§ 3.2. Вещный договор о передаче права собственности

М. Венкштерн указывает, что применительно к вещному договору, как правило, действуют нормы Общей части ГГУ (например, о правах несовершеннолетнего, о правах оспаривания, о представительстве). На него не

распространяются предписания обязательственного права, поскольку он не

180

содержит обязательств.

Особенности перехода права собственности на земельные участки по вещной сделке установлены §§ 873, 925 и 925а книги 3 «Вещное право» ГГУ.

В абзаце 1 § 873 ГГУ «Приобретение права собственности посредством соглашения и регистрации» предусмотрено, что для передачи права собственности на земельный участок, для обременения земельного участка правом, а также для передачи или обременения такого права необходимы соглашение правомочного лица и другой стороны об изменениях в правах и внесение изменений в поземельную книгу, если законом не предусмотрено иное.

В германской юридической литературе отмечается, что приобретение права собственности на земельный участок происходит посредством вещного

соглашения (Auflassung) и внесения нового собственника в поземельную книгу (§ 873 ГГУ).^{[171] [172]}

Таким образом, согласно германской модели соглашение о передаче права собственности (Auflassung), в отличие от обязательственного договора, входит в юридический состав приобретения права собственности на недвижимость.

М. Венкштерн отмечает, что особенностью вещного договора является то, что до завершения процесса передачи прав он не составляет основы взаимодействия участников.

некое соглашение вплоть до момента выполнения требования публичности;

182

если речь идет о земельных участках - до регистрации соглашения.

Согласно абзацу 2 § 873 ГГУ до момента регистрации изменений стороны связаны соглашением только при условии, что соответствующие заявления нотариально удостоверены, либо совершены в органе, в котором ведется поземельная книга, либо поданы в этот орган, либо правомочное лицо выдало другой стороне разрешение на внесение записи, составленное в соответствии с Положением о поземельных книгах.

Г. Вохнер подчеркивает, что соглашение является обязывающим, если оно нотариально удостоверено, или совершено в органе, в котором ведется поземельная книга, или подано в этот орган, или получателем соглашения выдано разрешение на внесение записи. При этом распорядительное полномочие отчуждателя должно иметься еще в момент внесения записи. Соглашение становится обязывающим, когда последующее наступление

ограничений распоряжения отчуждателя больше не противостоит

183

покупателю.

Абзацем 1 § 925 ГГУ «Соглашение о передаче права собственности (Auflassung)» предусмотрено, что о соглашении отчуждателя и приобретателя, необходимом в соответствии с § 873 ГГУ для передачи права собственности на земельный участок (передача права собственности), должно быть заявлено компетентному органу в присутствии обеих сторон. Любой нотариус может принять заявление о передаче права собственности, невзирая на компетенцию иных органов. О передаче права собственности на земельный участок может быть также заявлено при заключении мирового соглашения в суде либо указано в имеющем законную силу плане проведения процедуры несостоятельности.

М. Венкштерн отмечает, что соглашение отчуждателя и приобретателя о переходе права собственности на земельный участок регламентируется законодателем с особой тщательностью. Оно должно быть удостоверено нотариусом в присутствии обеих сторон (§ 925 ГГУ). Таким образом, возможное в договорном праве разделение процесса заключения сделки на предложение и последующее принятие предложения при нотариальном порядке

184

передачи права собственности на землю не допускается.

При соглашении о передаче права собственности земельный участок должен быть описан совпадающим с поземельной книгой образом или через указание на поземельную книгу (предложение 1 § 28 Положения о поземельной книге).

Г. Вохнер говорит о том, что обычно соглашение о передаче права собственности заявляется в одном документе с договором купли-продажи. Однако при общем удостоверении нотариусом договора купли-продажи и соглашения о передаче права собственности обе сделки не образуют правового ^{[173] [174]}

единства, так как соглашение о передаче права собственности является враждебным по отношению к условиям (абзац 2 § 925 ГГУ).^[175]

При этом для защиты продавца от утраты собственности до получения покупной цены используется так называемый запрет представления. Он состоит в том, что соглашение о передаче права собственности хранится у нотариуса до момента уплаты покупной цены, а указание представить соглашение органу, в котором ведется поземельная книга, нотариус дает только тогда, когда платеж покупной цены уже совершен.^{[176] [177] Отказ от права на подачу заявления через покупателя не является значительным для органа, ведущего поземельную}

187

книгу.

