§ 2.1. Право собственности на земельный участок, здание, сооружение
В римском частном праве понятие права собственности не определялось через перечисление правомочий собственника. Классическая юриспруденция понимала собственность как неограниченное и исключительное правовое господство лица над вещью, как право, свободное от ограничений по самому своему существу и абсолютное по своей защите.
В праве Юстиниана оно обозначалось уже как полная власть над вещью - plena in re potestas. Ульпиан отбрасывал всякие попытки частных перечислений состава собственности и настаивал на единстве господства собственника и всеобщности содержания его права.[58]Триада правомочий собственника: ius utendi, ius fruendi, ius abutendi (право обладания, право пользования, право распоряжения) появилась уже в средние века, у глоссатаров (первые два правомочия рассматривались в классическом римском праве как вполне самостоятельные вещные права, а третье стало чисто средневековым «изобретением» комментаторов).[59]
В российское законодательство триаду внес М.М. Сперанский.[60]
В советской доктрине были созданы несколько оригинальных концепций понятия права собственности.
А.В. Венедиктов сделал вывод о невозможности рассмотрения отдельных правомочий собственника как основы общего понятия права собственности. Критикуя классическую триаду правомочий собственника, А.В. Венедиктов определял право собственности как право собственника использовать средства производства своей властью и в своем интересе, рассматривал правомочия собственника, известные еще римскому праву, только как средства осуществления собственником его права. По мнению А.В. Венедиктова, право собственности регулирует лишь отношения собственности (присвоения) в узком смысле, лишь отношение к средствам производства как к своим.[61] [62] [63] С.Н. Братусь также считал, что право собственности нельзя отождествлять с суммой правомочий владения, пользования и даже 69 распоряжения. О.С. Иоффе отмечал, что производственные отношения, в той мере, в какой они выступают как отношения по присвоению, опосредуются юридически только правом собственности. Удовлетворение интересов собственника юридически вполне обеспечивается пассивным воздержанием 70 всех третьих лиц. Ю.К. Толстой, критикуя концепцию понятия права собственности как присвоения, указывает, что отношения присвоения не всегда опосредуются юридически только правом собственности (так, присвоение чужого труда опосредуется юридически не только правом собственности, но и договором найма рабочей силы), кроме того, право собственности опосредует не только отношения присвоения, но и отношения, не являющиеся присвоением (так, система распределения средств производства и предметов потребления, не являясь сама по себе присвоением, юридически закрепляется правом собственности). Ю.К. Толстой определяет право собственности в общем смысле как закрепленную за собственником возможность в пределах, установленных законом, владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом вполне свободно, по своему усмотрению в целях удовлетворения своих 71 интересов. Сегодня в российском законодательстве и доктрине содержание права собственности, как правило, раскрывается через определение правомочий собственника. Так, согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В современной российской юридической литературе под правомочием владения понимается основанная на законе (то есть юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.). Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо в большинстве случаев можно пользоваться имуществом, только фактически владея им. 72 (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т.д.). Триада правомочий иной раз критикуется в отечественной цивилистике. A. А. Рубанов отмечает, что перечень правомочий не имеет универсального значения. [64] [65] [66] По мнению К.И. Скловского, наибольшим пороком методологии, согласно которой сущность собственности предполагается скрытой в триаде правомочий, является тот, что на почве «прав владения, пользования, распоряжения» возникает устойчивое впечатление о тождественности этих «прав», где бы они не обнаруживались. Владение, осуществляемое собственником, совсем не то, что у арендатора или хранителя, что это - совсем 74 разное отношение к вещи, совсем разные мотивация и поведение. Германскому правопорядку не известна юридическая конструкция триады правомочий собственника. В немецкой юридической литературе подчеркивается, что ГГУ основывается на либеральном понятии собственности, которое описывается терминами «абстрактность» и «цельность». При помощи данных атрибутов утверждается, что собственность представляет собой не связку отдельных полномочий (как в российском праве), а способствует полному господству над вещью и с этой целью охватывает все полномочия, которые имеются сейчас