§ 2.3. Обязательственные права на земельный участок, здание, сооружение

Уже в классическом римском праве утвердились такие консенсуальные обязательства по поводу недвижимости как, например, купля-продажа (empitio- venditio) и наем вещи (locatio rei) как один из видов аренды.

Купля-продажа осуществлялась в форме консенсуального контракта на протяжении всего периода классического права: вероятно, при осуществлении сделки мог быть подписан соответствующий документ (instrumentum), но он имел лишь функцию подтверждения. В постклассический период instrumentum (для сделок с недвижимостью и особо ценными вещами) начал играть первостепенную роль (форма ad substantiam), а согласие сторон

подтверждалось уже самой целью заключения договора - эффектом переноса права на вещь (вещным эффектом), в юридико-экономических рамках в pactiones et stipulationes, которые и стали важными актами вещных прав. Но Юстиниан в своем стремлении к правовому классицизму подтвердил старое положение, согласно которому empitio-venditio имела в каждом случае обязательственный эффект - как в случае, если стороны прибегали к записи договора (in scriptis), так если контракт был заключен в устной форме (sine scriptis) - все зависело только от свободной воли сторон.^[105]

Locatio rei (наем вещи, как движимой, так и недвижимой) предусматривает заключение договора о непотребляемых вещах. Locator уступает арендатору (conductor; colonus в случае найма сельского участка; inquilinus в случае найма городской недвижимости, например, дома) права держания его, арендодателя, вещи, с тем чтобы арендатор пользовался ею и извлекал определенный доход, выплачивая при этом арендную плату в пользу арендодателя. В случае аренды земельного участка арендная плата могла быть выражена и в доле урожая: так называемая испольщина. Срок найма был оговорен в контракте.^[106]

Данные виды обязательств в модифицированном виде установлены и в современном законодательстве России и Германии и являются наиболее распространенными на практике.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает специальные нормы для продажи недвижимости (§ 7 главы 30 ГК РФ, статьи 549 - 552, 554 - 558) и аренды зданий и сооружений (§ 4 главы 34 ГК РФ, статьи 650 - 655), выделяя их в качестве отдельных видов обязательств. Кроме того, особенности купли-продажи земельных участков определены в статьях 37, 39.3, 39.4 ЗК РФ, аренда земельных участков регулируется положениями статей 22 и 39.8 ЗК РФ.

В Германском гражданском уложении продажа земельного участка, в отличие от российского законодательства, не выделяется в качестве разновидности договора купли-продажи. Однако в разделе 1 «Купля-продажа. Мена» части 8 книги 2 ГГУ имеются специальные нормы, посвященные публичным обременениям земельного участка (§ 436 ГГУ):

(1) Если не согласовано иное, продавец земельного участка обязан уплатить взносы на освоение территории, а также взносы на такие меры строительно-технического характера в отношении общих сооружений, которые были начаты до дня заключения договора, независимо от момента возникновения задолженности по взносам.

(2) Продавец земельного участка не отвечает за то, чтобы земельный участок был свободен от взносов на публичные нужды и прочих публичных обременений, которые не подлежат внесению в поземельную книгу.

Что касается арендных правоотношений по поводу земельного участка, то для их регулирования в Германском гражданском уложении установлена более развернутая система норм.

Отношения найма земельных участков (Mietverhaltnisse tiber Grundstticke) регулируются нормами подраздела 3 «Отношения найма иных вещей» раздела 5 «Договор найма, договор аренды» части 8 книги 2 ГГУ (§ 578, 579, 580, 580а). При этом § 578 ГГУ содержит бланкетную норму, согласно которой к отношениям найма земельных участков применяются общие положения о форме договора найма (§ 550), о залоговом праве наймодателя (§ 562 - 562d), о последствиях отчуждения сданного внаем объекта (§ 566 - 567b), а также об отсутствии у нанимателя права удержания в отношении требования наймодателя о возврате вещи (§ 570).

Аренда земельного участка с инвентарем (Pachtvertrag des Grundstticks mit Inventar) урегулирована нормами подраздела 4 «Договор аренды» раздела 5 «Договор найма, договор аренды» части 8 книги 2 ГГУ.

Подразделом 5 раздела 5 «Договор найма, договор аренды» части 8 книги 2 ГГУ регулируется договор аренды земли (Landpachtvertrag), согласно которому в аренду сдается земельный участок вместе с жилыми и хозяйственными строениями, предназначенными для его хозяйственного использования (предприятие), либо земельный участок без таких строений сдается преимущественно для ведения сельского хозяйства.

