§ 2.2. Ограниченные вещные права на земельный участок, здание, сооружение

Права на вещи с ограниченным содержанием полномочий были известны уже римскому праву. Объектом этих прав служили чужие вещи, поэтому указанные права получили название iura in re aliena.

Современное законодательство в области регулирования ограниченных вещных прав является результатом развития iura in re aliena, нормы, посвященные данному институту, представляют собой сложную и разветвленную систему.

Немецкая правовая доктрина рассматривает ограниченные вещные права как соответствующие по своей характеристике общим вещным правам, являющимися также абсолютными и пользующимися правовой защитой.^[88]

В ГК РФ закреплены такие признаки вещных прав, как свойство следования и абсолютный характер защиты.

В современной российской правовой доктрине категория ограниченного вещного права определяется как предусмотренное законом право на чужую вещь, предоставляющее управомоченному лицу непосредственное господство и характеризующееся абсолютным характером, выражающееся в возможности владения, пользования, а в случаях, предусмотренных законом или договором, - и распоряжения чужой вещью, либо при наступлении определенного условия - ее принудительной реализации, либо преимущественного приобретения на нее права собственности.^[89]

В германском законодательстве перечень ограниченных вещных прав является закрытым. Как отмечается в немецкой юридической литературе, закрытость перечня вещных прав отражает статику оборота и необходима для обеспечения ясных и стабильных отношений. Закрытый перечень вещных прав означает, что по отношению к вещам возможны только правомочия, установленные законом; содержание вещных прав также определено законом; вещное право является императивным, а не диспозитивным, поскольку оно принадлежит тому или иному субъекту.^[90]

Перечень ограниченных вещных прав, установленный статьей 216 ГК РФ, является открытым.

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265 ГК РФ);

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268 ГК РФ);

- сервитуты (статьи 274, 277 ГК РФ);

- право хозяйственного ведения имуществом (статья 294 ГК РФ);

- право оперативного управления имуществом (статья 296 ГК РФ).

Кроме того, иными нормами ГК РФ и специальными законами

установлены следующие вещные права:

- права членов семьи собственников жилого помещения (статья 292 ГК РФ);

- право пользования жилым помещением, признаваемое за гражданами, проживающими совместно с собственником помещения (статья 31 ЖК РФ);

- право пользования имуществом, предоставленное по завещательному отказу (пункт 2 статьи 1137 ГК РФ);

- право безвозмездного срочного пользования земельным участком (статья 39.10 ЗК РФ).⁹⁸

В ГГУ урегулированы следующие ограниченные вещные права на недвижимость:

1) сервитуты (земельные сервитуты, узуфрукт, ограниченные личные сервитуты);

2) преимущественное право покупки;

3) вещные обременения;

4) ипотека, поземельный долг, рентный долг.

Специальным законом установлено наследственное право застройки. Проф. Вилинг приводит следующую классификацию ограниченных вещных прав на недвижимость:

1) права пользования (Nutzungsrechte):

- узуфрукт (Niessbrauch);

- сервитуты (Dienstbarkeiten);

- наследственное право застройки (Erbbaurecht);

- право пользования жилыми помещениями (Wohnrecht);

- длящееся право пользования жилым помещением (Dauerwohnrecht);

2) права реализации (Verwertungsrechte):

- ипотека (Hypothek);

- обременения земельного участка (Reallasten);

3) права приобретения (Erwerbsrechte):

- право преимущественной покупки (Vorkaufsrecht);

- право на получение вещи по наступлении определенных условий

(Anwartschaftsrecht)."

98

Концепции развития http://www.privlaw.ru/vs_info4.html.

законодательства

о

вещном

праве

//

99

Wieling H.J. Sachenrecht. 3 Aufl. Berlin. 1997. S. 6.

Таким образом, круг ограниченных вещных прав, установленных в законодательстве России и Г ермании, различен.

Система ограниченных вещных прав в российском и германском праве может быть представлена в виде следующей сравнительной таблицы.

