<<
>>

Відшкодування вартості земельної ділянки та об’єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, як умова відчуження земельної ділянки для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності

Ключовим при відчуженні земельної ділянки для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності є питання про виплату власнику земельної ділянки її вартості, а також вартості об’єктів нерухомості, що розміщені на земельній ділянці.

Так, відповідно до ст. 41 Конституції України, примусове відчуження об'єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Вказане конституційне положення конкретизується у низці спеціальних нормативних актів, зокрема: Законах України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» від 17 листопада 2009 р., «Про оцінку земель» від 11 грудня 2003 р., «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12 липня 2001 р., Постановах Кабінету міністрів України «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок» від 11 жовтня 2002 р., якою затверджено Методику експертної грошової оцінки земельних ділянок, та «Про Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам» від 19 квітня 1993 р.

Важливою умовою відчуження земельної ділянки є попередність відшкодування її вартості, що означає необхідність відшкодування вартості [251] [252] земельної ділянки, яка вилучається для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності, до державної реєстрації права власності на земельну ділянку. Як зазначається у юридичній літературі, непоширення обов’язку на орган державної влади чи місцевого самоврядування попередньої виплати викупної ціни у правовідносинах добровільного викупу не відповідає природі компромісу публічного та приватного інтересу, та суттєво звужує приватноправовий елемент в юридичній конструкції викупу, що є недопустимим.

Оскільки у правовідносинах викупу ставиться питання про позбавлення права приватної власності на об’єкт нерухомості, що гарантується Конституцією України, відшкодування повинне бути повним, набуття ж права власності публічним суб’єктом на об’єкт нерухомості, що викуповується, відбуватися лише після сплати викупної ціни.[253] [254]

Повне відшкодування вартості земельної ділянки означає, що відшкодуванню підлягає не лише вартість земельної ділянки та нерухомих об’єктів, що на ній розміщені, але й заподіяні власнику відчуженням земельної ділянки для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності збитки, у тому числі, упущена вигода. Отже, при визначенні викупної ціни враховується вартість земельної ділянки (її частини), житлового будинку, інших будівель, споруд, багаторічних насаджень, що на ній розміщені, а також збитки, завдані власнику внаслідок викупу земельної ділянки, у тому числі збитки, що будуть завдані власнику у зв’язку з достроковим припиненням його зобов’язань перед третіми особами, зокрема, упущена вигода в повному обсязі.[255]

Разом із тим, принцип повного відшкодування означає, що ніхто не може безпідставно збагачуватись за рахунок відшкодування, тобто ніхто не повинен одержувати невиправдану вигоду, невиправданий приріст майна.[256] [257] Цим пояснюється правило, згідно якому витрати власника земельної ділянки, інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, щодо яких органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування прийнято рішення про викуп для суспільних потреб, пов'язані з новим будівництвом, реконструкцією та капітальним ремонтом будівель і споруд, передачею їх у користування, заставу (іпотеку), закладенням багаторічних насаджень та проведенням інших заходів, що значно підвищують викупну ціну, за умови, що такі дії вчиняються після отримання власником об'єктів письмового повідомлення про їх викуп, не відшкодовуються. Аналогічне правило встановлено у законодавстві Німеччини, де закріплено, що при визначенні компенсації власнику не враховуються: збільшення вартості земельної ділянки у передбаченні зміни дозволеного використання, якщо зміни не очікуються в найближчий час; зміна ціни внаслідок вилучення, що має відбутись; збільшення вартості, що відбулося після того, як власник для запобігання вилучення міг прийняти пропозицію особи, що здійснює проект щодо продажу чи обміну на розумних співрозмірних умовах; зміни, що викликають зростання ціни, які були здійснені без дозволу компетентної установи протягом заборони на зміни; зміни, що викликають зростання ціни, які були здійснені після початку процесу вилучення без припису або згоди органу, що здійснює вилучення земельних ділянок; угоди, які явно відрізняються від звичайних угод і очевидно спрямовані на те, щоб вимагати більший розмір відшкодування .

Видається, що аналогічні вимоги можуть бути закріплені й у вітчизняному законодавстві для запобігання зловживань з боку власників відчужуваних земельних ділянок.

Законодавством передбачена можливість здійснення як грошової, так і натуральної компенсації. Так, відповідно до ст. 14 Закону України «Про

відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності», у разі викупу земельної ділянки, інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, для суспільних потреб власнику цього майна вартість таких об'єктів може бути відшкодована у грошовій формі або може бути надано у власність іншу рівноцінну земельну ділянку чи об'єкти нерухомого майна, вартість яких враховується при визначенні викупної ціни. За згодою власника (власників) йому може бути передано у власність іншу земельну ділянку, інші об'єкти нерухомого майна більшої вартості (але не більше ніж на 10 відсотків від їх експертної оцінки), що передбачає виплату власником різниці у вартості такого майна, або меншої вартості, що передбачає виплату власнику різниці у вартості такого майна.

