2.2. Іпотека земельних ділянок
Норми про правовий режим використання природних ресурсів, у тому числі землі в сфері господарювання містяться в главі XV Господарського кодексу. Ст. 148 ГК встановлює, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.
Право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою у відповідності до Земельного кодексу України і іншими законами.Відповідно до ст. 90 Земельного кодексу України власники земельних ділянок мають право продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину. Фактично, український законодавець поклав початок розвитку приватної власності на землю, що в подальшому стимулюватиме економічний розвиток країни завдяки більш ефективному використанню земельних ресурсів. Тобто в умовах раціонального її використання іпотека землі може стати одним із найпотужніших способів капіталізації сільськогосподарської сфери. За оцінками спеціалістів під іпотеку можливо залучити в аграрний сектор близько 80 млрд гривень. Загальна потреба в довгострокових кредитних ресурсах, необхідних для оновлення основних засобів складає 120 млрд гривень. Сумарна вартість земель сільськогосподарського призначення, які можна використати під іпотеку оцінюється у 400 млрд. гривень. Незважаючи на існування сприятливих умов, інститут іпотеки землі в Україні майже не застосовується. За загальним правилом до іпотеки може бути передано майно, що належить іпотекодавцю на праві приватної власності або господарського відання, на майно можна звернути стягнення і відчужити. Тобто предметом іпотеки можуть бути земельні ділянки які не вилучені з обороту і умовно поділяються на землі сільськогосподарського (надаються для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури) і несільськогосподарського призначення (землі житлової та громадської забудови, лісового та водного фонду, рекреаційного призначення).
На сьогоднішній день реально передати в іпотеку лише землі житлової та громадської забудови, оскільки останні належать суб’єктам на праві власності і передаються в іпотеку разом із будівлями, що на них знаходяться. Зовсім інша ситуація склалася із землями сільськогосподарського призначення. Згідно з п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи, які мають у власності земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадяни України - власники земельних часток (паїв) не вправі до 1 січня 2007 р. продавати або іншим способом відчужувати належні їм земельні ділянки та земельні частки (паї), крім передачі їх у спадщину та при вилученні земель для суспільних потреб. Це означає, що українським законодавцем встановлено мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення, який в свою чергу автоматично блокує застосування іпотеки до таких земель. Іпотека за загальним правилом складається із визначення учасниками іпотечних правовідносин предмету іпотеки, укладання договорів та звернення стягнення на майно у разі невиконання умов згаданих договорів. Відсутність однієї чи іншої ланки в цьому ланцюжку зупиняє дію важелів іпотеки. У даному випадку відсутня юридична конструкція реалізації заставних прав, що означає неможливість кредитора задовольнити свої вимоги. А тому жодний банк не дасть фермеру кредит, що забезпечується майном, на яке неможливо звернути стягнення. Таким чином вирішення проблем у становленні іпотеки землі є прискорення її приватизації, тобто перетворення останньої із державної власності у приватну, використовуючи вимоги законодавства про землю.
Наступним кроком повинно стати формування ринку землі, який оптимізує ринкові ціни на землю, сприятиме становленню раціональної різниці цін на землю в міських і сільських регіонах, підвищить кількість іпотечних кредитів, довгострокових інвестицій та в цілому капіталізує сільське господарство.
Гальмує його формування та розвиток приватних господарств обмеження, що введені в Земельному кодексі. Мова йде про п. 13 Перехідних положень ЗК України, який зазначає, що в період до 1 січня 2015 р. громадяни і юридичні особи можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 гектарів. Ефективне використання юридичної конструкції іпотеки землі передбачає певний рівень концентрації земельних угідь, проте обмеження та умови, що встановлені Земельним кодексом не дають такої змоги, а тому постає питання доцільності ліквідації обмежень на розмір приватних земельних ділянок. Адже розвиток системи середньо – і довгострокового кредитування сільськогосподарських виробників є не що інше як залучення інвестицій у сільськогосподарську галузь та становлення ринкової економіки. Наприклад, у США іпотечні кредити складають майже 70% від всіх обсягів кредитування в сільському господарстві. У США існує стабільна конкурентноспроможна система надання іпотечних кредитів сільськогосподарським виробникам, незалежно від їх розміру. Іпотечним кредитуванням, поряд з місцевими банками, займаються банки з Об’єднаної федеральної системи фермерського кредиту, яка забезпечує чверть всіх обсягів кредитів для фермерів і фермерських кооперативів США і складається з трьох частин – Федеральних земельних банків, Федеральних банків середньострокового кредиту та Банків для кооперативів, що надають короткострокові кредити. Федеральні земельні банки надають довгострокові кредити фермерам, в тому числі і під заставу землі та іншого нерухомого майна, а для того, щоб себе фінансувати, випускають облігації номіналом 1000 дол. На строк від 1 до 15 років, відсотки за якими сплачуються раз в півроку. Ці банки є колишніми урядовими агентствами, що входять до Об’єднаної федеральної системи фермерського кредиту, заробляють гроші самі і є звичайними гравцями на фінансових ринках. Їх акції поряд з фінансовими зобов’язаннями вільно продаються і купляються на фінансових ринках, а спеціально створена Федеральна корпорація сільськогосподарської іпотеки, (приватна корпорація) гарантує своєчасну виплату за цінними паперами.Іншою перешкодою у встановленні ринку землі є відсутність єдиного підходу у визначення ціни земельної ділянки. Відповідно до Закону України „Про оцінку земель” існують наступні види оцінки:
1. Економічну оцінку землі як природного ресурсу і засобу виробництва у сільському і лісовому господарстві. В її основу покладено бонітування ґрунтів, тобто порівняльну оцінку якості ґрунтів за їхніми природними властивостями, що проводиться за 100-бальною шкалою. Економічну оцінку використовують для порівняння ефективності використання земель різного призначення і як основу для проведення грошової оцінки землі.
