§ 3.1. Обязательственный договор об отчуждении и передача вещи
В римском праве по договору купли-продажи продавец принимал на себя обязательство предоставить вещь покупателю. Римские юристы не говорили, что продавец обязан перенести на покупателя право собственности на вещь; а Ульпиан даже отмечал, что если кто продает земельный участок, нет необходимости переносить право собственности на покупателя (necesse non habet fundum emptoris facere).
Классические юристы предпочитали указывать, что продавец обязан предоставить habere licere (обеспеченную правом возможность обладания); ввести покупателя in vacuam possessionem (в спокойное владение) и таким путем предоставить беспрепятственное, свободное, прочное обладание проданной вещью. Такой vacua possessio покупатель не получает, если какое-то другое лицо in possessione est проданной вещи. [112] [113]Вместе с тем основная хозяйственная цель договора купли-продажи заключается в том, чтобы получить в хозяйство покупателя те или иные нужные для него вещи, а наиболее эффективное правовое средство для достижения этой цели - сделать покупателя собственником необходимых вещей. Древнейшее право так и подходило к задаче: mancipatio была
одновременно и древнейшей формой купли-продажи (на наличные), и способом
122
приобретения права собственности.
Классическое римское право уже не связывало такой правовой результат непосредственно с договором купли-продажи, разделяя обязательственный
момент (принятие на себя продавцом обязательства предоставить покупателю обладание продаваемыми вещами) и момент получения покупателем права на вещь. Получение покупателем непосредственного права на вещь основывалось на особом титуле, каким являлась фактическая передача проданной вещи
123
покупателю - traditio.
Этот способ приобретения собственности заключался в материальной передаче вещи от отчуждающего (tradens) приобретающему (accipiens), при наличии iusta causa traditionis (правомерного основания передачи), пригодного для того, чтобы право собственности было передано.
Первоначально передача приводила к таким вещно-правовым последствиям лишь применительно к res nec mancipi, но когда сгладилось противопоставление res mancipi и nec mancipi, в in iure cessio исчезла, в юстиниановскую эпоху она стала единственным124
способом передачи собственности.
Так что в случае traditio переход права собственности требует осуществления передачи владения вещью, передачи, которая в более архаическую эпоху понималась абсолютно материалистическим образом, как реальное овладение вещью со стороны приобретателя. Но со временем, в особенности благодаря трудам юристов, передачу стали понимать все шире и абстрактнее.
Вместе с тем для перехода права собственности было недостаточно материальной передачи владения, поскольку владение вещью может быть передано и без передачи права собственности (как происходит, например, в traditio с целью ссуды или аренды). Чтобы собственность была передана, необходимо еще и то, чтобы tradens и accipiens имели намерение соответственно передать и приобрести такое право и чтобы это намерение было основано на iusta causa traditionis, то есть на таком основании, которое [114] [115] признается в качестве пригодного для передачи права собственности 125 (например, купля-продажа). В результате действия принципа nummi commixti, может произойти и так, что traditio осуществит перенос права собственности также и в отсутствие iusta causa; то же имеет место и тогда, когда такое основание оказывается даже незаконным. Однако в таких случаях приобретатель не имеет никаких оснований сохранять собственность на выплаченную сумму и потому против него допускается выдвижение иска в форме condictio}26 На основе этих идей римского права развивалось современное представление, сложившееся в российском и германском праве, о договоре купли-продажи как важнейшем обязательственном договоре об отчуждении вещи и о традиции как передаче вещи покупателю, а также о месте названных юридических фактов в системе оснований перехода права собственности на земельный участок и здания, сооружения. В соответствии с германским законодательством по договору купли- продажи продавец обязуется передать вещь покупателю и предоставить ему право собственности на нее. Продавец обязан предоставить покупателю вещь, свободную от недостатков и обременений правом. Покупатель обязан уплатить продавцу согласованную покупную цену и принять купленную вещь (абзац 1 § 433 ГГУ). Как отмечается в германской юридической литературе, закон дает понять, что процесс купли-продажи не заканчивается посредством заключения договора купли-продажи. Этот договор лишь обосновывает взаимные притязания покупателя и продавца, но данные притязания все еще остаются нереализованными. В рамках договора купли-продажи купленная вещь еще не передана покупателю, также продавцом не осуществлена передача права [116] [117] [118] собственности в пользу покупателя, еще не произведена покупателем