Метод характерного співвідношення між ринковою вартістю землі та поліпшенням
використовується за наявності таких обставин. По-перше, відомі дані про ціну нерухомості, тобто земельної ділянки з поліпшенням. По-друге, на ринку склалася пропорція між вартістю землі та поліпшення, характерна для конкретного типу нерухомості.
Тоді експертна грошова оцінка земельної ділянки визначається за формулою:Цзс = В *kс/ (1+kс), (12.8)
де Цзс — експертна грошова оцінка земельної ділянки, визначена на основі характерного співвідношення між ринковою вартістю землі та земельного поліпшення у районі розташування об\'єкта оцінки;
В — ціна нерухомості, що оцінюється;
kс — характерне для аналогічного типу нерухомості співвідношення між ринковою вартістю землі та поліпшенням.
Метод врахування витрат на земельні поліпшення передбачає визначення величини експертної грошової оцінки земельної ділянки як різниці між очікуваним доходом від продажу нерухомості і витратами на земельні поліпшення за формулою:
Це = Цо - Вос, (12.9)
де Це - експертна грошова оцінка земельної ділянки, визначена методом врахування витрат на земельні поліпшення; Цо — очікуваний дохід від продажу нерухомості; Вос — витрати на земельні поліпшення.
Очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки визначається в один із таких способів:
• ціною нерухомості;
• цінами на аналогічну нерухомість;
• очікуваними доходами від володіння нерухомістю.
Ціна нерухомості застосовується в розрахунках, якщо продавець виставив об\'єкт на продаж (або покупець придбав об\'єкт) за ціною, що відповідає ринковому рівню цін. У випадку, якщо конкретна нерухомість не є предметом ринкової угоди і водночас на ринку відбуваються трансакції з подібними об\'єктами, очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки визначається цінами на аналогічну нерухомість, тобто методом аналогів продажу. У разі, коли нерухомість є комерційною, вигода від володіння якою полягає в отриманні орендної плати, очікуваний дохід від її продажу розраховується методами прямої або непрямої капіталізації чистого операційного доходу.
Алгоритми застосування методів аналогів продажу та капіталізації ті самі, що описані у пункті 12.2; відмінність полягає у використанні нерухомості в цілому (а не земельних ділянок) при підборі аналогів та ставок орендної плати.Витрати на земельні поліпшення оцінюються шляхом розрахунку поточної вартості капіталовкладень, необхідних для відтворення поліпшення у нинішньому вигляді. До капіталовкладень, необхідних для відтворення поліпшення, належать витрати на:
• відведення та підготовку земельної ділянки під забудову;
• будівництво;
• облаштування та озеленення;
• оплату послуг з проектування;
• місцеві збори.
Розрахунок перелічених витрат дає у підсумку вартість тільки що побудованого земельного поліпшення. Якщо будівля певний час використовувалася, то вона втратила частку вартості порівняно з новим майном, тобто відбувся її знос. За ознаками виникнення знос поділяють на фізичний (виникаючий із-за втрати первісних техніко-технологічних функцій), функціональний (пов\'язаний із погіршенням споживчих характеристик) та економічний (зумовлений впливом ринкових, екологічних, політичних та інших чинників на об\'єкт оцінки). Величини фізичного і функціонального зносу оцінюються на основі натурних обстежень стану поліпшення, а економічного — виходячи з аналізу впливу чинників макро-середовища на вартість поліпшення земельної ділянки.