Договор купли-продажи и соглашение о передаче права собственности могут быть удостоверены отдельно друг от друга. Это, разумеется, приведет к более высокому нотариальному тарифу. Отдельное удостоверение защитит участников тем, что договор потом может быть изменен формально свободно. Продавец может уполномочить покупателя сделать более позднее заявление о передаче права собственности и обеспечить через соответствующее распоряжение нотариуса, что может использовать это полномочие только тогда, когда уплатит покупную цену. Допустимо также уполномочить служащего нотариуса как сделать заявление, так и принять соглашение о передаче права

собственности.^[178]

В силу абзаца 2 § 925 ГГУ соглашение о передаче права собственности, заключенное под условием или с указанием срока, недействительно.

Г. Вохнер указывает, что определенное устное заявление о безусловности и бессрочности соглашения о передаче права собственности не требуется. Достаточно, если в заявлении ясно выражена воля о заключении соглашения о

189

передаче права собственности.

М. Венкштерн делает вывод о том, что поскольку нотариально удостоверенная процедура передачи права собственности не связана какими- либо условиями или временными рамками, то продажа земельного участка с оговоркой о сохранении права собственности не допускается. Данная мера, по его мнению, обеспечивает гарантии земельного оборота и служит его

190

урегулированию.

§ 925а ГГУ «Документ об основной сделке» устанавливает, что заявление о передаче права собственности должно быть принято только в том случае, если будет предъявлен либо одновременно составлен документ, необходимый в соответствии с первым предложением абзаца 1 § 311b для оформления договора.

В соответствии с первым предложением абзаца 1 § 311b договор, согласно которому одна сторона принимает обязательство передать или приобрести право собственности на земельный участок, требует нотариального удостоверения.

Таким образом, несмотря на то что соглашение о передаче права собственности является абстрактным и имеет силу независимо от действительности каузальной сделки, нотариус принимает такое соглашение,

191

только если имеется действительная удостоверенная каузальная сделка. Одновременно с заявлением о передаче права собственности нотариусу предъявляется либо исполняется нотариусом, документ, подтверждающий сделку (договор дарения, договор купли-продажи), для того чтобы исключить ^{[179] [180] [181]}

неправомерные сделки по передаче права собственности, которые привели бы к неосновательному обогащению.^{[182] [183]}

Вместе с тем орган, в котором ведется поземельная книга, в отличие от

193

нотариуса не может требовать представления обязательственного договора.

Второе предложение абзаца 1 § 311b гласит, что договор, заключенный без соблюдения нотариальной формы, по своему содержанию действителен в целом, если состоится передача права собственности и внесение записи в поземельную книгу.

Г. Вохнер подчеркивает, что недействительный по форме обязательственный договор становится действительным после соглашения о передаче права собственности и внесения записи о переходе права собственности в поземельную книгу. Соглашение о передаче права собственности и внесение записи избавляют только от недостатков формы, но не от недостатков воли, которые приводят к ничтожности договора. Посредством соглашения о передаче права собственности исправляются только те договоренности, которые непосредственно касаются отношений отчуждателя и приобретателя, а не последующие содержащиеся в ничтожном договоре правовые сделки, которые не подлежат самостоятельной обязательности формы (например, дальнейшее отчуждение, последующий раздел между несколькими приобретателями). Исправление также происходит, когда действительно заявленное соглашение о передаче права собственности удостоверено в одном документе с ничтожным договором купли-продажи. Соглашение о передаче права собственности не требуется, а достаточно здесь принятия необходимых для вещного соглашения заявлений через нотариуса при одновременном присутствии всех участников (§ 925 ГГУ). Согласование волеизъявлений участников должно иметься еще в момент соглашения о передаче права собственности, зато такое согласование не должно длиться до внесения в поземельную книгу изменения о собственности. С исполнением изменений о собственности в поземельной книге наступает действие исправления. Договор купли-продажи не имеет обратной силы, он действует только от момента, когда в поземельную книгу внесена запись о собственности. Ошибочное обратное действие исправления имеет следствием то, что прежде внесенная предварительная запись остается безрезультатной, так как обратное действие предполагает действительное требование покупателя о передаче права собственности. Приобретатель не защищен от внесения в поземельную книгу в качестве собственника другого лица вопреки нарушающим интересы

194

промежуточным распоряжениям отчуждателя.

