Зарубіжний досвід організації державного регулювання капітального будівництва

Досвід розвинутих країн свідчить: ефективне виконання державою своїх функцій дає потужний стимул розвитку капітального будівництва. Саме тому доцільно розглянути питання щодо зарубіжного досвіду регулювання капітального будівництва, висвітлити особливості використання господарсько- правових засобів державного регулювання капітального будівництва в країнах СНД, Європейського Союзу, США, Японії тощо.

Великий інтерес викликає регулювання капітального будівництва у країнах колишнього СРСР, оскільки кожна з країн, в тому числі і Україна, після набуття статусу самостійної, незалежної держави стала на шлях переходу до ринкових відносин, що потребувало розроблення дієвих правових механізмів у регулюванні всіх сфер господарювання - не виключенням із цього є і сфера капітального будівництва. Розвиток будівельної галузі у Республіці Білорусь займає провідне та найважливіше місце в системі національної економіки, для чого приймаються відповідні державні прогнози та програми розвитку будівельного виробництва на конкретний період. Основні параметри, що характеризують розвиток будівництва, задаються в абсолютних і відносних величинах за комплексом в цілому, а також за формами власності, сферами і галузями діяльності, виходячи з проведеною державою будівельною політикою, потребами в будівельній продукції та послугах і можливостей забезпечення програмованих об'єктів різноманітними ресурсами. Початком прогнозування будівельних робіт є визначення попиту (потреб) на послуги будівельного комплексу. Попит на будівельні послуги встановлюється на основі замовлень, наданих у вигляді відібраних найбільш ефективних інвестиційних проектів з урахуванням їх фінансового забезпечення. Особливу значущість має державне замовлення, фінансування якого здійснюється за рахунок державних ресурсів [341].

В Республіці Білорусь розробляються технічні регламенти, які встановлюють вимоги до споруд, проектної документації, будівельних матеріалів і виробів з метою захисту життя та здоров'я громадян, майна та охорони навколишнього середовища, а також попередження дій, що вводять в оману споживачів (користувачів) щодо призначення та безпеки споруд, будівельних матеріалів і виробів.

Цілі держави з приводу розвитку будівельного комплексу висвітлені зокрема в Концепції соціально-економічного розвитку Республіки Білорусь до 2015 року: головною метою будівельної політики РБ на довгострокову перспективу є повне забезпечення потреби населення та народного господарства в ефективній будівельній продукції на основі зниження її вартості, енерго - і матеріаломісткості будівництва, розвитку експортного потенціалу тощо. Поставлена мета має реалізовуватися, виходячи з наступних завдань: 1) забезпечити значне зростання інвестицій; 2) створити та впровадити ресурсозберігаючі та екологічно чисті технології і матеріали ; 3) розвивати виробництво, яке б замінювало собою імпортні будівельні товари, в тому числі шляхом створення спільних підприємств з інофірмами для випуску будівельної техніки, засобів малої механізації, станових, теплоізоляційних, полімерних, екологічно чистих матеріалів і на їх основі - комплексних полегшених конструкцій; 4) забезпечити диверсифікацію підприємств великопанельного домобудівництва; 5) скоротити обсяги незавершеного будівництва та терміни зведення будівель і споруд [343].

Окрім вищезазначеного, житлова політика, як пріоритетний напрямок розвитку будівельного комплексу РБ, спрямована на: забезпечення державою соціальних гарантій на отримання і придбання громадянами житла, різноманіття і рівноправності всіх форм власності на житло, права громадян на вибір способу задоволення своїх потреб у житлі і можливість вільно ним розпоряджатися відповідно до чинного законодавства; нарощування обсягів будівництва конкурентоспроможного житла; наявність ринку будівельного підряду, будівельних матеріалів, конструкцій і технологій, проектної документації, а також пріоритетний напрямок інвестицій на будівництво, реконструкцію, модернізацію житла та інших об'єктів соціальної сфери; демонополізацію будівельного комплексу, перебудову його господарського механізму; приватизацію житла та інше [344].

Крім того, задля усунення невирішених житлових проблем та поліпшення житлових умов кожного громадянина РБ, Постановою Ради Міністрів Республіки Білорусь 5 квітня 2013 року за № 267 була затверджена Концепція державної житлової політики Республіки Білорусь до 2016 року, відповідно до якої, метою державної житлової політики є створення умов для задоволення громадянами потреби в доступному і комфортному житлі по їх індивідуальним запитам та фінансовим можливостям, формування повноцінного ринку житла.

Реалізації державної житлової політки згідно вказаної Концепції буде здійснюватися за двома основними напрямками: поліпшення житлових умов громадян з державною підтримкою, яка диференційована за категоріями громадян і надаватиметься адресно; поліпшення житлових умов громадян без державної підтримки шляхом розвитку існуючих та створення нових фінансових механізмів (іпотека, система житлових будівельних заощаджень, житлові облігації), створення сприятливих умов для будівництва житла на комерційній основі, збільшення фонду найманого житла [345].

У Російській Федерації, як і у Республіці Білорусь у сфері будівництва також приймаються численні програми, концепції, спрямовані не тільки на покращення стану будівельної галузі в країні, а й створення сприятливих, доступних, комфортних умов для проживання кожної людини. Пріоритети та цілі державної політики у житловій та житлово-комунальній сферах висвітлені зокрема в Указі Президента Російської Федерації від 7 травня 2012 N 600 «Про заходи щодо забезпечення громадян Російської Федерації доступним і комфортним житлом та підвищення якості житлово-комунальних послуг», в Концепції довгострокового соціально-економічного розвитку Російської Федерації на період до 2020 року, затвердженої розпорядженням Уряду Російської Федерації від 17 листопада 2008 року N 1662 -р. Зі змісту аналізу вищевказаних актів випливає: головною метою державної політики у житловій та житлово-комунальній сферах на період до 2020 року є створення комфортного середовища для проживання і життєдіяльності людини, що в свою чергу дозволить не тільки задовольняти житлові потреби, а й забезпечить високу якість життя в цілому.