2. Нормативну грошову оцінку земель використовують для визначення розміру земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, державного мита під час обміну, успадкування та дарування земельний ділянок тощо. Вона визначається через капіталізацію рентного доходу із земельної ділянки, який отримують від виробництва зернових культур.
3. Середня нормативна грошова оцінка земель на початок 2004 р. становила в Україні 8733 грн./га, орних земель – 9205 грн./га. Проте необхідно відмітити, що нормативна ціна в більшості випадків не відображає реальну вартість тієї чи іншої земельної ділянки і деякі країни колишнього Радянського Союзу, що недавно вступили в ЄС відмовилися від практики призначення “нормативної” ціни, зокрема Литва. Однак здійснення оцінки землі лише експертним способом можливе при формуванні нормального ринку землі.
4. Експертну грошову оцінку проводять для визначення ринкової вартості землі під час купівлі-продажу, застави, відчуження, страхування земельних ділянок тощо. Для її обрахунку використовують той методичний підхід, який забезпечений найповнішою інформацією: капіталізацію рентного/чистого операційного доходу від земельних ділянок; зіставлення цін продажу таких самих земельних ділянок; урахування витрат на земельні поліпшення.
Методики визначення експертної грошової оцінки передбачають наявність інформації про продаж таких ділянок.
Отже, на початковому етапі вартість земельної ділянки визначити за ними буде неможливо (згідно із Законом України „Про оцінку земель” експертна оцінка при операції купівлі-продажу земельних ділянок проводиться за згодою сторін).У літературі пропонуються інші види оцінки землі, зокрема А.В.Попов розрізняє: істинну вартість, поточну вартість і ринкову ціну землі [133, c. 55]. Ринкова ціна – ціна, за якою здійснюються угоди купівлі-продажу землі. Поточна – вартість землі розрахована методом капіталізації доходу на основі даних про поточний дохід сільськогосподарських підприємств, їх витрати, урожайність і рівень виробничого ризику. Істина вартість землі розраховується теж методом капіталізації доходу, але, виходячи з результатів діяльності сільськогосподарського підприємства, яке використовує землю та інші ресурси (людські, виробничі) максимально ефективно.
Розглядаються ще два орієнтири для визначення експертної оцінки методом зіставлення цін продажу – ринкова ціна земель несільськогосподарського призначення у порівнянні з грошовою оцінкою сільськогосподарських земель у відповідних регіонах і ціни на земельні сертифікати, що склались у період після їх видачі селянам до оголошення мораторію на рух земельних часток. На наш погляд, жоден з цих орієнтирів не дає більш-менш точного прогнозу ринкової ціни земель сільськогосподарського призначення. Адже ціна на ринку землі визначається виходячи з того прибутку, яке може дати її використання як фактора виробництва і співвідношення попиту-пропозиції на земельному ринку. А прибутки від сільськогосподарського виробництва відрізняються від прибутків інших секторів. Що стосується цін, що склались на ринку земельних сертифікатів, то їх спекулятивно-занижений характер не викликає сумнівів і можливими вони були лише в умовах відсутності справжнього земельного ринку.
З іншої сторони відсутність законодавчого встановлення граничної межі ціни на землі сільськогосподарського призначення може спричинити потенційну загрозу масової скупки землі за демпінговими цінами орендаторами значних за обсягом земельних масивів. Існує значна ймовірність виникнення значних обсягів угод купівлі-продажу землі на початковому етапі становлення земельного ринку в Україні.