Г. Вохнер подчеркивает, что при таких правовых сделках с земельными участками, которые не исполнены посредством соглашения о передаче права собственности и внесения записи, исправление наступает с исполнения требующей удостоверения обязательственной сделки.^{[184] [185]}

Таким образом, по германскому праву соглашение о передаче права собственности на земельный участок (Auflassung) как вещный договор основано на принципах разделения и абстракции, входит в юридический состав приобретения права собственности на земельный участок, подлежит обязательному нотариальному удостоверению в присутствии обеих сторон, не может быть заключено под условием или с указанием срока.

В российском законодательстве в настоящий момент понятие особого соглашения о передаче права собственности на недвижимость отсутствует.

Вместе с тем в юридической литературе нередко пытаются обосновать наличие вещного договора в российском праве. Точку зрения, согласно которой в российском праве имеется конструкция вещного договора или существует необходимость ее введения, высказывают Е.А. Баранова, Л.Ю. Василевская, Ю.А. Волочай, А.В. Германов, Д.О. Тузов.^{[186] [187] [188]}

Так, по мнению А.В. Германова, говоря о правовой системе Российской Федерации можно считать, что совокупность таких позитивно-правовых предписаний, как обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, требование о составлении акта приема- передачи (статья 556 ГК РФ) и необходимость подачи в регистрирующие органы заявлений, соблюдение правил, закрепленных в статье 398 ГК РФ, создает конструкцию вещного договора, которую в юридической литературе приписывают исключительно германской системе права, отличающейся не просто наличием вещного договора как такового, а его внутренней (отсутствие необходимости при заключении вещного договора раскрывать его каузу) и внешней абстрактностью (самостоятельностью, независимостью). Стоит только наделить акт приема-передачи этими свойствами и дополнить его возможностью обсуждения с позиций действительности и доброй совести - и

197

мы получаем вещный договор.

Л.Ю. Василевская также находит черты вещного договора в правиле статьи 398 ГК РФ. По ее мнению, право кредитора истребовать индивидуальноопределенную вещь, являющуюся предметом договора о передаче вещи в пользование, из владения должника свидетельствует о влиянии, следах вещного

198

договора в российском праве.

К.И. Скловский не согласен с таким мнением. Он считает, что особое значение нормы статьи 398 ГК РФ предопределено тем, что она связана с

известным нарушением автономии лица. Дискуссия о безусловной неприкосновенности личности должника, пока не установлена его неисправность, или о возможности вторжения в имущественную сферу лица, обычно мотивированного его волей, данной на передачу вещи, идет несколько столетий, но едва ли эти подходы могут быть объяснены влиянием вещного договора, ведь и сама дискуссия началась и ведется в рамках обязательственного права, а истоки ее уходят в тот период, когда вещный договор еще не стал фактом позитивного права.^[189]

Как обоснованно отмечает К.И. Скловский, по статье 398 ГК РФ отбирается вещь определенно чужая - принадлежащая должнику. Никакой возможности полагать, что она уже стала предметом воображаемого договора о переносе права собственности, закон не дает. Право строго личное, обязательственное, направлено только против должника (поэтому отобрание принципиально невозможно, если вещь уже принадлежит третьим лицам). Иск по статье 398 ГК РФ утрачивается не только против третьих лиц, получивших право на вещь, но и против третьих лиц - незаконных владельцев, получивших вещь по недействительной сделке, что, конечно, лишь отражает тот факт, что кредитор не стал собственником и не имеет виндикационного иска.^[190]

Д.О. Тузов считает, что применительно к российскому праву традиция (передача вещи) как вид предоставления есть распорядительная вещная каузальная двусторонняя сделка. По его мнению, если в германском праве вещный договор есть в то же время абстрактный договор, то это - исключительная особенность германского правопорядка, которая не должна приводить к отождествлению самих этих понятий. Когда говорится о вещном договоре, имеется в виду лишь то, что он приводит (неважно, самостоятельно

или в совокупности с иными элементами сложного состава) к вещному, а не

201

обязательственному эффекту.

