Земельна ділянка як об’єкт цивільних правовідносин

Перш за все, необхідно визначитись, що собою являє земля як об’єкт суспільних відносин. Визначальною особливістю землі як об’єкту суспільних відносин є її двояке становище - з одного боку відповідно до ст.

З іншого боку земельним та цивільним законодавством у якості об’єкта правовідносин розглядається земельна ділянка як частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (ст. 79 ЗК України). При цьому відповідно до цивільного законодавства земля (земельна ділянка) як об’єкт права власності охоплює поверхневий (ґрунтовий) шар у межах цієї ділянки, водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд (ст. 373 ЦК України).

Аналіз наведених норм виявляє, що законодавець оперує одночасно двома поняттями - у ст. ст. 13, 14 Конституції України згадується «земля» як «природний ресурс», «національне багатство», «об’єкт права власності», у ст. ст. 373, 374 ЦК України поняття «землі» та «земельної ділянки» як об’єкти права власності використовуються як синоніми, так само і ЗК України згадує як поняття «землі», так і поняття «земельної ділянки». Отже, постає питання про співвідношення вказаних понять та визначення, чи є вони рівнозначними, або між ними існують певні відмінності.

Розмежування вказаних понять матиме не лише термінологічне значення, але й дозволить виявити основні засади взаємодії норм приватного та публічного права в механізмі правового регулювання. Так, суспільні відносини, що складаються з приводу охорони та використання землі як природного ресурсу, регулюватимуться нормами публічного (екологічного чи земельного) права, та є відмінними від відносин, що виникають у разі, коли природний об’єкт залучається до майнового обороту^{[1] [2] [3] [4]}.

Поняття «земля» є багатоаспектним та може використовуватись у різних значеннях. Так, під «землею» може розумітись планета, засіб виробництва, ґрунт, територія, країна тощо. Але перш за все земля - це частина природи, природний об’єкт.

У науковій літературі правові конструкції природних об'єктів і природних ресурсів одержали достатньо докладне дослідження.

Так, В.В. Петров відзначав, що природний об'єкт можна визначити як складову частину навколишнього середовища, що володіє ознаками природного походження, стану в екологічному ланцюзі природних систем, здатну виконувати екологічні, економічні, культурні і оздоровчі функції і забезпечувати якість середовища незаселеного людини .

Природний ресурс у широкому значенні - це джерело споживання людиною природи, наприклад духовний, екологічний, економічний і естетичний. У вузькому розумінні природний ресурс - це компоненти природного середовища, природні об'єкти і природно-антропогенні об'єкти, які використовуються або можуть бути використані при здійсненні господарської та іншої діяльності як джерела енергії, продуктів виробництва і предметів споживання і мають споживацьку цінність, тобто це джерело

4

економічного споживання людиною природи .

При цьому в юридичній літературі зазначається, що цінність має не стільки економічний аспект землі (як природного ресурсу), скільки екологічний (як природного об’єкту). Земельні ділянки являтимуть інтерес для речових та зобов’язальних прав лише поки земля зберігатиме свої природні властивості. Якщо відбудеться їх втрата, наприклад, внаслідок зараження ґрунту або провалу поверхні землі, то ці земельні ділянки втратять свою економічну цінність (як засіб виробництва та територіальний базис) і привабливість у якості об’єктів суспільних відносин.^[5]

У юридичній літературі зазначається, що закріплення землі (як природного об'єкту і природного ресурсу) у якості об'єкту земельних правовідносин не зовсім коректно. На думку дослідників, такий підхід є данню історичної традиції, коли земельні відносини ще не були такі складні, як зараз, а питання охорони землі як природного об'єкту і зовсім не стояли так гостро, як зараз.

Разом із тим, у ході управління земельним фондом не можна обійтися без правових конструкцій вищого рівня, ніж земельна ділянка. Тому, виходячи з цільового призначення, всі земельні ділянки згруповані в категорії земель. Наявність таких одиниць управління, як землі різних категорій, дозволяє встановлювати певні типові правила не для кожної ділянки індивідуально, а відразу для цілих однотипних земельних масивів. Наприклад, вимоги про забезпечення родючості земель встановлюються не персонально для кожного власника (орендаря) земельної ділянки, а відразу для всіх сільськогосподарських угідь. У зв'язку з цим відмова від "землі" як об'єкту правовідносин недопустима.

Для внесення ясності в розуміння цього поняття та відмежування понять «земля» та «земельна ділянка» деякими вченими пропонується використання поняття «земельний фонд», яке охоплювало б землі всіх категорій. Варто відмітити, що ЗК України оперує такими поняттями як землі «водного фонду», землі «резервного фонду», землі «природно-заповідного фонду», тоді як саме поняття земельний фонд не використовується та є невизначеним. У юридичній літературі поняття «земельний фонд» згадується в контексті розгляду особливостей «управління земельним фондом».

Так, В.Х. Улюкаєв вказує, що під управлінням земельним фондом розуміється розпорядча діяльність відповідних державних органів та органів місцевого самоврядування, спрямовані на забезпечення раціонального

п

використання та охорону єдиного земельного фонду країни .

