§ 3. Существенные и иные условия договора о сервитуте, как основного способа регулирования сервитутных отношений.

Если уделить свое внимание п. 1 ст.432 ГК РФ, то можно увидеть, что в том случае, если сторонами было достигнуто согласие по основным, значимым условиям определенного договора, то он будет считаться заключенными.

Положение, сутью которого является достижение соглашение по основным условиям договора, считается основным. И без него ни один договор не будет считаться законным.

Придание договору конкретной формы считается основным не всегда. Другими словами, оно способно повлиять на факт заключения договора не во всех ситуациях.

Параметры значимых условий договора за последние несколько десятков лет изменились. К примеру, Гражданский кодекс 1964 года (ст.160), а также «Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик» 1991 года (ст.58) подразумевали три разновидности значимых условий. К ним относятся:

1. Условия, которые признаны существенными по закону.

2. Условия, которые определяются сущностью определенного договора.

3. Условия, которые подразумевают необходимость достижения взаимного соглашения по заявлению какой-либо стороны.

Если проанализировать существенные условия, затрагивающие сервитут, то надо выделить следующее. Первое соглашение о существенных по закону условиях, сформулированное более точно выше, выделяет то, что такие аспекты могут считаться существенными в том случае, если по закону или другому виду правового акта, который фиксирует собой характеристики документа соответствующего типа, требуется их согласование.

Подтверждая все вышесказанное, необходимо обратить внимание на §7 гл.30 ГК РФ, в котором регулируется договор купли-продажи недвижимого имущества.

Следует учитывать, что в договоре могут отсутствовать существенные условия, определенные по закону, исходя из основ диспозитивности нормы. К примеру, в договоре купли-продажи может быть не прописана стоимость товара и нельзя будет ее определить, руководствуясь условиями. Логично предположить, что в такой ситуации продукция будет оплачиваться по той стоимости, которая взималась с других аналогичных видов продукции при сравнимых обстоятельствах. Вышеописанный фактор не способен указать на то, что договор подобного типа не может быть заключен (п.1 ст.485, п.3 ст.424 ГК РФ).

Однако необходимо выделить, что ни один вид возмездного договора не может считаться правильным, если в нем не указываются условия о стоимости. Это связано с тем, что именно эти условия считаются обязательными для данного вида договоров. Они обладают существенным значением. Исходя из этого, даже в случае не указания подобного условия, официальный документ может подлежать исполнению. Необходимость в оплате все равно будет сохранена. В случае возникновения конфликта, судебные инстанции будут руководствоваться принципом диспозитивности, как если бы в момент заключения документа стороны предполагали, что его исполнение возможно по той стоимости, которая обычно взимается за аналогичную продукцию в сравнимых обстоятельствах.

Исходя из всего вышеперечисленного, по нашему мнению, следует разделить условия на существенные и на те, которые считаются существенными непосредственно для сторон заключаемого договора.

Следует снова обратиться в ГК РСФСР 1964 года, а также к «Основам гражданского законодательства». Надо отметить следующее: в данных

документах были установлены на позиции существенных условия, которые не были определены законом, но были необходимы для исполнения договора подобного вида. Они должны были отразить характерные факторы и специфику документа. В некоторых случаях могла возникать ситуация, при которой закон не имел указаний на то, какие условия можно считать основными. В такой ситуации правоприменитель должен был

руководствоваться характерными чертами документа. К примеру, значимым условием для договора подряда на капитальное строительство является условие, определяющее место будущих работ, закупку необходимых материалов, порядок расчетов, а также приемку проделанной работы и т.п. Для договора поставки значимыми будут те условия, которые определяют местонахождение склада (продавца), если покупатель самостоятельно осуществляет вывоз, или местонахождение получателя в обратной ситуации.

Есть возможность сделать вывод, что подобные условия становятся значимыми, так как, будучи не определенными в законе, они все равно формируют права и обязанности участников гражданского оборота. Основываются такие условия при этом на общие начала гражданского законодательства.

Но в настоящем, действующем ГК РФ характер договора не причисляется к прямым, значимым условиям. Только во втором абзаце п.1. ст.432 говорится о том, что значимыми будут считаться те условия, которые указаны в законе или других правовых актах с позиции существенных или необходимых для договоров данного вида^[213].