В Концепції наголошується, що розвиток масового житлового будівництва потребує одночасного розвитку промислової бази будіндустрії і промисловості будівельних матеріалів, стимулювання застосування нових технологій в будівництві та нових будівельних матеріалів, розвитку вільної конкуренції між приватними комерційними та некомерційними забудовниками та потребує формування практики приватно-державного партнерства, яка забезпечить будівництво та реконструкцію інженерної та соціальної інфраструктур відповідно до потреб житлового будівництва [346].

Розпорядженням Уряду Російської Федерації від 30 листопада 2012 року була затверджена Державна програма Російської Федерації «Забезпечення доступним і комфортним житлом та комунальними послугами громадян Російської Федерації», до складу якої включені наступні федеральні цільові програми: 1 Федеральна цільова програма «Житло» на 2011 - 2015 роки. 2 Федеральна цільова програма «Чиста вода» на 2011 - 2017 роки. 3 Федеральна цільова програма «Житло» на 2016 - 2020 роки. Крім програмно-цільових інструментів, до складу Державної програми включені наступні три підпрограми: 1 Створення умов для забезпечення доступним і комфортним житлом громадян Росії. 2 Створення умов для забезпечення якісними послугами ЖКГ громадян Росії. 3. Забезпечення реалізації державної програми.

Цілями Державної програми є: підвищення доступності житла та якості житлового забезпечення населення; підвищення якості та надійності надання житлово-комунальних послуг населенню. При цьому реалізація цілей Державної програми у житловій сфері буде відбуватися за шістьма наступними пріоритетами:

Перший пріоритет - зниження вартості одного квадратного метра житла шляхом збільшення обсягів житлового будівництва, в першу чергу, житла економічного класу. Другим пріоритетом державної політики є розвиток ринку доступного орендного житла та розвиток некомерційного житлового фонду для громадян, які мають невисокий рівень доходу.

Третім пріоритетом державної політики є підтримка окремих категорій громадян, які потребують поліпшення житлових умов, але не мають об'єктивної можливості здійснити накопичення коштів на придбання житла.

Четвертим пріоритетом державної політики буде подальше вдосконалення умов придбання житла на ринку, в тому числі за допомогою іпотечного кредитування. Відповідно до Стратегії розвитку іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації до 2030 року державна політика у сфері розвитку іпотечного житлового кредитування буде спрямована на підвищення доступності іпотечних кредитів для громадян, кредитів для забудовників, зниження і ефективний розподіл ризиків кредитування між усіма учасниками

ринку, розширення ресурсної бази іпотечного житлового кредитування за рахунок пріоритетного розвитку внутрішнього ринку іпотечних цінних паперів.

П'ятим пріоритетом державної політики є поліпшення якості житлового фонду, підвищення комфортності умов проживання. У рамках даного пріоритету будуть реалізовані заходи щодо забезпечення комфортних умов для проживання та надання житлово-комунальних послуг за доступними цінами для власників і наймачів жилих приміщень у багатоквартирних будинках.

Шостим пріоритетом державної політики є модернізація та підвищення енергоефективності об'єктів комунального господарства. Відповідно до Указу Президента Російської Федерації від 7 травня 2012 N 600 «Про заходи щодо забезпечення громадян Російської Федерації доступним і комфортним житлом та підвищення якості житлово-комунальних послуг» будуть реалізовані заходи щодо забезпечення сприятливих умов для залучення приватних інвестицій у сферу житлово-комунального господарства з метою вирішення завдань модернізації та підвищення енергоефективності об'єктів комунального господарства.[347].

До Державної програми включена федеральна цільова програма «Житло» на 2011 - 2015 роки, яка була затверджена постановою Уряду Російської Федерації від 17 грудня 2010 року № 1050 та яка передбачає: формування ринку доступного житла економкласу, що відповідає вимогам енергоефективності та екологічності; комплексне вирішення проблеми переходу до сталого функціонування і розвитку житлової сфери, що забезпечує доступність житла для громадян, безпечні та комфортні умови проживання в ньому; стимулювання платоспроможного попиту на житло, включаючи підвищення доступності придбання житла для молодих сімей; підвищення ефективності виконання державних зобов'язань щодо забезпечення житлом окремих категорій громадян; підвищення якості та енергоефективності житлового фонду; спрощення адміністративних бар'єрів у житловому будівництві зокрема але не виключно шляхом: спрощення процедури підготовки проектів планування територій, розробки проектної документації, державної експертизи результатів інженерних вишукувань і проектної документації, видачі дозволів на будівництво, державного будівельного нагляду тощо; реалізація заходів, спрямованих на модернізацію і (або) будівництво нових енергоефективних підприємств будіндустрії, які випускатимуть енергоефективні та енергозберігаючі будівельні матеріали, конструкції і вироби [348].

Крім того, постановою Уряду Російської Федерації від 08.11.2013 року затверджена Концепція федеральної цільової програми «Сталий розвиток сільських територій на 2014 - 2017 роки та на період до 2020 року». Дана Концепція, зокрема, але не виключно передбачає: розвиток соціальної інфраструктури та інженерного облаштування сільських поселень; поліпшення житлових умов сільського населення, підтримка комплексної компактної забудови та благоустрій сільських поселень [349].

Доцільно, щоб і на території України розроблялися подібні довгострокові програми (концепції), реалізація яких забезпечила б проведення капітального ремонту, модернізації, реконструкції наявного житла, до збільшення обсягів будівництва нового житла, що в свою чергу є запорукою поліпшення житлових населення держави Україна.