В Г ражданском кодексе Российской Федерации объем специальных норм, установленных для продажи недвижимости и аренды зданий, сооружений, примерно одинаков.

Так, в § 7 главы 30 ГК РФ предусмотрены следующие специальные правила для продажи недвижимости: о форме договора продажи недвижимости (заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами, статья 550 ГК РФ), о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ), о правах на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости (статья 552 ГК РФ, статья 35 ЗК РФ), об определении предмета и цены договора (статьи 554 и 555 ГК РФ), о передаче недвижимости (по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, статья 556 ГК РФ) и др.

Схожие специальные правила для аренды зданий и сооружений содержит § 4 главы 34 ГК РФ: о форме (заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами) и государственной регистрации договора аренды здания и сооружения (статья 651 ГК РФ), о правах на земельных участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения (статья 652 ГК РФ), о сохранении арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже (статья 653 ГК РФ), о размере арендной платы (статья 654 ГК РФ), о передаче здания или сооружения (по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, статья 655 ГК РФ).

В юридической литературе отмечается, что сходство положений об аренде зданий и сооружений и содержащихся в Гражданском кодексе Российской Федерации норм о купле-продаже недвижимости (статьи 549 - 558) представляется совершенно оправданным; тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в имущественном обороте.^[107]

В связи с этим предлагается отдельные специальные нормы об обязательствах в отношении недвижимости выделить в рамках общей части обязательственного права - сформулировать общие правила об исполнении обязанности передать недвижимость (о передаточном акте, о регистрации и т.д.).^[108]

Представляется, что данное предложение является логичным и должно быть принято.

Общая часть обязательственного права Гражданского кодекса Российской Федерации содержит только одну норму, касающуюся обязательств передать недвижимое имущество - о месте их исполнения. Согласно статье 316 ГК РФ если место исполнения не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев делового оборота или существа обязательства, по обязательству передать земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество исполнение должно быть произведено в месте нахождения такого имущества.

По нашему мнению, положения о передаточном акте при исполнении обязательств по поводу земельного участка, зданий, сооружений также должны быть перенесены в общую часть обязательственного права, в главу 22 «Исполнение обязательств».

В общей части обязательственного права Германского гражданского уложения закреплена норма о форме договоров по передаче или приобретению права собственности на земельный участок. Согласно предложению 1 § 311b «Договоры о земельных участках, имуществе и наследстве» (подраздел 1 «Установление обязательств» раздела 1 «Установление, содержание и прекращение обязательств» части 3 «Обязательства из договоров» книги 2 «Обязательственное право») договор, согласно которому одна сторона принимает обязательство передать или приобрести право собственности на земельный участок, требует нотариального удостоверения. Договор, заключенный без соблюдения этой формы, по своему содержанию действителен в целом, если состоится передача права собственности и внесение записи в поземельную книгу.

В Гражданском кодексе Российской Федерации положения о форме договоров по передаче или приобретению недвижимого имущества и их регистрации также могут быть вынесены в общую часть обязательственного права в главу 28 «Заключение договора».

Как уже было отмечено, Гражданский кодекс Российской Федерации

использует различные модели для договоров, предметом которых выступает

недвижимое имущество. Законодатель устанавливает нормы о купле-продаже

недвижимости, но при этом специальные нормы об аренде установлены только

в отношении одной из разновидностей недвижимости - зданий и 118

сооружений.

В литературе указывается, что логика законодателя не совсем понятна, поскольку в ГК РФ есть отдельное регулирование для сделок со зданиями, сооружениями, и нет - для земельных участков.^{[109] [110]}

При этом особенности купли-продажи и аренды земельных участков определены в Земельном кодексе Российской Федерации.

Статья 35 ЗК РФ регулирует переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение. Статья 39.3 ЗК РФ определяет случаи продажи земельных участков, находящихся в

государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов. В соответствии со статьей 39.4 ЗК РФ устанавливается цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Статьи 39.6 - 39.8 определяют случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, размер арендной платы за такой земельный участок, особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или

муниципальной собственности. Статья 39.20 ЗК РФ посвящена особенностям

предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение. Статья 37 ЗК РФ определяет объект купли-продажи как земельный участок, прошедший кадастровый учет; устанавливает обязанность продавца предоставлять покупателю информацию об обременениях земельного участка, ограничениях его использования и последствиях представления заведомо ложной информации о них; предусматривает, какие условия договора купли- продажи земельного участка являются недействительными.

Согласно пункту 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. В статье 46 ЗК РФ закреплены основания прекращения аренды земельного участка.

Пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.