выплата покупной цены. Все это еще должно произойти. Договор купли-продажи лишь обосновывает притязания сторон. Заключение договора купли-продажи 128 представляет лишь первую фазу общего процесса купли-продажи. Таким образом, согласно германской модели обязательственный договор купли-продажи не входит в юридический состав приобретения права собственности, но является одним из договоров, опосредующих процесс купли- продажи. Такое решение, предложенное германским правом, имеет тысячелетние романские традиции. Я. Шапп приводит следующие существенные причины для такого расщепления купли-продажи. Часто случается, что продавец не может сразу же осуществить трансфер собственности на купленную вещь или покупатель не может сразу уплатить покупную цену. При этом обе стороны заинтересованы в том, чтобы юридически связать друг друга. Все это можно осуществить посредством заключения договора купли-продажи, который в силу § 433 ГГУ обосновывает только притязания обеих сторон. В подобном случае договаривающиеся стороны заключают особые соглашения о моменте исполнения обязательств, то есть моменте, начиная с которого кредитор (на основании уже существующего притязания) может потребовать исполнения обязательства. решения. Сущность притязания в том и заключается, что его исполнение может 129 быть реализовано также и принудительным образом. При этом в случае если продавец заключает договор купли-продажи той же вещи с другим покупателем и исполнит его, то первоначальному покупателю ГГУ и §§ 433, 440 предоставляет лишь право на возмещение убытков, но не право требовать от последнего покупателя передачи вещи: нет основания для этого, если только последующий покупатель не совершил договор купли-продажи с единственной целью - причинить вред первоначальному покупателю. Таким образом, согласно германскому праву вещный и обязательственный аспекты купли-продажи разделены, договор купли-продажи имеет только обязательственный эффект. Согласно российскому законодательству по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ). При этом легальное определение договора купли-продажи недвижимости не содержит положений об обязанностях покупателя. Однако, как обоснованно отмечается в литературе, обязанности покупателя легко вывести из более общей нормы о купле-продаже: покупатель обязан принять передаваемое имущество и уплатить за него определенную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 ГК РФ).[120] [121] В российской доктрине, как правило, признается, что обязательственный договор, в силу которого у отчуждателя возникает обязанность передать недвижимую вещь и право собственности на нее приобретателю (а у последнего - корреспондирующее этой обязанности право), входит в юридический состав перехода права собственности на недвижимую вещь и 131 является первым его элементом. Так, В.С. Ем указывает, что хотя сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, однако, будучи элементом сложного юридического состава, договор юридически связывает 132 продавца и покупателя уже с момента его заключения. К аналогичному выводу приходит и Ю.А. Волочай в результате следующих рассуждений. Автор отмечает, что по смыслу статьи 223 ГК РФ договор об отчуждении имущества сам по себе способен привести к возникновению вещного права у контрагента. На первый взгляд, подобная трактовка имеет подтверждение в законодательстве. Согласно абзацу 1 пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, то есть в качестве оснований приобретения права собственности перечислены обязательственные сделки. Тем не менее указанные обязательственные договоры не являются основаниями возникновения права собственности в тесном смысле этого слова, поскольку есть лишь части 133 правопорождающего юридического состава. [122] [123] [124] К.И. Скловский считает, что договор купли-продажи имеет не только непосредственный обязательственный эффект, но и опосредованный вещный. При этом непосредственным основанием вещного эффекта служит не договор купли-продажи, а какой-либо юридический факт в соответствии с пунктом 1 статьи 223 ГК РФ.[125] [126] В.А. Слыщенков делает вывод о том, что обязательственный и вещный эффекты купли-продажи четко не разделены: по букве пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) договор купли-продажи имеет как обязательственный эффект, так и вещный, поскольку для регистрации перехода 135 права собственности достаточно представления договора купли-продажи. Таким образом, представляется, что позиция, в соответствии с которой договор купли-продажи в российском праве является элементом сложного юридического состава перехода права собственности на недвижимую вещь и имеет не только обязательственный, но и опосредованный вещный эффект, подтверждается нормами действующего российского законодательства: статьей 223 ГК РФ и статьей 17 Закона о государственной регистрации. Согласно другому подходу обязательственный и вещный эффекты договора купли-продажи разделены, договор купли-продажи не имеет вещного эффекта. Данная точка зрения высказана Р.С. Бевзенко, А.В. Егоровым, М.А. Ероховой, А.М. Ширвиндтом и Д.О. Тузовым. Р.С. Бевзенко разграничивает обязательственный и вещный эффекты договора о распоряжении вещью. Он отмечает, что само по себе заключение договора о наделении какого-либо лица вещным правом не порождает у такого лица вещное право. В отношении купли-продажи этот вывод конкретизируется следующим образом: заключение договора купли-продажи не порождает у покупателя право собственности - для этого требуется либо передача владения вещью (для приобретения права собственности на движимости), либо государственная регистрация перехода права (для приобретения права собственности на недвижимое имущество). Договор порождает право требовать его исполнения - обязательственное право; передача вещи (государственная регистрация перехода права на вещь) - вещное право. Поэтому, собственно, сам по себе договор купли-продажи и может быть охарактеризован как обязательственная сделка.[127] По нашему мнению, действующее российское законодательство не дает оснований для вывода о том, что сама по себе государственная регистрация порождает вещное право. Право на недвижимую вещь возникает на основании сложного юридического состава - договора и государственной регистрации перехода права собственности, двух юридических фактов в совокупности. А.В. Егоров, М.А. Ерохова, А.М. Ширвиндт полагают, что договор купли-продажи как основание возникновения обязательства необходимо противопоставить его исполнению - передаче вещи в собственность. В результате такого разделения видно, что договор купли-продажи устанавливает только обязательство и сам по себе не переносит собственность. Для переноса собственности необходима передача и/или регистрация права (статья 223 ГК РФ). Договор купли-продажи как обязательственная сделка не затрагивает прав третьих лиц, в частности права собственности другого лица. Вещный эффект договора необходимо отделять от его обязательственно-правового эффекта. Это соображение давно известно под названием Trennungsprinzip (принцип разделения) в вещном праве Германии. По мнению авторов, попытки его игнорировать или создавать какие-то иные конструкции ни к каким удовлетворительным результатам до настоящего времени не привели. И самое главное его достоинство в том, что при таком подходе основания для признания договора купли-продажи недействительным из-за отсутствия у продавца 137 правомочия на отчуждение товара отпадают. Между тем необходимо отметить, что в германской доктрине при помощи Trennungsprinzip объясняется разделение обязательственной сделки и особого соглашения о передаче права собственности на недвижимость (Auflassung). При этом понятие Auflassung установлено законодательством (§ 925 ГГУ). Российскому законодательству данная конструкция неизвестна, поэтому говорить о наличии принципа разделения в российском праве необоснованно. Указание авторов на то, что договор купли-продажи в силу Trennungsprinzip не может быть признан недействительным не соответствует нормам ГГУ. Вещный договор не может быть признан недействительным в силу его неосновательности или со ссылкой на порок основания, хотя возможно его оспаривание по общим основаниям (обман, угроза и т.п.). Кроме того, по нашему мнению, признание правомерным отчуждения, произведенного несобственником, не может выступать в качестве достоинства юридической модели. Так, К.И. Скловский, критикуя позицию Егорова А.В., Ероховой М.А., Ширвиндта А.М., указывает, что их предложение считать действительным договор купли-продажи чужого имущества, вызывает следующие вопросы: «Неужели российским судам следует удовлетворять иск продавца о взыскании денег за продажу заведомо чужой недвижимой вещи? А какой иск может предъявить покупатель чужой вещи? По мысли авторов, реституция здесь невозможна, ведь договор действительный, а передача по действительному договору реституции влечь не может. Если это иск о понуждении передать [128] право, то в чем же он состоит и как его исполнить? А если иск об убытках, то 138 как их считать?». Таким образом, К.И. Скловский делает вывод о том, что предложение о действительности купли-продажи чужого имущества не может привести к каким-либо рациональным с точки зрения практики рекомендациям. Д.О. Тузов считает, что обязательственный договор порождает лишь обязательственное отношение, то есть связывает отчуждателя, который в случае невыполнения принятого на себя обязательства, в том числе в случае передачи одного только фактического владения вещью, но не права на нее (а именно это чаще всего и происходит при отчуждении имущества неуправомоченным лицом), будет нести перед приобретателем ответственность за неисполнение договора. Д.