§ 1.2. Здания, сооружения как составные части земельного участка

Принцип superficies solo cedit или quod solo inaedificatur solo cedit («то, что выстроено на поверхности, разделяет юридическую судьбу почвы») в римском частном праве в первую очередь характеризовал соотношение земельного участка и расположенных на нем построек.

24

ограничения высоты.

В Германии данный принцип получил свое развитие в § 94 ГГУ, в силу которого к существенным составным частям земельного участка (wesentliche Bestandteile eines Grundstucks) относятся вещи, прочно связанные с землей, в частности строения, а также продукты земельного участка, пока они соединены с почвой. Семя становится существенной составной частью земельного участка с момента посева, растение - с момента посадки. К существенным составным частям строения относятся вещи, которые включены в него для его возведения.

При этом прочность связи определяется исходя из понимания оборота. Критериями являются: уничтожение вещи после отделения от земли; затраты, которые требуются для отделения; признак частичного включения в землю и большой собственный вес вещи.

В статье 130 ГК РФ здания, сооружения также описываются путем указания на признаки прочной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. ^[22]

Однако правовой статус строений по германскому праву и зданий, сооружений по российскому принципиально различен.

В России здание (сооружение) и земельный участок сохраняют режим самостоятельных объектов недвижимости.

Земельные участки и здания участвуют в гражданском обороте не как одна вещь, а как две вещи: сделки совершаются как по поводу зданий, так и по поводу земельных участков.

В Германии строения и земельный участок, с которым они прочно связаны, не могут принадлежать различным собственникам или быть обремененным ограниченными вещными правами различных обладателей права. Таким образом, правила о существенных составных частях определяют границы частной автономии.

В соответствии с § 94 ГГУ собственность на земельный участок распространяется на связанные с земельным участком существенные составные части.^[24] Имеется в виду, что собственник вещи с необходимостью является и собственником существенной части этой вещи. Например, при купле-продаже строения предметом договора является застроенный земельный участок: дом следует правовой судьбе земельного участка автоматически, даже если можно было бы при сегодняшнем положении гидравлической техники переместить целый дом без ущерба.

Решающим фактором при определении существенности является не значение составной части для ценности функции всей вещи, а ее делимость, то есть отделение части не должно отражаться ни на отделенной, ни на оставшейся части вещи. Для того чтобы это установить, необходим мысленный эксперимент: возможность разделения вещи без влияния на нее саму или на другую часть доказывается тем, что соответствующая часть снова как бы

мысленно встраивается и потом это положение сравнивается с первоначальным

27

(гипотетическая реконструкция).

В российском законодательстве попытка реализации правила superficies solo cedit была предпринята в Земельном кодексе Российской Федерации путем закрепления принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Между тем последовательно реализовать данный принцип не удалось.

Пункт 4 статьи 35 ЗК РФ, в соответствии с которым не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, в литературе оценивается

неоднозначно.

28

выводу, что здание определяет юридическую судьбу земельного участка, другие, наоборот, считают, что данная норма свидетельствует о том, что юридическая судьба зданий должна повторять юридическую судьбу земельного участка при его отчуждении.^{[25] [26] [27] Кроме того, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает преимущественное право собственника здания на приобретение земельного участка в собственность (пункты 3 и 5 статьи 35).}

При таких обстоятельствах следует констатировать, что принцип единой судьбы земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений, имеет декларативный характер.

В Германии проблемы, что за чем следует - земельный участок за зданием или здание за земельным участком, не возникает, потому что строения, прочно связанные с землей, не признаются самостоятельными объектами права, а образуют вместе с земельным участком единый объект.

На наш взгляд, оптимальной моделью правового режима земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости является создание единого объекта недвижимости. Германское право, закрепляя такое единство, позволяет решить ряд проблем, порожденных делением недвижимости на земельные участки и здания.

Исторически установление раздельного правового режима земельных участков и сооружений было обусловлено объективными условиями развития правовой системы страны: признанием земли объектом публичной собственности, изъятым из оборота в советском праве, продолжительным отсутствием четкого законодательного регулирования отношений с землей в российском пореформенном праве. В подобных условиях предоставление отдельного права собственности на здания и сооружения являлось единственно

30

возможным способом вовлечения недвижимости в оборот.

На современном же этапе раздельный оборот земельных участков и зданий (сооружений) является неоправданным.

В Германии в силу того, что право собственности может существовать только на земельный участок, но не на здание, земля и здание всегда находятся

31

в одних руках и участвуют в обороте как одна вещь.

Как указывает проф. Роде, «в германской юридической литературе постоянно подчеркивается, что с единством земельных участков и зданий, строений, сооружений, насаждений возникает ответственность собственника земельного участка за рациональное использование и заботу обо всех таких объектах. Такое единство упрощает документацию на объекты недвижимости, делает их более ясными, понятными и удобочитаемыми, а также снижает ^{[28] [29]}

управленческие расходы, связанные с возникновением, переходом и

32

прекращением права собственности на объекты недвижимости».

Концепция существенных составных частей земельного участка также позволит решить проблему, связанную с такими объектами недвижимости как сооружения и другие объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Такая формулировка закона привела к ситуации, когда перечень объектов недвижимости фактически является открытым.

В связи с этим в российской практике постоянно возникают вопросы относительно объектов, которые, формально подпадая под признаки вещей, прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, квалифицируются правоприменительными органами в качестве недвижимостей. В частности, признание недвижимыми вещами таких объектов, как асфальтовое покрытие, автостоянки, автомобильные дороги, железнодорожные пути, линии электропередачи, мосты, развязки, насыпи, трубопроводы, мелиоративные системы и т.д., приводит к выводу о том, что данные объекты могут самостоятельно участвовать в обороте независимо от земельного участка.

Кроме того, проблема заключается еще и в том, что в одних случаях суды признают такие объекты недвижимыми вещами, а в других - нет.

Например, в постановлении от 16.12.2008 № 9626/08 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что бетонированная производственная площадка является недвижимым имуществом в силу ее соответствия признакам, предусмотренным статьей 130 ГК РФ.

В нескольких более поздних постановлениях Президиум ВАС РФ занял другую правовую позицию. Так, в постановлении от 17.01.2012 № 4777/08 суд надзорной инстанции установил, что гидротехнические сооружения - мелиоративные системы не являются самостоятельными объектами ^[30]

недвижимости, поскольку они не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, поэтому являются его неотъемлемой частью и применительно к статье 135 ГК РФ должны следовать судьбе этого земельного участка.

В постановлении от 20.10.2010 № 6200/10 Президиум ВАС РФ указал, что стадион следует рассматривать как единое спортивное сооружение, прочно связанное с землей и имеющее в своем составе объекты недвижимости

33

вспомогательного характера.

В пункте 7 информационного письма от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» Президиум ВАС РФ указал, что собственник земельного участка имеет право на защиту своего права не только на земельный участок, но и на возведенное на нем здание, являющееся по существу составной частью принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Г ражданского кодекса Российской Федерации» сделан вывод о том, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, ^[31] является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ). Вместе с тем в судебной практике на уровне арбитражных судов округов единообразие по данному вопросу долгое время

34

отсутствовало. ^[32]

Кроме того, анализ судебной практики показывает, что такие объекты как

33 36 37

автодороги, железнодорожные пути, линии электропередач также в одних случаях рассматриваются судами в качестве самостоятельных недвижимых

³⁵ В постановлении от 20.06.2013 по делу № А26-8297/2012 ФАС Северо-Западного округа сделал вывод о том, что асфальтовая дорога является объектом недвижимости и у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в регистрации права собственности завода на дорогу.