З формулювання «може бути надано у власність іншу рівноцінну земельну ділянку чи об'єкти нерухомого майна» не зовсім зрозуміло, хто буде приймати рішення про заміну грошової компенсації натуральною - чи це можливо лише за згодою власника, чи може за ініціативою органу державної влади чи місцевого самоврядування. Видається, що переважною має бути грошова компенсація, оскільки при компенсації у натуральній формі можуть виникнути проблеми з визначеністю рівноцінності відшкодування, в такому випадку слід приймати до уваги такі характеристики земельної ділянки, як місцеположення, площу, якість ґрунту тощо. Тому слід прямо вказати, що відшкодування в натуральній формі може здійснюватись лише за згодою власника. Отже, слід сформулювати ч. 1 ст. 14 Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» таким чином: «У разі викупу земельної ділянки, інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, для суспільних потреб власнику (власникам) цього майна вартість таких об'єктів може бути відшкодована у грошовій формі або, за згодою власника (власників) може бути надано у власність іншу рівноцінну земельну ділянку чи об'єкти нерухомого майна, вартість яких враховується при визначенні викупної ціни».

Звернемо увагу, що законодавець згадує про необхідність згоди власника у разі надання йому іншої земельної ділянки замість відчужуваної, але у другому реченні ч. 1 ст. 14 вказаного Закону йдеться про згоду на надання земельної ділянки більшої вартості, і саме про згоду на це, але питання про те, чи потрібна згода власника на натуральне відшкодування замість грошового таке формулювання залишає відкритим.

Якщо все ж таки компенсація здійснюється в натуральній формі, виникає питання про те, як визначити рівноцінність земельної ділянки, що надається замість відчужуваної. Чинне законодавство не містить критеріїв визначення рівноцінності земельних ділянок. Як зазначається у юридичній літературі з посиланням на судову практику, при визначенні рівноцінності майна має бути врахована не лише вартість цього майна. Відомості про вартість майна, що надається, мають бути оцінені у сукупності з усіма

іншими доказами. Сама по собі вартість не є достатнім доказом

рівноцінності. Тому, крім вартості, слід враховувати й інші споживчі властивості земельної ділянки, що надається, як місцеположення, площа,

258

склад земель, родючість ґрунту, наявність під’їзних шляхів тощо.

Якщо власник не надає згоди на земельну ділянку, яка пропонується йому замість відчужуваної, уповноважені органи не несуть обов’язку запропоновувати йому інші варіанти натуральної компенсації. Отже, якщо згоди з власником щодо запропонованої йому земельної ділянки не

досягнуто, відшкодування має здійснюватись у грошовій формі.[258] [259]

Слід також зазначити, що у разі надання власнику іншої земельної ділянки замість відчуженої, у викупну ціну включається вартість виготовлення документації із землеустрою, розроблення якої необхідне для отримання у власність такої земельної ділянки, а також витрати, пов’язані з державною реєстрацією прав на неї.[260]

У юридичній літературі зазначається, що компенсація власнику за відчужувану земельну ділянку має однакову з інститутом відшкодування збитків внутрішню організацію.[261] Розглянемо елементи такої компенсації.

Зі ст. 14 Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» випливає, що елементами грошової компенсації, що виплачується власнику відчужуваної земельної ділянки є безпосередня вартість земельної ділянки та збитки, що були завдані власнику внаслідок відчуження земельної ділянки для суспільних потреб або з мотивів суспільної необхідності.

Поняття «вартості земельної ділянки» визначено у ст. 1 Закону України «Про оцінку земель»[262], відповідно до якої вартість земельної ділянки - це еквівалент цінності земельної ділянки, виражений у ймовірній сумі грошей, яку може отримати продавець.

Порядок визначення вартості відчужуваної земельної ділянки встановлений Постановою Кабінету міністрів України «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок»[263] від 11 жовтня 2002 р. Згідно з цією постановою, експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової (імовірної ціни продажу на ринку) або іншого роду вартості об’єкта оцінки (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо), за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди. У Методиці експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої вказаною Постановою, також надається визначення поняття вартості земельної ділянки. Так, згідно п. 5 Методики, вартість - це суспільно визнаний еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у грошовій формі. Під час оцінки визначається певний вид вартості об'єкта оцінки як ймовірна сума грошей, яка може бути отримана за об'єкт оцінки (за яку може бути здійснений обмін об'єкта оцінки) на дату оцінки.