О. Тузов утверждает, что распоряжение не начинается уже в момент заключения обязательственного договора, последний не имеет вещно-правовых последствий и не обременяет право собственности на вещь, а собственник не исчерпывает заключением этого договора свою распорядительную свободу, может заключать другие обязательственные сделки об отчуждении той же вещи, передавать вещь другому лицу, что подтверждается существованием нормы статьи 398 ГК РФ, признающей среди нескольких кредиторов по действительным обязательственным договорам об отчуждении одной и той же вещи приоритет (а по сути - право собственности или иное вещное право) за тем из них, кому вещь фактически передана. Предшествующий распорядительному акту обязательственный договор лишь подготавливает отчуждение, возлагая на отчуждателя юридическую обязанность его произвести, однако сам по себе не только не составляет элемента распоряжения, но даже не предопределяет последнее с [129] неизбежностью, ибо оно может вовсе не осуществиться или осуществиться в 139 пользу иного лица. Статья 398 ГК РФ говорит лишь о последствиях неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь, но не свидетельствует о том, что собственник может заключать другие обязательственные сделки об отчуждении той же вещи и о действительности таких сделок. Норма статьи 398 ГК РФ не может рассматриваться как легализующая возможность двойной продажи вещи. Многократное отчуждение собственником принадлежащей ему вещи не является нормальным для гражданского оборота и не может служить обоснованием для введения в российское право принципа разделения вещного и обязательственного эффектов договора купли-продажи. Таким образом, согласно действующему российскому законодательству, договор купли-продажи недвижимой вещи является элементом сложного юридического состава перехода права собственности на эту вещь и, тем самым, имеет не только обязательственный, но и опосредованный вещный эффект. Согласно германской доктрине второй фазой процесса купли-продажи является исполнение: передача владения, передача денег и предоставление права собственности. В германской литературе указывается, что абзац 1 § 433 ГГУ соединяет с договором купли-продажи притязание покупателя в адрес продавца на передачу владения. Самостоятельное значение это правопритязание имеет только при договоре купли-продажи земельного участка, так как здесь передача владения не является составной частью передачи собственности.[130] [131] Следовательно, согласно германскому праву передача владения (традиция) не входит в юридический состав приобретения права собственности на земельный участок, не является основанием перехода права собственности на недвижимость. Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В российской юридической литературе по-разному оценивается место традиции в юридическом составе приобретения права собственности на недвижимое имущество. Согласно первой точке зрения, которая представляется правильной, передача недвижимой вещи, по общему правилу, не входит в юридический состав перехода права собственности (de lege lata). Е.А. Суханов указывает, что акт передачи имущества необходим для отчуждения и приобретения недвижимости в случае продажи предприятия (пункт 2 статьи 564 ГК РФ), а в остальных ситуациях он рассматривается лишь как акт исполнения обязательства (пункт 1 статьи 556 ГК РФ), сам по себе не влияющий на возникновение права собственности у приобретателя вещи (пункт 2 статьи 551 ГК РФ).141 О.Ю. Скворцов отмечает, что с подписанием акта о передаче недвижимости не происходит перенос вещного права (права собственности) на недвижимость, подписание акта о передаче недвижимого имущества не является основанием для государственной регистрации права. Это вытекает из статьи 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, согласно которой основанием государственной регистрации являются договор 142 и иные сделки. Г.С. Васильев полагает, что для перехода права собственности не требуется передачи недвижимой вещи. Иной подход, по мнению автора, противоречит буквальному толкованию пункта 2 статьи 223 ГК РФ и не соответствует систематическому толкованию статьи 223 ГК РФ в сочетании со статьями 131, 551, 556 ГК РФ, Закона о государственной регистрации прав на 143 недвижимость. К.И. Скловский считает, что возникновение права собственности у приобретателя связано с традицией, которая выступает как знак, важный в сфере вещных прав, как юридический факт в составе, знаменующем (означающем) возникновение права собственности. При этом такое качество знака может иметь не только традиция, но и иной юридический факт согласно пункту 1 статьи 223 ГК РФ. Вместе с тем, поскольку знаками перехода права собственности могут быть самые разные факты, не дает возможности рассматривать традицию как акт, которому имманентно свойство передачи права собственности по ГК РФ, и тем более как акт, всегда достаточный для отчуждения вещи.[132] [133] [134] Впрочем, применительно к недвижимости стороны не могут в договоре изменить императивно устанавливаемый датой государственной регистрации момент перехода собственности. Поэтому стороны вправе лишь оговорить возникновение права собственности на объект недвижимости в момент платежа. В этом случае владение вещью, оказавшееся у покупателя до платежа, не влечет возникновения собственности.