З іншого боку, земля як об'єкт правовідносин визначається як компонент навколишнього середовища, розділений на категорії, відносно яких здійснюється низка публічно-правових (управлінських) функцій щодо забезпечення диференційованого режиму раціонального використання й охорони, що є головним засобом виробництва в сільському і лісовому господарстві і просторовим базисом розміщення житлових, промислових та інших об'єктів .

Аналізуючи вказані підходи, можна запропонувати наступне визначення поняття земельного фонду України - це всі категорії земель на території України, незалежно від форм власності. Вказане поняття пропонується використовувати при визначення землі як природного об’єкту, що є предметом екологічних та земельних правовідносин, що дозволить відмежувати вказане поняття від поняття землі як об’єкту права власності.

Більшість вчених дотримуються позиції, що об’єктом цивільних правовідносин не може бути земля як така, якщо вона не поділена на ^{[7] [8] земельні ділянки. Лише останні можуть бути об’єктами цивільних прав та знаходитись у цивільному обігу[9]. Наприклад, А.А. Зеленін вказує, що об’єктом майнових (цивільних прав) особи виступає земельна ділянка, тоді як земля у цілому може бути об’єктом лише відносин, пов’язаних із охороною та використанням земель.[10]}

На користь того, що земля як така не може бути об’єктом цивільних правовідносин наводяться запропоновані В.А. Лапачем ознаки, яким має відповідати об’єкт цивільних прав, до яких відносяться: дискретність, юридична прив’язка та системність.^[11]

Під дискретністю об’єктів цивільних прав розуміється їх якісна, а також фізична та/або облікова визначеність та відокремленість від усіх інших об’єктів. Тобто для того, щоб суспільні відносини щодо будь-якого явища могли бути врегульовані за допомогою правових норм, необхідно, щоб відповідний об’єкт міг бути виділений поміж собі подібних, тобто мав деякі властиві лише йому характеристики. У свою чергу, наявність таких властивостей встановлюється лише в результаті вимірювання об’єкта, його обліку тощо. З урахуванням вказаного, земля в цілому, як природний об’єкт та природний ресурс, об’єктивно не володіє ознакою дискретності. Навіть просторова обмеженість землі не надає їй ознаки дискретності, оскільки має винятково публічно-правове значення. Так, земельним законодавством передбачено поділ земель за цільовим призначенням на категорії, відповідно до чого визначається правовий режим земель.

На відміну від землі в цілому, дискретність є необхідною ознакою земельної ділянки, оскільки, як вже зазначалось, ст. 79 ЗК України визначає земельну ділянку як частину земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. При цьому процедура визначення та опису меж частини земної поверхні і є формуванням земельних ділянок як об’єктів цивільних прав.

Наявність ознаки дискретності, властивої земельним ділянкам, визначає й нормативно гарантовану можливість закріплення їх за певними суб’єктами цивільних прав, тобто наявність такої ознаки об’єкту цивільних прав як юридична прив’язка. На відміну від цього, земля в цілому не може бути закріплена за окремим суб’єктом цивільного права, не тільки з причини відсутності ознаки дискретності, але й тому, що земля в цілому є основою життєдіяльності всіх осіб, які проживають на території певної країни. Тобто земля як природний ресурс автоматично виключається з числа об’єктів цивільних прав.

Щодо останньої запропонованої В.А. Лапачем ознаки об’єктів цивільних прав - системності - у юридичній літературі зазначається, що така ознака не є необхідною для кожного конкретного об’єкта цивільних прав, а скоріше є властивою всій сукупності таких об’єктів, до яких відноситься земельна ділянка та не може бути віднесена земля в цілому в силу наведених

• 13

вище аргументів .

Таким чином, зробимо висновок, що об’єктом цивільних правовідносин може бути лише земельна ділянка.

Як зазначає С.В. Дзагоєв, земельна ділянка може бути об’єктом права власності в трьох різних аспектах: як проста нерухома річ, як складна ^{[12] [13]}

нерухома річ (тут дискусійним є питання про взаємозв’язок земельної ділянки та розташованих на ній об’єктів - прим.

Таким чином, у власності можуть знаходитись прості земельні ділянки (наприклад, незабудовані ділянки), ділянки з природними об’єктами (ліси, водоймищі), ділянки з будівлями та майнові комплекси (наприклад, об’єкти електротранспорту).^{[14] [15]}

Слід зазначити, що неоднозначним є й саме поняття земельної ділянки, оскільки у юридичній літературі пропонуються різні визначення та існують різні погляди на їх правову природу.

Як зазначається у юридичній літературі, особливістю земельної ділянки як об’єкта правовідносин є специфічне поєднання двох факторів - майнового та екологічного, які розкривають її складну юридичну природу. З цивільно-правової точки зору земельна ділянка є нерухомою річчю, щодо якої в певної особи можуть існувати майнові права та обов’язки. Однак, на відміну від інших предметів матеріального світу, земельна ділянка є також частиною навколишнього природного середовища, унікальним природним ресурсом, що характеризується своєю родючістю та іншими неповторними властивостями^[16].

Наводяться наступні визначення поняття земельної ділянки.