В сучасних умовах за ступенем розвитку державного регулювання економіки, країни поділяються на дві групи, а саме: країни з розвинутим механізмом державного регулювання економіки: держави Західної Європи (Німеччина, Франція, Нідерланди, Скандинавські країни, Австрія), а також країни Азії (Японія, Південна Корея, Китай), що швидко розвиваються, використовують механізм макроекономічного планування на середньострокову перспективу; країни з менш розвинутим механізмом державного втручання в економіку (Канада, Австралія, США), із розвинутим корпоративним капіталом, розміри і можливості якого нерідко перевищують державні.

Розглядаючи особливості державного регулювання капітального будівництва в зарубіжних країнах доцільно також з'ясувати закордонний досвід забезпечення населення житлом. Адже житлові будинки являються одним із найважливіших видів будівельної продукції, яка необхідна кожній людині незалежно від її соціального статусу та місця проживання. Право на житло закріплене в багатьох країнах світу, наприклад, у Конституції Іспанії зазначається, що «всі іспанці мають право на гідне і прийнятне житло. Державні влади створюють необхідні умови і вживають відповідних заходів для того, щоб зробити це право ефективним» [350]. В інших країнах ЄС право на житло визнається в різних законодавчих актах. Так, в законодавстві Данії, Ірландії та Люксембургу зроблено акцент на праві на житло тих людей, які не можуть забезпечити його своїми силами. У Бельгії, Франції, Німеччини, Італії та Греції право на житло передбачено в законах про оренду житла.

Незважаючи на життєву необхідність кожної людини у житлі, придатному для проживання, житлова проблема постає перед кожною державою та потребує розроблення різноманітних процедур з приводу сприяння набуття особами житла у власність, користування тощо. Д. Ісаєнко зазначає, що технологія інвестування у житлову сферу ґрунтується на трьох основних принципах: контрактні заощадження, іпотечне кредитування та державна підтримка [351].

Певний інтерес представляє позитивний досвід в державному регулюванні і стимулюванні будівництва житла, таких розвинених країн Західної Європи, як Німеччина, Фінляндія, Швеція, який було б корисним перейняти Україні з урахуванням вітчизняних реалій. Наприклад у Фінляндії діє закон про обмеження усіх видів оподаткування юридичних і фізичних осіб до загального рівня 32%. Молоді сім’ї можуть придбати квартиру в кредит в розстрочку до 20-25 років під 3% річних. Крім того для стимулювання народжуваності дітей в молодих сім’ях, існує можливість зниження вартості оплати придбаної квартири на 25-50%, залежно від кількості дітей, що народилися.

Найбільш поширеною в Європі моделлю фінансування житла являється колективна форма заощаджень для фінансування житлового будівництва. Взагалі система будівельних заощаджень почала функціонувати в більшості країн Європи, США, Австралії з 1830 року, успішно конкуруючи із класичною моделлю іпотеки. На сьогодні за рахунок коштів будівельних кас у Бельгії фінансується 50 % іпотечних угод, у Австрії — 35 %, у Норвегії — 38 %, у Франції — 76 %. Головне призначення таких кас — надання їх учасникам житлових кредитів на пільгових умовах. Система будівельних заощаджень може бути закритого чи відкритого типу. Закрита система передбачає фіксацію процентних ставок за кредитами й заощадженнями протягом усього терміну дії контракту, тоді як відкрита — встановлення гнучких процентних ставок. Масового розвитку система ощадно-будівельних кас закритого типу набула в Німеччині. Ця система має «накопичувально-поворотний» характер. Розрахована система для сімей, що бажають придбати квартиру у власність або побудувати власний будинок. Всі охочі можуть укласти договір на фінансування будівництва з будівельними ощадкасами. Накопичувальна складова полягає у щомісячному внеску власника на свій рахунок певної суми. Крім того, згідно чинного законодавства держава та працедавець додає до зарплати певний відсоток, який також вноситься на розрахунковий рахунок у будівельну ощадкасу. Коли сума досягне певного обсягу, держава видає 10% від вартості житлового будинку або квартири, а на іншу суму ощадкаса видає кредит під дуже низький відсоток. Поворотна складова починає діяти після того як житловий будинок або квартира придбані у власність. Сім’ї, які мають двоє і більше дітей, отримують від держави впродовж 8 років 40 тис. євро у вигляді субсидій, що дозволяє полегшити и прискорити виплату кредиту. Каси керуються загальними правилами ведення бізнесу (GBP) і Стандартними термінами й умовами контрактів ощадних кас (STCB), а діяльність ощадно-будівельних кас підлягає регулюванню банківським законодавством Німеччини й додатково Законом "Про контрактні ощадні банки". Подібну систему було б доцільно запровадити і в Україні, але на даний час в країні не має достатніх коштів на її введення.

Дещо схожа система існує і в Китаї. Там існують житлові акціонерні товариства, які дещо схожі на німецькі закриті ощадно-будівельні каси. Житлові акціонерні товариства прийшли на зміну житловим зобов'язанням державних підприємств перед своїми співробітниками. Це комерційні організації, незалежні від держави, яким державні підприємства передали свій житловий фонд. Також в Китаї поширена практика фондів житлових заощаджень, куди, як у пенсійний фонд, відраховуються підприємством гроші в розмірі 5% на місяць з зарплати співробітника. Житлові витрати виводяться з бюджету підприємства, житло або здається в оренду, або продається, а за рахунок виключення з бюджету підприємства витрат на придбання і утримання житла формується ресурс для підвищення зарплати співробітникам, що компенсує їм витрати на оренду чи придбання житла за ринковими цінами. Фінансування схем здійснюється комерційними банками.

Існуюча у Франції відкрита система будівельних заощаджень характеризується порівняно невеликими процентними ставками, що нараховуються як на заощадження, так і на кредити, та сплатою державної премії.

