§ 1.3. Раздел, объединение и другие изменения земельного участка, зданий, сооружений
Проблема раздела земельного участка, зданий, сооружений связана с вопросом об их делимости.
Классификация вещей на делимые и неделимые была известна уже римскому частному праву.
Делимыми признавались вещи, которые от разделения не изменяют ни своего рода, ни своей ценности; каждая отдельная часть представляет прежнее целое, только в меньшем объеме: pro parte divisa (Ulp. D. 8. 4).Кроме материального разделения вещей, мыслилось и разделение права на так называемые идеальные доли. В таких случаях право на вещь, не разделенную материально, признавалось принадлежащим и нескольким лицам всем вместе, и каждому из них на известную долю ценности вещи, на 1/2, 1/3 и т.д.: totius corporis pro indiviso, pro parte dominium habere (D. 13. 6. 5. 15). При прекращении общей собственности на вещь, т.е. права собственности, принадлежавшего нескольким лицам в идеальных долях, имела большое значение юридическая делимость или неделимость вещи: только в первом случае допускалось ее разделение в натуре между бывшими общими собственниками. Во втором случае вещь оставалась в собственности одного из них, а остальные получали денежную компенсацию.
Делимыми считались земельные участки; построенные на них здания делились, но только вертикально. Внешними признаками разделения служили стены, границы и межи.[49]
В силу статьи 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.
Статья 11.9 ЗК РФ устанавливает критерии делимости земельных участков. Земельный участок является делимым, если в результате раздела образуются участки, размер которых больше предельных минимальных размеров, установленных градостроительными регламентами либо в
соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами.
Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ,чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ, другими федеральными законами. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.
Таким образом, согласно Земельному кодексу Российской Федерации земельный участок, по общему правилу, является делимой вещью.
В Германии деление земельного участка (Teilung) возможно в силу господства собственника и частной автономии. Раздел приобретает значение, в частности, при распоряжении частью земельного участка. При отсутствии раздела распоряжение распространяется на весь земельный участок. Тем не менее, для соглашения о передаче права собственности (Auflassung) достаточно определенной части земельного участка. Заключение соглашения о передаче права собственности возможно уже перед разделом, но регистрация в поземельной книге невозможна. Между тем предварительная запись и возражение могут регистрироваться уже перед разделом.
В соответствии с § 1109 ГГУ согласие владельцев ограниченных вещных прав, обременяющих разделяемый земельный участок, на раздел земельного участка не требуется, так как их права простираются на новые земельные участки.
Статья 11.2 ЗК РФ закрепляет диаметрально противоположное положение, в силу которого, по общему правилу, образование земельных участков (раздел, объединение, перераспределение земельных участков или выдел из земельных участков) допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Указанное положение не согласуется с нормами ГК РФ, согласно которым обременение земельного участка не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Статья 11.2 ЗК РФ порождает ситуацию, когда от лиц, права которых следуют за вещью, зависит возможность реализации собственником правомочия распоряжения. Таким образом, норма статьи 11.2 ЗК РФ нарушает право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, а именно, распоряжаться ею по собственному выбору. Поскольку раздел земельного участка является реализацией права на уничтожение вещи, такое право может принадлежать только собственнику.
Представляется, что в связи с наличием права следования при разделе земельного участка не должно требоваться согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков на такой раздел.
Согласно пункту 3 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками. В.А. Лапач на основании данной нормы делает вывод о том, что земельное законодательство, в отличие от законодательства гражданского (статьи 252 ГК РФ), не рассматривает раздел общего земельного участка в качестве основания для прекращения права общей собственности. Напротив, по умолчанию вновь образованные участки будут находиться в общей собственности тех же сособственников.[50]
В соответствии со статьей 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пункте 4 названной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.В Германии путем раздела также возникают несколько новых земельных участков, разделенный земельный участок больше не существует. Новые обременения охватывают только соответствующий земельный участок, для которого они назначаются. Ранее существовавшие обременения распространяются на новые земельные участки.
Представляется, что приведенные нормы Земельного кодекса Российской Федерации, посвященные разделу земельного участка, определяют гражданскоправовые последствия такого раздела и должны содержаться в главе 17
Г ражданского кодекса Российской Федерации «Право собственности и другие вещные права на землю».
В пользу данного вывода свидетельствует также квалификация решения собственника о разделе земельного участка в качестве сделки.