Наприклад, Б.В. Єрофєєв зазначає, що земельна ділянка - це частина

17

землі, відділена та позначена на місцевості за допомогою меж.

Д.В. Жернаков вказує, що земельна ділянка - це зовнішня частина

земної кори, об’єктивована в її межах, що є описаними та посвідченими у

18

встановленому порядку.

І.Н. Місник зазначає, що земельна ділянка - це частина поверхні землі, яка має винятково територіальні межі, описані та затверджені у

19

встановленому законодавством про землеустрій порядку .

У наведених визначеннях, як видно, не приділяється уваги поняттю «ґрунту», який являє собою головну цінність земельної ділянки. Щодо ґрунту як складової поняття земельної ділянки у юридичній літературі висловлюються різні думки.

Деякі вчені вважають, що обов’язковою суттєвою ознакою будь-якої земельної ділянки (незалежно від призначення) мають бути просторово- якісні характеристики ґрунтового шару, причому такі характеристики мають бути включені в описання (встановлення) меж земельної ділянки як об’єкта права.^{[17] [18] [19] [20]}

Інші дослідники піддають критиці вказану позицію, вказуючи, що ототожнення земельної ділянки та ґрунтового шару є необґрунтованим. Такий підхід аргументується тим, що, по-перше, існують ділянки земної поверхні, позбавлені ґрунтового шару внаслідок природних причин. Подруге, на сьогоднішній день роль класичних земельних ділянок (у певних межах, наприклад, з метою будівництва) можуть виконувати поверхні підземних споруд або штучно створені об’єкти (насипи). Нарешті, ґрунт як такий володіє властивостями, що дозволяють розглядати його як рухоме майно, оскільки ґрунт у деяких випадках може переміщуватися у просторі.^{[21] [22] [23]}

При цьому пропонується наступне визначення земельної ділянки: це частина земної поверхні (у тому числі, покритої лісом, багаторічними насадженнями, іншою рослинністю), ідентифікована встановленням

просторових меж, незалежно від наявності чи відсутності ґрунтового шару,

22

на якій можуть бути розташовані відокремлені водні об’єкти.

Н.П. Кабитов вирішує проблему кваліфікації ґрунтового шару, пропонуючи наступну дефініцію земельної ділянки: це територіально визначена частина поверхневого шару кори планети. На думку вченого, таке формулювання дозволяє, по-перше, відмежувати поняття «земля» та «земельна ділянка», а також обійти проблему визначення земельної ділянки у випадку відсутності ґрунтового шару на ній, оскільки й у такому разі

~ • 23

поверхневий шар допустимо вважати земельною ділянкою.

Деякі вчені дотримуються проміжної позиції, наприклад, О.В. Шихалева, у цілому погоджуючись з думкою В.А. Лапача, зазначає, що характеристики ґрунтового шару мають значення не для будь-якої земельної ділянки, оскільки деякі ділянки мають цінність не у зв’язку з тим, що володіють родючим ґрунтом, а у зв’язку з тим, що слугують просторово- територіальним базисом внаслідок свого вигідного розташування. Тому потрібно враховувати, що існують два способи землекористування - у якості засобів виробництва у сільськогосподарському та лісному господарстві та у якості просторово-територіального базису для розміщення будівель, споруд та інших об’єктів. При цьому якщо земельна ділянка виступає об’єктом зобов’язального правовідношення, то до неї будуть висуватись умови про якість, що стосується, перш за все, якісних характеристик ґрунтового шару.

Якісні характеристики ґрунту мають значення й у деяких інших випадках. Наприклад, після припинення обставин, які слугували підставою реквізиції земельної ділянки, така земельна ділянка має бути повернута власникові. У випадку неможливості повернення реквізованої земельної ділянки, власникові повертається ринкова вартість цієї ділянки або, за його бажанням, надається інша земельна ділянка. При цьому невирішеним залишається питання про гарантії для власника на випадок втрати земельною ділянкою своїх корисних властивостей (як засобу виробництва), які не призводять, між тим, до вилучення такої земельної ділянки з цивільного обігу (наприклад, істотне погіршення родючості ґрунту на земельній ділянці сільськогосподарського призначення). Формально це означає, що корисні якості земельної ділянки (родючість) не вважаються суттєвими властивостями земельної ділянки при визначення можливості її повернення, значення має лише повернення відповідної частини земної поверхні. Це, на думку авторки, доказує необхідність встановлення правового режиму земельних ділянок у межах кожної категорії земель залежно від їх призначення (засіб виробництва (родюча нерухомість) чи територіальний базис (територіальна нерухомість).

З урахуванням вказаного, авторкою дається наступне визначення земельної ділянки - це геометризований блок ґрунтового шару (родюча нерухомість) або частина поверхні землі (територіальна нерухомість), межі яких описані та засвідчені в установленому порядку уповноваженим органом влади, а також все, що знаходиться над і під поверхнею земельної ділянки, якщо інше не передбачене законом^[24].