А.В. Швабауэр выступает против такой позиции, правомерно указывая, что российское законодательство не позволяет рассматривать передачу как соглашение о передаче владения и (или) собственности. Невозможно также обнаружить в Гражданском кодексе Российской Федерации обоснование передачи как договора о переносе права собственности. Пункт 1 статьи 224 ГК РФ определяет передачу как вручение вещи приобретателю, а равно сдачу перевозчику для отправки приобретателю или сдачу в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.^{[191] [192] [193]}

Кроме того, как верно отмечает А.В. Швабауэр, российская передача приводит к переходу права собственности только при действительности обязательственной сделки. Немаловажно также, что общее правило о переходе права собственности в момент передачи в Российской Федерации диспозитивно: переход права может состояться и в момент заключения договора, и в момент оплаты, и т.д. (пункт 1 статьи 223 ГК РФ). В такой ситуации передача явно не переносит права собственности. Возможности изменить момент перехода права собственности по воле сторон договора

203

ГК РФ не предоставляет.

Таким образом, традиция согласно российскому закону не может быть признана вещным договором.

Е.А. Баранова разделяет подход, признающий возможность применения к действиям по передаче вещных прав в российском правопорядке германской модели распорядительной сделки. По ее мнению, распорядительная вещная сделка представлена как трехэлементная конструкция, образованная правомочностью отчуждателя, соглашением сторон о переходе (установлении) вещного права (заявление сторон о переходе (установлении) вещного права) и актом государственной регистрации. При этом Е.А. Баранова обосновывает целесообразность сохранения за распорядительной сделкой в российском праве свойства каузальности.^[194]

Вместе с тем, заявление о переходе права и акт регистрации не могут рассматриваться в качестве вещного договора. К.И. Скловский подчеркивает, что заявление о регистрации вещного права актом распоряжения частным правом не является и являться не может. Соответственно, не содержит оно и волеизъявления на отчуждение.^[195] А.В. Швабауэр также указывает, что включение публичного акта регистрации в понятие сделки некорректно, поскольку регистрация является внешним по отношению к сделке актом, совершается не стороной сделки, никак не может повлиять на содержание сделки. Подача заявления о регистрации также является действием административного характера, лишь запускающим регистрационную процедуру.^[196] Заявление в регистрирующий орган относится к процессуальным действиям, но никак не к разряду волеизъявления при заключении сделки.^{[197] [198] [199]}

Ю.А. Волочай полагает, что господствующая в ФРГ концепция вещного договора как двухсторонней распорядительной сделки о переходе права собственности на недвижимость (Einigung, Auflassung), в целом, применима и к регулированию отношений по договорному приобретению недвижимости в России. Она предлагает понимать под вещным договором как элементом соответствующей гражданско-правовой конструкции соглашение о переходе права собственности на недвижимое имущество. Объектом вещного договора

выступает соответствующее вещное право. Напротив, не могут являться объектом указанного соглашения действия сторон по передаче права или вещи. В этом смысле вещный договор следует отличать от передачи вещи как юридического поступка. Форма вещного договора представляется подчиняющейся общим правилам ГК РФ о форме сделок.

При этом Ю.А. Волочай обосновывает, что, несмотря на разделение правоотношения по отчуждению имущества на обязательственный и вещный договоры, последний не «абстрагируется» от обязательства - своего основания, он каузален в отличие от германской модели абстрактного вещного договора.²⁰⁹

Д.О. Тузов также считает, что использование принципа разделения

обязательственной и вещной сделок никоим образом не связано с «не столь

210

счастливой» идеей абстрактности вещных договоров.

С данным мнением нельзя согласиться, поскольку принцип абстракции базируется именно на принципе разделения, что проявляется в определенных последствиях: вещный договор не зависит от действительности основного (обязательственного) договора купли-продажи. Таким образом, прямым следствием принципа разделения является абстрактность вещного договора.^{[200] [201]}

Таким образом, следы вещного договора отсутствуют в статье 398 ГК РФ; традиция, заявление о переходе права и акт регистрации не могут быть квалифицированы в качестве вещного договора. Авторы, предлагающие введение конструкции вещного договора в российское законодательство, понимают его иначе, чем в германском праве, предлагая модель каузального вещного договора. Однако данные авторы не указывают, к каким благоприятным последствиям приведет введение такой каузальной модели вещного договора.