Напротив, в постановлении от 28.03.2013 по делу № А42-4761/2011 ФАС Северо-Западного округа отметил, что спорный автоподъезд не является объектом недвижимости, поскольку представляет собой покрытие, выполненное из бетона, асфальта, щебня, других твердых материалов, обеспечивающее ровную и твердую поверхность. Данный объект не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором находится. В постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 27.09.2010 по делам № А05-17628/2009 и № А05-17623/2009 указано на отсутствие доказательств того, что спорные объекты - технологическая и грунтовая дороги являются объектами недвижимого имущества. В постановлении от

27.03.2013 по делу № А79-8515/2012 ФАС Волго-Вятского округа также указал, что спорный объект - автодорога не относится к недвижимости, а его регистрация в качестве такового ущемляет права и законные интересы общества, поскольку не позволяет ему реализовать свое право на пользование арендуемым им земельным участком, в том числе преимущественное право на его приобретение в собственность. Постановлением ФАС Поволжского округа от 26.11.2010 по делу № А65-7515/2010 удовлетворено заявление о признании незаконной произведенной регистрации права собственности на бетонную дорогу общего пользования, поскольку покрытие какой-либо площади земельного участка несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка, является лишь элементом благоустройства участка, не относится к недвижимым вещам и регистрация прав на него не производится. Присвоение кадастрового номера бетонной дороге не является основанием для отнесения ее к недвижимому имуществу.

³⁶ В постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 17.06.2013 по делу № А56-40612/2012 и от 14.10.2010 по делу № А56-33474/2009, а также в постановлении ФАС Московского округа от 08.12.2011 по делу № А40-11401/11-92-113 сделан вывод о том, что железнодорожные пути являются объектами недвижимого имущества.

³⁷ В постановлении от 15.12.2010 по делу № А60-60525/2009-С7 ФАС Уральского округа установил, что спорный объект - линия электропередачи является недвижимым имуществом (перемещение его без несоразмерного ущерба назначению невозможно).

Другой подход отражен в постановлении ФАС Уральского округа от 07.02.2013 по делу № А60-25797/2011: электрическая линия недвижимым имуществом не является, так как не имеет прочной связи с землей, может быть перенесена без ущерба ее назначению и изменения технических характеристик. В постановлении ФАС Северо-Западного округа от 02.07.2008 по делу № А52-3536/2007 также сделан вывод о том, что регистрационная служба правомерно отказала в государственной регистрации права собственности предпринимателя на вновь созданные объекты, в том числе линию электропередач, расположенные на арендуемом им земельном участке, поскольку указанные объекты создавались лишь как элементы благоустройства данного участка и не относятся к объектам недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации. В постановлении от

12.02.2013 по делу № А49-9151/2011 ФАС Поволжского округа указал, что составные части линии электропередач, представляющие собой электрические кабели, проложенные в земле, сами по себе не могут считаться объектами недвижимости.

вещей, а в других не признаются недвижимостями. Представляется, что автодороги, железнодорожные пути, также как и замощение, не являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, а составляют неотъемлемую часть земельного участка, на котором они расположены.

С учетом изложенного можно сделать вывод о том, что в судебной практике не сформировалось единого мнения относительно того, являются ли такие объекты как, например, замощение, автостоянка, дорога, линия электропередачи объектами недвижимого имущества.

В доктрине также высказываются различные точки зрения по данному вопросу.

Например, Б.Н. Гонгало и Е.Ю. Петров критиковали позицию Президиума ВАС РФ, высказанную в постановлении от 16.12.2008 № 9626/08, согласно которой бетонированная площадка является объектом недвижимости, и отмечали, что естественные различия искусственного покрытия и земельного участка, на котором оно расположено, не являются сами по себе достаточным

38

основанием для юридического разграничения этих объектов.

К.А. Новиков также считает, что в качестве составных частей земельного участка должны расцениваться всевозможные инженерные усовершенствования (асфальтированные площадки, спортивные поля и дорожки, осушительные канавы, траншеи, колодцы, водоотводные трубы, насыпи, валы, различные мелиоративные конструкции и т.п.), которые не имеют самостоятельного функционального назначения, создаются исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживания земельного

39

участка, на котором они расположены.

