11.3. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике, обеспечивающей надежность сделки. Земельная собственность вовлекает в систему рыночных кредитных отношений предприятия, организации, фирмы, население, имеющие в собственности приватизированные квартиры, земельные наделы, жилой фонд.
Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.
Система ипотечного кредитования включает два направления:
• непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
• продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.
Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.
Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает
===273===
денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.
Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.
В России еще только создается рынок ипотечных обязательств. Первым банком, использующим данную схему, выступил Ярославский филиал Ипотечного акционерного банка, а также ипотечная кредитная компания. Активно осуществляет операции на ипотечном рынке Стан-дартбанк
Проблемами развития ипотечного кредитования российскими банками являются: недостаточная ресурсная база банков, низкий платежеспособный спрос на недвижимость, отсутствие у банков опыта размещения средств на сроки более года и высокая инфляция По оценкам специалистов банков, занимающихся ипотечным кредитованием, наиболее предпочтительная продолжительность кредитного периода для клиентов составляет до трех лет. Для банков огромной проблемой ликвидности является разрыв между сроками привлечения краткосрочных ресурсов и длительными сроками размещения ресурсов при ипотечном кредитовании.
Решение проблемы привлечения ресурсов для ипотечного кредитования решается рядом ипотечных банков за счет выпуска крупных облигационных жилищных займов.
В целях расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их от инфляции Указом Президента Российской Федерации "О выпуске и обращении жилищных сертификатов" от 10 июня 1994 г № 1182 установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, могут привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов.
ЖИЛИЩНЫЕ СЕРТИФИКАТЫ - особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на
• приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;
• получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата
Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата указывается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата.
Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат)
===274===
средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата
Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте.
Жилищный сертификат, как правило, имеет определенный срок действия.
В качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические лица, зарегистрированные на территории Российской Федерации, имеющие права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права.
Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи.
Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязательства по ним перед собственниками жилищных сертификатов.
Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств.
Жилищный сертификат должен содержать следующие обязательные реквизиты
а) наименование "жилищный сертификат",
б) дату и номер государственной регистрации выпуска жилищных сертификатов;
в) срок действия жилищного сертификата;
г) дату приобретения жилищного сертификата первым собственником;
д) размер общей площади жилья, оплаченный при приобретении одного жилищного сертификата;
е) общий объем эмиссии жилищных сертификатов данной серии;
ж) цену приобретения жилищного сертификата первым собственником;
з) схему индексации номинальной стоимости жилищного сертификата при его выпуске эмитентом относительно цены приобретения жилищного сертификата первым собственником;
и) предварительные условия договора купли-продажи квартиры, который обязуется заключить эмитент с собственником определенного количества жилищных сертификатов, дающего право на приобретение квартиры с установленными характеристиками;
к) порядок согласования дополнительных и окончательных условий будущего договора купли-продажи квартиры, которые заранее не определяются в жилищном сертификате, в том числе указание на срок, в течение которого эмитент должен дать ответ на разногласия по условиям договора в случае возникновения этих разногласий,
л) условия, дающие право владельцу сертификата заключать договор на покупку квартиры, в том числе:
===275===
дату, раньше которой жилищный сертификат не может быть предъявлен эмитенту владельцем с требованием о заключении договора;
минимальное количество сертификатов, дающее право требовать заключения договора купли-продажи квартиры и порядок ее оплаты;
срок исполнения эмитентом жилищного сертификата и обязанности по передаче квартиры собственнику жилищных сертификатов;
м) полное наименование эмитента, его подпись и печать;
н) полное наименование (имя) собственника жилищного сертификата;
о) полное наименование банка (банков), контролирующего целевое использование привлеченных средств.
Отсутствие какого-либо реквизита делает жилищный сертификат недействительным.
Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.
Эмитент обязан при предоставлении ему жилищных сертификатов с их собственником:
• заключить договор купли-продажи квартиры с собственником сертификата;
• погасить жилищный сертификат по номинальной стоимости, рассчитанной в соответствии со схемой индексации номинальной стоимости жилищного сертификата.
Если эмитент не может осуществить погашение жилищных сертификатов, то это доложен сделать гарант, заключение договора с которым обязательно для эмитента.