В умовах ринкового обігу ринковою визнається ціна, що встановлюється в результаті вільної взаємодії попиту та пропозиції. У ситуаціях нерівного економічного положення сторін договору, інтереси слабшого учасника можуть бути ущемлені шляхом нав’язування йому невигідної ціни.

У таких випадках законодавець створює спеціальні механізми регулювання цін, серед яких максимально відповідає принципам ринкової економіки такий спосіб, як експертна оцінка майна. Вона заснована на виявленні ціни майна, яке має аналогічні родові ознаки, на якій могли б зійтися середній покупець та середній продавець при даній кон’юнктурі ринку. Таку ціну, яка визначається не в ході переговорів, У. Маттєї називає «об’єктивною ринковою».[264]

Ринкова вартість земельної ділянки встановлюється виходячи з її найбільш ефективного використання, тобто такого фізично можливого та економічно доцільного використання земельної ділянки та (або) земельних поліпшень згідно із законодавством, у результаті якого вартість, що визначається, буде максимальною порівняно з вартістю, яка може бути визначена на підставі аналізу інших можливих варіантів її використання.

При визначенні найбільш ефективного використання приймаються до уваги: цільове призначення та розширене використання; переважаючі способи землекористування; перспективи розвитку району, де розташована земельна ділянка; очікувані зміни на ринку землі та іншої нерухомості; поточне використання земельної ділянки.[265]

Певні особливості має визначення вартості земельної ділянки сільськогосподарського призначення.

Особливості оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення визначені у ст. 19 Закону України «Про оцінку земель» та розділі 3 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок. Експертна грошова оцінка вільних від будівель та споруд земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства, що проводиться у зв'язку з викупом цих земельних ділянок для суспільних потреб чи їх примусовим відчуженням з мотивів суспільної необхідності, проводиться на основі методичного підходу капіталізації чистого операційного або рентного доходу від використання земельних ділянок з урахуванням їх використання за цільовим призначенням (використанням), встановленим на день прийняття рішення про викуп таких земельних ділянок для суспільних потреб. Це означає, що при оцінці таких земельних ділянок визначається вартість при існуючому використанні (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва або особистого селянського господарства).[266]

При визначенні ринкової вартості земельної ділянки сільськогосподарського призначення особливого значення набувають фактори, що впливають на формування попиту та пропозиції на ринку земель сільськогосподарського призначення. Загальне співвідношення попиту й пропозиції на сільськогосподарські землі визначають численні чинники, які можна об’єднати в чотири основні групи:

1) економічні чинники, що відображають загальний стан економічної ситуації в країні та регіоні і описуються такими показниками: рівень зайнятості, розмір заробітної плати і доходів, платоспроможність, наявність джерел фінансування, банківська процентна ставка, ринкова ціна на сільськогосподарську продукцію, традиційна галузь спеціалізації, рівень господарювання і ступінь інтенсивності сільськогосподарського виробництва, обсяг виробничих витрат на отримання сільськогосподарської продукції, рівень прибутку в сільському господарстві;

2) соціальні чинники, до яких належать статево-вікова структура населення та рівень його освіти, місцеві традиції в землеробстві і скотарстві, що визначають характер землекористування в регіоні та ставлення населення до землі;

3) інституціональні чинники, пов’язані з приватизаційною, фіскальною і кредитно-грошовою політикою держави, а також дієвістю заходів щодо підтримки сільськогосподарського виробника, що однаковою мірою можуть стимулювати або стримувати попит на землю;

4) природні чинники, зокрема, кліматичні, геоморфологічні, ґрунтові, що характеризують природну продуктивність сільськогосподарських угідь.

Крім того, враховуючи, що кожну земельну ділянку характеризує конкретна корисність, поряд із загальними чинниками потрібно розглядати ще й чинники, що відрізняють її від інших земельних ділянок. Зокрема, це природні фактори, від яких залежить продуктивність сільськогосподарських угідь: кліматичні умови (тривалість вегетаційного періоду, сума активних температур, глибина промерзання ґрунту, його вологість), геоморфологічні умови (ухил поверхні земельної ділянки, загроза ерозії ґрунту) і ґрунтові умови (бонітет ґрунтів, їхня кислотність, потужність гумусового шару тощо).

Другу групу факторів формують чинники, пов’язані з організацією території, з яких найважливішими є взаєморозташування ділянок, їхній розмір та форма, сівозміна, зручність під’їзду до ділянок.

Третя група включає фактори, пов’язані з інвестуванням (тобто, існуючий стан та потреба в земельних поліпшеннях), до яких відносять меліоративні заходи (осушення і зрошення), технічну інфраструктуру, мережу і стан доріг для сільськогосподарського транспорту, протиерозійні та інші захисні споруди.