У Франції є два види житлових ощадних рахунків: перший рахунок так звана ощадна книжка А, відповідно до якого можна накопичувати до 20 тис. євро і після цього одержати пільговий житловий кредит у 30 тис. євро під 3,75% річних, при цьому щороку до цільового вкладу додається державна премія в розмірі 1,5 тис. євро; другий вид житлових ощадних рахунків так звані рахунки PEL (план житлових заощаджень), на яких можна накопичувати до 80 тис. євро і одержувати пільговий житловий кредит на суму до 120 тис. євро під 4,8 % річних [352].

Ця система підтримується з боку держави ще й шляхом застосування щодо її учасників податкових вирахувань із доходів від отриманих процентів. Контрактне фінансування, як спосіб фінансування житла, дуже поширене у країнах із перехідною економікою. Досить позитивний досвід в сфері контрактного фінансування існує в Угорщині. Який полягає в створенні, для підтримки діяльності ощадно-касових установ, національного фонду захисту кредитно-ощадних установ (OTIVA). Ця установа базується на змішаному капіталі, сформованому засновниками й державою. Частка останньої представлена переданими до фонду OTIVA консолідованими державними облігаціями. 50 % щорічного бюджету організації формується за рахунок членських внесків, а інші 50 % — за рахунок процентів на депозити. Для розмежування повноважень між OTIVA та Державною фінансовою інспекцією підписаний договір про спільну діяльність. Усі операції з отриманими від держави облігаціями здійснюються через спеціально утворений банк AT "Takarekbank", понад 60 % капіталу якого належить кредитним кооперативам. Банк, у свою чергу здійснює обслуговування кредитно-ощадних кооперативів. Це дає змогу не виводити гроші за межі системи кредитної кооперації, забезпечує підвищення її стабільності та поглиблення спеціалізації її учасників.

Система фінансування житла в США являє собою складний ринок загальнонаціонального масштабу, на якому діє величезне число установ, включаючи іпотечні банки, ощадні та кредитні асоціації, комерційні та ощадні банки, страхові компанії, пенсійні фонди тощо. У США діє дворівнева система кредитування, яка з'явилася в 30-і роки XX століття в період «великої депресії» і занепаду житлового будівництва у США. Задля фінансової підтримки іпотечних банків у США в 1938 році була створена Федеральна національна іпотечна асоціація (FNMA), основною діяльністю якої є закупівля у іпотечних банків боргів клієнтів і створення вторинного ринку боргових зобов'язань. Крім того, у США діє Державна національна іпотечна асоціація (GNMA) і Федеральна іпотечна корпорація з кредитування житлового будівництва (FHLMC).

У Канаді іпотечні банки займаються в першу чергу кредитуванням операцій з нерухомістю, а також інвестиціями в довгострокові цінні папери держави та корпорацій [353].

Особливу увагу і державного втручання потрібно приділити і проблемі гарантій та ризиків приватних інвесторів на ринку фінансування будівництва. Це насамперед стосується приватних інвесторів, які вкладають кошти в житлову нерухомість на стадії будівництва. Тільки нещодавно Україна почала приймати ряд законодавчо-правових актів, характерних для ринкової економіки, замість не діючого бюджетного фінансування. Так від 29.06.2010 року прийнято Закон України від 29.06.2010 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення державного регулювання у сфері будівництва житла», який змінив порядок фінансування новобудов. Ряд поправок стосується не тільки забудовників, а й приватних інвесторів, тобто людей, що вкладають свої гроші в будівництво багатоквартирних будинків. Зокрема, законом громадян зобов'язали вести розрахунки з керуючими фондів фінансування будівництва (ФФБ) виключно в безготівковій формі. Також закон скасовує обов'язкове страхування будівельно-монтажних робіт забудовником, а також страхування майнових ризиків за договором участі у ФФБ. Крім того, для захисту прав інвесторів, парламентарії внесли доповнення до Закону України «Про рекламу», яке забороняє поширювати рекламу про зведення житлового будинку з використанням грошей приватних осіб до того моменту, поки забудовник не отримає певний перелік документів. Це право на земельну ділянку, ліцензія на виконання будівельних робіт, дозвіл на будівельні роботи. Також не можна рекламувати будівництво, якщо організація, що займається збором інвестиційних коштів для фінансування будівництва, не отримала ліцензію на надання фінансових послуг або свідоцтво про реєстрацію цільових облігацій. Ці закони головним чином встановлюють заборони на певні дії, які повинні захищати права приватних інвесторів. Але при цьому жодне з положень законодавства, як нового, так і старого, не встановлює конкретну відповідальність за порушення заборон. Недосконалість законодавства, недоступність банківських кредитів, залишається одними із стримуючим факторів купівлі житла в новобудовах, що впливає на інвестиційний клімат країни в цілому.

Одним із показників надійності будівельної фірми вважається виконання своїх обов’язків в зазначений термін. Причини затримки можуть бути різні від проблем с документами до припинення фінансування. Тому за кордоном при купівлі на стадії будівництва практично завжди передбачається поетапна оплата, де графік платежів прив'язаний до певних етапів будівництва. Іншими словами, якщо будівництво раптом зупинилася - покупець має повне право також зупинити і платежі. Наприклад в Дубаї початковий внесок на першій стадії будівництва складає 5 % від загальної вартості нерухомості, яка купується. В Болгарії початковий внесок - 10%. Це згладжує негативні сторони інвестування на стадії off-plan. До позитивних сторін такого способу інвестування можна віднести : невисокі ціни, причому чим раніше покупець купує нерухомість, тим нижче ціна; розстрочка платежу - у більшості проектів, продаж яких ведеться за принципом off-plan, передбачена поетапна оплата, у міру просування будівництва; підвищення вартості об'єкта в процесі будівництва. Деякі забудовники гарантують певний дохід від інвестицій, підвищуючи ціни при проходженні чергового етапу (закладка фундаменту, проходження поверхів, закінчення будівництва). При цьому покупці, які уклали договори на початкових етапах будівництва, платять менше, ніж більш пізні покупці.

