<<
>>

Гражданско-правовой анализ договора коммерческого найма жилого помещения

Айтакова А.Д.

cтудентка 2 курса факультета правового и социально-педагогического образования Научный руководитель: Загоруйко И.Ю.

д-р экон. наук, канд. юрид. наук, профессор

Пермский государственный гуманитарно-педагогический университет

(г.

Пермь)

Прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора найма жилого помещения, может иметь место как вследствие расторжения договора найма, так и по дру- гим основаниям (смерть одинокого нанимателя). Поэтому понятие «прекращение догово- ра найма» шире понятия «расторжение договора найма». Расторжение договора найма жилого помещения – это волевой акт, являющийся по своей юридической природе одно- сторонней или двусторонней сделкой. Как любой гражданско-правовой договор, договор найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон [1, с.14-15].

Таким образом, договор коммерческого найма, как и любой гражданско-правовой до- говор, может быть прекращен при наличии волеизъявления сторон (стороны) договора – расторжение договора и независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого поме- щения, смерти одиноко проживающего гражданина-нанимателя, объявления его умер- шим, признания безвестно отсутствующим).

Общие основания прекращения договора коммерческого найма жилого помещения изложены в гл. 26 ГК «Прекращение обязательств», выделим некоторые из них: прекра- щение обязательства его надлежащим исполнением (ст. 408 ГК); прекращение обязатель- ства совпадением должника и кредитора в одном лице, например, наниматель как наслед- ник становится собственником нанятого жилого помещения (ст. 413 ГК); прекращение обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например разрушение жилого помещения, его утрата в свя- зи со сносом дома и т.д. (ст. 416 ГК); прекращение обязательства смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживающего нанимателя в силу п.

2 ст. 686, ст. 675 ГК) (ст. 418 ГК); прекращение обязательства ликвидацией юридического лица (в данном слу- чае юридического лица – наймодателя) (ст. 419 ГК).

Прекращение договора может наступить по причине отказа от продления договора наймодателем в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. В этом случае наймодатель обязан не позднее чем за три месяца предупредить об этом нанимателя (Ст. 684 ГК РФ).

ГК содержит специальные правила, посвященные основаниям и порядку расторжения договора коммерческого найма (ст. 687 ГК). Особенность данной статьи состоит в том, что она допускает субсидиарное применение жилищного законодательства (п. 3 ст. 687

ГК). При этом согласно ст. 688 ГК последствием расторжения договора коммерческого найма является выселение из жилого помещения на основании решения суда как самого нанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении [2, с. 24-25].

Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма устанавливаются ст. 687 ГК РФ:

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно прожи- вающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждени- ем наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

Невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если догово- ром не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесе- ния платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

Разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Любая из сторон договора коммерческого найма жилого помещения может потребо- вать расторжения договора в судебном порядке по основаниям, указанным в п. 3 ст. 687

ГК и в жилищном законодательстве, в частности в ст. 83 ЖК. К сожалению, в этом пункте содержится лишь общая отсылка к жилищному законодательству, что нельзя признать

правильным.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения влечет се- рьезные последствия для сторон, поэтому в самой ст. 687 ГК следовало бы указать исчер- пывающий перечень оснований такого расторжения, а не ограничиваться указанной от- сылкой. Для нанимателя право на расторжение договора, установленное настоящим пунк- том, не столь актуально, поскольку он в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и так вправе в любое время без объяснения причин во внесудебном порядке односторонне расторгнуть договор. Таким образом, это право в основном – для наймодателя.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он от- вечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по

назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном по- рядке расторгнуть договор найма жилого помещения (п. 4 ст.687).

В качестве последствия расторжения договора коммерческого найма, как уже отмеча- лось ранее, ст. 688 ГК называет выселение. Выселение – это принудительное изъятие жи- лой площади у лиц, которые не имеют на нее права или право которых прекратилось по установленным законом основаниям. Данное последствие как принудительная мера при- менимо только к случаям расторжения договора по инициативе наймодателя [3, с.12].

Можно сделать вывод о том, что наниматель по договору коммерческого найма жило- го помещения более защищен, чем наймодатель. Во-первых, это проявляется в том, что расторжение договора по инициативе наймодателя возможно только в судебном порядке, а по инициативе нанимателя в любое время [4, с. 23-24]. Во-вторых, при задолжности по оплате суд исследует причины образовавшейся задолжности и если он посчитает их ува-

жительными договор не расторгается. В-третьих, при разрушении или порче жилого по- мещения судебным решением нанимателю предоставляется срок для восстановления при- годности жилого помещения для проживания.

Список использованных источников

1. Рузанова В. Д. Расторжение договора найма жилого помещения. // Жилищное

право 2005. № 3. С.14 – 15.

2. Кириченко О. В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммер- ческого найма жилого помещения.// Нотариус. 2007. № 3. С. 24 – 25.

3. Аполлонов А. О., Страунинг Э. Л. О правилах пользования жилыми помещениями

// Жилищное право. 2006. № 5. С. 12.

4. Кириченко О. В. Права, обязанности и ответственность нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2007. № 1 С. 23 – 24.

<< | >>
Источник: Е.В. Поносова и др.. Сборник статей ежегодной Всероссийской с международным участием научно- практической конференции студентов «Человек. Общество. Экономика: проблемы и перспективы взаимодействия»: материалы научно-практической конференции. 24 апреля 2014 г. / Под ред. Е.В. Поносовой. – Пермь: Пермский институт экономики и финансов,2014. – 428 с.. 2014

Еще по теме Гражданско-правовой анализ договора коммерческого найма жилого помещения:

- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -