§ 2. Ограниченные вещные права на земельные участки по современному российскому законодательству и перспективы их совершенствования

Изначально институт ограниченных вещных прав имел своим объектом землю, вследствие чего полагаем целесообразным рассмотреть в настоящем исследовании ограниченные вещные права на землю более подробно.

Впервые возникнув в римском частном праве, право наследуемого владения земельным участком носило название эмфитевзис. Данное право предоставляло широкие полномочия управомоченному лицу для пользования землей, было отчуждаемо и включало возможность наследования. В средние века в связи с распространением феодальной собственности на землю появляется чиншевое право. Оно включало в себя правомочия пользования, распоряжения на случай смерти и давало возможность передать его третьему лицу по сделке. В Российской империи также было известно чиншевое право. Под ним понималось вещное наследуемое право пользования земельным участком при условии внесения собственнику земельного участка денежной выплаты в определенном размере. Г. Ф. Шершеневич отмечал, что русское дореволюционное законодательство в области наследственного землепользования не отличалось систематичностью изложения и помимо чиншевого права действовало казенное оброчное содержание, посессионное право, право застройки^[193].

В настоящее время черты эмфитевзиса и чиншевого права отражены в институте права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования. В соответствии с п. 2 ст. 39⁹ ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в постоянное (бессрочное) пользование органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Таким образом, можно сделать вывод, что действующее законодательство стремится к сокращению правовых оснований по предоставлению земельных участков на иных правах, чем право собственности и аренды. Данный вывод следует из анализа редакции ст. 268 ГК РФ, свидетельствующей о стремлении законодателя сузить круг субъектов, которым земельные участки могут быть предоставлены на праве постоянного бессрочного пользования. Как уже было указано выше, земельные участки после введения в действие ЗК РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ на праве пожизненного наследуемого владения гражданам не предоставляются, что также свидетельствует об ограничении возможных субъектов права пожизненного наследуемого владения.

Определенные ограничения связаны и с объектом названных прав. Законодательством устанавливается, что объектами права пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования выступают земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Таким образом, на земельные участки, находящиеся в частной собственности, названные права распространяться не могут.

Следует отметить, что по своему содержанию право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения во многом схожи.

Одним из способов оформления пользования чужим земельным участком является сервитут. Действующее законодательство предусматривает существование сервитутов в отношении земельных участков, иной недвижимости, в том числе водных объектов и лесных участков. Названные ограниченные вещные права представляют собой определенные обременения для собственника, а точнее, основанное на законе требование собственника главного участка по отношению к собственнику «служащего» участка по ограниченному использованию этого участка. В соответствии с п. 4 ст. 274 ГК РФ предусмотрена возможность установления сервитута как в интересах собственника недвижимого имущества, так и в отношении лица, обладающего земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также в случаях, предусмотренных в федеральных законах, и в отношении иных лиц. При этом лицо, которое обладает земельным участком на праве аренды, в данном перечне отсутствует. Как показывает судебная практика, в интересах арендатора земельного участка сервитут не может быть установлен ввиду того, что такая возможность не предусмотрена федеральным законом^[194]. Важно отметить, что в соответствии с п. 6 ст. 274 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, заинтересованное лицо может требовать установления сервитута не только от собственника земельного участка, но и от лица, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается для прохода, проезда по участку, в отношении которого установлен сервитут; осуществления строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов. Данный перечень не является закрытым, ввиду того что в законодательстве закреплена возможность установления сервитута для обеспечения иных нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Отраслевым законодательством предусматриваются и иные случаи установления сервитутов.

Законодательство европейских стран также не всегда предусматривает наличие исчерпывающего перечня возможных к установлению сервитутов. Так, Французский гражданский кодекс не содержит исчерпывающего перечня сервитутов, вместе с тем законом оговаривается, что установление сервитута не должно противоречить общественному порядку. Немецкий законодатель сформулировал сервитут как обременение земельного участка в пользу собственника другого земельного участка. При этом обременение может проявляться: во-первых, в предоставлении права использовать земельный участок, во-вторых, в запрете осуществления собственником служащего участка определенных действий, в-третьих, в запрете осуществления конкретных правомочий собственника служащего участка в отношении участка господствующего^[195].

Л. В. Щенникова к недостаткам правового регулирования сервитутов по российскому законодательству относит отсутствие четкого определения понятия, рассредоточение отдельных видов сервитутов по различным нормативным правовым актам. Наличие унифицированного подхода к определению сервитута, их общая классификация в ГК РФ будут способствовать конструированию моделей сервитутов специфического вида в отраслевом законодательстве.

Содержание и существенные условия договора об установлении сервитута требуют более тщательной проработки на законодательном уровне. И. А. Емелькина полагает, что содержание вещного сервитута должно отражать наличие двух видов правомочий: во-первых, возможность сервитуария требовать от собственника служащего участка претерпевать определенные действия, а во-вторых, возможность требовать от собственника соблюдения запретов. К обязательным условиям установления сервитута относится невозможность осуществления нужд собственника соседней недвижимости без установления сервитута, наличие смежных земельных участков, один из которых является служащим, а другой — господствующим. Данные участки могут принадлежать на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, праве застройки. Сервитут осуществляется в соответствии с принципом экономии, платности, деятельности обладателя сервитута с наименьшими затруднениями для собственника^{[196] [197].}

Недостатком правового регулирования в области установления сервитутов является наличие «публичных сервитутов». В соответствии с п 2. ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

Регулированию отношений, связанных с установлением сервитутов, посвящены не только нормы ГК РФ и ЗК РФ. В отдельных федеральных законах также содержатся положения об установлении сервитутов для целей, предусмотренных в законах^{[198] [199]. Сервитуты, предусмотренные в отдельных федеральных законах, прямо не квалифицируются законодателем в качестве публичных, однако они имеют ряд особенностей, исходя из чего можно сделать вывод, что они имеют публичную правовую природу. Публичный характер сервитутов, предусмотренных в отдельных федеральных законах, определяется следующими признаками. Во-первых, они устанавливаются для достижения целей, указанных в федеральных законах; во-вторых, их установление носит административный порядок, обусловленный необходимостью получения решения органа власти для заключения соглашения об установлении сервитута; в-третьих, для регулирования отношений, связанных с установлением «специального» сервитута преимущественно используются императивные нормы. Таким образом, с принятием федеральных законов, предусматривающих возможность установления целевых сервитутов, расширяются правовые основания для возникновения публичных сервитутов, и, как следствие, сфера их применения увеличивается.}

Важно отметить и то обстоятельство, что в случаях, прямо предусмотренных законом, возможно установление сервитута без государственной регистрации права. Так, в соответствии с ч. 14 ст. 17 Федерального закона № 43 «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и п. 4 ст. 39 ЗК РФ для установления сервитутов не требуется государственная регистрация. Представляется неверным такое решение законодателя ввиду того, что сервитутам присуще свойство следования, а значит, существует необходимость информирования третьих лиц о существовании обремененных участков.

Недостатки в правовом регулировании ограниченных вещных прав на землю требуют внесения изменений в действующее законодательство. Ограниченный перечень лиц, которым предоставлено право пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с законом, по сути, привел к вытеснению ограниченных вещных прав на земельные участки правом собственности либо аренды. Таким образом, действующая система ограниченных вещных прав не землю не может удовлетворить интересы участников гражданских правоотношений и требует значительной корректировки.

С учетом действующего законодательства широкое распространение получило право аренды земельных участков для строительства объектов недвижимости.

По мнению исследователей, право аренды может быть охарактеризовано в качестве вещного или обязательственного права . В соответствии со ст. ст. 305, 617 ГК РФ право аренды обладает следующими характерными признаками вещ- ^{[200] [201] ных прав: наличие свойства следования, абсолютная защита при помощи вещноправовых исков. Арендатор по договору аренды, как и другие субъекты вещных прав, обладает вещными правомочиями, объем которых определяется договором.}

Вместе с тем расположение норм о праве аренды в разделе «Отдельные виды обязательств» ГК РФ, определение объема правомочий арендатора договором, а не законом, как это характерно для вещных прав, свидетельствует об обязательственно-правовой природе института аренды и относительном характере правоотношений между арендатором и арендодателем.

Таким образом, право аренды может быть охарактеризовано как институт обязательственного права с элементами вещного. В литературе встречается точка зрения, согласно которой к числу вещных прав не может быть отнесено право аренды, включающее в себя только правомочие пользования, не сопряженное с владением, ввиду того что такое право не пользуется вещно-правовой защитой¹. В связи с этим только право аренды владеющего арендатора будет признаваться вещным правом.

З. А. Ахметьянова делает вывод, что право аренды можно признать в качестве вещного ввиду присущих ему вещно-правовых признаков — свойства следования, абсолютной защиты. При этом подчеркивается, что позиция исследователей о невозможности возникновения вещных прав на основании договора является некорректной. Так, сервитут и право залога возникают на основании договора. Право аренды преимущественно возникает на основании договора, однако в литературе называются и другие случаи. Так, в судебном порядке бывший арендатор в случае нарушения порядка заключения договора на новый срок вправе потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному договору. Возможно возникновение права аренды и в порядке наследования^{[202] [203]. Так, в соответствии с п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, который арендует недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Однако важно отметить, что права и обязанности арендатора, получившего право аренды в порядке наследования, определяются договором, а наследованию подлежит имущественное право, возникшее из ранее заключенного договора аренды. Таким образом, происходит перемена лица в обязательстве, права и обязанности умершего арендатора переходят к его наследникам.}

По мнению В. А. Белова, вещная природа права аренды владеющего арендатора по отношению к движимой вещи подтверждается тем, что данное право предоставляет возможность совершения собственных действий по отношению к вещи, осуществлять господство над арендованной вещью. В свою очередь эта возможность обеспечивается абсолютной защитой и правом следования¹.