І остання група - це фактори місця розташування, першочергове значення серед яких має доступність до ринків збуту продукції, пунктів агрономічного і технічного забезпечення, місць проживання власника чи користувача земельної ділянки тощо.[267] [268]

Що стосується другого елементу компенсації, що надається власнику у разі відчуження земельної ділянки для суспільних потреб або з мотивів суспільної необхідності - збитків, то останні відшкодовуються в тому випадку, коли буде доведено, що такі збитки завдані саме внаслідок дій з відчуження, а не інших обставин. Дії з відчуження земельної ділянки не є правопорушенням, якщо вони відповідають чинному законодавству, тому розмір відшкодування співвідноситься не з виною, а з розміром завданих збитків та шкоди. Збитки, що завдаються власнику у зв’язку з відчуженням земельної ділянки для суспільних потреб або з мотивів суспільної необхідності, виникають від обставин, які не можуть бути поставлені комусь у вину. Шкода, завдана майну особи внаслідок відчуження, яка полягає в

применшенні його цінності, є збитками, під якими не можна розуміти

268

моральну шкоду.

Заслуговує на увагу те, що збитки, які понесе власник майна, визначаються до фактичного настання цих негативних наслідків. Крім того, дії органів публічної влади, спрямовані на викуп майна, не можна назвати протиправними, адже це право таких органів відповідно до закону. Тобто можна констатувати, що конструкція збитків, які традиційно розглядаються як наслідок певних дій при взаємодії з викупом, зазнає трансформації та набуває певного проспективного та превентивного характеру.[269] [270]

Говорячи про збитки, які підлягають відшкодуванню власнику відчужуваної для суспільних потреб або з мотивів суспільної необхідності земельної ділянки, слід зупинитися на визначенні поняття «збитки» та їх співвідношенні з поняттями «шкода», «реальний ущерб/збитки» та «упущена вигода».

Законодавцем поняття шкоди не визначено, разом із тим, у цивільно- правовій доктрині існує безліч підходів до визначення поняття шкоди. Так, О.О. Красавчиков вважає шкодою будь-яке знецінення блага, що належало конкретній особі . Ю.С. Червоний під шкодою розумів будь-яке знецінення блага, що охороняється правом[271] [272] [273]. Таким чином, шкода у цивільному праві розуміється як будь-яке знецінення особистого чи майнового блага, що охороняється правом.

Цивільне право розрізняє майнову і моральну (немайнову) шкоду. Майнова шкода - це будь-яке зменшення чи знищення майнового суб’єктивного права, охоронюваного законом інтересу чи майнового блага, що спричиняє втрати у потерпілого. Від поняття «майнова шкода» слід відрізняти поняття «майнові збитки», які є економічним (вартісним, грошовим) еквівалентом завданої майнової шкоди .

Співвідношення понятть «шкода» і «збитки» до теперішнього часу чітко не визначено в юридичній літературі. Так, В.О. Тархов, Г.М. Белякова та інші розглядають їх як синоніми . Інші науковці, навпаки, розмежовують ці поняття. Наприклад, В.Т. Смірнов та А.О. Собчак вказують на те, що шкода - це родове поняття негативних майнових наслідків правопорушення, а збитки - це натурально-речова форма виявлення шкоди, якій відповідає один із встановлених в законі способів її відшкодування - відшкодування в натурі (надання речі того ж роду, тієї ж якості чи виправлення пошкодженої речі тощо)[274] [275].

Отже, ці два поняття співвідносяться як ціле й частина: будь-які збитки є шкодою, у той час як не будь-яка шкода є збитками. Збитки - це грошова оцінка матеріальної шкоди, заподіяної порушенням договору або позадоговірним правопорушенням. Шкода же - це будь-які (у тому числі моральні) несприятливі для потерпілого наслідки. Отже, поняття «шкода», за змістом є ширшим, ніж поняття «збитки».

Як зазначає С.Д. Русу, у ЦК України вже чітко простежується відмінність між поняттями «шкода» та «збитки». Насамперед, «шкода» включає до свого складу майнову та моральну шкоду. Про «збитки» мова йде лише при порушенні майнової сфери потерпілої особи. Відповідно, збитки є майновими втратами, що відшкодовуються у випадках завдання майнової шкоди. Тобто поняття «шкода» законодавець застосовує, коли йдеться про знецінення майнових і немайнових благ, а поняття «збитки» - лише при завданні майнових втрат. Наступна відмінність між «шкодою» та «збитками» полягає у способах відшкодування. Традиційно завдана шкода відшкодовується двома способами: натуральним (передати річ того ж роду та тієї ж якості, полагодити пошкоджену річ тощо) або відшкодуванням завданих збитків. Тобто збитки є одним із способів відшкодування шкоди, «шкода» є родовим поняттям щодо поняття «збитки» .