Вместе с тем, как отмечают К. Цвайгерт и Х. Кётц, вещный договор является «стилевой особенностью» германской правовой семьи. По их мнению, совершенно разумно проводить теоретическое различия между контрактом купли-продажи, посредством которого лицо просто обязывается к переносу собственности, и исполнением этого контракта в виде переноса собственности в соответствии с обязательством. Но если представляется правильным различать обязательственную сделку и ее исполнение, то совершенно другое дело - сделать два следующих шага, а именно, превратить исполнение в объект особого правоотношения (legal transcaction), «вещного договора», а затем настаивать, что этот вещный договор должен быть «абстрактным», то есть совершенно независимым от недействительности обязательственной сделки. Хотя эти теоретические конструкции не имеют никаких параллелей в

представлениях сторон, с ними можно было бы смириться, если бы они вели к

212

выводам, ценным для практики. Но как раз это и не просходит.

Х. Коциоль делает вывод о том, что блеск принципа абстрактности при ближайшем рассмотрении оказывается совсем тусклым, и бросающиеся в глаза преимущества являются как минимум неочевидными. В частности, сомнения начинаются с вопроса о соотношении обязательственной и распорядительной сделок. Радикальное разделение договора купли-продажи от соглашения о передаче вещи оторвано от жизни, поскольку, по убеждению участников оборота, они составляют две ступени единого целого. Принцип абстрактности из-за своей изоляции игнорирует волю сторон, выраженную в обязательственной и распорядительной сделках. То обстоятельство, что отчуждающему вещь предоставлен не виндикационный, а обязательственноправовой иск к приобретателю, а именно требование из неосновательного обогащения, приводит к тому, что интересы собственника ставятся ниже интересов кредиторов приобретателя, а это может иметь решающее значение, в ^[202]

209

210

особенности при его банкротстве. Кредиторы, которые предоставили приобретателю необеспеченный кредит, могут удовлетворить свои требования за счет вещи, а отчуждатель, которому зачастую нельзя предъявить ни малейшего упрека, остается ни с чем или получает в лучшем случае

213

конкурсную квоту.

Кроме того, отмечает Х. Коциоль, принцип абстрактности призван защищать оборот при приобретении вещи третьим лицом от первоначального приобретателя: если А продал В вещь и передал ее, то С, который приобрел вещь от В, будет собственником, даже если договор купли-продажи между А и В недействителен или был успешно оспорен на основании ошибки. Однако принцип абстрактности в данном случае является избыточным, поскольку С получает защиту и тогда, когда он знал или должен был знать о недействительности договора между А и В, и поэтому приобретателя С следует признать недобросовестным. Наиболее заслуживающий защиты отчуждатель, наоборот, связан своим обязательственно-правовым требованием и должен нести риск его неплатежеспособности. Представители других правопорядков не соглашаются с тем, что защита недобросовестного приобретателя и пренебрежение приоритетными интересами изначального собственника означают особый знак качества защиты оборота, а невозможность проведения различия между достойным и недостойным защиты должна рассматриваться

214

как признак особой гибкости.

Е.А. Суханов обращает внимание на то, что в германском праве вещная сделка считается институтом вещного права, что подчеркивает ее отрыв от обязательственной сделки. Обязательственная и вещная сделки рассматриваются как независимые друг от друга, в силу чего недействительность обязательственной сделки не влечет автоматической недействительности вещной сделки и соответственно не требует возврата права ^{[203] [204] собственности на вещь отчуждателю («принцип абстрактности»). Такой подход содействует укреплению имущественного оборота, ибо приобретатель вещи уверен в незыблемости своего вещного права. В российском же правопорядке всякая двусторонняя сделка (договор) рассматривается как институт обязательственного, а не вещного права. Поэтому принятие у нас конструкции вещной сделки позволило бы оспаривать действительность не только обязательственного, но и вещного договора, то есть привело бы к подрыву гражданского оборота, а не к его укреплению. Следует также учитывать, что для перехода права собственности на недвижимые вещи решающее значение (в том числе и в германском праве) имеет момент его государственной}

ЛІС

регистрации (абзац 1 пункта 2 статьи 223 ГК РФ).