[135] По мнению Ю.А. Волочай, передача недвижимого имущества по законодательству России не входит в гражданско-правовую конструкцию приобретения права собственности на недвижимость по договору.[136] [137] [138] Иную позицию занимает Д.О. Тузов. Он полагает, что переход собственности может произойти только при условии совершения сторонами действительной распорядительной сделки - традиции, юридическая сила которой зависит, в свою очередь, от наличия у отчуждателя в момент ее совершения необходимой распорядительной власти. Только при этих условиях действительный обязательственный договор, выполняющий роль каузы, в совокупности с действительной распорядительной сделкой могут повлечь переход права собственности. Поэтому, несмотря на действительность обязательственного договора, заключенного неуправомоченным лицом, добросовестный приобретатель при наличии прочих условий становится собственником не на его основании, а вследствие сложного юридического 147 состава, предусмотренного статьей 302 ГК РФ. По нашему мнению данный вывод может быть справедлив только для перехода права собственности на движимые вещи. Для такого вывода в отношении недвижимости нет оснований в законе. Между тем Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. считают, что необходимость передачи как элемента сложного состава возникновения права на недвижимость следует из положений статьи 556 ГК РФ, которая была 148 принята до Закона о государственной регистрации прав на недвижимость. На наш взгляд, нормы статьи 556 ГК РФ не дают оснований для вывода о том, что передача недвижимости имеет правообразующее значение и входит в юридический состав перехода права собственности на нее. Статья 556 ГК РФ не регулирует переход права собственности, а говорит о надлежащем исполнении обязательства продавца передать недвижимость. Приобретение права собственности регулируется нормами главы 14 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, приобретение права собственности на недвижимую вещь связано с государственной регистрацией, о передаче вещи пункт 2 статьи 223 ГК РФ не упоминает. Таким образом, в соответствии с действующим российским законодательством традиция, по общему правилу, не входит в юридический состав перехода права собственности на недвижимость. Вместе с тем в литературе высказывается точка зрения, согласно которой с момента передачи недвижимого имущества на основании договора купли- продажи приобретателю, но до государственной регистрации перехода права собственности приобретатель является законным владельцем и подлежит вещно-правовой защите в соответствии со статьей 305 ГК РФ. Так, по мнению О.Г. Ломидзе, несмотря на то что договор купли-продажи направлен на отчуждение, на перенос права собственности, до момента отчуждения он может служить основанием законного владения приобретателя отчуждаемым объектом.[139] О.Ю. Скворцов также полагает, что передача недвижимой вещи на основании соответствующего акта означает, что покупатель превращается в титульного владельца, добросовестно владеющего имуществом.[140] Данный вывод сделан и в судебной практике. Так, согласно абзацу третьему пункта 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.[141] Вместе с тем возникает вопрос о том, должна ли передача недвижимой вещи быть элементом юридического состава перехода права собственности? О.Ю. Скворцов считает законодательный подход, в силу которого подписание акта о передаче недвижимого имущества не является основанием для государственной регистрации права, как минимум дискуссионным. Российская цивилистическая доктрина по общему правилу опирается на институт традиции, который считает, что основанием перехода права является передача владения, вручение вещи (см. пункт 1 статьи 223 ГК РФ). Аналогом передачи владения для недвижимых вещей является подписание передаточного акта. Таким образом, логика российского законодательства требует того, чтобы передача недвижимого имущества, осуществляемая в целях исполнения обязательства по договору купли-продажи недвижимости, являлась самостоятельным основанием для государственной регистрации прав на эту недвижимость. Во всяком случае, это поможет исключить ситуации, когда права покупателя ограничены его требованиями в судебном порядке государственной регистрации только перехода права собственности на основании заключенного договора. Кроме того, юридическое значение передачи недвижимой вещи должно заключаться и в том, что в случае конкурирующих требований между различными покупателями, основывающими свои притязания на различных договорах, заключенных с одним продавцом, предпочтение должно отдаваться тому лицу, которому 152 имущество вручено (передано по акту) продавцом. Таким образом, по мнению О.