Так, по мнению К.И. Скловского, решение собственника о разделе своей вещи имеет черты сделки, но отличается большой спецификой, в связи с чем квалификация данного решения требует многих оговорок. Прежде всего, решение о разделе не создает никаких обязанностей для собственника и не дает никаких прав в части раздела иным лицам, в том числе связанным с собственником обязательственными правоотношениями. Кредитор собственника не может истребовать от него вещь, подлежащую передаче, по правилам статьи 398 ГК РФ, если вещь юридически не существует. В то же время норма статьи 398 ГК РФ, равно как и иные нормы ГК, не обязывает собственника к совершению каких-либо действий, направленных на создание своей вещи. Из решения собственника о разделе не возникает способных к передаче как в порядке сингулярного, так и универсального правопреемства,
57
прав и обязанностей.
В германской юридической литературе также отмечается, что раздел земельного участка происходит в силу сделки. Деление земельного участка осуществляется путем заявления о разделе. Заявление является сделочным распоряжением (rechtsgeschaftliche Verfugung), но не имущественной сделкой
58
(Verkehrsgeschaft); и поэтому добросовестное приобретение исключается.
Присвоение новому земельному участку кадастрового номера, то есть его юридическое создание как объекта права, как в России, так и в Германии, возможно лишь после представления документов о межевании.
В соответствии с §§ 19 и следующими Строительного кодекса (BauGB) раздел требует специального разрешения, под которым следует понимать [51] [52] волеизъявление собственника, данное органу, ведущему поземельную книгу, или явно выраженное другим способом, о том, что земельный участок должен быть зарегистрирован в поземельной книге как самостоятельный земельный участок. Таким образом, раздел не требует специального разрешения в правовом смысле, но является предшествующим волеизъявлением собственника. К.И. Скловский отмечает, что решение собственника о разделе некоторыми чертами напоминает вещный договор германского права, кроме только того, что такое решение не является фикцией. Главное сходство состоит в том, что акт раздела - это видимое, реальное действие собственника, только из которого непосредственно следует вещный эффект - прекращение существования прежней вещи и возникновение новых. От вещного договора акт раздела отличается своим содержательным характером: вещь реально, на самом деле, делится, проводятся границы и т.д. Поэтому раздел не может замещаться условными фактами, как это постоянно делается с вещным договором, когда акт передачи вещи замещается каким-то иным фактом, к которому прибавляется фикция волеизъявления на передачу собственности.[53] Таким образом, для раздела земельного участка и возникновения новых объектов требуется сложный юридический состав: решение собственника о разделе как сделка, фактические действия по межеванию, внесение в кадастр и регистрация в реестре (поземельной книге). Здания и сооружения всегда признавались российской судебной практикой делимыми вещами, если имеется техническая возможность раздела (при разделе дома - наличие отдельных выходов, при разделе квартиры - наличие выхода в общий коридор и места общего пользования, часть не может быть меньше комнаты, не может быть изменено назначение помещения). В Германии, по общему правилу, такая ситуация невозможна в силу признания прочно связанных с землей строений существенными составными частями земельного участка. Исключением является так называемая «собственность на квартиру», установленная Законом о праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью 1951 года (далее - Закон о праве собственности на жилое помещение). Собственность на жилье представляет собой нерасторжимое право долевой стоимости на земельный участок и все несущие конструкции здания, а также места общего пользования с индивидуальным правом собственности на жилое помещение (абз. 2 и 3 § 1 Закона о праве собственности на жилое помещение). В индивидуальной собственности находится квартира и ее составные части, если последние не являются несущими конструкциями здания или местами общего пользования: это стены и потолки, внутренние двери, облицовка, санитарные объекты, необходимая для жизнеобеспечения электропроводка, канализационные и водопроводные трубы. К общей собственности, напротив, причисляются несущие конструкции, входные двери, окна, лестничные пролеты и площадки.[54] Такое законодательное решение критикуется немецкими учеными. По мнению В.Б. Шюнеманна, одновременное существование индивидуальной собственности на квартиру и общей (долевой) собственности на земельный участок противоречит понятию собственности и всей системе, сложившейся за столетия, и поэтому Закон о праве собственности на жилое помещение неудовлетворительно исполняется на практике. «Речь идет о правоустанавливающем, во всяком случае, социально-психологическом трюке законодателя, который не может скрыть то, что «собственник квартиры» как раз не может обращаться со своей квартирой по собственному усмотрению, скажем, к примеру, при собственности на квартиру, расположенной на первом этаже, он не может просто перенести в ходе перестройки несущие стены».