Окремими дослідниками земельна ділянка і ґрунт розглядаються як головна річ та приналежність. Так, О.Н. Колесова вважає, що земельна ділянка може бути охарактеризована як складна річ, а ґрунтовий шар - її приналежність, яка, з одного боку, знаходиться під владою власника, а з іншого - слідує долі головної речі.^[25]

Дійсно, за загальним правилом, ґрунтовий шар є пов’язаним із земельною ділянкою та визначає її якісні характеристики, але у деяких випадках ґрунтовий шар набуває самостійного значення. Наприклад, відповідно до Постанови Ради міністрів СРСР «Про рекультивацію земель, збереження і раціональне використання родючого шару ґрунту при розробці родовищ корисних копалин і торфу, проведенні геологорозвідувальних, будівельних та інших робіт» від 14 липня 1976 р.^{[26] [27], підприємства, організації та установи, що здійснюють промислове або інше будівництво, розробляють родовища корисних копалин, а також проводять інші роботи, зв'язані з порушенням ґрунтового покриву, зобов'язані знімати, зберігати і наносити родючий шар ґрунту на землі, що рекультивуються, або на малопродуктивні угіддя. Тобто за деяких обставин родючий ґрунт може існувати окремо від ділянки, на якій він раніше знаходився. Він може виступати самостійним об’єктом, при цьому може бути об’єктом лише цивільних правовідносин, оскільки втрачає таку властивість, як зв'язок з природним середовищем.}

Взагалі що стосується кваліфікації земельної ділянки як речі, слід зазначити, що на сьогоднішній день це питання не має однозначного вирішення в цивільно-правовій науці. Деякі сучасні дослідники, спираючись на норми цивільного законодавства, не аналізують допустимість віднесення земельної ділянки до речей та однозначно кваліфікують земельні ділянки як нерухомі речі. Разом із тим, окремі вчені висловлюють сумніви з приводу можливості визнання земельних ділянок речами. Наприклад, С.А. Степанова зазначає, що сучасна юридична конструкція традиційної тілесної речі тісна для об’єкта нерухомості та не забезпечує належним чином ефективності регулювання відносин з приводу цього об’єкта цивільних прав . Дослідниця також зазначає, що загальноприйняте розуміння речі як предмета матеріального світу, який визначається просторовими межами та фізичними характеристиками, а також як речі безтілесної рівною мірою не може бути застосованим до земельної ділянки, яка ідентифікується позначенням

29

поверхневих меж і розташуванням відносно інших ділянок земної поверхні.

На користь того, що земельна ділянка являється річчю вченими наводяться наступні аргументи. Так, О.В. Бурлаченко зазначає, що для вирішення питання про допустимість віднесення земельних ділянок до числа речей необхідно проаналізувати правову конструкцію речі та визначити, чи

30

володіє земельна ділянка всіма характеристиками, які властиві речам.

У теорії цивільного права існують різні визначення речі як об’єкта цивільного права. Так, С.С. Алексєєв вважає, що для цивільного права значення мають лише ті речі, які володіють корисними властивостями, що дозволяють їх використовувати та вступати з приводу речей у цивільні правовідносини, тобто речі, які можуть задовольнити певні потреби людини. Є.А. Суханов під речами розуміє матеріальні, фізично відчутні

32

предмети, які мають економічну форму товару . А.П. Сергєєв визнає речами надані природою та створені людиною цінності матеріального світу, які виступають у якості об’єкта цивільних прав . Отже, при визначенні речі увага акцентується на різних ознаках. Перш за все річ характеризується як ^{[28] [29] [30] [31] [32] [33] матеріальний об’єкт або предмет матеріального світу[34] [35], як фізично відчутний та такий, що має економічну форму товару предмет , як предмет, що може задовольняти потреби суб’єктів цивільних відносин, контролюватися ними та бути в їх володінні[36], а також як предмет, що володіє масою та простором[37] [38].}

Очевидно, що земельна ділянка відповідає всім наведеним ознакам, а тому може вважатись річчю. Проте, якщо така ознака земельної ділянки, як матеріальність є безсумнівною, то щодо ознаки просторової обмеженості потрібно зробити зауваження. Земельна ділянка може бути об’єктом правового панування і, відповідно, об’єктом цивільних відносин, тільки у випадку штучного надання їй властивості просторової обмеженості, що досягається шляхом встановлення та закріплення меж земельної ділянки.

Більшість дослідників, не зупиняючись на дослідженні ознак земельної ділянки як речі, кваліфікують земельну ділянку як нерухомість, спираючись при цьому на однозначну позицію законодавця із зазначеного питання. Так, відповідно до ст. 181 ЦК України, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Тому деякі вчені зазначають, що земельна ділянка є основою поняття «нерухомість», первісним та головним елементом нерухомості, значення та особливості якого в значній мірі визначають зміст

• 38

даного поняття в цілому.