Агро холдинги демонструють готовність інвестувати у великі масиви землі.Таким чином для стимулювання розвитку іпотеки землі та залучення інвестицій у народне господарство необхідно:
- сформувати основи земельного ринку та його інфраструктуру;
- спростити процедури і скоротити терміни отримання прав на земельні ділянки;
- створити умови для формування земельних ділянок як об’єктів нерухомості шляхом розробки земле впорядкованої, містобудівної документації тощо;
- розробку правил і проведення кадастрової оцінки земельних ділянок за принципом найбільш ефективного їх використання.
Запроваджуючи іпотеку землі сільськогосподарського призначення, український законодавець чітко розумів, що основним завданням останньої повинно бути перетворення землі у джерело капіталу для селян. Земля на відміну від будь-якого, в тому числі і нерухомого майна, не підлягає знеціненню. Це означає, що за будь-яких умов, в тому числі у разі невиконання боржником зобов’язання іпотекодержатель буде в змозі відшкодувати свої збитки, що в свою чергу зменшує кредитний ризик і теоретично повинно зменшувати рівень відсотку за користування кредитом. Враховуючи, що іпотека – це перш за все довгострокове кредитування 5-40 років, остання є дуже вигідною для сільськогосподарських підприємств. Виробники сільськогосподарської продукції за родом своєї діяльності піддані впливу низці зовнішніх чинників, які можуть і не залежати від ефективності господарювання самого суб’єкта, – це природні фактори. Однак при застосування юридичної конструкції іпотеки, навіть у разі неврожаю, суб’єкт господарювання має можливість виправити своє становище у наступному році і виконати своє зобов’язання, що при короткотерміновому кредитуванні фактично неможливо. Враховуючи особливість предмету іпотеки, абсолютно логічним є бажання законодавця захистити власника земель сільськогосподарського призначення від недобросовісного іпотекодержателя. Однак правильно закладена теоретично концептуальна основа на практиці виявилася черговими перепонами у розвитку інституту іпотеки. Відповідно до п. 4 ст. 133 Земельного кодексу України заставодержателем земельної ділянки сільськогосподарського призначення можуть бути лише банки. Тобто законодавець обмежує коло іпотекодержателів. В свою чергу обмеження щодо вибору іпотекодержателя за договором іпотеки земель сільськогосподарського призначення невиправдано встановлюють монополію банків на здійснення іпотечного кредитування, економічна доцільність цього кроку є незрозумілою. У разі ефективного застосування іпотеки як юридичної конструкції та дотримання вимог нормативно-правових актів, що регулюють іпотечні правовідносини відсутня необхідність подібного роду монополії банків, яка лише сприяє обмеженню права власності, визначеного ч. 1 ст. 4 Закону України „Про власність”: власник на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається належним йому майном. З огляду на викладене випливає потреба у підготовці нормативно-правового документу на рівні Кабінету Міністрів України, що регулюватиме порядок передачі земель сільськогосподарського призначення у іпотеку, зокрема права і обов’язки сторін, передбачені Законом України “Про іпотеку”, обов’язки з підтримки земельної ділянки в стані, належному для її цільового використання і відповідальність сторін згідно із затвердженим Кабінетом Міністрів України „Порядком визначення втрат сільськогосподарського виробництва, які підлягають відшкодуванню”, порядок визначення кола іпотекодержателей (банки, фінансові установи), умови отримання ліцензії на здійснення таких операцій, яка видається Національним банком України тощо.
При цьому автор пропонує виключити у ст. 133 Земельного кодексу України п. 4: „заставодержателем земельної ділянки сільськогосподарського призначення можуть бути лише банки”. Відповідно пункт 5 цієї статті вважати пунктом 4.
У літературі існують пропозиції щодо створення земельного іпотечного банку, створення яких практикувалося в кінці IX століття та на початку XX. Моделі функціонування такого банку є наступні:
1. Банк, який безпосередньо здійснюватиме первинне іпотечне кредитування сільськогосподарських виробників під заставу сільськогосподарських земель. Однак враховуючи ситуацію, яка на даний час склалася на ринку землі, створення такого банку можливе лише за участі держави. При цьому необхідно передбачити значні кошти для його створення, а також перманентний ризик банкрутства в зв’язку з недосконалістю законодавства.
2. Банк другого рівня, який буде лише рефінансувати банки, що надали кредити сільськогосподарським виробникам під заставу сільськогосподарських земель, і у разі неповернення фермерами іпотечних кредитів викуповуватиме у банків ці землі з їх подальшим продажем. До недоліків другої моделі можна віднести недостатність у цього земельного банку коштів для рефінансування банків, які надали кредити суб’єктам господарювання сільськогосподарської сфери. Крім того, у разі одночасного продажу великих обсягів сільськогосподарських земель, що відчужуватимуться, цей банк може зіштовхнутися з проблемою падіння цін на них, а це в свою чергу призведе до втрат самого банку; у цьому випадку у банка також будуть виникати суттєві проблеми з виконання власних зобов’язань перед кредиторами.
