Эффект частной собственности № 2: интеграция разрозненной информации

Как было показано в предыдущей главе, большинству граждан развивающихся и бывших социалистических стран закрыт, как бы они ни стремились, доступ к легальной частной собственности.

Такое положение возникло далеко не случайно. В XIX в. политики, законодатели и судьи десятилетиями трудились над тем, чтобы собрать и интегрировать в единую систему разрозненные факты и правила, определяющие отношения собственности в городах и селах, на фабриках и фермах. В результате этого «собирания воедино» информации о собственности и об отношениях по поводу собственности, которое явилось поистине революционным преобразованием в хозяйственной и социальной жизни народов западных стран, вся соответствующая информация, правила и нормы оказались сведены в единую базу знаний. До этого момента информация о собственности была не столь уж доступна. В каждом земельном хозяйстве или поселке записи об активах и относящихся к ним нормам и правилам фиксировались в рудиментарных регистрационных книгах или были достоянием изустного предания. При этом информация оказывалась разрозненной, и для ее сбора требовались время и усилия. Сегодня каждому понятно, что изобилие фактов далеко не свидетельствует об изобилии информации. Чтобы сделать знание функциональным, развитым странам пришлось все несвязанные и разрозненные данные о собственности свести в единую всеохватывающую систему.

Этот процесс обошел стороной развивающиеся и бывшие социалистические страны. Ни в одной из обследованных нами стран я не нашел единой правовой системы регистрации недвижимости.

Западного читателя может удивить тот факт, что в большинстве стран мира внелегальные соглашения о собственности еще не интегрированы в рамки единой законно установленной системы. Западные люди привыкли к тому, что закон для всех един. Но такое положение вещей утвердилось не более 200 лет назад. В большинстве стран западной культуры интегрированные системы регистрации недвижимости появились не более 100, а, скажем, в Японии чуть больше 50 лет тому назад. Ниже мы детально покажем, что пестрота норм и правил, направляющих отношения собственности, была некогда обычной для всех стран. В странах континентальной Европы правовой плюрализм был нормой до XIV в., когда было заново открыто римское право и правительства осуществили кодификацию законов*.

В Калифорнии наследием золотой лихорадки 1849 г. явилось наличие примерно 800 обособленных территорий, каждая со своей юрисдикцией собственности, системой регистрации недвижимости, со своими нормами и правилами. Вообще по всем Соединенным Штатам, от Калифорнии до Флориды, ассоциации претендентов на недвижимость принимали собственные нормы и правила и создавали свои службы с соответствующим персоналом. Потребовалось более 100 лет, чтобы к концу XIX в. правительство США приняло особые положения, внесшие единообразие и формализацию в систему регистрации и совершения операций с активами. Приняв более 35 законодательных актов, определяющих преимущественное право на покупку государственной земли и разработку недр, Конгресс постепенно упорядочил в единую систему не имевшие законного статуса положения о собственности, созданные в результате самодеятельности миллионов иммигрантов и первопоселенцев.

Трудность изучения и анализа истории интеграции разнородных систем управления недвижимостью в том, что этот процесс растянулся на очень долгое время. В Германии, например, первая система регистрации операций с недвижимостью появилась еще в XII в., а окончательная интеграция была достигнута толь-

* Сложившееся в Древнем Риме так называемое римское право содержало детальную разработку правоотношений имущественного оборота в условиях частной собственности. Усвоение римского права в странах Западной Европы (рецепция римского права) началось в XII в. и достигло кульминации в XV—XVI вв.

ко в 1896 г., когда в масштабе всей страны начала действовать система Grundbuch*, унифицировавшая и стандартизировавшая процедуры регистрации сделок с недвижимостью. В Японии общенациональное движение за унификацию земельных отношений началось еще в конце XIX в., но достигло успеха только в конце 1940-х гг. В Швейцарии усилия по унификации несопоставимых систем регистрации операций с недвижимостью, начатые еще в начале XX столетия, не изучены как следует даже самими швейцарцами.

Благодаря унификации и интеграции систем регистрации, гражданам развитых стран не нужно выезжать на место, чтобы получить адекватное описание экономических и социальных характеристик любого объекта недвижимости. Более нет нужды колесить по стране, чтобы встретиться с каждым владельцем и его соседями. Законная унифицированная система информации содержит сведения о наличных активах и об их потенциальной прибыльности. Это облегчает оценку объектов недвижимости и операции с ними, создает выгодные условия для порождения капитала.