Вместе с тем, по мнению некоторых исследователей, наличие права следования в праве аренды не является свидетельством его вещно-правового характера. Так, право следования присуще праву аренды вследствие необходимости обеспечения устойчивого положения арендатора. Свойство следования и вещноправовая защита права владеющего арендатора используются законодателем для регулирования его правового положения по договору аренды — институту обязательственного права^{[204] [205].}

Возможность воспользоваться вещно-правовой защитой лицу, владеющему вещью по гражданско-правовому договору, предусматривалась и в законодательстве предшествующих лет. Статья 170 ГК РСФСР 1922 г. устанавливала защиту прав владельца-арендатора, ст. 157 ГК РСФСР 1964 г., а впоследствии Закон «О собственности в СССР» 1990 г. также содержали положение о вещно-правовой защите владельца по договору, которое в настоящее время содержится в ст. 305 ГК РФ. В науке наличие вещно-правовой защиты для арендатора объясняется необходимостью защиты интересов собственника, который должен быть уверен в том, что вещь в руках арендатора будет защищена так же, как и в его собственных руках^[206]. Следует принимать во внимание тот факт, что существование вещноправовой защиты в ГК РФ 1964 г. было обусловлено необходимостью защитить государственную собственность, ввиду того что имущественный наем в отношении частной собственности не допускался¹. Нормы действующего ГК РФ, напротив, призваны защитить интересы частных лиц (арендаторов имущества и юридически самостоятельных предприятий) от основного собственника имущества — государства, являвшегося таковым на момент принятия ГК РФ .

Проблема вещно-правовой защиты анализировалась еще в трудах дореволюционных ученых. И. А. Покровский, рассматривая вопросы защиты владения непосредственного и опосредованного владельца (например, арендатора и арендодателя), подчеркивал, что в случае передачи вещи собственником в аренду собственник отодвигается на второй план, вследствие чего его интересы по защите владения могут быть не защищены. Поэтому, по мнению исследователя, наличие права на защиту владения необходимо и для собственника имущества, и для арендатора. Вместе с тем необходимо предусмотреть, что в случае удовлетворения иска одного владельца, право второго владельца на подачу иска погашается,

3

т. е. применяется принцип солидарности .

Современные исследователи придерживаются различных точек зрения относительно возможности использования вещно-правовых исков для защиты прав арендатора. В литературе отмечается, что в случае, если какое-либо лицо неправомерно завладеет вещью, временно переданной во владение, то такими действиями нарушаются не только права должника-арендатора, но и права кредитора-собственника. Исследователи констатируют, что наличие абсолютной защиты по ст. 305 ГК РФ придает праву аренды вещно-правовой характер, однако наличие вещного иска арендатора по отношению к собственнику лишено логических оснований^{[207] [208] [209] [210].}

Анализируя право аренды земельных участков с точки зрения его правовой природы, важно обратить внимание на объект договора. Так, ст. 607 ГК РФ в качестве объекта договора аренды в числе прочих называет земельные участки. Договор аренды должен содержать сведения, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Таким образом, как и в случаях с вещными правами, объектом права аренды являются индивидуальноопределенные вещи. Однако, в соответствии с позицией ВАС РФ, в качестве объекта аренды может рассматриваться часть вещи, в том числе недвижимости, данный вывод отражается в п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73^[211]. Договор аренды части недвижимости будет действителен, в случае если была достигнута определенность в согласовании пространственных пределов соответствующей части недвижимости, даже если она предварительно не прошла кадастровый учет. Данное положение не действует в отношении аренды государственной и муниципальной земли.

Статья 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или договором на сдачу имущества в аренду. Согласно ст. 607 ГК РФ объектом договора аренды являются реально существующие предметы материального мира. Однако, согласно п. 10 постановления ВАС РФ № 73, договор аренды, содержащий обязательство передать в аренду вещь, которая будет создана или приобретена в будущем, не противоречит закону. В момент заключения договора арендодатель может не обладать правом собственности на вещь, подлежащую передаче, либо его право собственности может быть не зарегистрировано. Однако в момент передачи арендодатель должен быть собственником вещи.

Противоречивая судебная практика послужила мотивом для вывода суда о возможности заключения договора аренды «будущей» вещи. Так, согласно решениям одних судов допускалась передача в аренду объектов недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано¹. Однако встречались и другие решения судов, признававшие договоры аренды «будущей вещи» ничтожными^{[212] [213].}

Анализируя вопрос о возможности заключения договора аренды по отношению к вещи, еще не существующей в действительности, важно обратить внимание на следующие моменты. На практике могут возникнуть сложности относительно индивидуализации вещи, которая не создана в момент заключения договора. В постановлении пленума ВАС РФ № 73 не предусмотрены критерии для индивидуализации недвижимости, которая будет создана в будущем.