За даними експертів найбільш безпечними країнами для купівлі нерухомості off-plan вважаються Великобританія, США, Австрія, Швейцарія, Ізраїль, Німеччина, Франція, Канада. Тут налагоджена система державного контролю за обсягами будівництва: на кожен район видається обмежене число дозволів на будівництво відповідно до генерального плану. Діє нагляд за дотриманням всіх норм при зведенні нових будинків. У деяких з цих країн закони також регламентують порядок оплати: на кожному етапі будівництва забудовник не має права брати з покупця більше певної частки вартості. У Німеччині, як правило, всі об'єкти нерухомості будуються із залученням банківського фінансування. Якщо банк кредитує будівництво, він і виступає гарантом.

Також діють системи державного страхування об'єктів. Так, у Франції держава бере на себе гарантії безпеки покупця при покупці споруджуваного об'єкта за схемою leaseback. Якщо компанія-забудовник розориться, то держава шукає іншу компанію, яка завершить будівництво та забезпечить всі права інвестора згідно договору купівлі-продажу.

Схема інвестування в Лондоні в первинну нерухомість здійснюється за двома варіантами : купівля квартири для перепродажу. У цьому випадку інвестор оплачує 20% депозиту на ранньому етапі будівництва, отримує право повного викупу об'єкта і перепродує його новому покупцеві до завершення будівництва. Інші 80% боргу перед забудовником відшкодовує новий покупець, він же оплачує Гербовий збір; повний викуп квартири для здачі об'єкта в оренду. У цьому випадку інвестор спочатку оплачує 20% депозиту, потім до кінця будівництва - 80% від суми, що залишилася без урахування зростання цін. Також оплачується Гербовий збір, а дохід на інвестицію забезпечить орендна ставка.

Крім того перепродаж права повного викупу нерухомості принесе інвестору 100% прибутку за два роки володіння активом. Така прибутковість інвестицій в лондонські новобудови є рекордною в світі, так як у Європі показник прибутковості бізнесу в 15% -20% уже вважається високим. Високий імідж будівельних підприємств підтримується і за рахунок того, що інвестиції в Великобританії на стадії off-plan мають майже без ризиковий характер. Забудовники повністю повертають вкладений депозит, якщо термін здачі проекту затримується на 6 і більше місяців. Також страхуються повністю викуплені квартири (страховка від Комісії з житлового будівництва - 10 років, страховка від компанії-забудовника - 2-3 роки). А при купівлі на стадії будівництва покупець отримує десятирічну гарантію на квартиру (на несучі конструкції і комунікації). Здійснення забудовником цієї гарантії контролює Національна комісія по житловому будівництву Великобританії.

Великі кіпрські забудовники, як правило, надають покупцям банківські гарантії завершення того чи іншого об'єкта. Компанії беруть кредит під заставу належної їм землі, таким чином, будівництво не залежить від темпів продажів. Але після того як покупець визначився в виборі забудовника, він сплачує завдаток. В середньому це приблизно 10-15 тис. євро. Цей завдаток не повертається, якщо покупець згодом відмовляється від купівлі. Сама процедура купівлі нерухомості, що будується, відбувається наступним чином : покупець після внесення завдатку протягом місяця підписує попередній договір купівлі - продажу де фіксуються строки здачі та розстрочка платежу. Оплата рівномірно розподілена по стадіях будівництва, перший внесок не перевищує 35% від вартості будівництва. У разі невиконання зобов'язань або перенесення термінів витрати покупця будуть відшкодовані. При цьому весь період угоди супроводжує юрист. Подібний процесуальний момент здійснюється і в Ізраїлі. В цій країні будь-які угоди пов’язані з нерухомістю супроводжує адвокат і ця норма закріплена законодавством. Вартість послуг адвоката може коливатися від 0,5% до 2% від загальної вартості нерухомості. Крім того, на кожен вкладений покупцем долар дається банківська гарантія під 0,8% річних, і в разі банкрутства забудовника, покупцю повертаються кошти навіть з невеликими відсотками. Крім того, як в США і Дубаї, гроші покупця в Ізраїлі надходять не безпосередньо забудовнику, а на спеціальний рахунок escrow account, яким продавець може розпоряджатися тільки після завершення певної фази будівництва. Такі захисні системи законодавства існують не у всіх країнах світу і експерти в деяких державах вважають, що головне це включити в договір пункт про етапи оплати і неустойку в разі затримки будівництва. Наприклад в Турції, перші шість місяців прострочення забудовник виплачує покупцеві суму, рівну середній орендній платі за квартиру, а після закінчення цього терміну зобов'язаний виплатити штраф і повернути гроші, які вніс покупець. В Єгипті при здачі будівлі з затримкою забудовники в якості компенсації іноді надають бонуси - меблі, кондиціонери і т.д.. В Україні на даний момент згідно закону України № 800-VI від 25.12.2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», заборонено інвесторам вимагати штрафні санкції, передбачені договором. Винятком можуть бути тільки об'єкти, термін введення яких в експлуатацію прострочений більш ніж на 18 місяців.