З урахуванням вказаного, відшкодування, яке надається власнику земельної ділянки, відчужуваної для суспільних потреб або з мотивів суспільної необхідності, можна вважати відшкодуванням шкоди, оскільки тут передбачається можливість натуральної компенсації, тобто надання замість відчужуваної земельної ділянки іншої рівнозначної ділянки. Відшкодування збитків в даному випадку можна розглядати як грошовий еквівалент завданої шкоди. Але, як вже було сказано, шкода в даному випадку заподіюється правомірними діями, тому відшкодовуються лише завдані збитки, які є, по суті, компенсацією, а не покаранням, та не підлягає відшкодуванню моральна шкода.

Отже, збитками є грошова оцінка понесених втрат. Таке розуміння збитків відповідає і ч. 2 ст. 22 ЦК України, де збитки визначаються як: а) втрати, яких особа зазнала у зв’язку зі знищенням або пошкодженням речі; б) витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення порушеного права; в) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене.

Тут законодавець наголошує на витратах та доходах, розуміючи при цьому величини, які обчислюються в грошовій формі.

Визначальним у визначенні поняття «збитки» є формула, запропонована ще римськими цивілістами, згідно з якою майновою шкодою (збитками) вважалося обчислене в грошах будь-яке зменшення наявного майна та інше ущемлення майнового інтересу однієї особи, заподіяне протиправними діями іншої особи, яке складається з втрат наявного та втраченої вигоди.

Розмежувати реальні збитки та втрачену вигоду можна за формою прояву негативних наслідків у майновій сфері особи, право якої порушено. Реальними збитками за ч. 2 ст. 22 ЦК України є: 1) втрати, яких особа зазнала у зв’язку зі знищенням або пошкодженням речі; 2) витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права[276].

До реальних збитків, що заподіюються власнику вилученням земельної ділянки для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності можна віднести витрати, пов’язані з переїздом в іншу місцевість та освоєнням нової ділянки або витрати, пов’язані з незручностями при використанні частини земельної ділянки, що залишилась після вилучення іншої частини (будування мостів, під’їзних шляхів тощо) . Щодо земель сільськогосподарського призначення це можуть бути збитки, які складаються з вартості придбаного насіння, мінерального добрива, посадочного матеріалу, а також матеріальні витрати, пов’язані з обробкою земель у вигляді витрат на утримання та експлуатацію обладнання, витрати на заробітну платню, амортизаційні

• . 278

відрахування, транспортні витрати тощо .

Згідно з п. 3 Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, відшкодуванню підлягають:

- вартість житлових будинків, виробничих та інших будівель і споруд, включаючи незавершене будівництво;

- вартість плодоягідних та інших багаторічних насаджень;

- вартість лісових і деревно-чагарникових насаджень;

- вартість водних джерел (колодязів, ставків, водоймищ, свердловин тощо), зрошувальних і осушувальних систем, протиерозійних і протиселевих споруд;

- понесені витрати на поліпшення якості земель за період використання земельних ділянок з урахуванням економічних показників, на незавершене сільськогосподарське виробництво (оранка, внесення добрив, посів, інші види робіт), на розвідувальні та проектні роботи;

- інші збитки власників землі і землекористувачів, у тому числі орендарів, якщо вони обґрунтовані.

Що стосується упущеної вигоди, то тут розрізняють поняття упущеної вигоди в юридичному та економічному сенсі. У першому випадку упущена [277] [278] вигода розуміється як упущені можливості однієї сторони внаслідок неправомірних дій іншої сторони. Наприклад, якщо особа не отримала нормального прибутку внаслідок того, що його партнер не виконав своїх договірних зобов’язань. Неотриманий прибуток в такому випадку буде упущеною вигодою, як своєрідним різновидом понесених збитків. У другому випадку поняття упущеної вигоди ширше. Вона має місце при укладенні нормальних господарських правочинів. Наприклад, продавець, який має гарантію продажу своєї земельної ділянки, не продасть її дешевше іншому покупцю, інакше в нього виникне упущена вигода. З урахуванням вказаного, у юридичній літературі зазначається, що економічно виправдано виплачувати власнику щось одне - або капітальну вартість земельної ділянки, що вилучається, або упущену вигоду, яка виникла внаслідок припинення експлуатації вилученого об’єкту. Зазначається, що у земельних відносинах вартість землі включає упущену вигоду (дохід, який раніше регулярно отримувався) власника. Окреме відшкодування упущеної вигоди означало б, що власник отримує подвійну платню за одне й те саме. Проте у власника може також виникнути упущена вигода, непрямо пов’язана із земельною ділянкою. Наприклад, якщо внаслідок вилучення частини землі тваринницьке господарство буде вимушене придбавати більше кормів, то воно буде нести додаткові господарські витрати. Такі непрямі господарські витрати підлягають відшкодуванню принаймні на той час, поки господарство не пристосується до нових умов. Крім того, при вилученні земельної ділянки власник втрачає щорічний дохід від неї, так звану ренту, яку він може отримати від здачі землі в оренду. При цьому капіталізована сума ренти складає ціну землі. Тому якщо власнику буде виплачена ця сума, то вона покриє щорічний рентний дохід. На цій підставі, на думку дослідників, можна стверджувати, що у ціні землі, що виплачується власнику,