В.А. Алексеев отмечает, что главная причина, по которой такие объекты как асфальтовое покрытие, бетонированная площадка, работы по мелиорации, ^{[33] [34] земляные насыпи, футбольное поле, ограждения и т.п. не признаются недвижимыми вещами состоит в том, что они вообще вещами не являются. Все эти явления - результаты работ по улучшению (благоустройству) соответствующего земельного участка, они и есть собственно земельный участок (асфальтированный земельный участок, участок с проведенными работами по мелиорации, размеченный для игры в футбол и пр.).[35]}

Напротив, по мнению Н.Д. Егорова, стоящий на фундаменте кирпичный забор относится к объектам недвижимого имущества, поскольку в гражданском обороте он остается на месте использования его по назначению, а не перемещается из сферы владения одного в сферу владения другого лица. К объектам недвижимости также следует отнести также водонапорную башню, маяк, мост, эстакаду, ангары, асфальтовые, бетонные и асфальтобетонные площадки, корты, торговые павильоны, имеющие капитальный фундамент, и другие объекты, которые могут участвовать в гражданском обороте только одним способом: оставаясь на месте своего использования по назначению.^[36]

На наш взгляд, указанные объекты не являются недвижимыми вещами, поскольку не могут быть использованы по своему назначению независимо от земельного участка, на котором они находятся, представляют собой в совокупности с земельным участком единое целое. В частности, кирпичный забор не может быть использован по своему прямому назначению - ограждение территории - без самого земельного участка.

В связи с этим необходимо признать подобные объекты составными частями земельного участка, как это сделано в Г ермании.^[37]

Несмотря на очевидные преимущества германской юридической конструкции «единого объекта недвижимости», необходимо выяснить, какие препятствия существуют в России для ее установления. В Концепции развития гражданского законодательства указывается на следующие обстоятельства: значительное число зданий находится в собственности лиц, которым не принадлежат земельные участки под ними или которые не имеют надлежащим образом оформленных прав на земельные участки; определенное число зданий не может быть отчуждено вместе с земельным участком, поскольку сам участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и др. Авторы концепции делают вывод о том, что «исходя из современных экономических и правовых реалий, представляется невозможным воплотить концепцию «единого объекта недвижимости» в законодательстве сколько-нибудь

43

последовательно».

- (готовый) гараж может также на основе своего собственного веса без закрепления посредством фундамента быть прочно связанным с земельным участком и тем самым представлять собой существенную составную часть;

- гравий, который выравнивается, уплотняется и закрепляется на земельном участке, является существенной составной частью земельного участка;

- оборудование является существенной составной частью земельного участка только в случае, если оно вкопано или замуровано;

- предмет мебели может быть существенной составной частью, если речь идет о встроенной (в стену) мебели;

- вопреки § 94 абз. 1 ГГУ сооружение - туннель скоростной железной дороги может быть предметом чужой собственности на основе собственного постоянства имущественного права подчинения, причисляемого публичному вещному праву;

- сооружение - плавательный бассейн является существенной составной частью, если он прочно забетонирован в землю, однако не является существенной составной частью бассейн, установленный на уровне земли;

- (коммунальные) сети водо-, газо-, тепло- и энергоснабжения не рассматриваются в качестве существенной составной части земельного участка, если они не кончаются на земельном участке, который принадлежит снабжающему предприятию, чтобы исключить большое количество сособственников на (коммунальные) сети водо-, газо-, тепло- и энергоснабжения. Также действует для обладателей телеграфных столбов в случае линий дальней электропередачи;

- ограда земельного участка может быть существенной составной частью, если она глубоко закреплена в земле.

⁴³ Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права; под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. С. 19 - 22.

Относительно первого аргумента следует отметить, что модель единого объекта недвижимости и призвана решить проблему расщепленной собственности на земельный участок и здания, закрепив их единый правовой режим.