Отмеченные действовавшим ранее законом отдельно взятые важные условия, как являющиеся значимыми по закону и определяемыми характером договора, на современном этапе записаны в одну группу. Потерянным оказало такое значимое условие, как предопределение характером договора.

Однако в сфере гражданского оборота заключаются и такие договоры, которые называются непоименованными в законе.

В Гражданском кодексе с позиции единственного существенного условия любого договора указывается предмет договора (п.1 ст.432). Его содержание во многом определяется видом (разновидностью) документа. Если предмет определен не будет, то и договор заключить не получится.

Однако есть и такие ситуации, в которых предмет договора не является единственным значимым условием. Встречаются такие виды документов, в которых имеются и другие значительные условия. К примеру, к существенным условиям возмездного договора можно отнести цены. В связи с несогласованием стоимости в договоре купли-продажи документ подобного вида может быть не заключен (п.1 ст.555).

Рассматривая договор о сервитуте, можно увидеть несколько условий. Среди них следует выделить цели установления, объект обременения, предмет договора, вид и характер использования чужого недвижимого имущества. Если сервитут является срочным, то в нем определяют еще и общий период действия и цену.

В итоге, проанализировав все вышесказанное, можно отметить, что важными условиями официального документа являются его объект и предмет.

За счет тех выводов, которые были сделаны в этой работе ранее, можно дать определение объекта и предмета.

Предметом договора о сервитуте являются действия, сутью которых является предоставление права ограниченного использования. Другими словами, обязанность выполнения некоторых конкретных действий, которые отражают «меру» властвования над недвижимостью. Однако можно и воздержаться от свершения действий.

Объектом в данной ситуации выступает чужой, индивидуально определенный недвижимый элемент, который полностью соответствует признакам ст.128. Эти признаки в достаточно объеме подтверждены в п.1 ст.274 ГК РФ и ст.301 «Проекта новой редакции ГК РФ».

Земельный участок (здание) - чужая недвижимая вещь - в литературе определяется с позиции «обслуживающего», так как он соответствует интересам сервитуария.

В качестве области действия сервитута определяется некоторая часть земельного участка или другого объекта недвижимого имущества. К примеру, для того чтобы проложить и использовать трубопровод, формируя сервитут, устанавливается зона их прокладки по участку. В этом деле необходимо руководствоваться кадастровым планом, в котором установленная зона будет определена с позиции части участка с обременением. В том случае, если имущество располагается в общей собственности, его использование будет осуществляться по полному согласованию собственников, но никак не с помощью установления сервитута (п. 1 ст. 247, п. 1 ст. 253 ГК РФ)^[214].

Такие данные об обременяемом участке земли, как пределы действия (местоположение) сервитута на участке, кадастровый номер, площадь, местоположение определяются договором. Они могут оформляться в форме приложения к нему. Другими словами, вместе с договором дополнительно будет составлен план участка или сооружения. В нем необходимо будет указать пределы сервитута. Данный план считается обязательным элементом договора. Однако в том случае, если сервитутом не будет обременен весь участок, а только его часть, то, руководствуясь п.2 ст.27 Закона о государственной регистрации, в качестве объекта сервитута будет определяться весь участок земли с соответствующим указанием в кадастровом плане, как части участка, так и пределов пользования сервитуарием. Отдельная часть участка не способна стать объектом сервитута с позиции вещного права.

Исходя из этого, следует отметить, что к документам, в которых определяется содержание и границы действия сервитута, должен быть приложен кадастровый план. Именно в нем и отмечаются границы действия сервитута.

Во время рассмотрения одного из дел , ФАС Северо-Кавказского округа не стал принимать во внимание доводы заявителя о том, что обязанность по заключению соглашений о сервитуте с собственником земельного участка была выполнена ненадлежащим образом.

Сервитутом обременен может быть только тот участок земли или другой объект недвижимого имущества, который определен индивидуальным образом. Это значит, что, к примеру, участок земли прошел полную процедуру межевания и был установлен на кадастровый учет.

В кадастровый план, а если есть необходимость, то и в план участка земли, будут заноситься сооружения, строения или здания, после чего он должен быть заверен соответствующими органами государственной власти или местным самоуправлением. Подобный план будет являться обязательным приложением к договору.