97

В фундаментальном исследовании системы ограниченных вещных прав на земельные участки, проведенном И.А. Емелькиной, формулируется вывод о необходимости рецепции отечественным правом классической системы ограниченных вещных прав на земельные участки со структурированием по признаку содержания вещного права на три самостоятельные подсистемы:

(1) ограниченные вещные права пользования чужим земельным участком (узуфрукт (право личного пользовладения), вещные сервитуты, эмфитевзис (право постоянного владения и пользования), право застройки);

(2) ограниченные вещные права преимущественного приобретения чужого земельного участка (преимущественное право покупки и право приобретения чужой вещи в будущем); (3) ограниченные вещные права реализации чужого земельного участка (обеспечительные права) (ипотека и иные зарегистрированные залоговые права, вещные обременения (вещные выдачи)). По мнению И.А. Емелькиной, переход на классическую систему вещных прав позволит наиболее полно задействовать в гражданском обороте экономический потенциал земельных участков для сельскохозяйственного использования, застройки, ренты, а также как средств обеспечения финансовых и иных обязательств.^[91]

В российском правопорядке право пользования опосредуется такими ограниченными вещными правами как сервитут, права членов семьи собственников жилого помещения; право пользования жилым помещением, признаваемое за гражданами, проживающими совместно с собственником помещения; право пользования имуществом, предоставленное по завещательному отказу; право безвозмездного срочного пользования земельным участком. Сервитут по российскому праву представляет собой вещный (реальный) сервитут, аналогом которого в немецком праве является земельный сервитут, при котором обременение устанавливается в пользу другого, «господствующего», земельного участка.

Кроме земельного сервитута ГГУ выделяет такие неизвестные российскому законодательству виды сервитута как узуфрукт и ограниченные личные сервитуты.

Узуфрукт составляет наиболее общее право пользования чужой вещью. Узуфруктуарий вправе извлекать все выгоды от пользования вещью, исключив собственника из этого процесса. Являясь весьма обременительным для собственника, узуфрукт не подлежит передаче, так как собственник не обязан иметь дело с другими узуфруктуариями. Кроме того, узуфрукт прекращается со смертью пользователя: он не подлежит наследованию.^[92]

Ограниченный личный сервитут устанавливает обременение в пользу определенного лица. Сюда относятся права пользования дорогой, коммуникациями, а также право совместного пользования дорогой, коммуникациями. Кроме того, § 1093 ГГУ закрепляет особую форму ограниченного личного сервитута - право пользования жилым помещением, что означает использование здания или его части для проживания с условием его освобождения собственником. Указанное право прекращается со смертью правомочного лица и не подлежит наследованию.^[93]

Представляется, что система сервитутов, установленная ГГУ, наиболее полно отвечает потребностям гражданского оборота.

В условиях увеличения числа частных земельных собственников в России будет востребована модель ограниченных личных сервитутов, позволяющая установить право пользования в пользу любого лица, не обязательно собственника соседнего земельного участка.

Права членов семьи собственников жилого помещения; право пользования жилым помещением, признаваемое за гражданами, проживающими совместно с собственником помещения; право пользования имуществом, предоставленное по завещательному отказу могут быть определены в ГК РФ как разновидности ограниченных личных сервитутов.

Еще большие возможности вариантного урегулирования отношений между собственником вещи и ее пользователем может принести закрепление в законодательстве России ограниченного вещного права по модели немецкого узуфрукта.

С учетом изложенного, предлагается включить в ГК РФ нормы, регулирующие узуфрукт и ограниченные личные сервитуты.

В соответствии с российским законодательством право пользования и владения предоставляют такие ограниченные вещные права как право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения. В Концепции развития законодательства о вещном праве отмечается, что данные ограниченные вещные права недостаточно приспособлены для современных экономических отношений, кроме того, они существуют только в отношении государственных и муниципальных земель, а по кругу субъектов, которые могут иметь земельные участки на таком праве, они существенным образом ограничены - основная масса частных собственников зданий, сооружений и иных объектов недвижимости, вовсе лишена возможности приобрести земельный участок на ограниченном вещном праве, что для

103

развитого гражданского оборота является ненормальным.