[55] Объединение земельных участков является действием, обратным разделу. В соответствии со статьей 11.6 ЗК РФ при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок. По нашему мнению, решение собственника об объединении земельных участков является односторонней гражданско-правовой сделкой, объединение земельных участков порождает гражданские отношения. Следовательно, указанная норма также регулирует гражданско-правовые отношения, и потому необоснованно включена в Земельный кодекс Российской Федерации. В Г ермании положения относительно объединения земельных участков содержатся в части 2 «Общие положения о правах на земельные участки» книги 3 «Вещное право» Г ражданского уложения Г ермании. Абзацем 1 § 890 ГГУ (Vereinigung von Grundstticken) предусмотрено, что несколько земельных участков могут быть объединены в один земельный участок вследствие того, что собственник зарегистрировал их в поземельной книге в качестве единого участка. В Германии земельные участки, которые должны объединяться в один земельный участок, должны принадлежать тому же самому собственнику или тем же самым сособственникам в равных долевых отношениях. При расходящихся отношениях собственности объединение исключается. В пункте 3 статьи 11.6 ЗК РФ закреплено принципиально иное положение, в силу которого возможно объединение земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, при объединении у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки. Согласно пункту 4 указанной статьи при объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством. Кроме того, различны правила о необходимости согласия владельца ограниченных вещных прав на объединяемые земельные участки: в Германии такое согласие не требуется, так как правовое положение владельца объединением не затрагивается; в России, напротив, такое согласие необходимо. В Германии прежние обременения отдельных земельных участков продолжают существовать на прежние части земельного участка; они не распространяются на присоединенную часть земельного участка. Новые обременения охватывают объединенный земельный участок всегда целиком. Если должна обременяться только одна (ранее существовавшая) часть земельного участка, то прежде ее нужно переписать, § 7 Положения о порядке ведения поземельных книг. В России допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом, в отличие от Германии, право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 6 статьи 11.6 ЗК РФ). Согласно § 5 абз. 1 предл. 1 Положения о порядке ведения поземельных книг объединение должно производиться только тогда, когда можно не опасаться возникновения из-за этого путаницы в поземельной книге. Кроме того, объединяемые земельные участки должны располагаться в одном и том же округе органов, ведущих поземельную книгу и кадастр, и непосредственно граничить друг с другом (§ 5 абз. 2 Положения о порядке ведения поземельных книг). Путем объединения возникает новый земельный участок. Наряду с разделом и объединением российскому земельному законодательству известны следующие формы образования земельных участков: - перераспределение земельных участков; - выдел из земельных участков; - образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Пунктом 1 статьи 11.5 ЗК РФ предусмотрено, что выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). По нашему мнению, выдел из земельных участков не нуждается в специальном регулировании, так как представляет собой тот же раздел единого объекта, только осуществляется в отношении земельного участка, принадлежащего на праве собственности нескольким лицам. Согласно пункту 1 статьи 11.7 ЗК РФ при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается. Таким образом, перераспределение является не чем иным как разделом нескольких смежных земельных участков с последующим их объединением в другой конфигурации. В соответствии с пунктом 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: 1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Г радостроительным кодексом Российской Федерации; 2) проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков; 3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 названного Кодекса. Таким образом, образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, находится в сфере публичного, а не частного права. Кроме указанных форм образования земельных участков в российском законодательстве появилась еще одна форма - создание на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, искусственных земельных участков для целей строительства на них зданий, сооружений и (или) их комплексного освоения в целях строительства. Отношения, связанные с созданием искусственных земельных участков регулируются специальным законом - Федеральным законом от 19.07.2011 № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно статье 3 названного Федерального закона искусственный земельный участок - это сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком. Таким образом, после ввода в эксплуатацию искусственный земельный участок одновременно является и сооружением, и земельным участком. Вместе с тем согласно статье 130 ГК РФ земельный участок и сооружение являются самостоятельными объектами недвижимого имущества. Представляется, что после ввода в эксплуатацию, то есть с момента создания искусственного земельного участка, он не может иметь такую двойственную правовую природу