Важно также отметить проблемы, возникающие относительно государственной регистрации договора аренды. Так, для аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ установлена обязательная государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, если иное не предусмотрено законом. Однако государственная регистрация договора аренды еще не созданного объекта недвижимости не может быть осуществлена ввиду того, что фактически отсутствует объект, подлежащий передаче в аренду, в связи с чем право собственности на него не может быть зарегистрировано, поскольку невозможно предоставить документы, необходимые для государственной регистрации (в частности, кадастровый паспорт) (пп. 2, 3 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Вместе с тем п. 14 постановления ВАС РФ № 73 указывает, что договор аренды недвижимости считается действительным для сторон даже при отсутствии его государственной регистрации. И как результат, наблюдается противоречие в подходе законодателя и правоприменителя к вопросу о действительности договора аренды недвижимого имущества.

Договор аренды «будущей вещи» порождает обязанность арендодателя в случае неисполнения обязательства по передачи вещи возместить убытки, причиненные нарушением договора. Вследствие этого между сторонами возникают обязательственно-правовые отношения, которые юридически связывают стороны договора еще до момента возникновения права собственности на арендуемую вещь.

Таким образом, установленная судебной практикой возможность заключать договор аренды по отношению к части вещи либо вещи, не существующей в момент заключения договора, позволяет сделать вывод, что, по мнению правоприменителя, объект договора аренды отличен от объектов вещных прав — индивидуально-определенных вещей.

Как уже отмечалось, в отсутствии широкого перечня ограниченных вещных прав на землю значительное распространение получило право аренды земельных участков в целях строительства. Полагаем, что необходимо проанализировать правовое положение арендатора земельного участка по договору аренды и сравнить его с правовым положением обладателя права застройки, которое является альтернативой праву аренды земельных участков в целях строительства объектов недвижимости.

Право аренды земельных участков для строительства объектов недвижимости регулируется нормами ЗК РФ, однако применяются и общие нормы, предусмотренные главой 34 ГК РФ «Аренда». Так, п. 2 ст. 22 ЗК РФ предусматривает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством. В соответствии с п. 1 ст. 39⁸ ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами.

Таким образом, несмотря на наличие специальных норм, предусмотренных в ЗК РФ, к правоотношениям в сфере аренды земельных участков в целях строительства применяются общие положения ГК РФ, не отражающие, на наш взгляд, специфику таких правоотношений. Большинство норм, регулирующих отношения между арендатором и арендодателем, носят диспозитивный характер.

По нашему мнению, договорный характер права аренды способствует снижению стабильности правового положения арендатора земельного участка. Нормы главы 34 ГК РФ «Аренда» по большей части являются диспозитивным, в связи с чем условия договора аренды определяются сторонами и могут быть существенно изменены по сравнению с предусмотренными в законе. Наличие у сторон возможности самостоятельно определять условия договора способствует тому, что право аренды является более гибким правовым институтом по сравнению с ограниченными вещными правами, но вместе с тем не дает необходимую уверенность участникам правоотношений в их стабильности.

Полагаем, что необходимо рассмотреть, каким образом диспозитивность норм главы 34 ГК РФ может повлиять на стабильность правового положения арендатора.

Размер арендной платы и условия ее внесения определяются договором аренды. Для пересмотра размера арендной платы по договору аренды земельного участка в целях строительства применяются также общие нормы главы 34 ГК РФ. В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ устанавливается периодичность изменения арендной платы — не чаще одного раза в год. Однако согласно п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 допускается изменение размера арендной платы по соглашению сторон чаще одного раза в год, даже в случае отсутствия указания на такую возможность в договоре. При этом, если в законе или договоре предусматривается возможность изменить арендную плату в одностороннем порядке, то это изменение может производиться не чаще одного раза в год. Ранее существовала иная судебная практика, согласно которой размер арендной платы по соглашению сторон может изменяться не чаще одного раза в год^[214]. В случае аренды земли, находящейся в федеральной или муниципальной собственности, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения устанавливаются соответствующими органами власти.

Основания и порядок расторжения договора являются одной из гарантий, обеспечивающих стабильное положение арендатора.

Согласно ст. 46 ЗК РФ основания и порядок расторжения договора аренды земельного участка установлены гражданским законодательством. Гражданское законодательство устанавливает судебный порядок досрочного прекращения договора аренды по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) либо арендатора (ст. 620 ГК РФ). Статья 619 ГК РФ устанавливает перечень виновных действий арендатора — оснований для расторжения договора аренды. Вместе с тем в ст. 619 ГК РФ содержится оговорка о том, что договором могут предусматриваться и иные основания для расторжения договора по требованию арендодателя. Аренда земельного участка по требованию арендодателя может быть прекращена и по основаниям, предусмотренным в отраслевом законодательстве. Так, п. 2 ст. 45 ЗК РФ в качестве оснований, например, называет ненадлежащее использование земельного участка.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем на пять лет, по требованию арендодателя возможно только в судебном порядке. При этом арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Существенность нарушения является оценочным критерием, следовательно, положение арендатора будет непрочным и зависит от судейского усмотрения.