В Чехії в порівняні з іншими країнами процент незавершеного будівництва жилих комплексів дуже малий. Це перш за все пов’язано з тим, що на стадії будівництва не оформлюються попередні договори купівлі продажу, доки будинок не побудований, не зданий в експлуатацію і на квартиру не отримані всі правовстановлюючі документи. Тому на етапі будівництва можлива тільки «резервація» нерухомості, а, як наслідок, можливий тільки заставний платіж, який становить від 2000 євро до 20% від вартості нерухомості. Решта грошей вносяться тільки після повного завершення будівництва або перед самим його закінченням. Ще одним моментом, який виключає зацікавленість у шахрайстві з боку забудовників, це те що банк перераховує забудовнику гроші тільки в тому обсязі, який потрібен для виконання чергового етапу будівництва і тільки за умови, що попередній етап був виконаний і виконаний в строк, а отже, забудовник оперує лише невеликою частиною грошей. Такий спосіб резервації нерухомості практикується і в Іспанії. Для вступу договору про резервування в силу покупець зобов'язаний сплатити забудовнику 10% від вартості нерухомості. Крім того, забудовник надає гарантію покупцеві якості на конструкцію і всі інженерні мережі в самому будинку на 10 років.

Продовжуючи тему про державне регулювання, необхідно підкреслити, що практично в усіх розвинених країнах держава приділяє особливої уваги питанням ціноутворення у будівництві. Наприклад в Республіці Білорусь у разі зниження за рішенням уповноважених державних органів вартості використовуваних при будівництві об'єкту пайового будівництва матеріалів, робіт і послуг, а також зменшення або зміну непрямих податків, якщо вони вплинули на ціну об'єкта пайового будівництва (ціну договору), забудовник зобов'язаний не пізніше місяця після виникнення відповідних обставин здійснити відповідне зменшення ціни об'єкта пайового будівництва (ціни договору). У разі зміни ціни об'єкта пайового будівництва (ціни договору) забудовник зобов'язаний не менш ніж за 10 днів до закінчення терміну чергового платежу сповістити пайовика про зміну ціни об'єкта пайового будівництва (ціни договору) з обґрунтованим розрахунком її зміни.

Тобто з вищезазначеного слідує, що білоруська держава підтримує громадян, які потребують поліпшення житлових умов або шляхом надання пільгових кредитів, одноразових субсидій, або встановлення обмеженого прибутку (доходу) забудовника при здійсненні пайового будівництва. Держава також контролює діяльність забудовника, на якого покладається обов’язок надавати місцевим виконавчим і розпорядчим органам, які видали дозвільну документацію на пайове будівництво об’єкта будівництва, звітів щорічних аудиторських перевірок та вправі корегувати ціну (вартість) об’єкта будівництва у сторону зменшення.

Доцільно звернути увагу на те, що заходи прямого регулювання цін на житло (на будівельні роботи та на готові побудовані об’єкти) застосовуються у багатьох країнах світу. Механізм регулювання цін відбувається наступним чином - якщо норма прибутку нижча певного рівня, то регуляторні дії не здійснюються, якщо даний рівень перевищено - державні органи мають законодавчі повноваження заморозити ціни в адміністративному порядку. Наприклад, в Швеції контроль і спостереження за цінами здійснює Державне управління цін і конкуренції, підпорядковане Міністерству цивільної адміністрації. Одночасно у кожній губернії є фахівці, що відстежують ціни на товари і послуги, включаючи й ціни на житло та вносять пропозиції щодо їх регулювання. При значному підвищенні цін, інфляції і різких дисбалансах на ринку уряд має право, згідно закону про регулювання цін, їх заморозити. Але на думку шведських експертів заморожування цін ефективно лише в короткостроковому плані - для відновлення різких дисбалансів на ринку і придушення сплесків інфляції.

Також досвід зарубіжних країн показує що в питаннях ціноутворення у будівництві велику роль відіграє замовник, так як від його діяльності багато в чом залежить зниження витрат виробництва. У Англії, Фінляндії представником замовника є архітектор, в функції якого входить встановлення попередньої вартості будівництва об’єкта, проведення торгів, на основі яких обирає генпідрядника та в подальшому визначаються економічні методи виробництва в цілях оптимізації вартості будівництва. В США та Англії розробляються нормативні техніко-економічні показники в області будівництва, які використовуються для визначення вартості і трудомісткості будівництва конкретного об’єкта. економікою на етапі підрядних торгів. Якщо ціна перевищує показники до якого додається середня норма прибутку, яка складає 10-12 % до витрат виробництва, державні органи можуть втрутитися і відрегулювати ціну. У випадках коли підвищення ціни не пов’язане з нормою прибутку, приймаються заходи по обмеженню ціни. На етапах інвестування вартість будівництва визначається з широким використанням укрупнених показників вартості будівництва(УПВБ). У США компанія R.S. MEANS щорічно великим тиражем видає збірки цін з середньо американськими вартісними показниками, а також збірки укрупнених показників. В Англії фірма TECHNICAL INDEXES LTD забезпечує учасників інвестиційного процесу укрупненими показниками вартості видів робіт і конструктивних елементів, публікуючи збірки WESSEX і випускаючи компактні лазерні диски.

Узагальнення державного досвіду іпотечного кредитування, в тому числі контрактного фінансування та за участі ощадно касових установ дає змогу констатувати, що воно сприяє ефективному перерозподілу доходів і ресурсів у суспільстві, забезпеченню рівних прав, обов'язків і можливостей переважної більшості громадян суспільства. Отже, запровадження контрактного фінансування, створення ощадно-будівельних кас в Україні сприятиме розвиткові житла й задоволенню потреб населення в ньому.