Ст.3011 «Содержание сервитута» входит в Проект поправок в ГК РФ. В ней была сделана попытка закрепления базовых обстоятельств владельцев земельной собственности, обременяемой сервитутом, и правообладателя сервитута на законодательном уровне. Обладатель господствующей вещи наделяется правом самостоятельного пользования служащей вещью. Это ^[215] является признаком положительных сервитутов. Собственник господствующей вещи ко всему прочему имеет возможность запретить обладателю служащей вещи использовать ее конкретным образом. Это является признаком отрицательного сервитута. Но следует выделить тот фактор, что на собственника служащей вещи не может быть определена обязанность выполнения определенных действия для достижения интересов обладателя сервитута. Ко всему прочему, владетель служащей вещи не обладает правом самостоятельного изменения этой самой вещи, чтобы ограничить, затруднить или вообще сделать невозможным применение сервитута. Обладатель господствующей вещи не может изменять служащую вещь сверх определенных границ, которые необходимы для осуществления сервитута.

Известно, что сервитут рассматривается с позиции ограниченного вещного права. Основываясь на п.2 ст.275, он не способен стать автономным предметом залога или купли-продажи. Его также нельзя передавать другим лицам, не считающимися собственниками данной недвижимой вещи.

Для того чтобы установить сервитут, как уже было сказано, надо, чтобы сервитуарий не был способен обеспечивать свои потребности без установления подобного сервитута. В этом случае сервитут будет обеспечивать интересы определенного сервитуария. Подобные интересы способны быть сформированы как самим сервитуарием, так и актами (нормативными и ненормативными) в которых перечислены основные требования к деятельности некоторых отдельно взятых субъектов. К примеру, необходимость определения сервитута в одном деле основывалась на предписании Госпожнадзора, в котором говорится об обустройстве эвакуационного выхода из сооружения непосредственно наружу в обязательно порядке^[216].

По мнению Т.В. Дерюгиной, кроме предмета договора среди значимых условий должна числиться и цель установления сервитута. По ее словам, это необходимо из-за того, что цели установления относятся к квалифицирующим признакам, разграничивающим частный и публичный сервитут. Публичный сервитут необходим для обеспечения государственных, муниципальных интересов, а также интересов со стороны неопределенных, частных лиц. В связи с этим, договор о частном сервитуте должен четко определять, что этот самый сервитут устанавливается в интересах определенного сервитуария^{[217] [218]}.

По нашему мнению, достаточно убедительной является точка зрения, высказанная Д.Ч.Кимом. Он не считал, что цель установления частного

224

сервитута надо рассматривать с позиции значимого условия . Аргументировал он это тем, что п. 1 ст.274 ГК РФ определяет обязательные основания, руководствуясь которыми можно устанавливать сервитут. В том случае, если такие основания отсутствуют, соглашение не может быть засчитано заключенным. И цель формирования сервитута при этом не должна играть какой-либо роли.

Как уже было сказано ранее, лица, которые требуют установления сервитута, должны доказать, что это действительно необходимо. В качестве причин установления может послужить тот факт, что без сервитута нельзя удовлетворить нужды заявителя. К примеру, заявителем было выдвинуто требование установить частный сервитут в связи с проходом и обеспечением использования коммуникаций технического рода ответчика, которые обслуживают здание в целом. Судом был удовлетворен иск. Это связано с тем, что в процессе заседания был доказан тот факт, что по вине прекращения водоснабжения, теплоснабжения, из-за отсутствия канализации в тех помещениях, которые принадлежат истцу, будет невозможно использовать эти самые помещения. А это в свою очередь ущемляет право истца с позиции собственника .

В практике довольно часто возникают такие ситуации, когда будущий сервитуарий обладает возможностью установления сервитута, обеспечивая при этом свои нужды одним простым способом, но с помощью выбора одного или нескольких собственников, живущих с ним по соседству. В такой ситуации появляется вопрос: чем следует руководствоваться в подобной ситуации в момент установления сервитута?

