Орендна плата за землю.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може перевищувати 10 відсотків їх нормативної грошової оцінки. У разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати. (відповідно до статті 22 Закону України “Про оренду землі”)

У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.

Плата за суборенду земельних ділянок державної і комунальної власності не може перевищувати орендної плати.

Орендна плата може справлятися у

- грошовій – коли платіж виражений певною сумою коштів;

- натуральній – коли платіж є визначеною кількістю чи часткою продукції, одержуваної з орендованої земельної ділянки;

- відробітковій – шляхом надання орендарем певних послуг орендодавцю

Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати.

Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі.

Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, переглядається один раз на три роки в порядку, встановленому законом або договором оренди.

Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

Орендною платою за земельну ділянку є платіж, який орендар вносить орендодавцеві за використання земельної ділянки. Розмір, умови і строки її внесення встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Орендна плата може встановлюватись у таких формах:

- грошовій – коли платіж виражений певною сумою коштів;

- натуральній – коли платіж є визначеною кількістю чи часткою продукції, одержуваної з орендованої земельної ділянки;

відробітковій – шляхом надання орендарем певних послуг орендодавцю.

Якщо орендні платежі передбачаються у натуральній формі, то у договорі оренди повинен визначатися перелік продукції, її якісні показники, вартість, місце, умови, порядок та строки поставки.

Якщо орендні платежі передбачаються у відробітковій формі, то у договорі оренди визначаються види послуг, їх вартість, місце і строки надання.

- Надання послуг та передача продукції в рахунок орендної плати повинна оформлятись відповідними актами, засвідченими підписами орендаря і орендодавця.

Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати.

Плата за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток ( паїв), які укладаються відповідно до Указу Президента України “Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян – власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)” від 2 лютого 2002 р. № 92/2002 із змінами, внесеними згідно з Указом Президента України № 830/2002 від 13 вересня 2002 р. повинна бути у розмірі не менше 1,5 відсотка визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати повинна залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря.

Встановлення граничних розмірів орендних ставок нормативно-правовими актами не суперечить принципам ринкової економіки. В розвинутих капіталістичних країнах з метою захисту економічних інтересів як громадян, так і держави регламентується нижня й верхня межа орендних ставок. Це робиться для забезпечення прибуткового (доходного) використання усіх земель незалежно від форм власності на них. Наприклад, у Німеччині органи державної влади та місцевого самоврядування можуть у судовому порядку вимагати від орендодавця зменшення орендної плати, щоб його земельна ділянка не залишалася не використаною.

Орендна ставка може визначатися як відсоток від вартості земельної ділянки, зокрема від її податкової вартості. Це положення закріплено ст. 2 Закону України “Про плату за землю”, згідно з якою орендна плата визначається залежно від нормативної грошової оцінки земель.

У багатьох країнах орендна ставка дорівнює 3-5% від податкової вартості земельної ділянки. Наприклад, якщо грошова оцінка присадибної земельної ділянки площею 1000 м2 становить 24000 грн., а орендна ставка визначена на рівні 3%, то річна орендна плата дорівнюватиме 720 грн. (24000 грн. х 0,03).

При визначенні ставок орендної плати повинні враховуватись здійснення поліпшення землі (зрошення, осушення, хімічні меліорації), а також будівлі, споруди, водойми тощо та об’єкти рухомого майна, які забезпечують функціонування орендованої земельної ділянки за визначеним цільовим призначенням. У цьому випадку у розмірі орендної плати включається процент на капітал, вкладений в землю:

Оз= Оп + К х П,

Де Оз – орендна плата за забудовану земельну ділянку або (та) за земельну ділянку, де проведені поліпшення землі;

Оп – орендна плата за земельну ділянку;

К – капітал, вкладений в земельні поліпшення та забудову;

П – ставка доходу на вкладений капітал.

Наприклад, якщо на ділянці, орендна плата за землю якої становить 720 грн., розташований будинок, балансова (залишкова) вартість якого на дату укладання договору оренди 45000 грн., то при ставці доходу на вкладений капітал у 5% орендна плата за земельну ділянку в цілому дорівнюватиме 2970 грн.

При обчисленні орендної плати за землі сільськогосподарського призначення слід брати до уваги чи орендується цілісний виробничий комплекс, чи лише рілля. В останньому випадку орендна плата повинна бути вищою і перекривати плату за землю тих ділянок і угідь, які залишаються практично без використання, а також прибуток, який орендодавець втрачає внаслідок невикористання цілісного виробничого комплексу.

Орендна плата збільшується на величину витрат на охорону землі, якщо ці заходи не виконуватимуться орендарем, що повинне бути зафіксоване в договорі оренди.