и 75 появятся в будущем относительно вещи. На основе такого свободного понятия собственности § 903 ГГУ называет не отдельные полномочия собственника, а описывает, что «собственник вещи может в той мере, в какой тому не препятствует закон или права третьих лиц, распоряжаться вещью по своему усмотрению и устранять любое воздействие других лиц». Аналогичное положение закреплено и в пункте 2 статьи 209 ГК РФ: собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Тем самым понятие триады дополняется, расширяется путем установления всеобъемлющего характера прав собственника, реализующего полное господство над вещью, не ограниченное правомочиями триады. Таким образом, триада правомочий не исчерпывает понятия собственности и не имеет универсального характера. В связи с этим представляется, что позиция германской доктрины, более точно описывает право собственности как полное господство над вещью, охватывающее все полномочия относительно вещи. В германском праве такие атрибуты собственности как «абстрактность» и «цельность» означают также, что собственность является постоянно неразделенной собственностью и поэтому на вещь всегда может существовать только одно право собственности.[69] [70] [71] Данный постулат континентальной правовой системы свойственен и российскому пониманию права собственности. Право собственности невозможно «расщепить»: оно либо полностью сохраняется за собственником, либо полностью утрачивается им. Иначе имеющееся у двух собственников право не могло бы быть наиболее полным из всех существующих прав на ту же 78 вещь. Согласно германской доктрине от собственности как юридического господства лица над вещью следует отличать владение лишь как фактическую власть лица над вещью. Смысл понятия владения выводится из § 854 и § 856 ГГУ. В силу § 854 ГГУ владение вещью приобретается достижением фактического господства над вещью. В соответствии с § 856 ГГУ владение прекращается, если владелец откажется от фактического господства над вещью либо утратит его иным способом. В германском правоведении нет единого мнения относительно того, является владение правом или только фактом. Так, по мнению Л. Эннекцеруса, несмотря на то, что Ф.-К. Савиньи оспаривал положение, согласно которому владение есть не только факт, но и право, после принятия ГГУ преобладающее большинство авторов признают владение правом, ибо, во-первых, владелец охраняется в случаях нарушения и лишения владения, во-вторых, владение переходит по наследству, причем без получения фактического господства, и в-третьих, владение может быть 79 перенесено путем уступки притязания на выдачу вещи. Другой точки зрения придерживается Я. Шапп, который утверждает, что владение является фактом, но не правом. При этом различие между владением и собственностью, между фактом и правом не обходится без особого оценочного процесса. Во многих случаях собственник вещи осуществляет и фактическую власть над ней, то есть является ее владельцем. Но права собственности и владения могут не совпадать. Так, владельцем вещи, но не ее собственником является вор, наниматель жилого помещения, арендатор, узуфруктуарий. В этих случаях подлежит проверке, обладает ли владелец вещи, которая ему не принадлежит, правом на ее владение или нет. Наниматель жилого помещения, арендатор и узуфруктуарий имеют право владения, вор - нет. Разумеется, право владения в указанных случаях предполагает, что договор найма, договор аренды или договор об узуфрукте действительны и оговоренный в них срок еще не истек. При договоре найма, аренды, узуфрукта и в других подобных случаях § 868 в качестве владельца рассматривает также и 80 собственника, а именно в качестве опосредованного владельца. В России традиционно считается, что особого права владения не существует, российское законодательство знает лишь правомочие владения, входящее в состав различных субъективных прав. В статье 209 ГК РФ термин [72] [73] «право владения» используется применительно к содержанию права собственности, то есть владение не может быть извлечено из права собственности и ни противопоставлено, ни даже сопоставлено с ним как Oi право. В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации признается, что отсутствие норм о владении и его защите, призванных обеспечивать оперативную и эффективную защиту права собственности, является одним из серьезных недостатков действующего Г ражданского кодекса Российской Федерации. С.