279

відшкодовується його упущена вигода . [279]

Таким чином, на думку дослідників, упущена вигода не завжди підлягає відшкодуванню, точніше не будь-яка упущена вигода має бути відшкодована.

У зарубіжній практиці з цього питання теж склалася неоднозначна позиція. Так, у Німеччині компенсація інших збитків, крім вартості втрати права, здійснюється в тому випадку, коли ці збитки не враховані в самій вартості права. Якщо законом не передбачено інше, відшкодуванню підлягає вартість речі, але не повністю збитки. Наприклад, при винесенні рішення, що стосувалося вилучення земельної ділянки сільськогосподарського призначення, суд керувався міркуваннями, що відшкодовуватися має тільки вартість земельної ділянки і ті збитки, що стали безпосереднім наслідком

вилучення, але не більш того. Тобто компенсації підлягає втрачене право та

280

прямий ущерб, але не упущена вигода.

Що стосується позиції вітчизняного законодавця, то вона виражена у п. 3 Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, згідно якому неодержані доходи (доход, який міг би одержати власник землі, землекористувач, у тому числі орендар, із земельної ділянки і який він не одержав внаслідок її вилучення (викупу) або тимчасового зайняття, обмеження прав, погіршення якості землі або приведення її у непридатність для використання за цільовим призначенням у результаті негативного впливу, спричиненого діяльністю підприємств, установ, організацій та громадян) відшкодовуються лише у тому випадку, коли вони обґрунтовані. Отже, при пред’явленні вимоги про відшкодування упущеної вигоди особа має довести розмір доходів, які вона не отримала внаслідок вилучення земельної ділянки, а також причинний зв'язок між вилученням земельної ділянки та неотриманням доходів. Це можуть бути, наприклад, доходи, які власник міг би отримати від підприємницької діяльності, що здійснювалась на земельній ділянці, або різниця між [280] доходами, отриманими внаслідок продажу врожаю, вирощеного на новій земельній ділянці та тими доходами, які власник мав раніше .

Правила щодо визначення розміру збитків, заподіяних вилученням земельної ділянки, встановлені п. 4 Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, згідно якому розміри збитків визначаються в повному обсязі відповідно до реальної вартості майна на момент заподіяння збитків, проведених витрат на поліпшення якості земель (з урахуванням ринкової або відновної вартості).

Отже, особливе значення при визначенні розміру збитків набуває ринкова ціна, яка береться для їх обчислення. Відповідно, набуває значення момент, на який визначається розмір збитків. При цьому з наведеного вище положення Порядку не зовсім зрозуміло, як буде визначено момент заподіяння збитків при відчуженні земельних ділянок для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності. Який саме момент слід вважати моментом заподіяння збитків - момент прийняття рішення про викуп, момент повідомлення власника про прийняте рішення, чи може момент, коли після надання власнику іншої земельної ділянки замість відчужуваної виявляється, що власник не отримав доходу, на який розраховував, що дає підстави вести мову про наявність упущеної вигоди, спричиненої відчуженням земельної ділянки, яка також підлягає відшкодуванню. Видається, що при вирішенні цього питання слід керуватися наступними міркуваннями. По-перше, моментом заподіяння власнику збитків слід вважати момент його повідомлення про прийняття рішення щодо викупу земельної ділянки. Такий висновок випливає з ч. 2 ст. 13 Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності», відповідно до якої відшкодуванню підлягають лише витрати, зроблені власником до моменту його повідомлення [281] про прийняття рішення щодо викупу земельної ділянки, а витрати, здійснені після отримання власником письмового повідомлення про викуп, пов'язані з новим будівництвом, реконструкцією та капітальним ремонтом будівель і споруд, передачею їх у користування, заставу (іпотеку), закладенням багаторічних насаджень та проведенням інших заходів, що значно підвищують викупну ціну, не відшкодовуються. Проте якщо згодом виявиться, що у зв’язку з відчуженням земельної ділянки для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності, у власника виникли додаткові збитки (пов’язані з переїздом в іншу місцевість, з виявленням упущеної вигоди тощо), розмір збитків має визначатись у порядку, передбаченому цивільним законодавством. А саме, відповідно до ч. 3 ст. 623 ЦК України, збитки визначаються з урахуванням ринкових цін, що існували на день добровільного задоволення боржником вимоги кредитора у місці, де зобов'язання має бути виконане, а якщо вимога не була задоволена добровільно, - у день пред'явлення позову, якщо інше не встановлено договором або законом. Крім того, суду надано право задовольнити вимогу про відшкодування збитків, беручи до уваги ринкові ціни, що існували на день ухвалення рішення. При визначенні розміру упущеної вигоди, згідно з ч. 4 ст. 623 ЦК України, враховуються заходи, вжиті кредитором щодо їх одержання. Тобто невжиття заходів для уникнення негативних наслідків дає суду право зменшити розмір упущеної вигоди.