ФАС Северо-Кавказского округа при рассмотрении иска об обязательном заключении соглашения, сутью которого являлось

предоставление ограниченного права использования земельного участка, отказал истцу. Это связано с тем, что при рассмотрении материалов, было выяснено, что имеются другие варианты прохода и подъезда к земельному участку. Судом был признан тот факт, что установление сервитута повлечет за собой существенные затруднения использования участка

землепользователем^{[219] [220].}

История у этого вопроса следующая. ИП Лесниковым (далее - предприниматель) было решено обратиться в ФАС с иском, направленным к Управлению муниципальной собственности администрации муниципального образования «Абинский район» (далее - управление). Суть иска крылась в обязательном заключении соглашения на предоставление права

ограниченного использования земельного участка, который располагается по определенному адресу. Это необходимо для того, чтобы можно было обеспечить проход и подъезд к участку, который арендован истцом, и на котором располагаются недвижимые объекты, принадлежащие

предпринимателю.

В акте обследования земельного участка, который расположен в г.Абинск, было предложено несколько вариантов организации подъезда и прохода к участку предпринимателя, один из которых предприниматель оспорить так и не смог.

В связи с тем, что имелось несколько вариантов доступа к арендуемому участку, судом было правомерно отказано в удовлетворении иска. Заявителем не была предоставлена информация, которая опровергла бы выводы суда.

Необходимо отметить и тот фактор, что судебными инстанциями не могут быть самостоятельно решены вопросы, связанные с неодинаковостью обременения разнообразных собственников. Суд также не имеется право замены ответчика. В связи с этим, ответчик будет определен сервитуарием самостоятельно. Но судебные инстанции на сегодняшний день не учитывают и не устанавливают уровень обременительности сервитутом недвижимого имущества разных собственников.

Руководствуясь п.4,5 ст.429 ГК Республики Молдова, сервитут можно будет установить для того, чтобы обеспечить будущие потребности доминирующего участка. Однако в том случае, если сервитут был установлен в адрес здания или строения, которое только будет воздвигнуто в скором будущем, а также по отношению к участку земли, который еще не был приобретен, то он возникнет только в момент воздвижения здания или приобретения земли .

Необходимо отметить тот фактор, что применение подобного порядка в России, а также его введение нецелесообразно. Все дело обстоит в том, что будущее потребности способны не появиться. Кроме того, получается, что договора подобного характера будет заключаться не с собственниками, а с третьей стороной. А это не соответствует законодательству.

Однако российская практика может воспользоваться конструкцией, которой характеризуется предварительный договор. В документе подобного характера стороны принимают на себя обязанность, сутью которого является ^[221] заключение соглашения о формировании сервитута в будущем. Кроме того, стороны должны определить его значимые условия. К примеру, основной договор можно будет заключить по окончанию конкретного периода времени после момента регистрации права собственности на нового собственника.

Однако это потребует внесение изменений в статью 429 ГК РФ путем изложения статьи в следующей редакции «1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче (предоставлении) имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором».

Однако, как уже было доказано ранее, если не будет достигнуто соглашение о формировании сервитута, то его можно будет установить в ходе судебных разбирательств. Иск будет предъявлен лицом, которое не требует установления соответствующего пользования. Истец в такой ситуации должен будет доказать, что он не способен произвести эксплуатацию имеющегося у него недвижимого имущества без обременения сервитутом чужой собственности.

В Постановлении Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 12 октября 2006 г. № 54 говорится о том, что к искам о правах на недвижимость можно отнести, к примеру, те иски, сутью которых является формирование сервитута. Они должны предъявляться по месту расположения объекта недвижимости.

В практике довольно часто появляется вопрос о возможности, существовании досудебного порядка урегулирования спора, касающегося установления сервитута.

Так, гражданка Х решила обратиться к мировому судье. Она подала иск к ООО о формировании сервитута для того, чтобы была возможность обеспечения прохода и проезда через участок земли. В своем иске ей было указано, что магазин, который принадлежит ей, располагается в непосредственной близости с рынком, который в свою очередь находится на земле ответчика. Ответчиком при этом был перекрыт проход и проезд к магазину истца. Таким образом, под угрозу было поставлено функционирование магазина. Мировым судьей иск был удовлетворен. Но решение мирового судье было отменено, а заявление гражданки Х было оставлено без рассмотрения апелляционным судом. В этом они

руководствовались тем, что гражданка Х не соблюдала досудебный порядок

228

урегулирования спора .

