б) Федеральным Законом РФ от 9 августа 1994 г. «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР „О плате за землю”».
б) Распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 8 августа 1994 г. № 834-р.
Нормативная цена земли — в размере 50-кратной ставки земельного налога.
Выкупная цена равна нормативной цене земли с коэффициентом от 1 до 3 в зависимости от зон градостроительной ценности.
Установлена:
а) Постановлением Правительства РФ от 25 февраля 1992 г. № 112.
б) Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535.
в) Распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 22 августа 1994 г. № 881-р «О порядке определения цены земельных участков, продаваемых в процессе приватизации недвижимого имущества».
В период с 3 ноября 1994 г. по 17 мая 1995 г.
Средняя ставка земельного налога для Санкт-Петербурга — 525 р/кв. м.
Установлена:
а) Федеральным Законом РФ о бюджете на 1993 г. от 14 мая 1993 г. № 4966-1.
б) Федеральным Законом РФ от 9 августа 1994 г. «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР „О плате Заземлю“*.
в) Распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 8 авгуСТй 1994 г. № 834-р.
Нормативная цена земли — в размере 200-кратной ставки земельного налога.
Выкупная цена равна нормативной цене земли с коэффи.
циентом от 1 до 3 в зависимости от зон градостроительной
ценности.
Установлена:
а) Постановлением Правительства РФ от 3 ноября 1994 г N9 1204.
б) Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535.
в) Распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 22 августа
- г. № 881-р «О порядке определения цены земельных участков, продаваемых в процессе приватизации недвижимого имущества* (см. табл. 3)
- год
Ставки земельного налога и нормативная цена земли, введенные с 3 ноября 1994 г., действовали для приватизированных предприятий до 17 мая 1995 г., т. е. до момента опубликования Указа Президента РФ № 478 «О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации», в соответствии с п.
7 которого нормативная цена земли была установлена в размере 10-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Необходимо подчеркнуть, что 10-кратная ставка была введена только для приватизированных предприятий, поскольку существовавшие ранее цены не позволяли большинству крупных предприятий изыскать необходимые средства для приватизации занимаемых земельных участков. Для иных покупателей, не являющихся приватизированными предприятиями, остался прежний коэффициент 200.Ситуация существенно изменилась с принятием Закона Санкт-Петербурга «О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге в 1995 г.*. Во-первых, были утверждены новые границы социально-экономических районов (их стало 19, вместо существовавших ранее 15), и, во-вторых, значительно изменился «разброс» ставок земельного налога: от 122 руб. за 1 кв. м в год в 19-й зоне до 19 850 руб. в 1-й зоне (ранее этот «разброс* был в пределах 300 руб. за 1 кв. м в 15-й зоне я 1150 руб. за 1 кв. м в 1-й зоне). При этом остались в силе
210
%
Нормативная цена по 21.08 (р./кв. м)
с 03.11.94 по 17J
повышающие коаффі
повышающие коэффициенты
Выкупная цена (р./кв. м)
с 22.08.94 по 03.11.94
57 500 50 000 47 000 45 000 42 500 40 000 37 500 35 000 32 500 30 000 27 500 25 000 22 500 20 000 15 000
57 500 50 000 47 000 45 000 42 500 40 000 37 500 35 000 32 500 30 000 27 500 25 000 22 500 20 000 15 000
115 000 100 000 95 000 90 000 85 000 80 000 75 000 70 000 65 000 60 000 55 000 50 000 45 000 40 000 30 000 172 500 150 000 142 500 135 000 127 500 120 000 112 500 105 000 97 500 90 000 82 500 75 000 67 500 60 000 45 000 230 000 200 000 190 000 180 000 170 000 160 000 150 000 140 000 130 000 120 000 110 000 100 000 90 000 80 000 60 000 460 000 400 000 380 000 360 000 340 000 320 000 300 000 280 000 260 000 240 000 220 000 200 000 180 000 160 000 120 000
| № зоны | 1992 | год | 1993 | год | |
| Ставки земельного налога (р/кв. м) | Нормативная цена (р/кв. м) | Ставки земельного налога (р/кв. м) | Нормативная цена (р/кв. м) | Ставки земельного налога (р/кв. м) | |
| 1 | 46.0 | 2300 | 161.0 | 8050 | 1150 |
| 2 | 40.0 | 2000 | 140.0 | 7000 | 1000 |
| 3 | 38.0 | 1900 | 133.0 | 6650 | 950 |
| 4 | 36.0 | 1800 | 126.0 | 6300 | 900 |
| 5 | 34.0 | 1700 | 119.0 | 5950 | 850 |
| 6 | 32.0 | 1600 | 112.0 | 5600 | 800 |
| 7 | 30.0 | 1500 | 106.0 | 5250 | 750 |
| 8 | 28.0 | 1400 | 98.0 | 4900 | 700 |
| 9 | 26.0 | 1300 | 91.0 | 4550 | 650 |
| 10 | 24.0 | 1200 | 84.0 | 3600 | 600 |
| 11 | 22.0 | 1100 | 77.0 | 3850 | 550 |
| 12 | 20.0 | 1000 | 70.0 | 3500 | 500 |
| 13 | 18.0 | 900 | 63.0 | 3150 | 450 |
| 14 | 16.0 | 800 | 56.0 | 2800 | 400 |
| 15 | 12.0 | 600 | 42.0 | 2100 | 300 |
повышающие коэффициенты 2 и 3, утвержденные распоряжением мэра от 5 сентября 1995 г. № 830.