В Германии правомочия пользования и владения земельным участком передаются посредством наследственного права застройки. Указанное ограниченное вещное право регламентируется специальным законом - Положением о наследственном праве застройки от 15.01.1919 с изменениями на 30.11.2007 (далее - Положение). По экономическим соображениям для минимизации расходов застройщика законодатель ввел особое право на застройку. Наследственное право застройки предполагает, что собственник земельного участка предоставляет застройщику право возвести строение на его ^[94] земле, причем последнее не включается в разряд существенной составной части участка. Приобретение права застройки осуществляется путем соглашения и внесения в поземельную книгу. В содержание договора могут входить соглашения о возведении, содержании в исправности и использовании строения, страховании строения и его восстановлении в случае разрушения, несении публично-правовых и частноправовых тягот, переносе права наследственной застройки при длительной неоплате на собственника, обязательстве о выплате договорных санкций, уступке, установлении права на обновление договора по истечении срока, обязательстве собственника продать участок обладателю наследственного права застройки.^[95]

Правомочный застройщик становится собственником сооружения, которое он может отчуждать и обременять обязательствами как земельную собственность. Ограничение права застройки частью здания, например, одним этажом, недопустимо. В качестве возмещения собственник земельного участка получает плату за предоставленное право застройки. Наследственное право застройки регистрируется в специальной поземельной книге. По общему правилу наследственное право застройки устанавливается на 66 или 99 лет. По истечении срока наследственного права застройки строение становится частью земельного участка и следует его судьбе. В свою очередь, обладатель права наследственной застройки вправе требовать от собственника возмещения затрат на строительство здания или иного сооружения.^[96]

А.В. Копылов указывает, что в современном российском законодательстве право застройки не является самостоятельным институтом iura in re aliena, а рассматривается как отдельное правомочие, входящее в содержание других ограниченных вещных прав (пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования). Вместе с тем, по мнению

А.В. Копылова, в настоящее время существуют предпосылки политического, экономического и юридического характера для возвращения права застройки как самостоятельного ius in re в современное гражданское право России.^{[97] [98] [99]}

К.И. Скловский также полагает, что при введении ограничительных режимов в сфере земельной собственности суперфиций становится эффективным способом хозяйственного освоения городских земель. По мнению К.И. Скловского, возможно, именно отсутствие суперфиция влечет радикализацию земельной реформы, что в свою очередь увеличивает сопротивление реформированию земельных отношений и постоянно заводит их в тупик. Ситуация, когда взаимоотношения собственников земли и строений имеют обязательственный, а не вещный характер, и завершаются сносом построек «при отсутствии соглашения» (пункт 2 статьи 272 ГК РФ), вряд ли отвечает интересам участников гражданского оборота. Именно в этом моменте очевидны преимущества суперфиция, исключающего столь разрушительные

107

способы реализации прав.

А.А. Иванов считает, что если право владения и пользования земельным участком предполагает изменение субстанции (возведение здания,

гидротехнического сооружения, подземного объекта), то его нужно

108

урегулировать наподобие римского суперфиция (права застройки).

Необходимо отметить, что в судебно-арбитражной практике фактически идет укоренение суперфиция.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.2008 № 5537/08 по делу № А63-18821/2006-С7 оставлены без изменения постановления судов апелляционной и кассационной инстанций об удовлетворении требований о признании недействительной государственной регистрации права собственности организации на нежилое здание - пункт охраны автостоянки, поскольку постановление главы администрации, которым ответчику предоставлен в аренду земельный участок под платную автостоянку, не могло повлечь наступления правовых последствий, связанных с возникновением у организации права собственности на это сооружение на основании статьи 219 ГК РФ, а также права на выкуп земельного участка на основании статьи 36 ЗК РФ.

О.Ю. Скворцов, комментируя указанное постановление, делает вывод о том, что, несмотря на игнорирование суперфиция российским гражданским правом, разрешение казуса произошло именно по модели суперфиция - все, что построено на земельном участке, принадлежит собственнику этого земельного

109

участка.

Следовательно, учитывая тенденции судебной практики и в целях стабилизации отношений между собственником земельного участка и застройщиком представляется необходимым включить в ГК РФ нормы, предусматривающие регулирование права застройки земельного участка (суперфиция).