Е.А. Суханов отмечает, что вещный договор в германском праве выполняет свои, четко определенные законом функции, которые основаны на ряде традиционных доктринальных положений, чуждых нынешнему российскому правопорядку (деление сделок по сферам действия, принцип абстракции, выделение владения как особого правомочия, «переносимого» договором и др.). Рецепция конструкции вещного договора в отечественную правовую систему потребовала бы кардинального пересмотра всей отечественной концепции обязательственного и вещного права, в чем вряд ли имеется насущная необходимость.^{[205] [206]}

К.И. Скловский также выступает против рецепции вещного договора, поскольку при перенесении в российское право всякий раз возникает ситуация удвоения воли. Удвоение состоит в том, что вещь якобы отчуждается дважды: в момент заключения договора об отчуждении вещи и в момент передачи самой вещи. Оба акта в рамках таких представлений являются действительными сделками. По мнению К.И. Скловского, однажды выраженной сделкой воли совершенно достаточно, кроме того, изменить ее потом уже нельзя. На самом деле достаточно того, что осуществляется обязательство, возникшее из действительного волеизъявления. Все последствия такого исполнения заранее оговорены, и никакой дополнительной воли на эти последствия требовать нельзя. Никакого обязательства по передаче права, равно как и никакого действия по передаче права, не существует, и его конструирование возможно

217

только в виде фикции.

Для стабильности гражданского оборота необходима четкая система перехода права собственности на недвижимость.

В германской юридической литературе подчеркивается, что четкий анализ действий при приобретении права собственности на земельный участок обеспечивается при помощи принципов разделения и абстракции.

Однако, по нашему мнению, реализация данных принципов в российском законодательстве приведет к подрыву гражданского оборота.

Принцип разделения, при помощи которого разделяются обязательственный и вещный договоры, обязанность передачи и переход права собственности, не соответствует сути отношений, возникающих при отчуждении объекта недвижимости. Задача состоит в том, чтобы обязанность передачи и переход права собственности были безраздельно связаны между собой, а не разделены; чтобы на основании заключенного действительного договора купли-продажи перешло право собственности. Заключение нескольких обязательственных договоров в отношении одного объекта недвижимости недопустимо. Обязанность передать вещь и исполнение этой обязанности не должны быть искусственно разделены при помощи существующего лишь в теории принципа разделения.

Принцип абстракции, согласно которому вещный договор не зависит от действительности обязательственного договора, еще больше нарушает баланс интересов участников гражданского оборота. Переход права собственности на недвижимость должен зависеть от действительности обязательственного ^[207] договора, иначе это неизбежно приведет к нарушению прав участников гражданского оборота, так как на основании недействительных обязательственных договоров будут легально передаваться права на недвижимость.

В германской доктрине указывается, что при помощи принципа абстракции упрощается процесс приобретения права собственности на вещь: приобретателю нет нужды проверять, приобрел ли отчуждатель вещь на основании действительного обязательственного договора. Вместе с тем такое упрощение ставит под удар безопасность и стабильность гражданского оборота, допуская оборот на основании недействительных сделок.

Представляется, что абстрактность вещного договора в Германии - не более чем фикция, поскольку несмотря на провозглашенную независимость вещного договора от обязательственного, оба эти договора подлежат обязательному нотариальному удостоверению, при котором нотариус должен проверить действительность обязательственного договора.

Германские ученые в качестве достоинства модели вещного договора отмечают, что посредством соглашения о передаче права собственности исправляются недостатки формы обязательственного договора, договоренности, которые непосредственно касаются отношений отчуждателя и приобретателя. Однако представляется, что такое исправление может быть достигнуто и при помощи средств обязательственного права, например, путем заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи.

Препятствием для закрепления в российском гражданском праве конструкции вещного договора также является то обстоятельство, что в случае ее принятия необходимо кардинальное изменение всей функциональной системы гражданского права, изменение взаимосвязей между подотраслями обязательственного и вещного права, поскольку российскому гражданскому праву не известен такой особый вид сделки как вещная сделка.