Соответственно изменениям нормативной цены земли менялось и отношение предприятий к вопросу о ее приватизации. Так, например, в сентябре-октябре 1994 г. в Фонд имущества обратилось около 40 различных предприятий, в основном за консультациями по вопросам приватизации, при этом не было подано ни одной заявки. С момента установления j нормативной цены земли в размере 200-кратной ставки зе- | мельного налога на какой-то период наступило «затишье». Видимо, предприятия были «шокированы» столь высокими, по их понятиям, ценами на землю. Однако через некоторое
Таблица 4
1994-1995 годы
| Норма | Выкупная цена (р/кв. м) | |||||
| тивная цена | с 22.08.94 по 03.11.94 | с 03.11.94 по 17.05.95 | ||||
| (р/кв. м) | повышающие коэффициенты | |||||
| 1 | 2 | 3 | 1 | 2 | 3 | |
| 57 500 | 57 500 | 115 000 | 172 500 | 230 000 | 460 000 | 690 000 |
| 50 000 | 50 000 | 100 000 | 150 000 | 200 000 | 400 000 | 600 000 |
| 47 000 | 47 000 | 95 000 | 142 500 | 190 000 | 380 000 | 570 000 |
| 45 000 | 45 000 | 90 000 | 135 000 | 180 000 | 360 000 | 540 000 |
| 42 500 | 42 500 | 85 000 | 127 500 | 170 000 | 340 000 | 510 000 |
| 40 000 | 40 000 | 80 000 | 120 000 | 160 000 | 320 000 | 480 000 |
| 37 500 | 37 500 | 75 000 | 112 500 | 150 000 | 300 000 | 450 000 |
| 35 000 | 35 000 | 70 000 | 105 000 | 140 000 | 280 000 | 420 000 |
| 32 500 | 32 500 | 65 000 | 97 500 | 130 000 | 260 000 | 390 000 |
| 30 000 | 30 000 | 60 000 | 90 000 | 120 000 | 240 000 | 360 000 |
| 27 500 | 27 500 | 55 000 | 82 500 | 110 000 | 220 000 | 330 000 |
| 25 000 | 25 000 | 50 000 | 75 000 | 100 000 | 200 000 | 300 000 |
| 22 500 | 22 500 | 45 000 | 67 500 | 90 000 | 180 000 | 270 000 |
| 20 000 | 20 000 | 40 000 | 60 000 | 80 000 | 160 000 | 240 000 |
| 15 000 | 15 000 | 30 000 | 45 000 | 60 000 | 120 000 | 180 000 |
тивной цены земли в Санкт-Петербурге в 1992—1995 гг.
время в Фонде имущества было зарегистрировано несколько заявок, в основном на выкуп небольших долей земельных участков без выделения их в натуре, а также заявка на выкуп территории приватизированным предприятием в центре города. Именно это предприятие и выкупило свой земельный Участок первым.
«Бум» подачи заявок на выкуп земельных участков наступил в июне 1995 г. (а точнее, в последних числах июня), когда было зарегистрировано более 600 обращений покупателей. Это было обусловлено двумя основными причинами:
а) снижением нормативной цены земли до размера 10-кратной ставки земельного налога и
б) желанием подать заявку до момента принятия Закона Санкт-Петербурга «О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге в 1995 г.*.
Однако и после введения в Санкт-Петербурге новых ставок земельного налога поток заявок на выкуп земельных участков не прекратился, и до конца 1995 г. Фонд имущества принял более 1000 заявок. Скорее всего, в данном случае сработал «эффект маховика* и понимание того, что дешевле земля уже не будет.
Необходимо также отметить, что ряд предприятий подали заявки «на всякий случай», не располагая необходимыми финансовыми ресурсами для выкупа земли, видимо, надеясь на то, что к моменту подписания договора эти средства появятся.
Опыт первых продаж земельных участков позволяет сделать некоторые выводы.
- Примерно 70% заключенных договоров приходится на выкуп долей земельных участков без выделения их в натуре.
- Средняя цена 1 кв.м приватизированной земли в зависимости от применяемого повышающего коэффициента составляет примерно от 8000 до 47 000 руб.
- Границы социально-экономических зон, установленные Законом Санкт-Петербурга «О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге в 1995 г.», требуют уточнения и более глубокой дифференциации с учетом различных факторов (например, характеристики использования соседних участков, насыщенности коммуникациями, перспектив развития территории, на которой находится данный земельный участок, и др.).
- Вряд ли можно назвать социально справедливым подход к установлению нормативной цены земли для вторичных собственников (т. е. юридических и физических лиц, не являющихся приватизированными предприятиями, а также для предприятий, которые построили объекты недвижимости на собственные средства) в размере 200-кратной ставки земельного налога за единицу площади.
- Назрела необходимость продажи свободных земельных участков различного целевого назначения на конкурсной или аукционной основе.