Важно отметить и то обстоятельство, что судебная практика пришла к выводу о том, что в договоре аренды могут предусматриваться основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке (п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66)^[215]. Так, АО «Атлант» обратилось с апелляционной жалобой в суд с просьбой признать недействительной сделку — односторонний отказ от исполнения договора аренды со стороны арендодателя — администрации г. Урай. Между истцом (АО «Атлант») и ответчиком (администрацией г. Урай) был заключен договор аренды земельного участка на пять лет. Впоследствии ответчик, ссылаясь на нарушение норм договора, а именно невыполнение истцом обязательств по подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, направил уведомление о досрочном в одностороннем порядке отказе от исполнения договора аренды земельного участка. Ответчик обосновывал свое право на односторонний отказ пунктом заключенного договора аренды земельного участка, предусматривающего, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения договора, в том числе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств. Истец полагал, что условие договора о наличии у ответчика права одностороннего отказа от договора является ничтожным. Апелляционный суд, рассматривая жалобу, пришел к выводу, что возможность включения в договор аренды условия о возможности расторжения договора в одностороннем порядке не противоречит действующему законодательству. В связи с этим апелляционная жалоба АО «Атлант» было оставлена без удовлетворения¹.

Как уже отмечалась, стабильность праву аренды придают право следования, наличие вещно-правовой защиты для владеющего арендатора, преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок.

Однако, по мнению некоторых исследователей, положение п. 1 ст. 617 ГК РФ о праве следования следует рассматривать в качестве диспозитивного. Включение в договор условий, согласно которым продажа арендованного имущества прекращает договор аренды, представляет собой фиксацию в договоре отменительных условий, а значит, такой договор будет рассматриваться как условная сделка . В. А. Белов, анализируя ст. 617 ГК РФ, отмечает, что законодатель прямо не указывает, что переход права собственности на имущество, переданного в аренду, от арендодателя к другому лицу не является основанием для прекращения прав арендатора, однако предоставляет собой нормативное закрепление свойства ^{[216] [217] следования арендатора за вещью1. На наш взгляд, ст. 617 ГК РФ должна рассматриваться с традиционной точки зрения, а именно — она является законодательным закреплением свойства следования для права аренды и представляет собой одну из гарантий стабильного правового положения арендатора.}

До внесения изменений в ЗК РФ, связанных с принятием ФЗ от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ , п. 3 ст. 22 ЗК РФ устанавливал преимущественное право арендатора заключить договор аренды на новый срок. Суды, рассматривая споры о преимущественном праве арендатора заключить договор аренды на новый срок, отмечают, что в соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Преимущественное право на заключение договора аренды земли на новый срок возникает только в случае передачи арендодателем спорного имущества другому лицу в аренду по новому договору^{[218] [219] [220]. Наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не устанавливает безусловного права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего[221] [222] [223].}

Важно отметить и то, что в соответствии с Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ с 1 марта 2015 г. вступила в силу норма ЗК РФ, согласно которой у арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов (п. 15 ст. 39⁸ ЗК РФ).

Исходя из вышеизложенного, право аренды земельных участков в целях строительства в значительной степени регулируется нормами главы 34 ГК РФ «Аренда», однако, на наш взгляд, общие нормы не могут применяться для урегулирования долгосрочных отношений, направленных на пользование чужим земельным участком.

Невозможность применения общих норм главы 34 ГК РФ «Аренда» по отношению к аренде земельных участков можно увидеть и в следующем примере.

Так, значительное изменение земельного участка как объекта аренды, в частности возведение на нем строений и сооружений, изменяет целевое назначение объекта аренды. Аренда предполагает пользование вещью с ее последующим возвратом собственнику с учетом нормального износа, но не существенного изменения. Тогда как аренда с целью строительства, напротив, приводит к существенному изменению земельного участка ввиду возведения на нем строений или сооружений. Таким образом, можно сделать вывод, что общие нормы об аренде не всегда могут применяться по отношению к аренде земельных участков в целях строительства объектов недвижимости.

Анализируя правовое положение арендатора, важно обратить внимание на его возможность передать свои права и обязанности по договору третьему лицу. Пункт 5 ст. 22 ЗК РФ предоставляет арендатору возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу (в том числе передать арендные права в залог) при уведомлении об этом собственника земельного участка. Вместе с тем для отдельных категорий арендаторов (резидентов экономических зон-арендаторов земельных участков) установлен запрет на передачу арендованного земельного участка третьим лицам. Важно отметить, что возможность уступки прав и обязанностей арендатора третьему лицу может быть запрещена договором. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по договору аренды сроком более пяти лет также вправе передать права и обязанности по договору аренды, уведомив об этом арендодателя (если иное не предусмотрено законом). Таким образом, оборотоспособность права аренды земельных участков сближается с оборотоспособностью ограниченных вещных прав. Однако договорный характер аренды уменьшает потенциальные возможности передачи права аренды в залог, ввиду того что представляет собой не всегда устойчивый правовой институт.