По нашему мнению, с подобным решением нельзя согласиться. Анализируя п.3 ст. 274, можно увидеть, что если не были достигнуты соглашения о формировании или об условиях сервитута, то спор должен быть разрешен по иску того лица, который требует установления сервитута. Соответственно, есть возможность сделать вывод о том, что законом не был сформирован досудебный порядок регулирования споров по подобной категории дел. В связи с этим обоснованным должно считаться постановление, которое было сформировано Президиумом Верховного суда Республики Татарстан. Это постановление отменяет решение, которое было вынесено ранее, и направляет данное дело на новое рассмотрение апелляционным судом.

На практике могут произойти такие ситуации, когда лицо, использует чужую недвижимость без оформления необходимых отношений. Через определенный период времени собственник недвижимости может предъявить требования о внесении платы. Например, истцом ООО «Подкова» было выдвинуто требование об устранении платного въезда на территорию ВВЦ, который был установлен ответчиком ОАО. Следует отметить, что именно на территории его выставочного центра и располагалась частная собственность истца - кафе. Арбитражным судом было отказано в удовлетворении требований истца. При этом в основе решения лежало тот факт, что ответчик относится к числу арендаторов ^[222] участка земли и собственников асфальтированных дорог. Истец же в свое время не обращался в суд с требованием формирования сервитута. В своих решениях арбитражный суд руководствовался тем, что ответчик вправе взимать плату за использование недвижимого имущества. И это право основывается на нормах, прописанных в ст. 274 и 277 ГК РФ. Эти нормы

229

подлежали применению в момент рассмотрения данного вида спора .

Сервитут может не возникать в связи с давностью или деловым обычаем. Исходя из этого, следует отметить, что о взимание платы по использованию имущества говорить нельзя, в связи с тем, что сервитут не был установлен ни договором, ни судом.

Собственник обладает правом предоставить сервитут определенному лицу на определенных правах. После этого он обладает возможностью предоставить точно такие же права на данный объект и другому лицу. К примеру, собственник способен предоставить нескольким сервитуариям право на проход/проезд через свой участок, основываясь на договорах, которые будут заключены с ними. По словам Г.Дернбурга, этот факт не должен приводить к нарушению прав первого управомоченного на сервитут . Владелец обременяемого недвижимого имущества вправе потребовать изменений соглашений с первым сервитуарием. Происходить это будет в судебном порядке. Такое право связано с вероятностью сужения объемов его правомочий. Соответственно, первый сервитуарий имеет все права на предъявление требований, которые связаны с уменьшением размеров платы. Если смотреть на такую ситуацию со стороны приоритетов сразу нескольких лиц, которые обладают сервитутом, то можно выделить полное отсутствие каких-либо приоритетов прав со стороны первого пользователя. Связано это с тем, что любой сервитут формируется в связи с невозможностью удовлетворения потребностей другими методами. ^{[223] [224]}

Владетель обремененного участка, имеет право потребовать от пользователя соразмерную оплату, если иное не было предусмотрено на законодательном уровне (п. 5 ст. 274 ГК РФ). По словам А.В. Копылова, содержание подобной нормы ГК дает возможность сделать вывод о том, что

231

сервитутные отношения являются строго возмездными .

Следует отметить тот фактор, что требования о плате за владение будет реализовываться по инициативе владетеля обремененного участка и является его правом. По нашему мнению, стороны во время заключения соглашений, должны определить то, какой характер будет у их отношений. Он может быть возмездным или безвозмездным. Формировать плату за использование сервитута или нет - это должен решить непосредственно владелец земельного участка. Подобное право будет сохранено за собственником даже после заключения безвозмездного соглашения о пользовании.

Однако определить стоимость пользования чужого участка земли иногда бывает очень сложно. Это связано с тем, что практически каждый участок земли располагается на кадастровом учете и обладает определенной кадастровой стоимостью, которая будет зависеть от большого количества факторов объективного характера. К примеру, на кадастровую стоимость могут повлиять такие факторы, как расположение участка в границах общественно-деловой застройки или в пределах жилой зоны. Достаточно сложно, но все-таки возможно. При этом лучше всего руководствоваться той стоимостью, которая в сравнимых ситуациях берется за ограниченное использование чужого недвижимого имущества. В данной ситуации речь идет о соразмерной плате.

Однако следует выделить тот фактор, что такой термин, как «соразмерная плата», не является в достаточно мере конкретным. Поэтому его надо дополнительно уточнять и толковать. Если взять во внимание временные методические рекомендации, связанные с оценкой соразмерной платы за сервитут, то можно увидеть, что они указывают на то, что ^[225]

соразмерная плата приравнивается к размеру тех убытков, которые были причинены собственнику из-за ограничений его прав за счет формирования сервитута.