Як зазначалось, власнику при відчуженні земельної ділянки для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності відшкодовуються збитки в повному обсязі, у тому числі збитки, що будуть завдані у зв'язку з достроковим припиненням його зобов'язань перед третіми особами, зокрема упущена вигода, у повному обсязі. Отже, у викупну ціну земельної ділянки входять і збитки, пов’язані з достроковим розірванням договору оренди, тобто й ті збитки, які власник повинен відшкодувати орендаторові.

Відповідно до ст. 32-1 Закону України «Про оренду землі»[282] від 6 жовтня 1998 року, розірвання договору оренди земельної ділянки у разі прийняття рішення про надання її для суспільних потреб здійснюється за умови повного відшкодування орендарю і третім особам збитків, спричинених цим, зокрема витрат, пов'язаних з виділенням частини земельної ділянки в окрему земельну ділянку та укладенням нового договору оренди. При цьому не зрозуміло, до кого має звертатись орендатор за відшкодуванням заподіяних йому збитків. Відповідно до п. 5 Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, при вилученні (викупі) земельних ділянок до земель запасу збитки відшкодовують власникам землі і землекористувачам, у тому числі орендарям, ради, які прийняли рішення про вилучення (викуп) земель. Разом із тим, орендарі не позбавлені права звернутися до власника з вимогою про відшкодування збитків, заподіяних достроковим припиненням договору оренди. У такому випадку може виникнути ситуація, коли орендарю двічі відшкодовуються одні й ті самі збитки. Більш доцільним видається підхід, коли витрати, пов’язані з вилученням земельної ділянки, компенсуються власникові, а у подальшому власник відшкодовує орендареві збитки, пов’язані з достроковим припиненням договору оренди. Як слушно зазначають дослідники, для орендарів має значення сам факт дострокового припинення договору оренди, а не факт вилучення земельної ділянки. Такий висновок підтверджується, зокрема, тим, що на практиці може виникнути ситуація, коли договір оренди закінчується до безпосереднього вилучення земельної ділянки (при цьому прийняття рішення не порушує виконання зобов’язань), а орендодавець просто не пролонгує даний договір, внаслідок чого збитки від вилучення орендар не несе.

Отже, збитки орендаря у випадку відчуження земельної ділянки для суспільних потреб або з мотивів суспільної необхідності, є збитками,

пов’язаними з достроковим припиненням договору оренди. При визначенні розміру збитків, заподіяних орендарям земельних ділянок їх вилученням, враховуються збитки, які орендарі несуть у зв’язку з достроковим припиненням своїх зобов’язань перед третіми особами, у тому числі упущена вигода, орендна плата, сплачена за договором за період після вилучення земельної ділянки, а також вартість права на укладення договору оренди земельної ділянки у випадку його укладення за результатами земельних

• 283

торгів.

З урахуванням наведеного, представляється за необхідне доповнити ст. 14 Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» пунктом 3 наступного змісту: «Орендарям земельних ділянок, щодо яких прийнято рішення про викуп для суспільних потреб, відшкодовуються всі збитки, пов’язані з достроковим припиненням договору оренди земельної ділянки. Відшкодування здійснюється власником земельної ділянки, що відчужується для суспільних потреб».

За результатами проведеного у підрозділі дослідження було зроблено наступні висновки.

По-перше, з урахуванням принципу повного відшкодування та для запобігання зловживань з боку власників при відчуженні земельних ділянок для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності, за прикладом німецького законодавця, доцільно визначити, що при визначенні компенсації власнику не враховуються: збільшення вартості земельної ділянки у передбаченні зміни дозволеного використання, якщо зміни не очікуються в найближчий час; зміна ціни внаслідок вилучення, що має відбутись; збільшення вартості, що відбулося після того, як власник для запобігання вилучення міг прийняти пропозицію особи, що здійснює проект щодо

283 Клейменова Е.С. Правовое регулирование изъятия (выкупа) земельного участка для государственных и муниципальных нужд : дис. ... канд. юрид. наук / Екатерина Сергеевна Клейменова. - Орел, 2008. - С. 114.