Кроме того, необходимо отметить, что переход права собственности на недвижимость как в России, так и в Германии осуществляется на основании двух юридических фактов: в России - на основании обязательственного договора об отчуждении и государственной регистрации права, в Г ермании - на основании вещного договора и государственной регистрации в поземельной книге. Следовательно, завершающим и решающим этапом перехода права собственности является акт государственной регистрации права. При таких обстоятельствах, представляется, что для четкого перехода права собственности на недвижимость не требуется отдельное соглашение об отчуждении - вещный договор, поскольку воля на отчуждение уже выражена в обязательственном договоре купли-продажи и в соответствии с этой волей должно быть произведено исполнение и государственная регистрация права.

Таким образом, введение в российское право модели абстрактного вещного договора является неоправданным, поскольку обязательственный договор, обязанность передать недвижимую вещь и исполнение этой обязанности представляют собой единый процесс, который не должен быть теоретически разделен при помощи принципов разделения и абстракции. Кроме того, модель абстрактного вещного договора в некоторых случаях приводит к несправедливым решениям (например, в случае приобретения вещи третьим лицом от первоначального собственника принцип абстракции дает защиту недобросовестному приобретателю).

Введение конструкции каузального вещного договора создает лишь ситуацию удвоения воли и не порождает каких-либо ценных для практики последствий.

При таких обстоятельствах следует согласиться с точкой зрения об отсутствии необходимости рецепции российским правом конструкции вещного договора.

Вместе с тем принимаются меры к созданию в российском законодательстве института вещного договора.

Так, согласно пункту 3 статьи 224 проекта Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в ред., принятой ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012; далее - Проект ГК РФ) если договор, на основании которого ограниченное вещное право возникает вновь (договор об установлении вещного права), не содержит предусмотренных настоящим Кодексом условий, подлежащих государственной регистрации, такой договор не считается заключенным.^[208] Следовательно, в отношении ограниченных вещных прав предлагается введение договора об установлении вещного права, договора особого рода (sui generis), который будет выполнять роль правового титула.

Данная новелла не может быть поддержана по изложенным выше причинам. Кроме того, введение вещного договора в отношении перехода ограниченных вещных прав является несбалансированным решением ввиду отсутствия предложений о введении норм о вещном договоре при передаче права собственности.

Таким образом, в результате проведенного анализа вещного договора об отчуждении недвижимости в системе оснований перехода права собственности необходимо сделать следующие выводы.

Согласно германской модели соглашение о передаче права собственности на земельный участок (Auflassung), в отличие от обязательственного договора, входит в юридический состав приобретения права собственности.

По германскому праву соглашение о передаче права собственности на земельный участок как вещный договор основано на принципах разделения и абстракции, входит в юридический состав приобретения права собственности на земельный участок, подлежит обязательному нотариальному удостоверению в присутствии обеих сторон, не может быть заключено под условием или с указанием срока.

В российском законодательстве в настоящий момент понятие особого соглашения о передаче права собственности на недвижимость отсутствует.

Вместе с тем Проект ГК РФ предусматривает введение договора об установлении вещного права в отношении ограниченных вещных прав.

В юридической литературе нередко пытаются обосновать наличие вещного договора в российском праве (Л.Ю. Василевская, Д.О. Тузов, Баранова Е.А., Ю.А. Волочай, А.В. Германов).

Однако, по нашему мнению, следы вещного договора отсутствуют в Гражданском кодексе Российской Федерации, в том числе в статье 398 ГК РФ; традиция, также как заявление о переходе права и акт регистрации, не могут быть квалифицированы в качестве вещного договора.

Ю.А. Волочай и Д.О. Тузов предлагают ввести в российское законодательство конструкцию каузального вещного договора.

На наш взгляд введение конструкции каузального вещного договора не приведет к каким-либо ценным для практики последствиям.

Введение модели абстрактного вещного договора невозможно ввиду его противоречия сложившейся системе российского гражданского права.

При таких обстоятельствах следует сделать вывод об отсутствии необходимости рецепции российским правом конструкции вещного договора.