ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования.
Исторически принадлежность России и Г ермании к одной правовой семье делает особенно актуальным изучение немецкого опыта. Германия создала одну из самых совершенных систем поземельного права в мире, обеспечивающую гармоничное сочетание публичных и частных интересов.
Несмотря на то что в отношении права недвижимости правовые системы Германии и России используют довольно разные подходы, изучение материала германского права в его доктринальном и нормативно-правовом выражении необходимо для теоретического исследования правового режима земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений в российской науке. Следует отметить, что германская цивилистика сыграла значительную роль в истории развития российской гражданско-правовой доктрины.
В повседневной деятельности российские предприниматели постоянно сталкиваются с проблемами, связанными с отнесением тех или иных вещей к объектам недвижимости, заключением сделок по поводу земельных участков и зданий, сооружений как основных средств, используемых в хозяйственной деятельности организаций.
Современное российское законодательное регулирование позволяет сделать вывод о том, что земельный участок и находящиеся на нем здания, сооружения не обладают единым правовым режимом, являются самостоятельными вещами, на которые возможно установление разных по объему вещных прав. Кроме того, не удалось последовательно реализовать провозглашенный в земельном законодательстве принцип единой судьбы земельного участка и зданий, сооружений.
Практические последствия закрепления в российском законодательстве модели множественности объектов недвижимости выражаются в том, что единые по своей правовой природе объекты: земельный участок и находящиеся на нем здания, сооружения, подпадают под разные правовые режимы. Это оказывает негативное влияние на гражданский и, в частности, коммерческий оборот.
Предприниматели при приобретении подобных объектов вынуждены дважды проходить процедуру оформления, что нерационально с экономической точки зрения.С учетом состояния и потребностей оборота представляется актуальной задача определения понятия единого объекта недвижимости, характеризующегося единым правовым режимом, и его последовательное применение в действующем законодательстве.
Правовой режим недвижимости имеет целью установление стабильного, ясного, предсказуемого, быстрого, удобного, эффективного, надежного, фиксированного оборота указанного имущества для участников отношений. Достижение указанной цели в первую очередь зависит от выбора адекватной правовой модели для регулирования отношений по поводу основных объектов недвижимости: земельного участка и зданий, сооружений.
С целью решения этой задачи представляется необходимым сравнительное исследование правового режима указанных объектов в России и в наиболее близком российскому правопорядку - правопорядку Германии.
Кроме того, современные интеграционные процессы в экономике придают сравнительно-правовым исследованиям еще большую значимость, настоятельно требуя пристального исследования юридических конструкций, сложившихся в других странах, так как без этого невозможна эффективная коммуникация в мировом экономическом пространстве.
Степень разработанности проблемы в научной литературе.
Теоретической основой диссертационного исследования явились труды отечественных ученых: Аверченко Н.Н., Алексеева В.А., Бабкина С.А., Барановой Е.А., Бевзенко Р.С., Брагинского М.И., Василевской Л.Ю., Васильева Г.С., Витрянского В.В., Волочай Ю.А., Герасина С.И., Германова А.В., Гонгало Б.Н., Гришаева С.П., Егорова Н.Д., Емелькиной И.А., Ерш А.Б., Иванова А.А., Лапача В.А., Ломидзе О.Г., Копылова А.В., Слыщенкова В.А., Скворцова О.Ю., Скловского К.И., Степанова С.А.,
Суханова Е.А., Петрова Е.Ю., Толстого Ю.К., Тужиловой-Орданской Е.М., Тузова Д.О., Чубарова В.В., Швабауэр А.В. и других.
При написании работы использовались также труды германских ученых: Berger C., Baur J.F., Enneccerus L., Klunzinger E., Schapp J., Schunemann W.B., Schwab K.H., Sturner R., Wenckstern M., Wieling H.J., Wochner G.
В то же время в юридической литературе отсутствуют исследования, которые бы освещали специально, целостно и комплексно правовой режим земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений в России и Г ермании.
