11.3. Прекращение договора

Прекращение действия договора регламентируется рядом специальных постановлений. Действие договора прекращается за истечением срока, на который он был заключен, а при неуказании срока - по заявлению одной из сторон с соблюдением установленных законом или обычаем сроков предупреждения другой стороны.

Если по истечении срока найма наниматель при отсутствии возражений наймодателя продолжает пользоваться вещью, договор считается продленным на неопределенное время или на установленный законом срок (Франция - ст. 1736, 1737 ФГК; ФРГ - § 565-569 ГГУ; Швейцария - ст. 268 ШОЗ и т.д.).

Особые постановления действуют обычно для прекращения договора найма жилых помещений, торгово-промышленных помещений и сельскохозяйственных участков, устанавливаемые специальными законами. Заключение договора ограничивается, как правило, определенным сроком, а при неуказании срока в договоре наймодатель может прекратить действие договора лишь при наличии предусмотренных в специальном законодательстве оснований. Суды, опирающиеся в некоторых странах на нормы такого законодательства, признают за нанимателем, особенно в отношении торгово-промышленных и жилых помещений, право на возобновление договора после истечения срока его действия.

При согласии наймодателя на возобновление договора спор сторон об условиях, на которых договор возобновляется, разрешается чаще всего в судебном порядке. При несогласии наимодателя на возобновление договора на помещения, в которых функционируют промышленные или торговые предприятия, он обязан, например по французскому праву, возместить причиненный нанимателю ущерб как лицо, «злоупотребляющее правом», отказаться от возобновления договора и не вправе в течение установленного срока сдавать внаем это помещение конкурирующему предприятию.

Основанием прекращения договора найма признается также гибель вещи при отсутствии вины в этом какой-либо из сторон.

Действие договора может быть прекращено в результате нарушения обязанности одной из сторон, если другая на основании этого потребует прекращения договора (Франция - ст. 1741 ФГК; ФРГ - § 554 ГГУ; Швейцария - ст. 265 ШОЗ и др.). Например, наймодатель может прекратить договор при просрочке внесения нанимателем наемной платы или использовании им вещи вопреки условиям договора.

Осуществление договора найма не прекращается в случае смерти наймодателя, но может быть прекращено при объявлении конкурса над имуществом нанимателя.