Согласно пункту 11 статьи 22 ЗК РФ изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пункты 5, 6 и 9 статьи 22 ЗК РФ регулируют права арендаторов земельных участков (за исключением резидентов особых экономических зон) передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу и в субаренду.

Согласно пункту 10 статьи 22 ЗК РФ в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Как справедливо отмечает Гореявчева Е.А. в своем исследовании, посвященном вопросам возмездного отчуждения земельных участков, гражданское право имеет приоритет в сфере регламентации имущественного оборота земельных участков перед земельным правом. Поскольку земельные участки являются объектами гражданских прав, необходимо выделить отраслевую принадлежность механизма правового регулирования сделок с земельными участками, указав, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.^[111]

В связи с этим представляется, что приведенные нормы Земельного кодекса Российской Федерации являются по своей природе гражданскоправовыми и должны находиться в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Кроме того, следует отметить, что установленные § 7 главы 30 ГК РФ нормы о купле-продаже недвижимости направлены, прежде всего, на регулирование купли-продажи поземельной недвижимости, поскольку участки недр не могут быть предметом купли-продажи (статья 1.2 Закона Российской Федерации от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах»), а особенности купли-продажи воздушных и морских судов установлены специальным законодательством. Следовательно, в § 7 главы 30 ГК РФ должны быть установлены правила именно о купле-продаже земельных участков и зданий, сооружений.

В § 4 главы 34 ГК РФ, посвященный аренде зданий и сооружений, необходимо перенести из Земельного кодекса Российской Федерации нормы об аренде земельных участков.

В случае если законодательная модель недвижимости будет изменена и земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения образуют единый объект, характеризующийся единым правовым режимом, следует унифицировать и специальные нормы, установленные в особенной части Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрев регулирование купли-продажи и аренды единого объекта.

Таким образом, сравнительный анализ систем норм, регулирующих обязательственные права на земельный участок и здания, сооружения в России и Германии позволяет сделать вывод об их существенном различии.

Общая часть обязательственного права Гражданского кодекса Российской Федерации содержит только одну норму, касающуюся обязательств передать недвижимое имущество - о месте их исполнения (статья 316 ГК РФ).

В общей части обязательственного права Германского гражданского уложения закреплена норма о форме договоров по передаче или приобретению права собственности на земельный участок (предложение 1 § 311b «Договоры о земельных участках, имуществе и наследстве»).

В Гражданском кодексе Российской Федерации положения о форме договоров по передаче или приобретению недвижимого имущества и их регистрации также как в ГГУ могут быть вынесены в общую часть обязательственного права в главу 28 «Заключение договора».

Кроме того, положения о передаточном акте при исполнении обязательств по поводу земельного участка, зданий, сооружений также могут быть перенесены из положений особенной части Гражданского кодекса Российской Федерации в общую часть обязательственного права, в главу 22 «Исполнение обязательств».

Особенная часть Гражданского кодекса Российской Федерации содержит специальные нормы для продажи недвижимости (§ 7 главы 30 ГК РФ) и аренды зданий и сооружений (§ 4 главы 34 ГК РФ), выделяя их в качестве отдельных видов обязательств. Кроме того, особенности купли-продажи земельных участков определены в статьях 37, 39.3, 39.4 ЗК РФ, а аренда земельных участков регулируется положениями статей 22, 39.6 - 39.8 ЗК РФ.

В Германском гражданском уложении продажа земельного участка, в отличие от российского законодательства, не выделяется в качестве разновидности договора купли-продажи. Однако в особенной части имеются специальные нормы, посвященные публичным обременениям земельного участка (§ 436 ГГУ).

Арендные правоотношения по поводу земельного участка регулируются нормами Германского гражданского уложения о найме земельных участков (Mietverhaltnisse tiber Grundstticke), аренде земельного участка с инвентарем (Pachtvertrag des Grundstucks mit Inventar) и договоре аренды земли (Landpachtvertrag).

Представляется, что система норм российского законодательства, регулирующая отношения купли-продажи и аренды недвижимости, станет более логично структурированной в случае если нормы Земельного кодекса Российской Федерации о купле-продаже и аренде земельных участков, являющиеся по своей природе гражданско-правовыми, будут перенесены в Гражданский кодекс Российской Федерации.

Так, в § 7 главы 30 ГК РФ «Купля-продажа недвижимости», нормы которого направлены на регулирование, прежде всего, купли-продажи поземельной недвижимости, будут сосредоточены правила о купле-продаже земельных участков и зданий, сооружений, а в § 4 главы 34 ГК РФ будут объединены нормы об аренде зданий, сооружений и нормы об аренде земельных участков.