На сьогоднішній день все ще неоднозначним залишається питання про те, що саме слід відносити до нерухомого майна. Поняття нерухомості було відомо ще римському приватному праву та в подальшому сприйнято цивільними законодавствами більшості країн світу. За римським приватним правом нерухомістю вважалися не лише земельні ділянки та надра, але й усе, що було створено на землі власника. До нерухомості відносились споруди, посіви, насадження, а також усе, що було зведено над поверхнею земельної ділянки, що було пов’язано із землею.^[39]

Правовими системами більшості країн світу був сприйнятий такий підхід до поділу речей на рухомі та нерухомі. Наприклад, Цивільний кодекс Франції визначає нерухомі речі за їх природою, внаслідок їх призначення або внаслідок предмета, приналежність якого вони складають. Так, земельні ділянки та забудови віднесені до нерухомого майна внаслідок їх природи. Крім того, до нерухомого майна віднесені врожай та плоди, ліси, а також машини, інструменти, сировина, які використовуються на підприємстві, сільськогосподарське обладнання та інші речі, хоча й рухомі за своєю природою, але призначені для експлуатації та обслуговування нерухомості. До нерухомих речей внаслідок предмета, до якого вони належать, відносяться узуфрукт не нерухомі речі, сервітути, позови, що мають своїм предметом повернення нерухомості (ст. ст. 517-526 ЦКФ)^[40].

Німецький Цивільний кодекс до нерухомих речей відносить земельні ділянки, у тому числі їх суттєві частини, під якими розуміються забудови, частини забудов, рослини, висаджене в ґрунт насіння (п. 94 НЦК).^[41]

Цивільний кодекс Іспанії до нерухомого майна відносить будівлі, забудови, дороги та споруди, прикріплені до землі; дерева, рослини з їх плодами, які складають невід’ємні від нерухомості частину; усі інші об’єкти, приєднані до нерухомості таким чином, що не можуть бути відділені без нанесення ущербу цілісності об’єкта; статуї, живопис та інші об’єкти користування та прикраси, розміщені на забудовах або успадковані власником нерухомості у такій формі, що свідчить про намір поєднати їх з нерухомістю; машини, судини, інструменти та пристосування, призначені власником для обробки землі або експлуатації споруди та спадкового майна або безпосередньо для задоволення потреб при використанні нерухомості. Крім того, до нерухомого майна віднесені кошари для тварин, пасіки або водоймищі, шахти, каменоломні, доки та інші спорудження, які за своїм призначенням призначені до постійного знаходження на одному місті ріки, озера чи берега (ст. 334 ЦКІ) .

Виникає питання, що саме слід відносити до складу земельної ділянки як об’єкту нерухомості. Як вже зазначалось, деякі дослідники розглядають земельну ділянку та ґрунтовий шар як головну річ та приналежність . Крім того, приналежністю земельної ділянки пропонують вважати природну рослинність, а також будівлі, споруди та все, що тісно пов’язане із земельною ділянкою. До приналежностей земельної ділянки пропонується також відносити захисні меліоративні пристрої, а також результати захисних та меліоративних робіт, які повністю зливаються із землею (планування поверхні землі, терасування схилів, прибирання каміння тощо).^{[42] [43] [44] Деякі вчені до елементів земельної ділянки відносять замкнуті водоймища (відокремлені водні об’єкти), а також лісову рослинність[45].}

Вказане явище В.А. Лапач називає іммобілізацією, яка може бути фактичною - будь-які дії, що призводять до поєднання рухомого майна з пануючими об’єктами нерухомості, незалежно від того, чи забезпечують ці дії досягнення правомірного результату, який може полягати у підпорядкуванні рухомих речей правовому режиму нерухомості, так і правовою, яка виникає внаслідок правомірних дій та полягає в тому, що рухоме майно, об’єднуючись з об’єктом нерухомості, набуває властивостей та юридичний статус нерухомості.^{[46] [47]} Наведені вище підходи іноземних законодавців і є прикладами іммобілізації рухомого майна. Тобто йдеться про те, що в деяких випадках внаслідок приєднання, прикріплення, змішення речей виникають різні правові ефекти, а саме, рухома річ набуває статус нерухомості поєднання двох самостійних речей перетворює одну з них на приналежність іншої, призводить до виникнення складних речей чи

• 47

комплексів.

Однак необхідно зупинитись детальніше на вирішенні питання, як саме кваліфікувати земельну ділянку та її елементи - чи є вони приналежностями земельної ділянки, чи то являються її складовими частинами. Відповідно до ст. 186 ЦК України, приналежністю є річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов'язана з нею спільним призначенням. Як відомо, приналежність не може слугувати тій меті, яку може задовольнити головна річ і без приналежності. Тому під головною річчю розуміється така, що має значення в обороті сама по собі, незалежно від інших речей. Приналежність зберігає підпорядковане значення, не створюючи єдиного цілого з головною річчю. Що стосується складових частин речі, то ними, відповідно до ст. 187 ЦК України, є все те, що не може бути відокремлене від речі без її пошкодження або істотного знецінення. При цьому при переході права на річ її складові частини не підлягають відокремленню. Із законодавчого визначення земельної ділянки як об’єкту права власності очевидно випливає, що поверхневий (ґрунтовий) шар у межах цієї ділянки, водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться, являються складовими частинами земельної ділянки, що не підлягають відокремленню при переході прав на цю річ.

Ще одним питанням, яке потрібно вирішити при визначенні того, що входить до складу поняття «земельна ділянка», є питання про надра.