К большому сожалению, опыта использования такого показателя, как соразмерная плата за сервитут на практике не имеется. Сказанное может быть подтверждено арбитражной практикой. Например, ФАС Северокавказского округа во время рассмотрения споров о признании соглашения о сервитуте недействительным, не считает условия о стоимости или сроках, на которые был установлен сервитут, существенными (дело № Ф08-5630/2004 по делу № А32-4698/2004-36/18 от 24.12.2004 г.)^{[226] [227].}

Росземкадастр сравнительно недавно предложил назначать соразмерную плату за сервитут в форме оплаты пользования чужого участка земли или другого вида недвижимого имущества. Подразумевается, что подобная плата будет поступать на счет владельца в ситуации установления сервитута частного характера тем лицом, которое заинтересовано в этом. В случае установления публичного сервитута оплату собственнику будет производить государственная власть или орган местного самоуправления. Размер подобной оплаты будет равняться размеру убытков, причиненных собственнику той недвижимости, которая была обременена по вине ограничений его прав из-за установления сервитута.

Одного мнения по этому вопросу не существует. Есть такие исследователи, которые считают, что надо производить плату за сервитут в форме компенсации за уменьшение качества и ценности служащего недвижимого имущества в процессе пользования. Данная сумма должна рассчитываться на основе амортизационного износа недвижимого объекта. В случае использования земельного участка сумма должна определяться из тех денег, которые были направлены на содержание этого участка .

То соглашение о сервитуте, в котором будет отсутствовать информация о стоимости, может быть заключено, так как договор о сервитуте способен быть и безвозмездным. Право ограниченного использования в такой ситуации будет подлежать государственной регистрации .

В подобной ситуации подразумевается, что сервитутные отношения являются безвозмездными, что действующее законодательство не

235

запрещает .

Этот вывод в полной мере подтвержден тем фактом, что запись о сервитуте, сделанная в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не предполагает, что отметка об оплате является обязательным сведением. Соответственно, стоимость - это только существенное условие, которым отличается возмездный договор о сервитуте.

Компенсация (частичная или полная) земельного налога не должна рассматриваться в качестве основания к признанию сервитута возмездным. Это связано с тем, что землеобладатель не приобретает какой-то выгоды. Все вышесказанное в некоторой мере подтверждено судебно-арбитражной практикой: возложение на арендаторов расходов по плате за коммунальные услуги не должны рассматриваться с позиции формы арендной платы.

В связи со всем вышесказанным, целесообразно скорректировать п.5 ст.224 таким образом: «Собственник имущества, обремененного сервитутом, либо другой титульный владелец участка земли на любом ином вещном праве вправе, если другое не предусматривается законодательством, потребовать от лиц, которые заинтересованы в вводе сервитута, соразмерной платы за использование участка земли».

В такой ситуации соразмерность платы не следует связывать с размером убытков, которые причиняются собственнику, площади объектов конфликтующих лиц, а также площади, которая обременена сервитутом. Для того чтобы определить эту площадь, надо принять во внимание степень ^{[228] [229] неудобства, которую испытывает владелец имущества. Данный параметр во многом зависеть от среднего числа лиц, которые пользуются, к примеру, вестибюлем, лестничной клеткой, коридором. Также на степень может повлиять время использования и производимый шум. Таких факторов может быть достаточно много. Требуется учесть и имущественный интерес со стороны собственника в приобретении выгоды. В том случае, если сервитут обременяются земли государственного и муниципального назначения, подобная плата должна заноситься в акт государственного или муниципального образования.}

Размер оплаты за сервитут не считается постоянным. Его могут пересмотреть по причине существенного изменения в обстоятельствах, которые рассматривались сторонами во время заключения соответствующего соглашения. Размер оплаты способен изменяться. Этому может поспособствовать соглашение сторон или решение в ходе судебных разбирательств (ст. 450 ГК РФ). Плата может быть внесена один раз в полном объеме, либо несколькими частями в период всего срока существования сервитута.