Доречно відзначити, що житлова політика у зарубіжних країнах спрямована не лише на будівництво нового житла, а й на реконструкцію застарілого житлового фонду. У зарубіжних країнах питанням реконструкції будівель відводиться першочергове значення. У порівнянні з західноєвропейськими країнами, які вже в основному завершили процеси модернізації, реконструкції та санації житлових будинків, зведених за типовими проектами, в Україні тільки почали розроблятися норми і проекти реконструкції житлових будинків. Це пов'язано з відносно молодим житловим фондом України у порівнянні з іншими європейськими країнами, що обумовлюється війнами, що відбувалися на території держави. В даний час в Україні у зв'язку з численними недоліками і зі зростаючими вимогами до комфорту житла з'явилася необхідність у радикальній реконструкції застарілих типових житлових будівель. До найбільш характерних прийомів з реконструкції, модернізації та санації житлових будинків з урахуванням конструктивно-технологічних особливостей будинків масових серій і кліматичних умов експлуатації будівлі, які використовують країни Західної і Центральної Європи, можна віднести: перепланування місць загального користування та квартир, притаманна як для випадків здійснення її без приросту площ, так і зі збільшенням загальної площі; збільшення розмірів квартир та окремих приміщень за рахунок прибудови еркерів, розширення площ балконів, лоджій; надбудова додаткового мансардного поверху; прибудова додаткових обсягів в торцях будівель; утеплення зовнішніх огороджувальних конструкцій; поліпшення архітектурного вигляду житлових будівель.

Починаючи з 50-х рр. XX ст., В СРСР і ряді зарубіжних країн стало широко впроваджуватися великопанельне і великоблочне будівництво. Частка великопанельного будівництва в житловому секторі СРСР, Франції, Фінляндії,

Швеції, Данії, Німеччині, Чехословаччині та інших країнах за короткий термін досягла 50-70% [354]. Це особлива група перших масових серій, споруди 50-80х років. Такі будинки, часто розміщені в центральних районах міста і забезпечені транспортною та інженерною інфраструктурою, що говорить про користь їх реконструкції, в ході якої вирішуються питання збереження існуючого житлового фонду та його відновлення, а також підвищення рівня комфорту квартир та архітектурної виразності забудови в цілому. Проблема реконструкції цих будинків повинна вирішуватися на основі набутого досвіду реконструкції в нашій країні, ближнього зарубіжжя і за кордоном. Особливістю розвитку будівництва за кордоном є те, що поряд з новим будівництвом і ремонтно-відновлювальними роботами, розширюються обсяги реконструкції будівель і споруд. Реалізація цього вимагає певні фінансові витрати держави. Так, у Швеції затрати на реконструкцію, утримання та технічне обслуговування житлової забудови повністю відшкодовується за рахунок квартирної плати. Загальні амортизаційні відрахування становляться від 15 до 50% доходу сім'ї [355]. У США об’єм коштів, які виділяються на перебудову житлових будинків, зріс з 1987 року по 1990 рік на 20% і в 1992 році був рівний витратам на нове будівництво [356], а реконструкцію проводять в рамках федеральних програм на рівні мікрорайонів кожного міста. Бюджетне фінансування реконструкції житлового будинку проводиться тільки за умови проведення експертизи вартості 25-річного життєвого циклу його експлуатації [350]. Сьогодні в США щорічні витрати на ремонт і перебудову будинків перевищують 125 млрд.дол. Велика увага з відновлення будівель приділяється і в Японії. За період з 1986 року по 2005 рік об’єм нового будівництва склав на 20% менше, ніж за попередні 15 років [357]. При цьому урядом Японії надаються субсидії на реконструкцію житлових будинків для виконання нормативних вимог по теплозахисту, установці енергоефективних побутових приладів і систем з використанням поновлюваних джерел енергії. Країни з розвиненою економікою для реконструкції житлових будівель перенаправляють значну частку інвестицій, які залучують на нове будівництво. Наприклад, у Канаді та Данії це приблизно до 50% від загальної суми залучених коштів [358]. Аналогічна тенденція спостерігається і в Нідерландах, частка від інвестицій складає приблизно 40%. Крім того в Нідерландах реконструкція житлових будинків здійснюється за підтримки єдиного Фонду оновлення міст, в який уряд щорічно вносить 500 млн.доларів. Також в цій країні діють різноманітні програми субсидій та дотації, які виділяються через муніципалітети, для реконструкції районів старої забудови. При цьому уряд бере на себе затрати, пов'язані з установкою ліфтів у багатоповерхових будинків та установку сходових підйомників, реконструкцію ванних кімнат і кухонь для людей с обмеженими фізичними можливостями. Значного збільшення житла, яке реконструюється, спостерігається також у Польщі. У період з 1981 по 1985 частка відтвореного житла склала 6,6% від загального обсягу житлового будівництва, а в період з 1991 по 1995 об’єм досяг 21,3%. Авторами цієї програми є Польський інститут житлового господарства, згідно з якою 22% житлового фонду країни має бути реконструйовано і перебудовано. Також вони дотримуються думки, що вартість ремонту та реконструкції не повинна перевищувати 70% вартості нової будівлі, якщо тільки будівля не є пам'яткою архітектури [359].