На сьогоднішній день законодавством ігнорується природна єдність землі та надр, надра розглядаються як самостійний вид нерухомого майна. Відповідно до ст. 1 Закону України «Про надра» від 27 липня 1994 р. , надра - це частина земної кори, що розташована під поверхнею суші та дном водоймищ і простягається до глибин, доступних для геологічного вивчення та освоєння. Ст. 4 Закону України «Про надра» закріплює, що надра є виключною власністю Українського народу і надаються тільки у користування. Таким чином, у випадках, коли права на земельну ділянку та надра належать різним суб’єктам, права на земельну ділянку обтяжують ділянку надр, і навпаки - права на ділянку надр обтяжують земельну

49

ділянку.

Разом із тим, ст. 23 Закону України «Про надра» надає землевласникам та землекористувачам право в межах наданих їм земельних ділянок без спеціальних дозволів та гірничого відводу видобувати для своїх господарських і побутових потреб корисні копалини місцевого значення і торф загальною глибиною розробки до двох метрів, підземні води для власних господарсько-побутових потреб, нецентралізованого та централізованого (крім виробництва фасованої питної води) господарсько - питного водопостачання, за умови що продуктивність водозаборів підземних вод не перевищує 300 кубічних метрів на добу та використовувати надра для господарських і побутових потреб. Видобуті загальнопоширені корисні копалини можуть використовуватися власниками земельних ділянок для власних потреб. Якщо ж видобуток корисних копалин здійснюється з комерційною метою, необхідне отримання дозволу на видобуток корисних копалин на загальних підставах відповідно до Закону України «Про надра». ^{[48] [49]}

Отже, надра не входять до складу земельної ділянки та є окремим об’єктом правовідносин.

Таким чином, земельна ділянка представляє собою об’єкт нерухомості особливого роду, є складним об’єктом. При цьому відповідно до сучасного законодавства, до складу земельної ділянки відносяться наступні елементи: ґрунтовий шар, водні об’єкти, ліси, багаторічні насадження, а також загальнопоширені корисні копалини, які використовуються для власних потреб. Деякі цивілісти пропонують вважати складовими земельної ділянки також будівлі, споруди, а також все, що тісно пов’язане із земельною ділянкою. Підстави для такого роду висновків дають деякі іноземні законодавчі положення, наприклад, Німецький Цивільний кодекс під суттєвими частинами земельних ділянок розуміє, у тому числі, забудови, частини забудов. Проте вітчизняне законодавство не дає підстав для такого роду висновків, правовий режим земельних ділянок та зведених на них конструкцій відрізняється, забудови не кваліфікуються як приналежності або складові частини земельної ділянки.

Разом із тим, припинення права власності на земельну ділянку не повинно розривати зв’язку об’єктів, які на ній розташовані. Такий зв'язок може мати:

- природний характер, якщо мова йде про розташовані на ділянках землі багаторічних насадженнях, замкнутих водоймищах;

- механічний характер, коли йдеться про зведені на ділянках землі будівлі та споруди;

- економічний характер, коли йдеться про випадки використання земельних ділянок у господарській діяльності фізичних осіб-підприємців та юридичних осіб.^[50]

Пропонуються наступні визначення земельної ділянки як об’єкту нерухомого майна.

На думку О.А. Косолапова, земельна ділянка є індивідуально- визначеною частиною земної поверхні (у тому числі ґрунтовий шар), межі якої описані та посвідчені у встановленому порядку, з розташованими на ній або без таких, водними об’єктами, багаторічними насадженнями, об’єктами капітального будівництва.^[51]

Р.Г. Аракельян визначає земельну ділянку як нерухому річ, що представляє собою частину землі з визначеними та зафіксованими у встановленому порядку просторовими характеристиками (межі, місце розташування, площа), іншими фізичними та юридичними характеристиками (цільове призначення), яка має індивідуальний кадастровий номер. Складовими частинами земельної ділянки як складної нерухомої речі, на думку вченого, можуть бути ґрунт, водні об’єкти, дерева та інші рослини, а також інші міцно пов’язані із землею об’єкти природного та антропогенного походження.^{[52] [53]}

На нашу думку, земельну ділянку як об’єкт нерухомості можна визначити наступним чином: це частина земної поверхні, відокремлена та індивідуалізована у встановленому законом порядку, складовими якої є поверхневий (ґрунтовий) шар у межах цієї ділянки, водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться.

Як слушно зазначають дослідники, визнання цивільним законодавством земельної ділянки у якості об’єкта нерухомого майна саме по собі є достатньою підставою для визнання його й об’єктом цивільних правовідносин . Як вже вказувалось, земля як така не може виступати об’єктом майнових відносин. Це підтверджується й тим фактом, що до числа нерухомих речей ЦК України відносить саме земельні ділянки, а не землю взагалі. При цьому нерухомістю визнається земельна ділянка як індивідуально-визначений об’єкт. Вказана ознака визнається абсолютною більшістю дослідників.^[54] Як зазначає О.В. Шихалева, земельним законодавством регулюються відносини з охорони та використання земельного фонду, які є адміністративно-правовими, тоді як цивільні правовідносини з приводу того самого об’єкта є неможливими внаслідок необ’єктної специфіки, отже, лише за умови дотримання умов встановлення меж, земля набуває характеристики земельної ділянки і стає об’єктом цивільних прав (нерухомістю). Земля як природний ресурс є безтілесним об’єктом, а безтілесна річ не має свого місця розташування, меж та не завжди може бути індивідуалізована в обігу^[55]. Отже, лише за допомогою землеустрою та кадастрового обліку відбувається індивідуалізація і, відповідно, формування об’єкта цивільних відносин - земельної ділянки.