Вместе с тем, исходя из выводов судебной практики, наличие права аренды земельных участков в целях строительства предоставляет определенные преимущества арендатору. Так, в силу положений ст. 35 ЗК РФ в случае, если строительство здания, сооружения не было завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, а срок договора аренды истек, то не допускается необоснованный отказ в продлении договора аренды для целей строительства¹. Согласно п. 24 постановления Пленума ВАС РФ № 73 возможно осуществить государственную регистрацию права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации права собственности срок аренды истек. Высшим Арбитражным судом сделан вывод о том, что может быть признано право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном на праве аренды в целях строительства при условии, если строение было возведено без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан^{[224] [225]. Данный вывод сближает правовое положение субъекта права аренды с субъектами ограниченных вещных прав, которые в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ могут зарегистрировать право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, принадлежащем им на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования. Обозначенные выше положения отражают общую тенденцию, которая была закреплена в ст. 36 ЗК РФ (в настоящее время норма утратила силу). Названная норма предоставляла возможность собственнику (обладателю права хозяйственного ведения, оперативного управления, безвозмездного пользования) здания, строения, сооружения приобретать права на земельные участки, расположенные под объектами строительства. С 1 марта 2015 г. в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них. Пункт 1 ст. 39 ЗК РФ устанавливает, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.}

Право аренды земельных участков в целях строительства объектов недвижимости в настоящее время получило широкое распространение, а наличие вещно-правовых признаков сближает данный институт с вещными правами. Однако диспозитивный характер норм, регулирующих отношения в сфере аренды земельных участков в целях строительства объектов недвижимости, зависимость арендатора от решений арендодателя способствуют снижению стабильности правового положения застройщика.

Разработчики концепции развития гражданского законодательства в качестве альтернативы праву аренды земельных участков в целях строительства объектов недвижимости предлагают ввести право застройки, известное правопорядкам стран континентальной Европы. При этом право аренды должно быть лишено свойства следования и наличия вещно-правовой защиты и вследствие этого будет являться исключительно обязательственно-правовым институтом.

В европейском правопорядке успешно используется право застройки как для разрешения социально значимых проблем, так и в коммерческих целях. Например, в Германии право застройки используется в следующих сферах общественной жизни. Во-первых, для решения жилищных проблем малообеспеченных слоев населения. Во-вторых, в коммерческом обороте с целью привлечения инвесторов для строительства. При этом юридические лица как субъекты публичного права, осуществляя передачу земельного участка под застройку, остаются его собственника- ми^[226]. Право застройки получило широкое распространение не только в Германии, но и в других европейских странах. Так, в частности, оно известно законодательству Франции, Эстонии, Украины, Австрии, Италии, Швейцарии и др.

Положительный опыт европейских стран может быть использован в России в сфере правового регулирования отношений, связанных с предоставлением земельных участков во владение и пользование. В Российской Федерации право застройки может помочь в решении социальной задачи — обеспечения населения доступным жильем. Доступность права застройки, предоставляющей возможность выплаты периодических сумм, а не единовременной суммы, будет способствовать развитию малого и среднего бизнеса¹. Необходимость введения права застройки в Российской Федерации, по мнению ученых, обусловливается сложившимся подходом к осуществлению права аренды. Так, арендатор, осуществляющий строительство здания или сооружения на арендуемом земельном участке, зачастую получает право собственности на строение и, как следствие, право пользования земельным участком^{[227] [228].}

Право застройки было известно российскому дореволюционному законодательству. Так, согласно Закону Российской империи 1912 г. «О праве застройки» под правом застройки понималось вещное право, подразумевающее срочное, отчуждаемое, наследуемое владение чужой землей для строительства за вознаграждение. Согласно указанному закону право застройки могло быть установлено на срок не менее тридцати шести и не более девяноста девяти лет, но в пределах определенного законом срока право могло быть передано по наследству^[229]. Позднее право застройки найдет свое отражение в ст. ст. 71-84 ГК РСФСР 1922 г. Право застройки просуществовало в советском гражданском законодательстве до 1948 г.

Классическое представление о праве застройки предполагает, что лицо осуществляет строительство объекта недвижимости на не принадлежащем ему земельном участке и приобретает срочное ограниченное вещное право на объект недвижимости.