Нередко происходят такие ситуации, когда контрагент нарушает условия договора о сервитуте. В том случае, если были отмечены несвоевременные внесения (невнесения) оплаты за сервитут с пользователя в судебном порядке могут быть взысканы долги и проценты за использование чужих денег^[230].

Как и в других возмездных договорах, может быть зафиксированы пеня, которая взимается в случае просрочки оплаты. Кредитор также может внести в договор сведение о неустойке.

В законодательстве не устанавливается ни период договора о сервитуте, ни порядок его определения. В п. 4 ст. 23 ЗК РФ говорится о том, что сервитут способен стать как срочным, так и постоянным. В том случае, если сторонами сроки установление сервитута определены не были, то речь идет о том сервитуте, который характеризуется неопределенным сроком. Исходя из этого, надо отметить, что срок не способен быть значимым

237

условием договора .

По словам Ю.В.Тимониной, наиболее корректным было бы разделение сервитута не на постоянные и срочные, а на бессрочные и срочные. Это предусмотрено, к примеру, в п. 4 ст. 56 ЗК РФ .

Прекращение сервитута возможно в связи с отпадением оснований, по которым происходило его установление. Этот аспект закреплен в п. 1 ст. 276 ГК РФ. Эта статья вместе со ст.274 ГК РФ считается приоритетной в отношении сервитута, который был заключен на фиксированный срок. Другими словами, по истечению сроков установления сервитута сервитуарий не лишается прав, сутью которых является выдвижение требований установления сервитута по суду. Данная возможность рассматривается с позиции абсолютной. В качестве исключений могут выступать только те ситуации, когда участок земли, обремененный сервитутом, не может быть использован по своему назначению. Собственник в такой ситуации получает право требовать прекращения сервитута по суду (п. 2 ст. 276 ГК РФ).

В свое время организация ООО «Каджером», которая выступала с позиции сервитуария, выдвигала требования о признании недействительным постановление главы города, предложившего в свою очередь Комитету имущественных отношений заключить с сервитуарием новое соглашение до 1 марта 2004 года. Суть такого предложения заключалось в установление прав ограниченного использования участка земли в целях обеспечения прохода/проезда в части установления. Срок действия сервитута должен был достигать трех месяцев. В своем иске сервитуарий указал на бессрочность права собственности на недвижимое имущество. Сравнительно небольшой ^{[231] [232]}

период действий сервитута целесообразно было указать в случае

239

определения разумного порядка продления договора .

В договоре можно обозначить определенное время пользования чужим имуществом, либо короткие периоды (к примеру, по субботам и воскресениям).

В договоре о сервитуте также определяются те права и обязанности, которыми характеризуются стороны. Сервитуарий может использовать чужое имущество в полном соответствии с видом сервитута и теми условиями, в которых говорится про возможность использования. Сервитуарий сохраняет за собой право на сохранение сервитута в той ситуации, если право собственности на обремененное недвижимое имущество переходит во владение другому лицу. Также это право будет сохранено и в том случае, когда участок перейдет во владение и пользование нескольких других лиц (арендаторы или безвозмездные пользователи).

В момент установления сервитута необходимо четко указать границы его действия. Это происходит в виде конкретных прав. К примеру, в момент установления сервитута в виде права прохода надо указать некоторую часть участка (на плане) или сооружения (коридор, тамбур, лифт и т.д.), которая будет использоваться для перемещения. Если необходимо произвести установление в виде прокладки, использования линии электропередачи, трубопроводов, связи, обеспечения снабжения и мелиорации, то потребуется указать место расположения подобных объектов, виды ремонтных работ, используемое оборудование (если это возможно) и число рабочих. Если происходит установление сервитута в виде пользования земельным участком для проведения работ изыскательного, исследовательского характера, то надо будет указать вид деятельности, а также условия проведения подобных работ.

Договор о сервитуте, как и любой другой договор, кроме прав определяет некоторую группу обязанностей, которыми наделяется

Постановление ФАС Московского округа от 23 июля 2004 г. №КА-А41/5824-04.