Державний кадастровий облік земельних ділянок представляє собою описання та індивідуалізацію земельних ділянок у Державному земельному кадастрі, завдяки чому кожна земельна ділянка отримує характеристики, які дозволяють виокремити її з-поміж інших земельних ділянок та здійснити її якісну та економічну оцінку. Державний кадастровий облік супроводжується присвоєнням кожній земельній ділянці кадастрового номеру. Саме з моменту присвоєння земельній ділянці кадастрового номеру стають можливими правочини з цією земельною ділянкою. Тобто основною функцією Державного земельного кадастру є створення юридично значимої інформаційної основи, необхідної для охорони права власності та інших прав на землю, для забезпечення та розвитку земельного обігу, а також для заснованого на законі та юридично достовірних даних необхідного державного втручання у відносини земельної власності з метою забезпечення реалізації її соціальної функції.^{[56] [57]}

До Державного земельного кадастру включаються, у тому числі, такі відомості про земельні ділянки: кадастровий номер; місце розташування; опис меж; площа; дані про якісний стан земель та про бонітування ґрунтів; цільове призначення (категорія земель, вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель); склад угідь із зазначенням контурів будівель і споруд, їх назв; відомості про обмеження у використанні земельних ділянок; відомості про частину земельної ділянки, на яку поширюється дія сервітуту, договору суборенди земельної ділянки; нормативна грошова оцінка; інформація про документацію із землеустрою та оцінки земель щодо земельної ділянки та інші документи, на підставі яких встановлено відомості про земельну ділянку (ст. 15 Закону України «Про Державний земельний кадастр» від 7 липня 2011 р. ).

Встановлення меж земельної ділянки є одним із правових засобів її індивідуалізації як об’єкта права власності та інших прав. Межі земельної ділянки визначають територіальну та просторову сфери дозволеного використання земельної ділянки.

Велике значення має питання про правову природу цільового призначення земельної ділянки, оскільки земельна ділянка не існує без цільового призначення, його можна лише змінити, але не відмінити. Правовий режим земель визначається з урахуванням їх приналежності до тієї чи іншої категорії та дозволеного використання відповідно до вимог законодавства. Відповідно до цільового призначення законодавець виділяє наступні категорії земель (ст. 19 ЗК України):

а) землі сільськогосподарського призначення;

б) землі житлової та громадської забудови;

в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

г) землі оздоровчого призначення;

ґ) землі рекреаційного призначення;

д) землі історико-культурного призначення;

е) землі лісогосподарського призначення;

є) землі водного фонду;

ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Кожна категорія земель має особливий правовий режим, який включає сукупність правил охорони, обліку та моніторингу, а також використання та обігу земельних ділянок земель даної категорії.

Слід зазначити, що основна характеристика правового режиму землі тієї чи іншої категорії пов’язана зі встановленням правил її використання. Проте процес використання землі отримує правове вираження в цивільно - правових відносинах у результаті територіального відокремлення земельних ділянок, які відносяться до земель відповідних категорій, та присвоєння їх на певному майновому праві окремими суб’єктами. Таке присвоєння є можливим тому, що земельна ділянка є річчю, разом із тим, земельна ділянка залишається частиною природного ресурсу. Отже, виокремлення ділянки як об’єкта цивільних прав вимагає, щоб цивільно-правовий режим цього майна відповідав правовому режиму землі. Більш того, враховуючи пріоритетний характер землі як основи життєдіяльності народу, правовий режим земельних ділянок визначається властивостями землі як природного ресурсу. Він має значну специфіку порівняно з правовим режимом інших об’єктів цивільних прав, оскільки земля є обмеженим, незамінним, а тому цінним ресурсом.

Особливості правового режиму земель певних категорій проявляються в майнових відносинах з приводу земельних ділянок, які відносяться до земель даних категорій. Це може виражатися в обмеженні або забороні обігу земельних ділянок, встановленні меж здійснення прав, накладенні законом

обов’язків на землекористувачів, специфіці виникнення та припинення

58

суб’єктивних прав на земельні ділянки тощо.

Щодо цільового призначення земельної ділянки існують різні точки зору. Деякі автори вважають, що вимога про цільове використання земельної ділянки є публічно-правовим обмеженням права власності^{[58] [59]. Інші зазначають, що визначення цільового призначення земельної ділянки є встановленням меж реалізації власником (землекористувачем) своїх повноважень[60].}

Як слушно зазначає О.Г. Авдоніна, цільове призначення земельної ділянки слід розуміти як вид використання землі, із якої складаються земельні ділянки, що виключає інші, крім дозволених, форми експлуатації. Кожна земельна ділянка має своє призначення, якому має відповідати господарська діяльність, що на ній здійснюється.^[61]

Право власності на земельну ділянку після його державної реєстрації гарантовано надає власнику можливість володіння, користування та розпорядження нею. Проте перед реєстрацією права власності на земельну ділянку визначаються просторові межі та цільове призначення земельної ділянки. По суті, цільове призначення земельної ділянки є обмеженням прав власника, яке встановлюється в інтересах держави та суспільства, що цілком узгоджується з принципом неприпустимості порушення права власності, крім випадків, передбачених законом.