А. Синицын полагает, что владение в правопорядке России следует рассматривать как защищаемое гражданским правом особое фактическое состояние. При этом необходимо введение в современное российское гражданское законодательство норм о владельческой защите, поскольку согласно действующему законодательству в ряде случаев владение оказывается 82 вовсе лишенным какой-либо защиты. Следует согласиться с данными предложениями. По нашему мнению, фактическое владение должно получить охрану от посягательств на него третьих лиц, также как имеет защиту титульное владение, поскольку за фактическим владением всегда стоит человеческая личность, посягательство на фактическое владение нарушает интересы добросовестного фактического владельца. Вышеизложенные положения важны с точки зрения исследуемых нами вопросов о содержании права собственности на земельный участок, определения объема полномочия господства собственника, ограничениях права собственности. В юридической литературе выделяют публично-правовые и частноправовые ограничения права собственности на недвижимость. [74] [75] Б.М. Гонгало объединяет публично-правовые и частноправовые ограничения права более общим понятием - «стеснение права». По мнению ученого, с одной стороны, стеснение прав означает установление законом пределов осуществления прав на недвижимость; с другой стороны, возможны стеснения вещных прав, существование которых обусловлено изъявлением воли субъектов гражданского права или уполномоченных органов. В.П. Грибанов различал две формы ограничения прав: границы права и 84 пределы их осуществления. Представляется, что необходимо различать следующие публичноправовые ограничения права собственности на земельный участок: I. Установленные законом: 1) пределы осуществления прав; 2) пространственные ограничения, определяющие границы осуществления права; 3) публично-правовые ограничения, установленные в пользу третьих лиц. II. Установленные судом. Строго говоря, осуществление прав не относится к их содержанию, однако точка зрения, согласно которой пределы осуществления права являются формой ограничения права, сохранилась. Так, в силу статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Согласно части 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы [76] [77] других лиц. Собственник земельного участка может продать его, подарить, передать в залог и распорядиться иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (статья 260 ГК РФ). Аналогичный подход свойственен и немецкому законодательству: согласно § 226 ГГУ не допускается осуществление права только с целью причинения вреда другому лицу. Как уже было отмечено, российское и немецкое законодательство использует различные методы, устанавливая пространственные ограничения права собственности на земельный участок. В германском законодательстве право собственности ограничено минимально: согласно § 905 ГГУ право собственника земельного участка распространяется на пространство над и под поверхностным слоем участка. Собственник, однако, не может запретить воздействия, которые осуществляются на такой высоте либо глубине, где устранение воздействия не представляет для него интереса. В российском же законодательстве сфера распространения права собственности на земельный участок сужена: в силу статьи 261 ГК РФ, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Конкретные публично-правовые ограничения, связанные с пользованием поверхностью земельного участка, воздушным пространством и недрами, как в России, так и в Германии установлены специальными законами (в России - Земельным кодексом, Лесным кодексом, Водным кодексом, Воздушным кодексом, законом о недрах, Градостроительным кодексом; в Германии - федеральным законом об ограничении охоты, федеральным горным законом, законом о правилах воздушных перевозок, Строительным кодексом, законом о перевозке пассажиров автомобильным транспортом, законом о телекоммуникациях, законом о регулировании водного режима). Пространственные границы земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений в законодательстве России и Германии проведены разными способами. Согласно § 94 ГГУ здания являются существенной составной частью единой вещи - земельного участка, если они прочно связаны с землей. В соответствии с § 93 - 95 ГГУ существенные составные части не могут быть предметом особых прав, то есть они охвачены единым правом собственности на данную вещь. Существенная составная часть всегда является элементом вещи в правовом смысле. В соответствии с § 94 ГГУ вещи, вмонтированные в здание при его возведении, являются составной частью здания и, тем самым, составной частью земельного участка, даже если они не имеют «прочной связи» с ним в смысле § 94 ГГУ. В связи с этим в § 94 ГГУ делается вывод, что право собственности на земельный участок, как правило, распространяется и на 85 строения, возведенные на этом участке. Российское законодательство не содержит понятия составных частей вещи. Право собственности на земельный участок не распространяется на здания, сооружения, расположенные на данном земельном участке. В отношении публично-правовых ограничений права собственности на земельный участок, установленных в пользу третьих лиц, в законодательстве России и Германии используются разные модели. §§ 906 - 924 