На думку автора створення спеціалізованого земельного банку є недоцільним, оскільки існуюча в Україні мережа банківських установ може забезпечити банківськими послугами, у тому числі кредитами, сільськогосподарських виробників у разі їх стабільної прибуткової діяльності.
Іншою не менш важливою проблемою, яка потребує дослідження є особливість передачі в іпотеку земель сільськогосподарського призначення щодо визначення терміну протягом якого суб’єкт господарювання зобов’язаний виконати основне зобов’язання. В даному випадку є два варіанти розвитку подій. У першому український законодавець не втручається у цей процес, а останній в свою чергу розвивається стихійно не враховуючи особливостей та циклічності сільськогосподарських робіт та строку реалізації виробленої сільськогосподарської продукції. У другому випадку законодавець вносить певні обмеження щодо звернення стягнення на майно сільськогосподарського підприємства з врахуванням періоду сільськогосподарських робіт. Подібна практика існує в Російській Федерації, зокрема: „не допускається звернення стягнення на заставну земельну ділянку із складу земель сільськогосподарського призначення до перебігу терміну відповідного періоду сільськогосподарських робіт з врахуванням часу, необхідного для реалізації виготовленої і переробленої сільськогосподарської продукції. Така вимога діє до 1 листопада року, в якому передбачено виконання забезпеченого іпотекою зобов’язання або його частини, якщо договором про іпотеку не передбачено іншу дату”. З огляду на викладене, запровадження подібного положення в українському законодавстві сприятиме попередження випадків доведення сільськогосподарських підприємств до передчасного банкрутства та надаватиме фермеру на термін реалізації сільськогосподарської продукції відстрочку, тобто можливість виконати належним чином господарське зобов’язання.
Не менш важливим є питання застосування юридичної конструкції передачі в іпотеку землі, яка знаходиться під будівлями, спорудами, майновими комплексами підприємств, які передаються в іпотеку, оскільки воно є одним із можливих способів підвищення капіталізації таких об’єктів іпотеки. Справа в тому, що на сьогодні українським законодавцем чітко не врегульовано питання щодо обов’язковості одночасної передачі в іпотеку разом із об’єктом іпотеки (нерухомим майном) земельної ділянки на якій останнє знаходиться. Будь-яка будівля, споруда має певне своє фіксоване місце на земній поверхні та знаходиться на земельній ділянці, яка має свій розмір, місце розташування, визначене у Земельному кадастрі України і відповідну цінову вартість. Розмір останньої може суттєво впливати на вартість об’єкту іпотеки і відповідно на розмір іпотечного кредиту, тому необхідність її обов’язкового врахування випливає при здійсненні оцінки об’єкту іпотеки. Фактично, у даному випадку така земля розглядається не як окрема земельна ділянка, а як складова об’єкту іпотеки, яка має значну вартість. Введення таких земельних ділянок у господарський оборот є не лише вимогою часу, а й превентивними заходами недопущення заниження вартості об’єкту іпотеки та можливістю для суб’єктів господарювання отримати кредит у розмірі достатньому для ефективного здійснення господарської діяльності. На даний час обов’язкова передача землі в іпотеку використовується лише до об’єктів незавершеного будівництва. В підтвердження зазначеного вище розглянемо досвід Росії та Німеччини. Відповідно до ч. 2 ст. 69 Закону Російської Федерації „Про іпотеку (заставу нерухомості)” іпотека будівель і споруд допускається лише з одночасною іпотекою за цим же договором земельної ділянки, на якій вони знаходяться. А за законодавством Німеччини іпотекою вважається право використання обтяженої земельної ділянки і вона розповсюджується не лише на земельну ділянку, але і на плоди та інші складові частини. Іпотека також розповсюджується на вимоги, що випливають із найму і оренди такої землі [58, c. 585-586].
З огляду на викладене земельна ділянка і нерухомість, що заставляється повинні знаходитися одночасно в господарському обороті і виступати як єдине ціле. Тому іпотека будівель і споруд не повинна допускатися без одночасної іпотеки відповідної земельної ділянки за винятком іпотеки частина будівлі або споруди, при яких земельна ділянка не може бути виділена в натурі або вилучена з обороту чи обмежена в ньому.
Разом з тим юридична конструкція іпотеки не буде дієвою без вдосконалення процедури звернення стягнення на заставне майно та його реалізації. Саме розгляду цього питання буде присвячений наступний підрозділ.