Вместе с тем отдельные предложения по совершенствованию правового режима земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений в России отражены в Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации,[1] Концепции развития законодательства о вещном праве[2] [3] и Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе . Указанные предложения во многом сделаны на основе изучения германского законодательства и также послужили основой для настоящего исследования. Цели и задачи исследования. Целью настоящей работы является исследование теоретических и практических проблем правового режима земельного участка и зданий, сооружений, поиск путей их решения и формирование предложений по совершенствованию российского законодательства о недвижимости. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: а) провести сравнительно-правовой анализ понятий земельного участка и его составных частей в законодательстве России и Германии; б) исследовать положения российского и германского права относительно раздела, объединения и других изменений земельного участка, зданий, сооружений; в) определить содержание права собственности на земельный участок по законодательству России и Германии; г) изучить и классифицировать ограниченные вещные права на земельные участки, установленные в России и Германии; д) дать сравнительно-правовую характеристику оснований перехода вещных прав на земельные участки и здания, сооружения по российскому и германскому праву; ж) определить основные направления совершенствования российского законодательства о недвижимом имуществе, а также выработать соответствующие предложения и рекомендации. Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в связи с земельным участком и расположенными на нем зданиями, сооружениями в российском и германском правопорядках. Предметом исследования являются правовые нормы российского и германского законодательства, устанавливающие правовой режим земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений; положения концепций развития гражданского законодательства, одобренных Президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; судебная практика по спорам, связанным с недвижимостью; положения научных доктрин России и Германии в отношении рассматриваемых проблем. Методологическая основа исследования. В процессе исследования применялись как общенаучные методы: системный, структурно-функциональный, диалектический, логический, анализ и синтез, так и специальные методы юридического познания действительности: формально-юридический, сравнительно-правовой, историко-правовой, методы грамматического, логического и системного толкования правовых норм, метод правового моделирования. Кроме того, при переводе и исследовании германских источников использовался метод лингвистического анализа. Научная новизна исследования состоит в том, что в работе проводится комплексное исследование правового режима земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений в России и Германии, на базе которого предлагается концептуальная научная модель понимания указанных объектов недвижимости и делаются практические предложения по урегулированию отношений в данной сфере. Основные положения, выносимые на защиту: 1) В результате проведенного исследования предлагается изменить концептуальную законодательную модель понимания недвижимости. Земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения следует понимать как единый объект, характеризующийся единым правовым режимом, при этом здания, сооружения должны рассматриваться как составные части земельного участка, на котором они расположены. Необходимо отказаться от понимания зданий и сооружений, а также помещений, как объектов права. 2) Поскольку гражданско-правовой режим таких объектов как участки недр не установлен, отсутствует правовая определенность относительно границ между участком недр и земельным участком, не определено соотношение прав собственника земельного участка и прав недропользователя, а также учитывая тенденцию реструктуризации объектов недвижимости, предлагается исключить участки недр из числа недвижимых вещей, признав недра составной частью земельного участка. 3) Закрепленные действующим российским законодательством модели ограниченных вещных прав не отвечают потребностям участников современного гражданского оборота в использовании земельных участков. Представляется необходимым введение в России таких имеющихся в германском праве ограниченных вещных прав, как: узуфрукт, ограниченные личные сервитуты и право застройки земельного участка (суперфиций). 4) В германском праве вещный договор - соглашение о передаче права собственности на земельный участок (Auflassung) - основан на принципах разделения и абстракции, входит в юридический состав приобретения права собственности на земельный участок, подлежит обязательному нотариальному удостоверению в присутствии обеих сторон, не может быть заключен под условием или с указанием срока. Рецепция конструкции вещного договора российским правом неоправданна, поскольку для перехода права собственности на недвижимость не требуется отдельного соглашения об отчуждении, так как воля на отчуждение уже выражена в обязательственном договоре купли- продажи и в соответствии с этой волей должны быть произведены исполнение и государственная регистрация права. Кроме того, модель абстрактного вещного договора может приводить к несправедливым решениям (например, в случае приобретения вещи третьим лицом от первоначального собственника принцип абстракции дает защиту недобросовестному приобретателю). 5) Представляется целесообразным ввести обязательную нотариальную форму сделок по отчуждению недвижимости, а также предусмотреть возможность внесения в реестр предварительной записи, предупреждающей заинтересованных лиц о предстоящей регистрации в пользу другого лица. Комплекс таких мер как нотариальное удостоверение сделки, внесение предварительной записи и государственная регистрация права позволит установить оптимальный баланс интересов участников гражданского оборота, а также приведет к уменьшению количества споров относительно действительности заключенных сделок с объектами недвижимого имущества. Практическая и теоретическая значимость результатов исследования заключается в том, что основные предложения и рекомендации, сформулированные в работе, могут быть использованы в целях дальнейшего совершенствования законодательства о недвижимом имуществе. Теоретические положения и выводы, содержащиеся в работе, имеют целью способствовать совершенствованию правового регулирования отношений в сфере недвижимости и могут быть использованы при дальнейших исследованиях проблем, касающихся понятия земельного участка и здания, сооружения, основных элементов правового режима земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений. Материалы исследования могут применяться в процессе преподавания курсов гражданского и коммерческого права, а также при проведении специальных курсов по проблемам гражданского и коммерческого права. Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационной работы обсуждены на заседании кафедры коммерческого права Санкт-Петербургского государственного университета. Основные теоретические положения настоящего исследования нашли отражение в научных публикациях, в том числе в изданиях, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки Российской Федерации. Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих девять параграфов, заключения, списка использованной литературы.