В российском законодательстве правомочия пользования, владения и распоряжения в ограниченных пределах предоставляются государственным и муниципальным унитарным предприятиям (за исключением казенных предприятий) на основании права хозяйственного ведения; а государственным, муниципальным, частным учреждениям и казенным предприятиям - на основании права оперативного управления. В немецком праве аналогов указанным ограниченным вещным правам не имеется.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации лица, имеющие здания, сооружения на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе оформить земельные участки под ними на праве аренды или праве постоянного (бессрочного) пользования. В случае аренды земельного участка возникает проблема - при наличии вещного права ^[100] на здания, сооружения юридическое лицо обладает не вещным, а обязательственным правом на земельный участок. И.А. Иконицкая справедливо отмечает, что более логичной является ситуация, когда и земельный участок и расположенные на нем прочие объекты недвижимости принадлежат лицу на однотипных вещных правах.^[101]

Согласно германской доктрине правами распоряжения чужим земельным участком являются ипотека, поземельный долг, рентный долг и вещное обременение.^{[102] [103]}

Различия между ипотекой, поземельным долгом и рентным долгом состоят в следующем. Ипотека - залоговое право на недвижимость, связанное с обязательственным требованием и предназначенное его гарантировать; при погашении обязательства погашается ипотека. С помощью поземельного долга за счет стоимости земельного участка обеспечивается удовлетворение требований, обращенных к собственнику. При рентном долге за счет стоимости земельного участка осуществляются периодические выплаты в определенных денежных суммах.

Вещное обременение также обязывает к производству периодических платежей; но последние осуществляются не только в денежной форме и не всегда регулярно. К числу важнейших вещных обременений относится право

престарелых членов семьи на пожизненное содержание в обмен на передачу

112

имущества (Altenteilsrecht).

В отличие от германского права российский законодатель формально не признает ипотеку вещным правом. Между тем, поскольку ипотека обладает свойством следования, а права залогодержателя пользуются преимуществом перед правами прочих кредиторов должника, следует поддержать предложение, высказываемое в Концепции развития законодательства о вещном праве, о придании ипотеке характера вещного права.

В германском праве в качестве ограниченного вещного права рассматривается так называемое преимущественное право покупки - право приобретения. Согласно § 1094 ГГУ земельный участок может быть обременен таким образом, чтобы лицо, в пользу которого установлено обременение, имело по отношению к собственнику преимущественное право покупки. Преимущественное право покупки может быть установлено также в пользу собственника другого земельного участка.

В российском законодательстве преимущественное право покупки не является вещным правом, имеет обязательственно-правовую природу.

В немецкой юридической литературе в качестве ограниченного вещного права выделяется также право на получение вещи при наступлении определенных условий. Если процесс приобретения имущества еще не завершен, однако находится на той стадии, когда не может быть более приостановлен против воли приобретателя, то речь идет о праве на получение вещи в будущем - при наступлении определенных условий. Данный институт не получил детальной регламентации, но активно развивается в немецкой судебной практике. В числе важнейших характеристик права на получение вещи по наступлении определенных условий отмечаются:

- правовой статус покупателя товара, поставленного, но еще не оплаченного;

- правовой статус приобретателя права на земельный участок, в частности права собственности, после заявления о вещном соглашении, нотариально удостоверенном, и подачи приобретателем заявления на регистрацию;

- правовой статус кредитора до возникновения обеспеченного требования.

Таким образом, и в законодательстве России, и в законодательстве Г ермании установлены модели вещного (реального) сервитута и ипотеки.

Другие ограниченные вещные права свойственны только одному из правопорядков. При этом установленные ГК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом значительно ограничены по кругу субъектов. Предусмотренные законодательством Германии узуфрукт, ограниченные личные сервитуты, наследственное право застройки не имеют указанных ограничений, что позволяет участникам гражданского оборота широко использовать данные модели для регулирования вещных отношений по поводу земельного участка.

Поскольку закрепленные действующим российским законодательством модели ограниченных вещных прав не отвечают потребностям участников современного российского гражданского оборота в использовании земельных участков, представляется необходимым введение в России таких имеющихся в германском праве ограниченных вещных прав как узуфрукт, ограниченные личные сервитуты и право застройки земельного участка (суперфиций).