Підводячи підсумки, зазначимо, що об’єктом цивільних прав може бути лише земельна ділянка, а не земля в цілому. Земля як природний ресурс

є об’єктом природоохоронних та інших публічно-правових відносин, але не може розглядатись як об’єкт цивільних прав, оскільки не відповідає ознакам об’єкта. Земельна ділянка є нерухомою річчю, яка формується в результаті територіального відокремлення частини землі. У зв’язку з цим необхідно чітке розмежування вказаних понять, оскільки неприпустимо використовувати поняття «земля» в межах цивільних правовідносин. Пропонується замінити вказане поняття поняттям «земельний фонд», яке охоплює всі категорії земель на території України, незалежно від форм власності. Разом із тим, існує певний зв’язок правового режиму землі як природного ресурсу та земельної ділянки як об’єкту цивільних прав, який визначає специфіку майнових відносин з приводу земельних ділянок (перш за все, визначення цільового призначення земельної ділянки та неприпустимість використання її з його порушенням).

Що стосується розмежування сфери застосування цивільного та земельного права при використанні земельних ділянок, то предметом регулювання цивільного права є підстави виникнення та припинення права власності та інших речових прав на земельні ділянки, межі їх здійснення, правочини із земельними ділянками. Предметом земельно-правового регулювання мають виступати відносини з охорони та раціонального використання земель, відносини землекористування та землеустрою.^[62]

На думку М.П. Кабитова, в основу розмежування регулювання земельних відносин мають бути покладені їхні об’єкти. Відносини, об’єктом яких є земельна ділянка, регулюються цивільно-правовими нормами, які можуть бути закріплені як у Цивільному кодексі, так і у земельному законодавстві. При цьому положення земельного законодавства конкретизують положення цивільного законодавства та доповнюють останнє. До відносин, об’єктом яких є земля як природний ресурс (публічно- правових) положення цивільного законодавства не застосовуються, якщо інше прямо не передбачено законом. Такими є відносини щодо охорони земель, моніторингу, землеустрою тощо.^[63]

З урахуванням зазначеного недосконалим видається формулювання ст. 3 ЗК України. У п. 1 цієї статті зазначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, Земельним Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами. Проте поза увагою законодавця залишаються проблеми правового регулювання майнових відносин, пов’язаних із володінням, користуванням та розпорядженням земельними ділянками. У будь-якому разі до відносин з приводу різноманітних правочинів із земельними ділянками мають застосовуватись, у тому числі, положення ЦК України. Тому для усунення суперечностей при регулюванні відносин з приводу земельних ділянок, необхідно доповнити ст. 3 ЗК України пунктом 3 наступного змісту: «Майнові відносини з приводу володіння, користування та розпорядження земельними ділянками, а також інші майнові відносини, засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні та майновій самостійності їх учасників, регулюються цивільним законодавством, якщо інше не передбачено земельним та іншим спеціальним законодавством».

В ході дослідження також було зроблено висновок, що із законодавчого визначення земельної ділянки як об’єкту права власності випливає, що поверхневий (ґрунтовий) шар у межах цієї ділянки, водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться, являються складовими частинами земельної ділянки, що не підлягають відокремленню при переході прав на цю річ.

Таким чином, земельна ділянка представляє собою об’єкт нерухомості особливого роду, є складним об’єктом. При цьому відповідно до сучасного законодавства, до складу земельної ділянки відносяться наступні елементи: ґрунтовий шар, водні об’єкти, ліси, багаторічні насадження, а також загальнопоширені корисні копалини, які використовуються для власних потреб. Деякі цивілісти пропонують вважати складовими земельної ділянки також будівлі, споруди, а також все, що тісно пов’язане із земельною ділянкою. Підстави для такого роду висновків дають деякі іноземні законодавчі положення, наприклад, Німецький Цивільний кодекс під суттєвими частинами земельних ділянок розуміє, у тому числі, забудови, частини забудов. Проте вітчизняне законодавство не дає підстав для такого роду висновків, правовий режим земельних ділянок та зведених на них конструкцій відрізняється, забудови не кваліфікуються як приналежності або складові частини земельної ділянки.

На нашу думку, земельну ділянку як об’єкт нерухомості можна визначити наступним чином: це частина земної поверхні, відокремлена та індивідуалізована у встановленому законом порядку, складовими якої є поверхневий (ґрунтовий) шар у межах цієї ділянки, водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться. При цьому аналіз законодавства дозволив дійти висновку, що на сьогоднішній день надра розглядаються як самостійний вид нерухомого майна. Отже, надра не входять до складу земельної ділянки та є окремим об’єктом правовідносин, власникам земельних ділянок дозволяється використовувати лише загальнопоширені корисні копалини, для власних потреб.

1.2.