Ю. Скворцова, передача недвижимой вещи во исполнение обязательства, возникшего на основании договора, должна иметь правообразующее значение - она должна являться основанием для государственной регистрации прав на отчуждаемую недвижимость. Само же вещное право на недвижимость возникает только в силу государственной 153 регистрации. На наш взгляд, в случае если передача недвижимой вещи будет являться основанием для государственной регистрации права, это поможет исключить ситуации, когда при наличии двух договоров купли-продажи с разными покупателями по одному договору осуществляется передача недвижимого имущества, а по другому производится государственная регистрация перехода права собственности. Таким образом, по нашему мнению, передача недвижимой вещи должна являться «знаком, важным в сфере вещных прав», входить в юридический состав приобретения права собственности (de lege ferenda). Важное теоретическое и практическое значение имеет вопрос о правовой природе традиции. Е.А. Суханов отмечает, что в германской литературе давно дискутировался вопрос о том, что представляет собой исполнение [142] [143] обязательства: фактические действия должника или особую сделку (специальный договор об исполнении - Erfullungsvertrag) кредитора и должника. По данному поводу было выдвинуто несколько различных теорий, господствующей среди которых давно стала теория фактического исполнения, согласно которой от сторон обязательства при его исполнении не требуется никаких дополнительных действий, заявлений и т.п (см., например: Medicus D. Schuldrecht I. Allgemeiner Teil. Ein Studienbuch. 13 Aufl. Munchen, 2002. S. 121; Musielak H.-J. Grundkurs BGB. 4 Aufl. Munchen, 1994. S. 89). С этой точки зрения сама по себе передача вещи как исполнение обязательства не может рассматриваться в качестве правопрекращающей или иной сделки (юридического факта), будучи сугубо фактическим, а не юридическим 154 действием. Л.Ю. Василевская также указывает, что по господствующему в германской цивилистике мнению, воля отчуждателя передать вещь и владение ею другому лицу, как и воля приобретателя получить вещь и владение, не имеет «сделочной» природы (см. Baur J., Sturner R. Sachenrecht. S. 574.; Olshausen HZ 1975. 29; Picker ENJW 1974. 714), поскольку передаче предшествует вещный договор, посредством которого и происходит согласование воль партнеров. Поэтому передача, рассматривается как Realakt («реальный акт»), реальное, фактическое действие, разновидность юридического поступка, то есть действия, приводящего к юридическим последствиям независимо от намерений лица (в данном случае отчуждателя), их совершающего.[144] [145] В российской юридической литературе вопрос о правовой природе традиции также является дискуссионным. Высказываются следующие точки зрения. Е.А. Суханов рассматривает передачу вещи во исполнение заключенного договора (традицию) как одностороннюю сделку по исполнению договорного обязательства;[146] [147] [148] при этом определяет исполнение обязательства как правомерное и волевое действие (поведение) должника, направленное на 157 прекращение имеющейся у него обязанности (долга). B. С. Толстой отмечает, что действия по передаче и приему вещи представляют собой две односторонние сделки, поскольку в период исполнения обязанностей соглашения не заключаются, каждая из сторон 158 действует самостоятельно с целью погашения своего долга. C. В. Сарбаш указывает, что исполнение обязательства, заключающееся в действиях должника по исполнению и действиях кредитора по принятию исполнения, представляет собой волеизъявление сторон, каждое из которых может рассматриваться как односторонняя сделка, но вместе они образуют своеобразную сделку по исполнению обязательства, прекращающую обязательственное правоотношение.[149] Д.О. Тузов также полагает, что передача, будучи сделкой, немыслима без согласования волеизъявлений обеих сторон, она представляет собой не что иное, как двустороннюю сделку, то есть договор.[150] При этом Д.О. Тузов считает, что традиция является вещной сделкой, поскольку договор об отчуждении создает, по общему правилу, лишь обязательство; для вещного же эффекта необходима новая сделка, пусть и совершаемая во исполнение сделки основной, обязательственной.[151] Р.С. Бевзенко придерживается той же точки зрения, указывая, что раз договор является обязательственной сделкой, то согласованные действия его сторон, направленные на переход права собственности (передача, государственная регистрация перехода права), являются вещной сделкой.[152] По мнению В.В. Бердникова, традиция представляет собой распорядительную сделку, так как договор - это только такая двусторонняя сделка, которая устанавливает обязательство; традиция же никакого обязательства не устанавливает, а потому и не является договором.[153] [154] Г.С. Васильев, напротив, утверждает, что передача не является - 164 распорядительной сделкой. М.