ГГУ содержат нормы так называемого соседского права (Nachbarrecht), закрепляющие многочисленные ограничения права собственности в интересах соседей. В частности, согласно предл. I § 906 собственник земельного участка не вправе запретить воздействие исходящих с [78] другого земельного участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и иных подобных воздействий, если они не влияют либо влияют несущественно на использование его участка. Если владелец соседнего земельного участка выходит за указанные пределы, собственник в соответствии со статьей 1004 ГГУ вправе предъявить к нему негаторный иск об устранении нарушений. В числе ограничений прав собственника земельного участка ГГУ также предусматривает: - обязанность собственника соседнего участка не возводить либо сохранять здания (сооружения), в отношении которых с уверенностью можно предположить, что их существование либо использование будет иметь своим следствием недопустимое воздействие на другой земельный участок; - обязанность устранить опасность обрушения строения или иного сооружения либо их части на соседний участок; - обязанность не углублять свой земельный участок таким способом, что грунт соседнего участка лишится опоры; - право собственника соседнего участка срезать и оставлять себе корни дерева или куста, проникшие с соседнего участка; - право оставлять себе плоды, упавшие с дерева или куста, расположенных на соседнем участке; - право требовать от собственника соседнего участка, чтобы он своими действиями не изменял притока света на земельный участок и не сужал открывающегося с него вида, поскольку это выходит за разумные пределы; - право требовать от собственника соседнего участка участвовать в строительстве (расходах на строительство) общей стены (изгороди) между земельными участками и другие.[79] В российском законодательстве для установления публично-правовых ограничений права собственности на земельный участок в пользу третьих лиц используется конструкция публичного сервитута. Согласно статье 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Могут устанавливаться публичные сервитуты для: прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя; прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства); временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ. Между тем в юридической литературе обоснованно указывается, что в действительности публичный сервитут представляет собой не ограниченное вещное право, а общее ограничение права собственности (в том числе публичной) на конкретный объект недвижимости, поскольку у такого «сервитута» отсутствует конкретное управомоченное лицо, в силу чего он и не 87 может стать субъективным вещным правом. В связи с этим следует поддержать предложение Концепции развития законодательства о вещном праве о необходимости сформулировать в ГК РФ правила, касающиеся ограничений права собственности на земельный участок в публичных интересах (с изъятием из Земельного кодекса Российской Федерации норм о «публичном сервитуте») и в интересах соседей (соседское право) так, как это сделано в Г ермании. Указанные правила сформулированы в проекте Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно статье 295 проекта «Ограничения права собственности на земельный участок в публичных интересах» права собственника земельного участка могут быть ограничены в публичных интересах в целях, предусмотренных пунктом 3 статьи 1 названного Кодекса. Основания ограничений прав собственника в публичных интересах определяются ГК РФ (статьи 295.1 «Реквизиция земельного участка. Временное занятие земельного участка», 295.2 «Ограничения права собственности на земельный участок в публичных интересах без изъятия участка у собственника») и иными законами. [80] [81] [82] Кроме того, публичные ограничения могут быть наложены судом (арест или запрет ответчику совершать определенные действия, запрет другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора). В Г ермании в силу § 136 ГГУ запрет отчуждения, который устанавливается судом или органом власти в пределах их компетенции, приравнивается к установленному законом запрету отчуждения. Частноправовые ограничения права собственности на недвижимость являются субъективными гражданскими правами и устанавливаются собственником имущества или по соглашению с ним. К таким частноправовым ограничениям относятся ограниченные вещные права (право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, частные сервитуты, право хозяйственного ведения имуществом, право оперативного управления имуществом). В соответствии с ГГУ одним из оснований концепции собственности является намерение не отделять от собственности (как от существующего во всех отношениях права господства над земельным участком) отдельные постоянные полномочия пользования и распоряжения. Поэтому ГГУ строго разделяет собственность и