ЗАКЛЮЧЕНИ
Настоящая диссертационная работа посвящена сравнительному исследованию правового режима земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений в России и Г ермании. Для достижения цели исследования проанализированы нормативные акты России и Германии, а также судебная практика.
Изучены теоретические и практические вопросы, связанные с законодательным регулированием правоотношений, возникающих по поводу земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений, а также сделаны предложения по совершенствованию действующего законодательства в данной сфере. Представляется обоснованным, завершая настоящее исследование, сформулировать общие выводы и подвести итоги.Анализ российской модели правового режима земельного участка и зданий, сооружений позволяет сделать вывод о том, что земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения являются самостоятельными вещами, на которые возможно установление различных по объему вещных прав, принцип их единой судьбы играет декларативную роль.
В Г ермании земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения являются единым объектом; здания, сооружения вовлечены в орбиту земельного участка, являются его существенной составной частью.
Представляется, что российскому законодателю следует изменить концептуальную модель понимания недвижимости, земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения следует понимать как единый объект, характеризующийся единым правовым режимом, при этом здания, сооружения должны рассматриваться как составные части земельного участка, на котором они расположены. Необходимо также отказаться от понимания зданий, сооружений и помещений, как объектов права.
Анализ правового режима участка недр в российском законодательстве показал, что описание местоположения горного отвода не позволяет индивидуализировать участок недр, участок недр не может быть вовлечен в оборот в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, следовательно, гражданско-правовой режим таких объектов не установлен, отсутствует правовая определенность относительно границ между участком недр и земельным участком, не определено соотношение прав собственника земельного участка и прав недропользователя.
В Германии недра входят в состав земельного участка. Обосновывается необходимость исключения участков недр из числа недвижимых вещей и признание недр составной частью земельного участка. При этом участок недр, используемый для добычи полезных ископаемых, (горный отвод) должен быть приравнен по своему правовому режиму к земельному участку.В результате исследования отношений, возникающих при разделе, объединении и других изменениях земельного участка, сделан вывод о том, что данные отношения относятся к предмету гражданского права исходя из правовых последствий указанных действий. Решение собственника о разделе земельного участка или объединении земельных участков является односторонней гражданско-правовой сделкой, порождающей изменения в имущественной сфере данного лица. В Г ермании положения, касающиеся прав при изменении земельных участков, содержатся в части 2 «Общие положения о правах на земельные участки» книги 3 «Вещное право» ГГУ.
Сравнительный анализ теоретических моделей права собственности в России и Германии показал, что в российской юридической литературе содержание права собственности раскрывается через триаду правомочий собственника (владение, пользование, распоряжение), а немецкая доктрина исходит из положения, что право собственности охватывает все возможные полномочия собственника. По нашему мнению, позиция германской доктрины является более точной, поскольку триада правомочий не исчерпывает понятия собственности и не имеет универсального характера.
Вопрос о том, что представляет собой владение - право или факт, является дискуссионным как в российской, так и немецкой литературе. Между тем немецкий законодатель устанавливает, что владение вещью приобретается достижением фактического господства над вещью (§ 854 ГГУ), в то время как в ГК РФ владение упоминается как право (статья 209 ГК РФ).
Анализ систем ограниченных вещных прав показал, что и в законодательстве России, и в законодательстве Германии установлены модели вещного (реального) сервитута и ипотеки.
Другие ограниченные вещные права свойственны только одному из правопорядков. При этом установленные ГК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом значительно ограничены по кругу субъектов. Предусмотренные законодательством Германии узуфрукт, ограниченные личные сервитуты, наследственное право застройки не имеют указанных ограничений, что позволяет участникам гражданского оборота широко использовать данные модели для регулирования вещных отношений по поводу земельного участка, зданий, сооружений. В связи с этим обосновывается введение в России указанных ограниченных вещных прав, имеющихся в германском праве.Сравнительный анализ систем норм, регулирующих обязательственные права на земельный участок и здания, сооружения в России и Германии позволяет сделать вывод об их различии.
Особенная часть Г ражданского кодекса Российской Федерации содержит специальные нормы для продажи недвижимости и аренды зданий и сооружений, особенности купли-продажи и аренды земельных участков определены в Земельном кодексе Российской Федерации. В Германском гражданском уложении продажа земельного участка не выделяется в качестве разновидности договора купли-продажи. Однако в особенной части имеются специальные нормы, посвященные публичным обременениям земельного участка. Арендные правоотношения по поводу земельного участка регулируются нормами Германского гражданского уложения о найме земельных участков, аренде земельного участка с инвентарем и договоре аренды земли.
Представляется, что система норм российского законодательства, регулирующая отношения купли-продажи и аренды недвижимости, станет более логично структурированной в случае если нормы Земельного кодекса Российской Федерации о купле-продаже и аренде земельных участков, являющиеся по своей природе гражданско-правовыми, будут перенесены в Гражданский кодекс Российской Федерации.
Анализ систем оснований перехода права собственности на земельный участок в России и Г ермании позволяет прийти к следующим выводам.
Согласно российскому законодательству в сложный юридический состав оснований перехода права собственности на недвижимость входят обязательственный договор купли-продажи недвижимой вещи и акт государственной регистрации, а в соответствии с германским правом - вещный договор (соглашение о передаче права собственности на земельный участок, Auflassung) и акт государственной регистрации.
В Германии вещный и обязательственный аспекты купли-продажи разделены, договор купли-продажи имеет только обязательственный эффект. Соглашение о передаче права собственности на земельный участок как вещный договор основано на принципах разделения и абстракции, подлежит обязательному нотариальному удостоверению в присутствии обеих сторон, не может быть заключено под условием или с указанием срока.
В российском законодательстве в настоящий момент понятие особого соглашения о передаче права собственности на недвижимость отсутствует. В результате исследования делается вывод об отсутствии необходимости рецепции российским правом конструкции вещного договора.
Анализ правовых последствий такого юридического факта как передача владения (традиция) показал, что как в России, так и в Германии традиция не входит в юридический состав приобретения права собственности на земельный участок, не является основанием перехода права собственности на недвижимость. Вместе с тем представляется, что передача недвижимой вещи должна являться «знаком, важным в сфере вещных прав», входить в юридический состав приобретения права собственности. Исследуется вопрос о правовой природе традиции и делается вывод о том, что передача вещи сделкой не является, представляет собой правомерные действия, направленные на исполнение обязательства, и относится к иным действиям граждан и юридических лиц.
В результате исследования систем государственной регистрации в России и Германии отмечается, что государственная регистрация прав по общему правилу имеет правоустаналивающее значение, а в ряде исключительных случаев, специально предусмотренных в законе - правоподтверждающее.
В России ведение реестра входит в функции административных органов, а в Германии - независимых судей и компетентных служащих судов.
Законодательство Г ермании содержит нормы о предварительной записи в поземельной книге, не известной российскому праву. Предварительная запись предупреждает заинтересованных лиц о предстоящей регистрации в пользу другого лица. Обосновывается введение в российское право норм о предварительной записи, аналогичных германским.
По германскому праву и обязательственный договор купли-продажи земельного участка, и соглашение о передаче права собственности на земельный участок (Auflassung) подлежат обязательному нотариальному удостоверению. В России вопрос о введении обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимым имуществом в настоящее время не решен. В результате анализа делается вывод о целесообразности введения в российское право обязательной нотариальной формы сделок по отчуждению недвижимости.
Таким образом, полагаем, что цель и промежуточные задачи исследования были достигнуты, а полученные результаты исследования могут быть использованы в ходе дальнейшего изучения правоотношений в сфере недвижимости.