В. Кротов также считает, что передача вещи не является сделкой, а относится к иным действиям граждан и юридических лиц. По его мнению, традиция не может зависеть от того, правильно ли участники осознали каузу, поскольку соглашение о каузе относится только к договору, лежащему в основании традиции. Именно в отношении этого договора нас интересует вопрос о том, правильно ли участники сформировали свою волю на совершение данного договора и правильно ли они выразили ее. Действие же по передаче не должно носить в себе указанного волевого момента, поскольку оно совершается во исполнение уже сформированной воли и совершенного волеизъявления.[155] По нашему мнению, передача вещи во исполнение договора купли- продажи сделкой не является. Смысл квалификации действий по исполнению договора в качестве сделки заключается в том, чтобы распространить на данное явление определенный правовой режим. Как известно, регулированию исполнения обязательств посвящена отдельная глава 22 ГК РФ, по правилам которой определяется, является ли исполнение надлежащим. Распространение на действия по исполнению обязательства правил о сделках приведет к возможности признания надлежащего исполнения недействительным и поставит под удар стабильность гражданского оборота. Кроме того, не ясно, каким образом в случае признания сделки по исполнению обязательства недействительной должен быть осуществлен возврат исполненного, поскольку сама сделка по исполнению обязательства не предполагает исполнения. Представляется, что категория исполнения обязательства является самодостаточной с точки зрения ее правового регулирования и не нуждается в заимствовании норм других институтов гражданского права. Кроме того, действия по исполнению договора лишь формально подпадают под легальную дефиницию понятия сделки. Действительно, исполнение направлено на прекращение обязательства и в этом плане выступает как действие волевое. Однако волевая направленность действия не является для исполнения определяющим признаком, поскольку пороки воли не делают исполнение ненадлежащим. Поэтому вряд ли возможно признать действия по исполнению договора сделкой. Таким образом, передача вещи во исполнение договора купли-продажи представляет собой правомерные действия, не являющиеся сделками. Перечень юридических фактов, содержащийся в статье 8 ГК РФ, не является исчерпывающим. Действия, направленные на исполнение обязательства, относятся к иным действиям граждан и юридических лиц (подпункт 8 пункта 1 статьи 8 ГК РФ). Итак, в результате проведенного анализа обязательственного договора об отчуждении недвижимой вещи и ее передачи (традиции) как юридических фактов в системе оснований перехода права собственности необходимо сделать следующие выводы. В соответствии с германским правом вещный и обязательственный аспекты купли-продажи разделены, договор купли-продажи имеет только обязательственный эффект. Согласно российскому законодательству, напротив, договор купли- продажи недвижимой вещи является элементом сложного юридического состава перехода права собственности на эту вещь и, тем самым, имеет не только обязательственный, но и опосредованный вещный эффект. Германская доктрина определяет, что передача владения (традиция) не входит в юридический состав приобретения права собственности на земельный участок, не является основанием перехода права собственности на недвижимость (в отличие от перехода права собственности на движимые вещи). Действующим российским законодательством также предусмотрено, что традиция, по общему правилу, не входит в юридический состав перехода права собственности на недвижимость. Вместе с тем в российской юридической литературе обоснованно отмечается, что передача недвижимой вещи должна являться «знаком, важным в сфере вещных прав», входить в юридический состав приобретения права собственности. Это позволит исключить ситуации, когда при наличии двух договоров купли-продажи с разными покупателями на основании одного договору осуществляется передача недвижимого имущества, а на основании другого осуществляется государственная регистрация перехода права собственности. Важным является вопрос о правовой природе традиции. Согласно господствующей в германской цивилистике точке зрения, передача вещи рассматривается как Realakt («реальный акт»), фактическое действие, которое не является правопрекращающей или иной сделкой. В российской доктрине высказываются различные точки зрения относительно правовой природы традиции, передача вещи рассматривается как односторонняя сделка (Е.А. Суханов), как две односторонние сделки (В.С. Толстой), как двусторонняя сделка, договор (Д.О. Тузов, С.В. Сарбаш), как особая вещная (Р.С. Бевзенко, Д.О. Тузов) или распорядительная (В.В. Бердников) сделка, а также как иные действия граждан и юридических лиц (М.В. Кротов). По нашему мнению, передача вещи сделкой не является, представляет собой правомерные действия, направленные на исполнение обязательства, и относится к иным действиям граждан и юридических лиц (подпункт 8 пункта 1 статьи 8 ГК РФ).