То обстоятельство, что некоторые здания не могут быть отчуждены вместе с земельными участками в связи с тем, что земельные участки изъяты из оборота, также не свидетельствует о невозможности установления единого правового режима земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений. Поскольку в зданиях, находящихся на земельных участках, изъятых из оборота, размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, военные суды и т.п. объекты, представляется, что указанные здания также как соответствующие земельные участки не находятся в обороте и не могут быть отчуждены, а следовательно, имеют единый правовой режим.

Претворение в жизнь концепции единого объекта недвижимости потребует существенного изменения законодательства, однако такое политикоправовое решение является рациональным и целесообразным.

Первым шагом на этом пути является включение в гражданское законодательство понятия о составных частях вещи. Такое предложение сформулировано в Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности, предлагается дополнить статью 133 ГК РФ о неделимой вещи правилами, посвященными составной вещи, согласно которым составной частью вещи целесообразно считать все то, что относится к ее составу согласно представлениям участников гражданского оборота и не может быть отделено от вещи без ее разрушения, повреждении или изменения ее функционального назначения. При этом только сложная (составная) вещь должна рассматриваться в качестве вещи (объекта

вещных прав); все ее составные части не должны иметь самостоятельного

44

правового значения.

По нашему мнению, следует поддержать введение понятия составной вещи в гражданское законодательство, но нельзя согласиться с пониманием составной вещи как сложной.

Н.Н. Аверченко одним из видов сложных вещей называет составные сложные вещи, определяя их как совокупности компонентов, связанных физически (но возвратно) и функционально.^{[38] [39]}

Вместе с тем, представляется, что согласно легальному определению сложной вещи (статья 134 ГК РФ) ее квалифицирующим признаком является использование различных вещей по общему назначению, то есть функциональная связь, а не физическая.

В доктрине также отмечается, что совокупность предметов, образующих сложную вещь, физически самостоятельны;^[40] составляющие части, из которых состоит сложная вещь, физически не связаны между собой.^[41]

Необходимо отметить, что помимо конструкции единого объекта и понимания здания как составной части земельного участка в российской юридической литературе высказываются предложения об иных способах юридической квалификации земельного участка и расположенных на нем объектов.

Так, по мнению С.И. Герасина, земельные участки и иные недвижимые вещи: здания, строения, сооружения, многолетние насаждения, полностью соответствуют признакам сложной вещи (статья 134 ГК РФ). Сложные вещи

должны рассматриваться как одна вещь. Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если

до

договором не предусмотрено иное (статья 134 ГК РФ).

По нашему мнению, земельный участок и расположенные на нем объекты: здания, строения, сооружения, многолетние насаждения и т.п., с правовой точки зрения не могут образовать сложной вещи, поскольку составляющие ее части используются по разному назначению, в то время как определяющим признаком сложной вещи является использование различных вещей по общему назначению.

Н.Н. Аверченко считает, что здание и земельный участок, на котором оно находится, представляют собой единую сложную вещь. Единая сложная вещь, по мнению Н.Н. Аверченко, является совокупностью компонентов, связанных безвозвратно, но могущих по закону быть самостоятельными объектами прав.^{[42] [43]}

В рамках действующего российского законодательства в случае, когда здание и земельный участок являются самостоятельными объектами прав и участвуют в обороте раздельно, они не могут выступать в качестве единой сложной вещи.

Е.А. Грехова полагает, что леса являются принадлежностями земельного участка, определяя его правовой режим и следуя судьбе главной вещи.^[44]

Между тем леса, как и многолетние насаждения, согласно действующему законодательству являются составными частями земельного участка, в то время как принадлежности - это самостоятельные вещи. Кроме того, деление вещей на главные и принадлежности относится только к движимым вещам, а, следовательно, не может быть применено к недвижимостям.

М.А. Димитриев предлагает рассматривать земельный участок, на котором расположено хотя бы одно из зданий (сооружений), как комплекс

недвижимого имущества. Под комплексом недвижимого имущества предлагается понимать совокупность двух и (или) более недвижимых вещей, взаимосвязанных общим функциональным (целевым) назначением (которое придает им новое качество, значительно увеличивающее их стоимость), и выступающих в связи с этим в гражданском обороте как единый объект,

вещные права на который должны подлежать государственной регистрации.^[45]

При этом М.А. Димитриев делает вывод о том, что обязательным элементом комплекса недвижимого имущества должен являться земельный участок, на котором расположено хотя бы одно из зданий (сооружений) образующих данный комплекс.