Значні роботи з реконструкції, модернізації та санації житлових будинків проводиться в Німеччині. Так в середині 70-х років обсяг капітальних вкладень у житлове будівництво склав 59 млрд. марок, 21 млрд [360] з яких були витрачені на модернізацію і ремонт житла. Основний підхід в організації реконструкції та санації великопанельного домобудівництва побудований на підтримці державою будівельних компаній. Тобто федеральна влада надає необхідну допомогу забудовникам, виконує посередницьку функцію між замовниками та інвесторами, координує дії і здійснює контроль за точністю виконання реконструкції. За законодавством Німеччини реконструйований район з моменту прийняття рішення про реконструкцію забезпечується централізованим фінансуванням. Такий підхід прийнятний і для нашої країни, так як свого часу саме житлові будинки, побудовані за радянськими проектами типового житлового будівництва становили основу спальних районів великих міст Німеччини. Санація, тобто відновлення, модернізація та технічна реабілітація житлового фонду, необхідна, так як великопанельні житлові будинки не відповідають вимогам нормативів з енергозбереження. У Німеччині при вирішенні даної проблеми розроблена загальнодержавна концепція комплексної санації житлових будівель, у якій розглянуті способи і методи реконструкції. Реалізацію заходів з санації намічено проводити за етапами: 1-ий етап. Паспортизація - документальна реєстрація особливостей існуючого будинку (розташування, конструкції, рік будівництва, кількість і площа квартир, дані про планування та ін.); 2-ий етап. Реєстрація дефектів - облік пошкоджень конструкцій, збирання планувальних і конструктивних документів з розробкою відповідного звіту; 3-ій етап. Розробка прийнятих технічних рішень, які усувають порушення і дефекти у всіх конструкціях. Складання плану заходів та відповідної робочої документації; 4-ий етап. Визначення витрат - розрахунки вартості і складання графіка робіт з публікацією результатів; 5-ий етап. Каталог модернізації - розробка каталогу модернізації, супроводжуваного пропозиціями щодо джерел фінансування (бюджет, спонсори, кредити) всього комплексу робіт з виділенням основних напрямів і пріоритетів; 6-ий етап. Політичне рішення на рівні уряду і парламенту про модернізацію всього комплексу панельних будинків при відповідній фінансовій підтримці; 7-ий етап. Визначення пріоритетів передбачає встановлення власниками черговості робіт на належної їм власності при координації з регіональним планом робіт, з проектом нового будівництва. Це відбувається за участю громадськості; 8-ий етап. Проектування - розробка та погодження власниками, адміністрацією та архітекторами проекту реконструкції житлового кварталу; 9-ий етап. Реалізація - власники здійснюють намічені заходи за участю жителів; 10-ий етап. Оцінювання передбачає оцінку і контроль методів і умов реалізації заходів з модернізації, їм аналіз і оцінювання результатів для подальшого їх використання.

Проект санації будинку розрахований на 10-15 років. Процес санації будинків переважно відбувається без відселення мешканців, тому передбачається активна їх участь на всіх етапах проведення робіт. Як правило, роботи всередині квартир здійснюються на протязі не більше 15 робочих днів. У ході робіт враховуються всі побажання мешканців щодо застосованого в квартирах обладнання. У цьому випадку жителі зазвичай доплачують різницю у вартості між бажаною і передбаченої кошторисом варіантами. Жителі повинні бути добре поінформовані як про вигоди санації квартир, так і про майбутні квартплати після санації.

Одне з основних завдань реконструкції будинків індустріального будівництва - підвищення теплозахисту до сучасних норм енергозбереження. З початку 1990-х років у Східній Німеччині почалася проводитися масова модернізація панельних будинків з пред'явленням вимог підвищеної комфортності, енергоефективності та архітектурного вигляду на сучасному рівні. Для підвищення енергоефективності будівель і споруд в 1993 році було прийнято постанову Урядом об'єднаної Німеччини «Про економію теплової енергії» [361], який в 2009 році був переглянутий у бік посилення контролю енерговитрат і містив жорсткі вимоги як для огороджувальних конструкцій (будівельно-фізичні характеристики) так і встановленого обладнання. Згідно із EnEV 2009 власники старих будинків повинні не просто посилювати теплоізоляцію і вживати заходів з енергозбереження, при кожному ремонті, реконструкції, переплануванні або перебудові будівлі із збільшенням житлової площі власники зобов'язані гарантувати дотримання вимог EnEV 2009. Загальна кількість об'єктів реконструкції в Східній Німеччині склала 2180000 квартир у збірних будинках, реконструкцію пройшли 70% будівель. У Берліні 60% панельних будинків було модернізовано повністю, 25% частково. У період з 1993 року по 2003 рік в санацію Східного Берліна було інвестовано 6,2 млрд.євро [361]. Питання економії в будівельних проектах актуальне і для України, а зі збільшенням цін на енергоносії та наміри у приєднанні до Європейського Союзу, роблять це питання ще й життєво необхідним для пошуку нових альтернативних джерел теплової енергії. Згідно Дерективи EPBD 2002/91/EC, прийнятої Європейським союзом і Радою Європейського Союзу 16 грудня 2002, до 2020 року всім країнам Європи необхідно провести термомодернізацію всіх існуючих будівель до стандарту енергопасивного будинку [362]. Автором концепції «пасивний будинок» є

німецький професор Вольф-ганг Файст. У 1991 році перший такий експериментальний будинок був побудований в м Дармштадті за підтримки Міністерства економіки федеральної землі Гессен. На даний час в Німеччині збудовано близько 12000 пасивних будинків, серед яких є багатоквартирні будинки та будинки-гуртожитки. Пасивні будинки перестали бути

експериментальними проектами і стали досить широко поширеною практикою не тільки в Німеччині, але і в інших європейських країнах [363]. Так у Німеччині нормативні вимоги до енергетичної ефективності будівель за останні кілька десятків років знизилися від норми 265 к.Вт.годину на м.кв. на рік до норми 15к.Вт.годину на м.кв в рік [364]. Це було досягнуто завдяки елементу державноприватного партнерства - інструменту контрактингу. Суть його полягає в тому, що в умовах, коли власники будівель не мають достатньої кількості коштів на проекти з енергозбереження та знань стосовно використання енергозберігаючих технологій, вирішення цього завдання бере на себе контрактор. Він проводить енергоаудит будівель, знаходить відповідне рішення і постачальників технологій і бере фінансування проекту на себе. Контрактор укладає угоду із замовником послуг, у контракті передбачається плата за енергосервісні послуги, вона закладається в суму витрат власника житла на оплату комунальних послуг. Він також може надавати додаткові послуги як енергосервісна компанія: будувати, експлуатувати нове обладнання і виступати перепродувачем комунальних ресурсів. За посередництва Німецького енергетичного агентства