и должен быть признан только как земельный участок. В Германии вместо термина «образование земельных участков» используется понятие «изменение земельного участка». К таким изменениям кроме раздела и объединения, рассмотренных выше, относятся: - запись в поземельной книге (Zuschreibung); - слитная запись (Zusammenschreibung). В абзаце 2 § 890 ГГУ (Zuschreibung) установлено, что земельный участок может быть превращен в составную часть другого земельного участка посредством того, что собственник припишет его в поземельной книге к другому участку. В случае записи в поземельной книге нужно различать главный или основной земельный участок и приписываемый (прибавляемый) земельный участок или земельный участок, являющийся составной частью. Прибавляемый земельный участок также гарантирует ипотеки, обременяющие главный земельный участок (§§ 1131, 1192, 1199 ГГУ). Также может быть приписано наследственное право застройки. §§ 80 и следующие Строительного кодекса (BauGB) регулируют публично-правовое прибавление (Zuschreibung) с целью регулирования границ в аспекте надлежащей застройки. Запись в поземельной книге от объединения отличается только тем, что ипотеки, обременяющие основной земельный участок распространяются на приписываемый земельный участок (§§ 1131, 1192, 1199 ГГУ). Также говорят о «закрывающем перезалоге». Обременения приписанного земельного участка превосходят по значению ипотеки основного земельного участка (второе предложение § 1131 ГГУ). За исключением ипотек, другие обременения не распространяются на приписанный земельный участок. Наоборот, основной земельный участок не гарантирует существующие при приписывании обременения приписанного земельного участка. Сервитуты в пользу основного или приписанного земельного участка не действуют в пользу соответственно другой части земельного участка. Возникшие после приписывания (новые) обременения охватывают весь земельный участок. Слитная запись (Zusammenschreibung) является записью нескольких самостоятельных земельных участков одного собственника на общем листе поземельной книги. Прежде всего, она имеет значение в местностях с расщепленным земельным владением. Слитная запись в смысле поземельной книги имеет только технические последствия. Земельные участки и их обременения остаются самостоятельными. В соответствии с § 4 абз. 1 Положения о порядке ведения поземельных книг слитная запись обусловлена тем, что земельные участки принадлежат тому же самому собственнику. В случае общей собственности форма собственности и соотношение долей должно быть одинаковым. В нарушение принципа § 3 Положения о порядке ведения поземельных книг в случае слитной записи земельные участки записываются в книгу на общем листе поземельной книги (§ 4 абз. 1 Положения о порядке ведения поземельных книг). Тем не менее, каждый земельный участок сохраняет свою правовую самостоятельность. Прежние обременения не распространяются на другие земельные участки. Распоряжения касаются только отдельных земельных участков. [56] С учетом изложенного, следует сделать вывод о том, что в российском гражданском законодательстве отсутствуют нормы, регулирующие возникновение, изменение и прекращение права собственности в случае раздела земельного участка или объединения земельных участков. Между тем, исходя из правовых последствий указанных действий представляется, что данные отношения относятся к предмету гражданского права. Решение собственника о разделе земельного участка или объединении земельных участков является односторонней гражданско-правовой сделкой, порождающей изменения в имущественной сфере данного лица. Кроме того, как обоснованно отмечается в литературе, в настоящее время земельные участки втягиваются в товарный оборот и складывающиеся по поводу их имущественные отношения приобретают стоимостной характер, включаясь тем самым в предмет гражданского права.[57] Учитывая изложенное, предлагается нормы Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие возникновение, изменение и прекращение права собственности в случае раздела земельного участка или объединения земельных участков, перенести в главу 17 Гражданского кодекса Российской Федерации «Право собственности и другие вещные права на землю». В Германии положения, касающиеся прав при изменении земельных участков, содержатся в части 2 «Общие положения о правах на земельные участки» книги 3 «Вещное право» ГГУ. В Концепции развития гражданского законодательства о вещном праве в связи с потенциальным введением в ГК РФ новых структурных подразделений о владении и об отдельных ограниченных вещных правах предлагается изменить и саму структуру Раздела. Так, в Разделе II ГК РФ «Вещное право» необходимо выделить четыре подраздела: подраздел 1 «Владение», подраздел 2 «Общие положения о вещных правах», подраздел 3 «Право собственности», подраздел 4 «Ограниченные вещные права».64 В случае, если данная концепция будет реализована, нормы, регулирующие возникновение, изменение и прекращение права собственности в случае раздела земельного участка или объединения земельных участков, по аналогии с ГГУ, найдут свое место, вероятно, в подразделе 2 «Общие положения о вещных правах» Раздела II ГК РФ «Вещное право». 64 Концепции развития http://www.privlaw.ru/vs_info4.html законодательства о вещном праве //