Данные предложения были реализованы в законодательстве. Федеральным законом от 02.07.2013 № 142-ФЗ в ГК РФ введена статья 133.1 «Единый недвижимый комплекс», согласно которой недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Введение в законодательство конструкции «единого недвижимого комплекса» представляется излишней, поскольку основным и обязательным элементом такого комплекса должен быть земельный участок, а объединяемое с ним здание (сооружение) утрачивает статус самостоятельного объекта.

Таким образом, на наш взгляд, правовой природе здания, сооружения наиболее соответствует режим составной части земельного участка.

В германском законодательстве помимо существенных составных частей земельного участка выделяются существенные составные части строения. Так, в соответствии с § 94 абз. 2 ГГУ к существенным частям строения относятся вещи, которые включены в него для его возведения (и тем самым опосредованно является существенной составной частью земельного участка). Момент завершения сооружения не является важным; вещи, включенные после возведения, например, для усовершенствования здания, также могут приобрести качество составной части.^[46]

Концепция совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации, предлагая введение понятия составной части вещи, указывает на необходимость установления в качестве дополнительного критерия подход, согласно которому временное соединение вещей не должно образовывать единой вещи и прекращать права на соединенные вещи.

Аналогичное правило закреплено в § 95 ГГУ: «(1) К составным частям земельного участка не относятся вещи, связанные с землей лишь для временных целей. Такое же правило действует в отношении строения или иного объекта, возведенного на земельном участке управомоченным лицом в осуществление права на чужой земельный участок. (2) Вещи, присоединенные к строению лишь для временных целей, не принадлежат к его составным частям».

Вещи, временно связанные с землей или строением, в германском праве получили название мнимых составных частей. При этом они не являются составными частями земельного участка или строения, а выступают в обороте в качестве самостоятельных движимых вещей. Их приобретение происходит у собственника мнимой составной части, а не у собственника земельного участка. Мнимые составные части не являются принадлежностью земельного участка, так как понятие принадлежности требует наложения на срок целевого

53

объединения, которое в случае мнимых составных частей отсутствует. ^[47]

Конструкция существенных составных частей земельного участка, закрепленная в ГГУ, сочетает в себе, с одной стороны, системные начала и разработанный понятийный аппарат, а с другой стороны, высокую детализацию правовых предписаний при помощи судебной практики.

Подведем итог. Современное российское правовое регулирование позволяет сделать вывод о том, что земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения являются самостоятельными вещами, на которые возможно установление различных по объему вещных прав, принцип их единой судьбы играет декларативную роль.

Отсутствие единого правового режима земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений оказывает негативное влияние на коммерческий оборот, приводит к усложнению юридической документации, увеличению управленческих расходов, связанных с возникновением, переходом и прекращением права собственности на объекты недвижимости; не способствует рациональному использованию указанных объектов с должной степенью заботливости и осмотрительности.

Необходимо следовать римскому принципу superficies solo cedit и считать, что недвижимостью является земельный участок, а расположенные на нем здания, сооружения, другие прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются составными частями земельного участка. Такой подход логичен и позволяет четко определить круг объектов недвижимости, одновременно решая проблему, связанную с существованием открытого перечня недвижимых вещей.

Земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения следует понимать как единый объект, характеризующийся единым правовым режимом, при этом здания, сооружения должны рассматриваться как составные части земельного участка, на котором они расположены.

Следовательно, необходимо отказаться от понимания зданий и сооружений, а также помещений,^[48] как объектов права.

В результате проведенного исследования предлагается внести изменения в пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, изложив понятие недвижимого имущества в следующей редакции:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, составной частью которых являются недра, обособленные водные объекты, объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, леса, многолетние насаждения».