Думаем, что необходимо проанализировать, каким образом разработчики концепции развития гражданского законодательства предлагают сформулировать положения о праве застройки в российском гражданском законодательстве. В Концепции развития законодательства о вещном праве^[230] для обладателя права застройки предусмотрена возможность изменять свойства и качества земельного участка, и в первую очередь путем возведения на нем строений или сооружений. Таким образом, застройщику принадлежат правомочия владения и пользования земельным участком в целях возведения и эксплуатации зданий и сооружений, а также владение и пользование уже возведенными сооружениями. Пределы действия прав застройщика ограничиваются законом и договором об установлении права застройки. Вместе с тем на застройщике лежит обязанность по использованию земельного участка по целевому назначению (возведение постройки). Данная обязанность должна быть исполнена в срок, установленный договором. В Концепции особо подчеркивается, что право застройки предоставляется не с целью производства сельскохозяйственной продукции, использования природных свойств и качеств земельного участка, а для строительства объектов и их последующей эксплуатации. Согласно Проекту ФЗ № 47538-6 застройщику принадлежат правомочия владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем зданий или сооружений и их последующей эксплуатации. При этом лицо, обладающее правом застройки, вправе в пределах, предусмотренных договором об установлении права застройки, изменять объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке, т. е. реконструировать их, сносить и возводить новые.

Рассматривая вопрос о праве застройки, необходимо обратить внимание на то, кто является обладателем права на строение, возведенное на земельном участке, предоставленном под застройку. Законодательство большинства стран континентальной Европы предполагает, что строения являются составной частью земельного участка, на котором они расположены. При этом, согласно законодательству Г ермании, на право застройки распространяется режим земельного участка, вследствие чего строение выступает составной частью права застройки. Согласно закону Австрии право застройки относится к недвижимой вещи¹. Законодательство Эстонской Республики позволяет сделать вывод о двойственном характере права застройки. Так, с одной стороны, право застройки является ограниченным вещным правом, а с другой — самостоятельной недвижимостью^{[231] [232] [233]. Распространение правового режима недвижимого имущества на право застройки дает возможность застройщику заложить имущество по правилам об ипотеке по законодательству Германии. Таким образом, признание права застройки недвижимостью является юридической фикцией и исключением из правил. Признание материального объекта в качестве составной части права противоречит законам логики, однако существование юридической фикции востребовано вслед-}

-3

ствие экономических реалий .

По мнению разработчиков Концепции развития гражданского законодательства, правовой режим строения, возведенного на основании права застройки, и расположенного под ним земельного участка должен носить характер единого объекта недвижимости. Так, согласно Концепции собственник обладает правом собственности как на принадлежащий ему земельный участок, так и на возведенное строение. Сооружения поступают в собственность владельца земельного участка с момента их создания. При этом требуется государственная регистрация собственности на сооружение. В противоположность этому положению в проекте ФЗ № 47538-6 строения, возведенные на основании права застройки, носят характер временной собственности застройщика. Данное положение приводит к существованию «временной» собственности, что не соответствует классическому представлению о праве собственности. Вместе с тем в литературе отмечается, что могут возникнуть проблемы относительно возможности передачи временного права собственности на основании договора купли-продажи, либо по наследству. Таким образом, не выдерживается последовательный подход о представлении земельного участка и возведенного на нем строения в качестве единого объекта недвижимости¹.

Исследователи полагают, что было бы логично и для российского правопорядка изначально установить, что земельный участок и возведенное на нем строение являются единым объектом недвижимости, не допуская расщепления собственности. Существование временной собственности застройщика, возникающей с установлением права застройки и прекращающейся с отменой этого права, препятствует реализации принципа единого объекта^{[234] [235] [236].}

Право застройки земельного участка возникает на основании договора об установлении права застройки и подлежит государственной регистрации. Несмотря на то, что право застройки возникает на основании договора, его содержание достаточно подробно определено в законе. Право застройки прекращается по основаниям, предусмотренным только законом. При этом прекращение права застройки может быть связано с виной застройщика, а может наступить и при отсутствии таковой. Прекращение права застройки является основанием для перехода зданий и сооружений, принадлежавших застройщику, в собственность владельца земельного участка. Таким образом, проект ФЗ № 47538-6 не предусматривает выплату компенсации застройщику за передачу возведенного сооружения.

Вместе с тем Закон о наследственном праве застройки, действующий в Г ер- мании, предусматривает, что по истечении срока действия договора, устанавливающего право застройки, строения или сооружения, возведенные застройщиком на земельном участке, поступают в собственность владельца земельного участка, но застройщик получает справедливую компенсацию .

Положения проекта ФЗ № 47538-6, предусматривающие переход строения после прекращения права застройки в собственность владельца земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, будут способствовать увеличению государственной и муниципальной собственности на

объекты недвижимости. В связи с этим полагаем, что отсутствие справедливой компенсации в отношении застройщика при прекращении права застройки и переходе права собственности на строение к собственнику земельного участка является недостатком правового регулирования. На наш взгляд, необходимо законодательно предусмотреть возможность включения по усмотрению сторон в договор об установлении права застройки положения о справедливой компенсации.