Розмір орендної плати – важлива умова орендної угоди, який в свою чергу залежить від інших істотних умов договору оренди:

місця розташування та розміру земельної ділянки;

терміну договору оренди;

цільового призначення, умов використання і збереження якості землі;

умов повернення земельної ділянки орендодавцеві;

існуючих обмежень і обтяжень щодо використання земельної ділянки;

сторони (орендодавця чи орендаря), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини;

відповідальності сторін.

Таким чином, фактори, які визначають розмір орендної плати, можна поділити на три групи:

фізичні – розмір ділянки, її конфігурація, протяжність фронтальної лінії, якісний стан земельних угідь, інженерно-геологічні умови, місце розташування;

економічні – рівень цін та доходів, ризиків, обсяги вкладень на поліпшення землі та земельні поліпшення;

адміністративні – умови використання та повернення земельної ділянки, встановлені обмеження та існуючі обтяження, порядок виконання зобов’язань сторін.

Фактори різних груп тісно пов’язані між собою і взаємообумовлені. Тому дуже важко визначити внесок кожного окремого фактора у формування розміру орендної плати. Так, фізичні параметри земельної ділянки безпосередньо впливають на доходність та обсяги додаткових вкладень, необхідних для її належного використання. Водночас, вони значною мірою зумовлені адміністративними факторами, які визначають граничні розміри земельної ділянки, її місце розташування залежно від функціонального призначення.

Більшість із зазначених факторів враховується при грошовій оцінці земель певного функціонального призначення, що дозволяє визначити розмір орендної плати залежно від результатів за інтегрованим показником.

З розвитком ринку оренди землі, передусім вторинного ринку, де орендодавцями виступають громадяни та юридичні особи, які мають у власності земельні ділянки, все більшого значення набуватиме ринкова орендна плата.

В основі ринкового механізму встановлення розміру орендної плати лежить економічна концепція одержання населенням чи підприємством максимальної вигоди в межах доходів, які вони мають. Тобто орендна плата за земельну ділянку, яка характеризується певним місцем розташуванням, визначатиметься тим розміром, який спроможні сплатити сім’ї різного достатку, зберігаючи свій попередній життєвий рівень, чи підприємства за умови збереження ними максимального прибутку.

Розмір ринкової орендної плати коливається між мінімальною границею, визначається фактичним рентним доходом із земельної ділянки, та максимальною, яку потенційний орендар готовий заплатити, виходячи з очікуваних доходів від її облаштування і забудови та пов’язаних з цим витрат.

Інакше кажучи, ринкова орендна плата – це, з одного боку, той мінімальний розмір плати, за який орендодавець може надати земельну ділянку в оренду, а з другого – той максимальний розмір плати, за який орендар може взяти земельну ділянку в оренду. Тому для визначення ринкової орендної плати має бути проведено аналіз найтиповіших умов оренди, для місцевого ринку земельних ділянок конкретного призначення.

При зіставленні орендних ставок з метою визначення вартості оренди на відкритому ринку необхідно зробити поправки до значень орендних ставок, виходячи з припущення, що:

▪ власник готовий надати земельну ділянку в оренду:

▪ перед датою оцінки був достатній період (який враховував характер земельної власності та стан ринку) для належним чином організованого маркетингу та угоди щодо орендної плати й інших умов надання в оренду і для завершення угоди стосовно оренди;

▪ стан ринку, рівня цін та інші обставини були на будь-яку попередню дату укладання угоди про оренду такими ж, що й на дату оцінки;

▪ не береться до уваги будь-яка додаткова пропозиція ціни можливим орендарем з особливим інтересом;

▪ встановлений строк, істотні та інші умови договору оренди не є надто обтяжливими або вигідними для оренди даного типу земельної власності;

▪ орендарю не надаються пільги, і будь-який період безплатного користування можливий лише за час, який знадобився б орендарю, який вступає в свої права, для підготовки земельної ділянки до використання;

▪ обидві сторони в угоді діяли компетентно, зважливо та без примусу.

Таким чином, ринкова орендна ставка – це найбільш ймовірна величина орендної плати, за яку обізнаний та незобов’язаний надавати свою земельну ділянку в оренду орендодавець згодився б надати, а обізнаний та незобов’язаний орендувати орендар погодився б узяти цю земельну ділянку в оренду.

Договір оренди земельної ділянки за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Розмір мита при цьому складає 0,01 відсоток грошової оцінки земельної ділянки, яка визначена відповідно до законодавства. Якщо грошова оцінка земельної ділянки не встановлена, то державне мито справляється в розмірі 1 відсотка суми зазначеного договору, але це менше одного неоподаткованого мінімуму доходів громадян (Указ Президента України “Про розмір державного мита за нотаріальне посвідчення договорів оренди (суборенди) землі” від 27.06.1999 р. №738/99.

Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.