ограниченные вещные права. В отношении ограниченных вещных прав (в отличие от права собственности) точно названы полномочия, опосредованные ими и тем самым определенные. Обременения собственности не должны ограничивать право собственности постоянно, поэтому временные ограничения права пользования, правомочие на распоряжение отчуждаемым правом не может быть отменено или ограничено сделкой (§ 137 ГГУ). В российском праве также традиционно отмечается, что ограниченные вещные права как бы «сжимают» права собственника на его вещь: последний обычно лишается возможностей свободного пользования своей вещью, но, как правило, сохраняет возможности распоряжения ею, например ее продажи. При прекращении ограниченных вещных прав право собственности «восстанавливается» в первоначальном объеме без каких-либо дополнительных - 90 условии. В российской юридической литературе к частноправовым ограничениям относят также и некоторые обязательственные права (аренда, ипотека, доверительное управление).[83] [84] [85] В немецкой литературе также указывается, что ограничение свободы пользования и распоряжения может основываться на сделке. Договор, согласно которому собственник земельного участка обязуется к полному или частичному 92 прекращению пользования, действителен. Согласно § 137 ГГУ правомочие на распоряжение отчуждаемым правом не может быть отменено или ограничено сделкой. Настоящее предписание не влияет на действительность обязательства не распоряжаться указанным правом. Таким образом, договор о прекращении распоряжения не отнимает у собственника вещное полномочие распоряжения собственностью на земельный участок, однако является обязывающим обязательственно-правовым образом. В случае если собственник нарушает установленную договором обязанность не осуществлять распоряжения имуществом, такое распоряжение тем не менее является действительным, распорядившийся обязан только возместить ущерб. Судебный запрет отчуждения, установленный в соответствии с §§ 935, 938 ГПК, является допустимым для обеспечения обязательных требований прекращения распоряжения. Тем самым посредством судебного запрета достигается имеющее вещное действие ограничение распоряжения, которое не может быть достигнуто вследствие положений первого предложения § 137 ГГУ. Кроме того, ограничением распоряжения, имеющим вещное действие, является обеспеченное предварительной записью требование обратной передачи. Также как судебный запрет внесение предварительной записи в поземельную книгу укрепляет обязательственно-правовой запрет распоряжения. В случае если в поземельную книгу внесена предварительная запись, а собственник нарушает запрет распоряжения, обладатель требования может требовать переданное право собственности. Предварительная запись не применяется для обеспечения сделок передачи, а служит только пресечению - 93 распоряжений. Таким образом, сравнительный анализ теоретических моделей права собственности в России и Германии показывает, что в российской юридической литературе содержание права собственности раскрывается через триаду правомочий собственника (владение, пользование, распоряжение), а немецкая доктрина исходит из положения, что право собственности охватывает все возможные полномочия собственника. По нашему мнению, позиция германской доктрины является более точной, поскольку триада правомочий не исчерпывает понятия собственности и не имеет универсального характера. Вопрос о том, что представляет собой владение - право или факт, является дискуссионным как в российской, так и немецкой литературе. Между тем немецкий законодатель устанавливает, что владение вещью приобретается достижением фактического господства над вещью (§ 854 ГГУ), в то время как в ГК РФ владение упоминается как право (статья 209 ГК РФ). По нашему мнению, фактическое владение должно получить охрану от посягательств на него третьих лиц, поскольку за фактическим владением всегда стоит человеческая личность, посягательство на фактическое владение нарушает интересы добросовестного фактического владельца. [86] В российской и немецкой юридической литературе пределы осуществления права собственности, в частности запрет шиканы, одинаково рассматриваются как публичные ограничения права собственности. Для установления публичных ограничений права собственности на земельный участок в пользу третьих лиц в законодательстве Германии используются нормы соседского права, а в России - конструкция публичного сервитута. Особенностью публичных ограничений, налагаемых судом или иным уполномоченным органом в Германии, является то, что указанные ограничения приравнены к запретам, установленным законом. Как в России, так и в Германии, возможно ограничение права собственности на основании сделки. Кроме того, как ограничения права собственности рассматриваются ограниченные вещные права на земельный участок, здание, сооружение.