продажу чи обміну на розумних співрозмірних умовах; зміни, що викликають зростання ціни, які були здійснені без дозволу компетентної установи протягом заборони на зміни; зміни, що викликають зростання ціни, які були здійснені після початку процесу вилучення без припису або згоди органу, що здійснює вилучення земельних ділянок; угоди, які явно відрізняються від звичайних угод і очевидно спрямовані на те, щоб вимагати більший розмір відшкодування.

Щодо можливості здійснення натуральної компенсації власникам земельних ділянок, що відчужуються для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності, було зроблено висновок про необхідність чітко визначити, що переважною має бути грошова компенсація, а відшкодування в натуральній формі може здійснюватись лише за згодою власника. З цією метою потрібно сформулювати ч. 1 ст. 14 Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» таким чином: «У разі викупу земельної ділянки, інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, для суспільних потреб власнику (власникам) цього майна вартість таких об'єктів може бути відшкодована у грошовій формі або, за згодою власника (власників) може бути надано у власність іншу рівноцінну земельну ділянку чи об'єкти нерухомого майна, вартість яких враховується при визначенні викупної ціни».

Також було зроблено висновок, що відшкодування, яке надається власнику земельної ділянки, відчужуваної для суспільних потреб або з мотивів суспільної необхідності, можна вважати відшкодуванням шкоди, оскільки тут передбачається можливість натуральної компенсації, тобто надання замість відчужуваної земельної ділянки іншої рівнозначної ділянки. Відшкодування збитків в даному випадку можна розглядати як грошовий еквівалент завданої шкоди. Але шкода в даному випадку заподіюється правомірними діями, тому відшкодовуються лише завдані збитки, які є, по суті, компенсацією, а не покаранням, та не підлягає відшкодуванню моральна шкода.

Було встановлено, що при вирішенні питання про розмір заподіяних при відчуженні земельних ділянок для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності збитків, слід керуватися наступними міркуваннями. По-перше, моментом заподіяння власнику збитків слід вважати момент його повідомлення про прийняття рішення щодо викупу земельної ділянки. Такий висновок випливає з ч. 2 ст. 13 Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності», відповідно до якої відшкодуванню підлягають лише витрати, зроблені власником до моменту його повідомлення про прийняття рішення щодо викупу земельної ділянки, а витрати, здійснені після отримання власником письмового повідомлення про викуп, пов'язані з новим будівництвом, реконструкцією та капітальним ремонтом будівель і споруд, передачею їх у користування, заставу (іпотеку), закладенням багаторічних насаджень та проведенням інших заходів, що значно підвищують викупну ціну, не відшкодовуються. Проте якщо згодом виявиться, що у зв’язку з відчуженням земельної ділянки для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності, у власника виникли додаткові збитки (пов’язані з переїздом в іншу місцевість, з виявленням упущеної вигоди тощо), розмір збитків має визначатись у порядку, передбаченому цивільним законодавством, тобто відповідно до ч. 3 ст. 623 ЦК України, згідно з якою збитки визначаються з урахуванням ринкових цін, що існували на день добровільного задоволення боржником вимоги кредитора у місці, де зобов'язання має бути виконане, а якщо вимога не була задоволена добровільно, - у день пред'явлення позову, якщо інше не встановлено договором або законом. Крім того, суду надано право задовольнити вимогу про відшкодування збитків, беручи до уваги ринкові ціни, що існували на день ухвалення рішення.

Також зроблено висновок про необхідність доповнення ст. 14 Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» пунктом 3 наступного змісту: «Орендарям земельних ділянок, щодо яких прийнято рішення про викуп для суспільних потреб, відшкодовуються всі збитки, пов’язані з достроковим припиненням договору оренди земельної ділянки. Відшкодування здійснюється власником земельної ділянки, що відчужується для суспільних потреб», що дозволить запобігти подвійного відшкодування збитків орендарям ділянок, що відчужуються для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності.

Вип. 93. - С. 100.

<< | >>
Источник: ГОЛОВНЯ Ірина Яківна. ВІДЧУЖЕННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК ДЛЯ СУСПІЛЬНИХ ПОТРЕБ ЧИ З МОТИВІВ СУСПІЛЬНОЇ НЕОБХІДНОСТІ ЯК ПІДСТАВА ПРИПИНЕННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ. Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук. Одеса —2015. 2015

Скачать оригинал источника

Еще по теме Відшкодування вартості земельної ділянки та об’єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, як умова відчуження земельної ділянки для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності:

- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -