Загальні засади приватизації землі громадянами
Земельний кодекс України вступив дію 1 січня 2002 року. В ньому є успішна спроба розв’язання проблеми власності на землю. Власниками землі можуть бути громадяни, юридичні особи, іноземні громадяни, іноземні юридичні особи, особи без громадянства та іноземні держави.
Зразу слід зауважити, що для кожного з перелічених суб’єктів є свої обмеження щодо отримання землі у власність.Об’єктом приватизації є землі України, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії. Вони можуть перебувати у приватній власності. Земельний кодекс своїми статями це передбачає:
а) землі сільськогосподарського призначення – стаття 25;
б) землі житлової та громадської забудови – стаття 40;
в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення – стаття 45;
г) землі оздоровчого призначення – стаття 49;
ґ) землі рекреаційного призначення – стаття 52;
д) землі історико-культурного призначення – стаття 54;
е) землі лісового фонду – стаття 56;
є) землі водного фонду – стаття 59;
ж) землі промисловості, транспорту, зв\'язку, енергетики, оборони та іншого призначення:
промисловості – стаття 66.
транспорту – стаття 67,
зв’язку – стаття 75.
енергетики – стаття 76.
Тобто всі категорії земель за винятком земель оборони можуть приватизуватись. Приватизація може бути безоплатною та платною.
Безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян провадиться у разі:
а) приватизації земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян;
б) одержання земельних ділянок внаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;
в) одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації, визначених Земельним Кодексом.(Стаття 116).
Громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в таких розмірах:
а) для ведення фермерського господарства - в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство.
Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району;б) для ведення особистого селянського господарства - не більше 2,0 гектара;
в) для ведення садівництва - не більше 0,12 гектара;
г) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше 0,25 гектара, в селищах - не більше 0,15 гектара, в містах - не більше 0,10 гектара;
ґ) для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 гектара;
д) для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0,01 гектара.
Розмір земельних ділянок, що передаються безоплатно громадянину для ведення особистого селянського господарства, може бути збільшено у разі отримання в натурі (на місцевості) земельної частки (паю). (Стаття 121).
Крім цього слід сказати, що. громадяни, які добросовісно, відкрито і безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років (набувальна давність), але не мають документів, які б свідчили про наявність у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутися до органу державної влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання у користування. Розмір цієї земельної ділянки встановлюється у межах норм, визначених Земельним Кодексом.
Передача земельної ділянки у власність або у користування громадян на підставі набувальної давності здійснюється в порядку, встановленому Земельним Кодексом.
Решту випадків приватизації є платними.
Зупинимось більш детально на приватизації земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян, зокрема для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). Основним питанням використання цих земель є забезпечення права на житло, яке є одним з основних конституційних прав громадян нашої країни.
Відповідно до ч. 1 ст. 47 Конституції держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Однією з найважливіших гарантій реалізації цього права є передача або надання громадянам земельних ділянок.На підставі ст. 40 Земельного кодексу громадянам України за рішенням органів виконавчої влади або місцевого самоврядування можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва в межах норм, визначених Земельним законодавством. Понад норму безоплатної передачі громадяни можуть набувати у власність земельні ділянки для зазначених потреб за цивільно-правовими угодами.
Наведена земельно-правова норма передбачає низку умов передачі або надання земельних ділянок:
По-перше, їх власниками можуть бути лише громадяни.
По-друге, вони можуть передаватися чи надаватися за рішенням органів виконавчої влади або місцевого самоврядування.
По-третє, ділянки повинні передаватися або надаватися для будівництва та обслуговування жилих будинків, господарських будівель і гаражного будівництва.
По-четверте, їх передача або надання мають здійснюватись у межах встановлених норм.
Оскільки наведена земельно-правова норма вказує на громадян, можна говорити про індивідуальне житлове, господарське і гаражне будівництво. При цьому громадяни виступають індивідуальними забудовниками переданих або наданих їм земельних ділянок. Пріоритетним для них є зведення індивідуального жилого будинку. Водночас земельні ділянки можуть використовуватися для зведення господарських споруд, наприклад, сараїв, погребів, навісів тощо. Такі будівлі і споруди призначені для обслуговування жилого будинку, є підсобними і не можуть розглядатися як самостійні об\'єкти індивідуального будівництва, під які мають надаватися відособлені ділянки. Таким чином, жилий будинок, господарські будівлі та допоміжні споруди у комплексі утворюють єдине домобудівництво чи домоволодіння.
Проте для набуття громадянами відповідних прав на земельні ділянки недостатньо прийняття рішень уповноваженими органами. Їх рішення є лише підставою для передачі або надання громадянам ділянок. Для реалізації таких рішень необхідні юридичне значущі дії, аж до виділення ділянок в натурі (на місцевості), визначення їх меж, видачі відповідних правовстановлюючих документів та державної реєстрації ділянок.
Після передачі громадянам земельних ділянок у власність для зазначених цілей вони набувають статусу об\'єктів права приватної власності. Отже, індивідуальне будівництво на землях житлової та громадської забудови здійснюється на ділянках, які належать громадянам на праві приватної власності. Крім того, у даному разі має місце садибне будівництво, а земельна ділянка набуває присадибного режиму використання.
Право на забудову полягає у наданні власнику або користувачу земельної ділянки можливості здійснювати на ній у встановленому законом порядку будівництва і надається за рішенням відповідних органів виконавчої влади або місцевого самоврядування. Ухвалення рішення про забудову ділянки надає громадянину статусу забудовника, у якого виникають певні суб\'єктивні права та юридичні обов\'язки, наприклад, право на замовлення проекту будівництва здійснення його погодження тощо.
Однак реалізація права на забудову залежить від одержання дозволу на виконання будівельних робіт. Це, зокрема, передбачено Положенням про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт, затвердженим наказом Держбуду України від 5 грудня 2000 р. № 273.
Дозвіл на виконання робіт, пов\'язаних з новим будівництвом, реконструкцією, реставрацією, капітальним ремонтом, розширенням і технічним переоснащенням будинків, споруд та інших об\'єктів, являє собою документ, що засвідчує відповідність проектної документації нормам містобудівних вимог. Він дає забудовнику та його підрядникам право на виконання земляних робіт, підключення до інженерних мереж, енергетичних джерел, комунікацій тощо.
Зазначений дозвіл видається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю, які ведуть реєстр наданих дозволів на увесь строк будівництва. Виконання будівельних робіт без дозволу забороняється, а їх продовження з простроченим дозволом вважається самовільним будівництвом.Для одержання дозволу на виконання будівельних робіт передбачене подання індивідуальним забудовником відповідних документів:
- заяви, до якої додаються
- документи, що посвідчують право власності або право користування земельною ділянкою,
- рішення про надання права на її забудову,
- належним чином погоджена і затверджена проектна документація
- та інші документи.
У разі зведення індивідуального жилого будинку на земельній ділянці зі складними інженерно-геологічними умовами або спорудження будинку у два і більше поверхів забудовник повинен подавати зобов\'язання про здійснення технічного та авторського нагляду за реалізацією проекту будівництва в порядку, передбаченому Законом України від 20 травня 1999 р. "Про архітектурну діяльність".
Будівельні роботи, які виконуються на підставі дозволу, мають бути завершені протягом зазначеного в ньому строку. Якщо забудовник не завершив ці роботи протягом визначеного строку, дію дозволу може бути продовжено, але не більше ніж на один календарний рік. У тих випадках, коли забудовник не приступив до виконання будівельних робіт протягом двох років після одержання дозволу, останній втрачає чинність.
Згідно зі ст. 18 Закону "Про основи містобудування" завершені будівництвом об\'єкти підлягають прийняттю в експлуатацію у встановленому порядку. Тому користуватися жилими й господарськими спорудами, не прийнятими в експлуатацію, забороняється. Крім того, такі споруди не можуть бути зареєстровані бюро технічної інвентаризації як об\'єкти нерухомого майна.
2.