сервитуарий. Он в обязательном порядке должен соблюдать все условия, пользоваться имущественными вещами добросовестно в полном соответствии с разновидностью сервитута. Все его действия должны производиться в полном соответствии с режимом использования участка земли. Он обязан внести оплату за сервитут в случае требований со стороны собственников обремененного недвижимого имущества. В случае наступления определенных обстоятельств, сервитуарий обязан прекратить осуществление сервитута. В качестве такого обстоятельства выступает истечение срока договора. В случае прекращения сервитута, сервитуарий должен выполнить все требуемые действия для того, чтобы зарегистрировать в соответствующем органе факт прекращения подобного права. Помимо этого, он обязан возместить убытки, которые были причинены собственнику обремененного недвижимого имущества, связанные с пользованием этой самой недвижимости. В число таких убытков входят расходы на рекультивацию участка земли, на содержание или на ремонт строения.

Собственник также наделяется определенными правами и

обязанностями. Среди обязанностей можно выделить: необходимость оказания требуемого содействия в момент установления сервитута, выполнение всех требуемых действий во время регистрации сервитута. Также надо отметить и тот факт, что расходы, которые связаны с регистрацией, будут возложены или на пользователя, или на собственника.

Собственник должен обеспечить исполнение сервитута в определенной форме (активной или пассивной). Это его прямая обязанность. Ко всему прочему, он должен воздержаться от определенных действий, которые будут препятствовать пользованию недвижимого имущества со стороны сервитуария (к пример, он не должен загораживать проход). Подобная обязанность обладает пассивным характером. По словам некоторых исследователей, которые буквально трактуют римское право, сервитут способен обязать собственника служащей вещи к тому, чтобы он не совершал чего-либо, либо к тому, чтобы он терпел все воздействия,

оказываемые на вещь. Но сервитут не должен обязать собственника служащей вещи к свершению каких-либо положительных действий^{[233] [234] [235]}.

Надо отметить, что договор о сервитуте способен выступить с позиции основания для установления правоотношения вещного характера. Другими словами, договор о сервитуте может выступать с позиции установительного

'S л л

акта . Но в связи с заключение договора между владельцем обремененного недвижимого имущества и сервитуарием, могут возникнуть и обязательственные правоотношения. Они появляются в связи с необходимостью более полного контроля над отношениями сторон правоотношения вещного характера, которые не нашли своего отражения в законе. Другими словами, обязательственные правоотношения необходимы для надлежащего осуществления вещных прав сервитута. После того как сервитут будет установлен, стороны будут регулировать свои отношения, основываясь теми условиями, которые прописаны в заключенном между

242

ними договоре .

Из этого следует, обязанности владельца по отношению к пользователю могут дополняться необходимостью выполнения действий определенного характера. Обязанности третьих сторон в данной ситуации по отношению к сервитуарию строятся исключительно на воздержании от нарушения чужого сервитута.

Можно предположить, что вид сервитута может повлиять на вероятность возложения на владельца обязанностей, сутью которых является выполнение активных действий, направленных на создание благоприятного режима пользования. К примеру, он обязан поддерживать в определенном состоянии дорогу, строение, современно выполнять работы, направленные на их ремонт. При этом он должен руководствоваться не только своими интересами, но и интересами сервитуария.

Собственник лично должен исполнять все возложенные на него обязательства по сервитуту. Он также вправе потребовать его прекращения в связи с отпадением оснований, которые повлияли на принятие решений по его установлению.

Исходя из всего вышесказанного, можно смело утверждать, что договор будет являться заключенным в том случае, если будет достигнуто согласие по все значимым условиям, а именно по предмету и объекту.

В качестве предмета договора о сервитуте выступают действия, связанные с предоставлением права ограниченного использования. Под объектом следует понимать индивидуально-определенную, чужую, недвижимую вещь, которая соответствует признакам, прописанным в ст.128 ГК РФ. Область действия сервитута - некоторая часть участка земли или другого вида недвижимого имущества. Обременить сервитутом можно только тот объект, который определен индивидуально.

Владелец обремененного участка земли может потребовать от пользователя соразмерную плату. Однако этот вопрос надо дополнительно уточнять и толковать. Стоимость выступает с позиции существенного условия возмездного типа договора о сервитуте.

Срок договора и порядок его определения в законодательстве не устанавливаются. В том случае, если сторонами не был определен срок действия, на который был установлен сервитут, то речь идет о том сервитуте, который характеризуется неопределенным сроком.

В договоре определяются права и обязанности, которыми наделяются стороны. В момент установления сервитута необходимо четко указать границы его действия. Надо отметить, что договор способен выступить в качестве основания для установления правоотношения вещного характера.