Одним из преимуществ права застройки является установленный порядок взимания платы за право застройки. Согласно ст. 300.4 проекта ФЗ № 47538-6 размер платы за право застройки определяется в договорном порядке. Плата может быть установлена в форме твердых платежей, которые вносятся ежегодно либо единовременно, собственнику также может быть предоставлено право собственности либо владения и пользования помещением в возведенном на его земельном участке строении в счет погашения платы за предоставленное право застройки. При этом размер платы за право застройки может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза за десять лет, в то время как арендная плата, например, может изменяться по соглашению сторон гораздо чаще.

В литературе отмечается, что право аренды и право застройки имеют общие черты. Так, оба института предоставляют управомоченному лицу возможность пользоваться земельным участком, возникающую на основании договора. Право аренды и право застройки служат одной задаче — обеспечить лицо, не обладающее правом собственности на земельный участок, возможностью его использования для целей строительства сооружений, а также их эксплуатации. Оба случая пользования земельным участком осуществляются за плату. Однако преимущество права застройки более чем очевидно. Так, названное право, являясь институтом вещного права, представляет собой надежный и реально защищенный институт, действующий в течение длительного периода. Вместе с тем на арендаторе лежит обязанность вернуть предмет аренды в том состоянии, которое было на момент передачи вещи в аренду с учетом естественного износа. Однако при осуществлении пользования земельным участком в целях строительства возврат такого земельного участка собственнику в первоначальном виде становится невозможным.

Данный факт может повлечь убытки, связанные со сносом возведенной постройки, что не отвечает интересам ни арендодателя, ни арендатора. По истечении права застройки вопрос об освобождении земельного участка от возведенного строения застройщиком решается по соглашению сторон¹.

Основания прекращения права застройки и его содержание четко сформулированы в законодательстве и не подлежат диспозитивному регулированию, что, безусловно, является одним из преимуществ права застройки. Напротив, диспозитивный характер норм, регулирующих право аренды, зависимость арендатора от решений арендодателя способствуют снижению прочности правового положения застройщика, и, как результат, право аренды не является привлекательным с точки зрения залогоспособности. Право застройки предоставляет возможность застройщику пользоваться в целях строительства чужим земельным участком в течение длительного периода, однако при этом не выплачивая единовременно всю рыночную стоимость такого участка, а осуществляя обязанность по выплате периодических платежей.

Право застройки представляет большой интерес для собственника. Так, в литературе отмечается, что право застройки может быть эффективным бизнесрешением для собственника земельного участка, не имеющего денежных средств для осуществления застройки принадлежащего ему участка, при намерении сохранить его на праве собственности. Собственник земельного участка, не отчуждая его, получает доход от пользования земельным участком застройщиком и одновременно повышает рыночную стоимость этого земельного участка за счет возведенной постройки. Доход собственника от передачи земельного участка в пользование застройщику может быть равен рыночной стоимости земельного участка, а иногда и превышать его. Вместе с тем собственник земельного участка решает за счет застройщика вопрос застройки территории, ввиду того что после прекращения права застройки, возведенные здания и сооружения поступают в его собственность^{[237] [238].}

Предполагается, что с введением права застройки застройщик не сможет приобрести возведенное строение в собственность (возможна лишь временная собственность застройщика), как это возможно в случае аренды в целях строительства. С этой точки зрения действующий институт права аренды земельных участков в целях строительства является более привлекательным по сравнению с правом застройки. Однако в концепции развития законодательства о вещном праве оговаривается, что положения о праве застройки могут предусматривать возможность по приобретению земельного участка в собственность суперфициаром после прекращения права застройки.

Вместе с тем существует возможность, не изменяя существенно нормы ГК РФ, упрочнить правовое положение лица, обладающего правом аренды земельного участка в целях строительства. Так, возможно введение дополнительного параграфа в главу 34 ГК РФ «Аренда», предусматривающего более жесткое правовое регулирование отношений, связанных с арендой земельных участков в целях строительства объектов недвижимости. На наш взгляд, это неизбежно приведет к вторжению в интересы частных лиц и нарушению принципа свободы договора. Однако, даже предусмотрев дополнительный параграф «Аренда земельных участков в целях строительства», невозможно изменить обязательственно-правовую природу института. Право аренды, являясь институтом обязательственного права, подчиняется принципу свободы договора и не может заменить собой ограниченное вещное право. В связи с вышеизложенным, представляется целесообразным введение права застройки в систему вещных прав, предусмотренную по российскому законодательству.

Однако стоит отметить, что право застройки предназначено для урегулирования отношений по долгосрочному использованию земельного участка в целях строительства. С другой стороны, может возникнуть необходимость предоставления земельного участка на короткий временной период для возведения объектов некапитального строительства, а также объектов капитального строительства, нормативный срок эксплуатации которых значительно меньше периода, на который устанавливается право застройки. В связи с чем, оптимальным вариантом использования земельного участка будет его аренда. Вследствие изложенного предлагаем предусмотреть в законодательстве возможность сосуществования права застройки и аренды земельных участков для целей строительства ввиду нацеленности этих институтов на различный временной период.

1