К выпуску и обращению на территории Российской Федерации допускаются жилищные сертификаты, проспект эмиссии которых прошел государственную регистрацию в Министерстве финансов Российской Федерации или его органах на местах.
Выпуски жилищных сертификатов должны получить в установленном порядке государственный регистрационный номер.
Ипотечные кредиты всегда обуславливаются залогом недвижимости -ипотеки.
Развитие ипотеки невозможно без существования собственника предмета залога, так как закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости. При этом ипотека зданий оформляется с ипотекой земельного участка, на котором оно находится. В России разрабатывается нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций с недвижимостью и землей. В Конституции РФ сформулирован ряд правовых норм, легализирующих частную собственность на землю, и операции по ее купле-продаже, залогу, сдаче в аренду и т.д. Приняты законы о залоге, банках и банковской деятельности, приватизации и т.д. Издан ряд указов Президента и постановлений правительства о финансировании жилищной сферы, дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования.
===276===
В российском законодательстве ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участ-ком или правом пользования им.
ИПОТЕКА - это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Ипотека может использоваться в обеспечении любого денежного обязательства, в том числе и обязательства по кредитному договору, что обуславливает существование ипотечного кредита.
К категории недвижимости относится земля либо объекты, непосредственно связанные с землей (предприятия, жилые и нежилые дома, дороги).
Закон РФ "О залоге "устанавливает правило, в силу которого залог недвижимости имущества возможен лишь вместе с земельным участком, на котором находится недвижимость, либо правом на них.
Юридическое оформление сделок имеет большое значение для ипотечного кредитования, поскольку в основе этих сделок лежит право собственности или право хозяйственного владения на закладываемую недвижимость. Законодательство предусматривает определенный порядок его оформления.
Субъектами договора о залоге являются:
• стороны договора о залоге (залогодатель и залогодержатель) -юридические и физические лица;
• регистрирующий орган;
• держатель единого залогового реестра.
Договор об ипотеке заключается в письменном виде и должен быть нотариально удостоверен. Он может предусматривать значительную свободу действия залогодателя:
а) возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству;
б) сдачу имущества в аренду;
в) обременение имущества новыми долгами и т.д.
Разновидностью залога является заклад. В этом случае заложенное
имущество передается залогодержателю во владение на период до исполнения обеспечиваемого им обязательства по кредиту. .
Ипотека предприятия распространяется на все его имущество, включая основные фонды и оборотные средства, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия, если иное не установлено законом или договором.
Предприятия, за которыми государственное имущество закреплено на основе хозяйственного владения или оперативного управления, осуществляют залог с согласия собственника этого имущества и Комитета по управлению государственным имуществом.
Комитет по управлению имуществом может дать согласие на передачу в залог имущества только после оценки хозяйственного состояния
===277===
залогодателя, содержания договора банковской ссуды, договора залога при наличии документов, устанавливающих необходимость осуществлять залог государственного имущества.
Согласие Комитета по управлению имуществом на залог должно быть получено до вступления в силу основного договора.
<< | >>
Источник: О.И. Лаврушин. Банковское дело: Учебник . - 2-е изд., перераб. и доп. Под ред. О.И. Лаврушина . - М.: Финансы и. статистика,2005.-672с.. 2005

Еще по теме 11.3. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ:

  1. 29. Банковский кредит. Государственный кредит. Коммерческий кредит. Потребительский кредит. Лизинговый кредит. Ипотечный кредит. Международный кредит
  2. 3.3. Направления совершенствования маркетинга ипотечных кредитов Томского филиала ОАО КБ «Региональный кредит»
  3. 4.13. Особенности взыскания банковских кредитов: автокредиты, потребительские и ипотечные кредиты, кредиты малому, среднему и крупному бизнесу. Договорная подсудность и третейские суды
  4. 3.Ипотечный кредит.
  5. 3. Ипотечный кредит.
  6. 3.1. Маркетинг ипотечных кредитов Томского филиала ОАО КБ "Региональный кредит" на современном этапе
  7. Ипотечный кредит
  8. Ипотечная форма кредита
  9. Ипотечный кредит
  10. Ипотечный кредит
  11. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ
  12.     8.2.6. Ипотечный кредит
- Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -