§ 2. Гражданско-правовая конструкция договора о сервитуте и его роль в возникновении и регулировании сервитутного права
Обращение к теории гражданско-правового договора предполагает необходимость изучения попыток законодателя усовершенствовать нормативно-правовые подходы к сущности сервитута и сервитутного права, к его систематизации и к укреплению сервитута как гражданско-правовой конструкции.
Придавая обязательную силу договору, законодатель указывает на значение в этих отношениях договора. Можно с уверенностью сказать о том, что значение договора при регулировании гражданско-правовых отношений огромно. Гущин В.В. указывает, что «договор является одним из наиболее
распространенных и важных институтов.., который применяется во всех областях жизни общества и который обслуживает разные имущественные связи граждан и предпринимателей»[159].
Под договором понимается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, прекращении или изменении гражданских прав и обязанностей (нормы ст. 420 ГК РФ).
Гражданско-правовой договор является уникальным правовым средством, в рамках которого можно удовлетворить интерес каждой из сторон в договоре только в том случае, когда эта сторона удовлетворит интерес у другой стороны. Указанное свойство договора (при котором каждый участник заинтересован, чтобы были удовлетворены не только его интересы, но и интересы другой стороны, в противном случае его интересы не будут удовлетворены) гарантирует организованность и порядок в сфере общественного производства без воздействия аппарата государственного принуждения. Этот порядок сложно обеспечить другими правовыми средствами.
В области сервитутных правоотношений договор не получил своего должного применения. Причина в том, что законодательство не регламентирует четко основные положения такого договора.
Перед тем, как дать юридическую характеристику договору о сервитуте как основанию возникновения сервитутного права, нужно обсудить теоретические проблемы, которые сложились в законодательстве, цивилистической доктрине и судебной практике относительно конструкции гражданско-правового договора.
Чтобы данный гражданско-правовой договор считался заключенным, требуется выполнение основного требования - согласование сторонами всех существенных условий. В качестве одного из существенных условий выступает условие о предмете (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Но легального определения юридической конструкции в законодательстве нет. Подобное положение вещей вызвало разные подходы к пониманию предмета договора в правоприменительной практике и в научном мире.
Предметом договора, как указывает большинство цивилистов, является «внешняя отдельная вещь»[160], «имущество, которое одна сторона должна передать другой, или же действия, которые обязана совершить обязанная сторона»[161]. К примеру, предметом договора поставки будет продукция, которая есть в наличии у поставщика на момент заключения договора, и те товары, которые будут изготовлены.
Нормы ст. 673 ГК указывают, что в качестве объекта договора найма жилого помещения может выступать пригодное для постоянного проживания изолированное жилое помещение, (жилой дом, квартира, часть квартиры или часть жилого дома)[162].
Таким образом, в законодательстве предусматривается, что имущество (жилой дом, квартира, часть квартиры или часть жилого дома), передающееся по договору найма, является объектом договора, но не его предметом.
Это усложняет подход к трактовке понятия «объект договора» российском законодательстве.
Термин широко используется и в правоприменительной практике. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ употребляет в одном из определений понятие «объект договора купли-продажи»[163]. Несмотря на попытки определить предмет и объект соглашений, устоявшегося мнения нет. Первые попытки определения понятия были еще в Древнем Риме. В этот период существовало двоякое мнение: в качестве предмета соглашения выступало или содержание обязательства (сделать, дать, предоставить); или тот объект, на который распространялось обязательство (деньги, вещи, услуги, работы)[164].
В гражданском праве дореволюционного периода определение предмета договора находилось в ст. 1528 Свода законов гражданских (т. X, ч. I). Здесь указывалось, что договор составляется по взаимному согласию договаривающихся лиц, а в качестве его предмета могут выступать или действия, или имущества»[165]. Г.Ф. Шершеневич указывал на то, что «содержание договора, или, как неверно выражается закон, предмет договора... - то юридическое последствие, на которое была направлена согласная воля двух или же более лиц»[166] [167] [168] [169]. Д.И. Мейер указывает на то, что «предметом договора всегда считается право на чужое действие» . Нормы ст. 1528 Свода законов гражданских в дореволюционной России (ч. I т. X) указывали: «...договор составляют по взаимному согласию
договаривающихся лиц. Его предметом может выступать имущество или
171
действия» .
Возникает закономерный вопрос о том, что стоит считать предметом, а что понимать под объектом договора. Стоит обратиться к теории права.
Российские исследователи современного периода чаще всего отождествляют категории «объект» договора» и «предмет» .
Но есть и иные позиции ученых, и они в данном вопросе разделились. Одна часть авторов уверена, что «объектом правоотношения можно считать
то, ради чего возникает это правоотношение» , это значит, что «под объектом правового отношения стоит понимать те духовные и материальные блага, предоставлением и использованием которых удовлетворяются
174
существующие у управомоченной стороны правоотношения интересы» .
Другая часть цивилистов уверена, что объектом правоотношений можно считать предмет действия субъектов права, а предметом договора - некое благо .
Есть мнение о том, что объектом является то, на что было направлено поведение пассивного субъекта. К примеру, право собственности. Оно предполагает, что каждый субъект обязан воздерживаться от посягательств на вещь. Если говорить про договор купли-продажи, то на продавце лежит обязанность передать проданную вещь покупателю.
В обеих ситуациях видно, что поведение пассивного субъекта направлено на вещь. В свою очередь, вещь (т.е. предмет обязательства) выступает как объект права[170] [171] [172] [173] [174] [175].Можно наблюдать некоторую несогласованность в понимании предмета (объекта) договора подрядного типа и направленных на оказание услуг договоров, - имущество или действия .
Исследование разных мнений дает возможность выделить главные подходы к решению проблемы. Ученый Ф.И. Гавзе под предметом гражданско-правового договора понимает такие действия, которые обязан совершить должник, и тот объект, на который все совершаемые действия направлены . М.И. Брагинский и О.С. Иоффе говорят о наличии в договоре юридического объекта (действие) и материального объекта (вещь или другое благо, на которое было направлено поведение субъектов) . В.В. Витрянский указывает на то, что действия (или бездействие) выступают как предмет любого гражданско-правового договора. Поэтому В.В. Витрянский в ряде договоров выделяет сложный предмет, который состоит из нескольких объектов .
Таким образом, гражданско-правовая наука не имеет единого понимания значения категорий предмета и объекта договора. В то же время четкое определение данных категорий имеет огромное значение в гражданско-правовой науке. В частности, это важно для определения вида заключенного сторонами договора и для реализации этого договора. В связи с отсутствием единого понимания предмета договора сложно определить вид заключаемого гражданско-правового договора и указать его существенные условия. Кроме этого, под сомнением находится юридическая чистота договорной конструкции. Но закон не устраняет описанной неясности.
С периода римского права договор рассматривают с трех точек зрения: основание для возникновения правоотношений; правоотношение, которое возникло из этого основания; форма, принимаемая соответствующим правоотношением . Ученый О.С. Иоффе - последовательный сторонник множественности значений договора, указывал, что с целью всестороннего ознакомления с сущностью договора этот договор «должен быть изучен как правоотношение и как юридический факт» .
Если договор будет рассматриваться как правоотношение и как юридический факт, необходимо внести ясность. «Договор - юридический факт» подразумевает факт заключения договора сторонами. «Договор - правоотношение» описывает совокупность общественных отношений, урегулированных на основе [176] [177] [178] [179] соответствующей нормы права данным договором. Можно сделать вывод, что нет препятствий для отождествления категорий объекта и предмета договора как такового с объектом и предметом правоотношения, которое183
регулируется условиями договора .
«Объект правоотношений» - категория, которой уделяется внимание современных цивилистов. По данной категории дискуссии ведутся уже достаточно давно. Для нас же важно будет проанализировать разные точки зрения по этому вопросу и уяснить, что именно нужно включить в перечень объектов правоотношений.
Часть исследователей понимает под объектом исключительно действия или поведение, утверждая, что право воздействует только на поведение людей . Другая часть исследователей категорически исключают из ряда объектов правоотношений действия и относит к последним предметы материального мира[180] [181] [182] или нематериальные и материальные блага[183] [184] [185]. Эти ученые указывают, что сторонники предыдущей позиции смешивают объект правоотношений с объектом правового регулирования, поскольку реальное поведение участников - элемент структуры правоотношений, но не объект. Есть группа исследователей, которые предлагают включать как вещи (блага), так и действия в объекты правоотношений . А.Н. Обыденнов, пытаясь разрешить этот спор в сфере гражданского права, обращается к нормам действующего законодательства. А.Н. Обыденнов одобряет позицию ученых , утверждающих, что понятие «объект правоотношения» является равнозначным понятию «объект гражданских прав» . Нормы ГК РФ в ст. 128 ГК содержат исключительный перечень объектов гражданских прав. В.А. Малышев с подобной точкой зрения не согласен. Он уверен, что в этой цепочке рассуждений в качестве слабого звена выступает отождествление объекта гражданских прав и объекта правоотношения. Объект гражданских прав понимается как конкретный предмет материального мира. По мнению В.А. Малышева, объекта правоотношения может и вовсе не быть. Предмет по отношению к понятию договора нужно рассматривать, исходя из общефилософского понимания этой категории, в которой объект соотносится с договором как цель и направление воздействия. В качестве предмета договора может выступать само правоотношение (или обязанности и права), составляющие его. В качестве предмета может выступать содержание обязательства, но не может выступать явление (предмет) материального мира. Под последним понимается материальный предмет, по поводу которого и складываются правоотношения. У договора, по мнению ученого, не может быть объекта[186] [187]. Проводя анализ гражданского законодательства (нормы ст. 455, 554, 607, 826 ГК РФ и др.), можно прийти к заключению, что законодатель определил предмет договора как существенное условие для того, чтобы обязать стороны договора индивидуализировать в заключаемом ими договоре тот объект (материальный или нематериальный), по поводу которого заключается договор. К примеру, для договора купли-продажи существенным условием будет его предмет (количество товара, его наименование по п.3 ст. 455, ст. 465 ГК РФ). Для договора аренды существенным условием будет предмет (количество и наименование арендуемого имущества). Для договора займа в качестве существенного условия также будет предмет (денежная сумма займа по п. 1 ст. 807 ГК РФ), для договора страхования - предмет (имущественный интерес или имущество). В качестве предмета могут выступать и юридически значимые действия - договор комиссии, поручения, агентский договор, возмездного оказания услуг и другие. Перед тем, как сделать окончательный вывод по обсуждаемой проблеме, стоит обратиться к высказанной В.А. Беловым мысли. Исследуя соотношение терминов «договор» и «обязательство», ученый приходит к интересному заключению. Присоединяясь к мнению К.Н. Анненкова[188], В.А. Белов указывает, что договором является юридический факт-действие (соглашение), который направлен на достижение юридических последствий (возникновение, изменение или же прекращение) правоотношений (нормы ст. 153, 154 и 420 ГК). Обязательство является всего лишь одним из многих возможных юридических последствий, и на достижение этих последствий могут направляться договоры. В данной работе мы не отождествляем обязательственные и вещные правоотношения. В обязательственных правоотношениях нет того абсолютного характера, который присущ вещным правоотношениям. Цель проведения аналогии - обратить внимание, что в качестве предмета договора выступают юридические последствия (или те обязательства сторон), на достижение которых был направлен договор. Таким образом, можно выстроить логическую цепочку: договор - основание правоотношения и юридический факт; обязательства - последствия, обусловленные договором. Существует необходимость более детальной регламентации в гражданском праве сервитута. Необходимо уточнить те последствия, на которые направлено вытекающее из договора о сервитуте правоотношение, и это только укрепит позиции участников договора. Легальное определение сервитута в российском законодательстве можно найти п. 1 ст. 274 ГК[189] [190] [191]. В ст. 301 Проекта новой редакции ГК содержится иное определение сервитута. В ней указывается: «Земельный участок, строение, здание или сооружение (служащая вещь) могут обременяться правом ограниченного пользования управомоченного лица (сервитутом) в целях осуществления права собственности, которое принадлежит этому лицу, на земельный участок, строение, здание или сооружение, в том числе и на незавершенные строительством (господствующая вещь) в ситуации, если использование участка, строения, здания или сооружения по его назначению является невозможным без установления сервитута» . Ученые дают определение договора о сервитуте в литературе. М.Н. Малеина дает такую дефиницию: «Договор о частном сервитуте - такое соглашение, в силу которого 1 сторона (собственник) предоставляет другой стороне (сервитуарию) в пользование недвижимое имущество безвозмездно или за плату, а другая сторона (сервитуарий) берет на себя обязанность пользоваться имуществом в соответствии с условиями и прекратить 194 пользование в случае отпадения оснований установления сервитута» . Данное определение содержит в себе существенный недостаток: здесь нет главного признака сервитута, установленного нормой ст. 274 ГК, - «право требования от собственника соседнего земельного участка, а при необходимости - и от собственника другого земельного участка (соседнего участка), предоставления прав ограниченного пользования соседним участком»[192] [193]. Указанный признак нашел отражение в определении соглашения о сервитуте, которое было дано в Методических рекомендациях по оценке соразмерности платы за сервитут. В документе указывается: «Соглашением о сервитуте является договор об установлении сервитута, который был заключен между требующим установления сервитута лицом, (собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец, собственник иного объекта недвижимости) и собственником того объекта 196 недвижимости, в отношении которого устанавливают сервитут» . Исключение этого признака из определения сервитута способно привести к искажению сущности исследуемой правовой конструкции. Чтобы дать конкретное и четкое определение договору о сервитуте, необходимо понимать, что является объектом данного договора, а что выступает предметом. Солодова Я.С. указывает относительно объекта и предмета договора, что «..конкретизация сервитутного обязательства по предмету берет свое начало еще в положениях статьи 274 ГК РФ. Сервитуарий, в соответствии с указанными нормами, наделен правом требования предоставления ему прав ограниченного пользования чужим объектом недвижимости. Это положение предопределяет корреспондирующую обязанность сервитутодателя, на данном субъекта лежит обязанность предоставления сервитуарию прав ограниченного пользования. «...Предметом договора выступает обязанность сервитутодателя предоставить право для ограниченного пользования своей вещью. Эта обязанность выражается, по общему правилу, в воздержании от совершения способных воспрепятствовать сервитуарию при осуществлении своего права действий. ......... В качестве объекта судебная практика и законодательство признают лишь чужую вещь, т.е. такую вещь, которая находится в законном обладании 197 у другого лица» . Подобной позиции придерживается М.Н. Малеина. Она указывает: «Предметом выступают действия собственника обремененной недвижимости по предоставлению своего земельного участка (сооружения, здания) в ограниченное пользование и соответствующие действия. В качестве объекта 198 выступает чужое недвижимое имущество». Указанная выше точка зрения на категории «объект» и «предмет» договора о сервитуте может считаться наилучшей. Фактически это значит, что в качестве предмета выступают действия, направленные на предоставление права ограниченного пользования. В качестве объекта правоотношений выступает конкретная вещь (чужая недвижимость). Проведение анализа посвященной сервитутам нормативной базы (в частности, анализ раздела II ГК) позволяет говорить об ее структурной непоследовательности. Наряду с посвященными отдельным вещным правам главами закрепляются объединенные в главы нормы, раскрывающие правовой режим для отдельных объектов (жилое помещение или земельный участок). Нормы о сервитутах находятся в р. V «Наследственное право», конкретно в гл. 62 «Наследование по завещанию» (нормы ст. 1137 - 1140), но само понятие «сервитут» не употребляется в этих статьях. Часть положений о договоре частного земельного сервитута закрепляется в Земельном кодексе (положения п. 1, 4 - 6, 9 ст. 23, п. 2 ст. 41, п. 1 ст. 48). В нормах гражданского законодательства в статье 277 ГК закрепляется градостроительный сервитут. В статье допускается возможность введения [194] [195] сервитута на иное недвижимое имущество, исключая земельные участки и здания (сооружения). Положения о договоре сервитута находятся в разделе II «Право собственности и другие вещные права» в главе 17 под названием «Право собственности и другие вещные права на землю» (положения ст. 274 - 277 ГК РФ). Подобная конструкция законодателя объясняется тем, что договор выступает как основание для возникновения права на ограниченное пользование чужим имуществом. Ученый М.Н. Малеина данное толкование не принимает. Она считает, что договор о частном сервитуте должен находиться в группе договоров о передаче в пользование имущества. Свое она обосновывает тем, что договор купли-продажи недвижимости нашел отражение в разделе IV «Отдельные виды обязательств», но не в гл. «Право собственности», несмотря на то, что договор порождает у нового приобретателя именно право собственности[196]. Указанная точка зрения, по нашему мнению, спорна. Первое, что стоит отметить, - договор о сервитуте нельзя отнести к обязательствам о передаче в пользование имущества. Недвижимость (земельный участок, в частности) не передается в пользование, она предоставляется в пользование. Причина в том, что передача имущества в пользование за собой влечет переход правомочия владения. Вместе с тем сервитут предполагает под собой предоставление имущества только в пользование. Второе, что необходимо указать, - договор о сервитуте влечет возникновение не обязательства, а вещного права. Третье, что нужно сказать, - сервитут по общему правилу не может обязывать самого собственника служащей вещи к активным действиям. На собственнике служащей вещи лежит обязанность претерпевать оговоренное воздействие на недвижимость со стороны собственника господствующей вещи. Личный и вещный сервитут относятся к категории гражданских прав. Именно по этой причине общие и специальные положения, направленные на урегулирование соответствующих отношений должны быть закреплены в Гражданском кодексе (раздел «Вещное право», подраздел «Ограниченные вещные права»). В гражданском праве Российской Федерации возможно установление лишь таких сервитутов, которые относятся к категории реальных[197] и которые предоставляют своему обладателю права совершения в отношении чужого земельного участка (сооружения, здания) активных действий. Обладатель сервитута, другими словами, лишен возможности требования от собственника соседнего земельного участка, чтобы он воздерживался от совершения определенных действий. Ученый М.Н. Малеина указывает, что не существует единого толкования наименования договора о сервитуте. В деловой практике, нормативных актах и научной литературе можно найти разные названия: договор частного сервитута, договор о сервитуте, соглашение о сервитуте, договор об установлении сервитута. Законодатель использует термин «сервитут» как синоним «праву ограниченного пользования чужим имуществом» (нормы ст. 277 ГК РФ). Значит, стоит согласиться с М.Н. Малеиной, которая утверждает, что самым удачным выглядит название «договор о частном сервитуте». Вместе с тем мы в работе отрицаем наличие публичного сервитута, относя подобные отношения к ограничению права собственности в публичных интересах. Именно по этой причине мы считаем более правильным использовать название «договор о сервитуте». Такой договор включает в себя не только правила установления, но и правила пользования чужой недвижимостью. Устанавливается сервитут по соглашению между требующим установления сервитута лицом (сервитуарием) и собственником объекта недвижимости. Понятие «сервитуарий» использовалось еще в римском праве. Вторую сторону договора не называли. Профессор Ю. Андреев предлагает называть ее сервитутодателем201. Но ученый А.Н. Копцев указывает на неудачность термина, поскольку его составной частью является «-датель». Это предполагает лицо, которое добровольно отдает что-либо (арендодатель, ссудодатель, лизингодатель), но собственник соседнего (служащего) участка далеко не всегда желает предоставлять сервитут202. Как нам кажется, не стоит придумывать новую терминологию. В таких отношениях сервитуарию противостоит «собственник». Закон дает возможность установить сервитут субъектам, у которых господствующий участок не на праве собственности, а в пожизненном наследуемом владении или же в постоянном (бессрочном) пользовании. Вторая сторона, к которой обращаются с требованиями об установлении сервитута (лица, устанавливающие сервитут в своем имуществе), представлена только собственниками участков (нормы ст. 274 ГК). А.Н. Копцев указывает, что подобное ограничение не вполне оправдано . Но оснований сделанного вывода автор не поясняет. Если поправки к ГК РФ получат статус закона, изменится положение дел в перспективе. Но останется невыясненным то право, на котором лицу принадлежит служащий земельный участок или другой объект недвижимости. Нормы п. 1 ст. 301 Проекта поправок называют в буквальном толковании (что является отличием от ст. 274 ГК) только собственника господствующей вещи. На наш взгляд, можно заметить следующие недостатки редакции. Первый: на практике может возникнуть необходимость обращения за установлением сервитута к имеющему земельный участок или объект недвижимости на ином вещном праве лицу, когда использование 201 202 Андреев Ю. О сервитутах // Хозяйство и право. 2004. №5. С. 86. 'Копцев А.Н. Сервитуты в российском праве: проблемы правового регулирования // Там же. Гражданское право. 2007. №1. участка или иного объекта по назначению не представляется возможным без установления сервитута. Второе: потеряна сущность сервитута в результате исключения из определения представлений о соседском праве. Понять логику авторов Проекта поправок достаточно сложно. Действующее законодательство (нормы ст. 274 ГК РФ) отражает фактическую картину лучше, норма статьи регулирует отношения между собственниками соседних участков. Стоит дать определение понятию. На наш взгляд, под сервитутом следует понимать право ограниченного пользования чужой недвижимостью, принадлежащее собственнику (или лицу, владеющему на ином вещном праве) земельным участком, зданием, строением или сооружением (господствующая вещь), в рамках которого данного лицо вправе требовать от собственника соседнего (или соседнего с соседним) земельного участка, здания, строения или сооружения, в том числе незавершенного строительства (служащая вещь), предоставления ему возможности ограниченного использования земельным участком, зданием, строением или сооружением, если использование земельного участка, здания, строения или сооружения по назначению невозможно без установления такого ограничения. В подтверждение этому стоит рассмотреть примеры из судебной практики. ФГУП «Почта России» (далее по тексту - предприятие) обращается в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания со своим исковым заявлением. Ответчик по делу - администрация местного самоуправления Правобережного района Республики Северная Осетия - Алания (администрация). Иск об установлении частного сервитута на расположенном по адресу: город Беслан, улица Плиева, 19 «а» участке. Судебный орган своим решением от 10.09.2008 года в удовлетворении поданных исковых требований отказывает. Акт мотивирован тем, что не были произведены на момента рассмотрения дела государственная регистрация прав на участок и государственный кадастровый учет. В суде предприятие не смогло доказать отсутствия разумной и законной возможности для беспрепятственного проезда и прохода к своим помещениям иначе, нежели через участок центра занятости. Своим постановлением за 28.11.2008 года Апелляционный суд решение отменил, и данный иск полностью был удовлетворен. Необходимость в установлении частного сервитута была обоснована отсутствием у предприятия-истца иной возможности проезда и прохода к принадлежащим ему участку и помещениям. Судом в апелляционной инстанции был установлен постоянный частный сервитут на участке. В кассационной жалобе заявитель просил отменить апелляционное постановление. Он указывал на то, что: - необходимость частного сервитута отсутствует по причине наличия возможности для прохода и для проезда на участке общего пользования «ЮТК» и истца; - центру занятости свидетельство о регистрации права было выдано на основе акта межевания границ, где предусматривалась возможность для проезда и для прохода на общем земельном участке; - в межевом деле предприятия «ЮТК» нет сведения о согласовании иных границ со смежными землепользователями. Возведение капитального забора было самоуправным и исключило возможность проезда к зданию. Это нельзя считать причиной для установления сервитута за счет участка центра занятости; - участок является проходом для граждан (в том числе и проходом для инвалидов на колясках) и пожарным проездом. Установление сервитута создает угрозу для жизней и здоровья неопределенного круга лиц; - судебный орган вышел за пределы требований, заявленных истцом, самостоятельно увеличив их размер. Предметом требований выступал только проезд к помещению транспорта истца. После изучения материалов дела, выслушивания доводов кассационной жалобы и представителей участвующих в деле Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа посчитал, что кассационную жалобу нельзя удовлетворить, поскольку предприятие как использующее данный участок лицо в силу норм ст. 274 ГК имеет право требовать установления в своих интересах сервитута. Но по законодательству сервитут может устанавливаться и в интересах и по требованию субъекта, которому этот участок был предоставлен на иных правах[198]. Часть «комплексных» отраслей законодательства (природно-ресурсное, градостроительное) допускает возможности заключения договора об установлении лесного или водного частного сервитута не с собственниками, а с пользователями (нормы ч. 3 ст. 43 ВК, положения ст. 1, 17, 21 ЛК). Это говорит об особенностях публично-правовых отношений и о том, что публичные сервитуты являются искусственной конструкцией, которая выходит за рамки частного права. Требование по установлению сервитута в гражданско-правовых отношениях может обращаться исключительно к собственнику, поскольку именно собственник наделен правом распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью и только собственник самостоятельно может принимать решение об установлении в своем праве ограничений. Пример из судебной практики. «Муниципальное учреждение спорта г. Сочи «Специализированная детско-юношеская школа олимпийского резерва - Адлерская теннисная академия» (МУС «СДЮШОР-АТА») подает иск в арбитражный суд. Ответчиком по делу является ЗАО «Пансионат «Солнечный луч»« (далее - пансионат). В своем иске МУС «СДЮШОР- АТА» просит: - установления за МУС «СДЮШОР-АТА» постоянного ограниченного права пользования автомобильной и пешеходной дорогами, которые представляют собой асфальтобетонное покрытие и которые находятся на принадлежащем пансионату земельном участке. Это право необходимо МУС «СДЮШОР-АТА» для доступа к строению литера А «учебное здание»; - наложить на пансионат обязанность устранения препятствий в пользовании строением литера А «учебное здание» МУС «СДЮШОР-АТА» путем предоставления к нему свободного доступа. Согласно решению 16.06.2006 г., которое было оставлено без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28.09.2006 года судом в удовлетворении требований отказано. Причина в том, что истец не представил доказательства, что спорное строение у него находится на каком- либо праве. В данном случае, кроме этого, отсутствует объект сервитута (строение было снесено). МУС «СДЮШОР-АТА» в кассационной жалобе просит отменить все судебные акты по делу и удовлетворить в полном объеме исковые требования. Суды, по мнению МУС «СДЮШОР-АТА», сделали неверный вывод о том, что истец не смог доказать свое право оперативного управления на строение. Собственнику недвижимости предоставляется право требования от собственника соседнего участка или иного (соседнего) участка предоставления прав ограниченного пользования участком. Устанавливают сервитут для проезда и для прохода, для прокладки и эксплуатации ЛЭП, для связи и трубопроводов и для иных нужд собственника. В пункте 4 ст. 274 Кодекса указывается, что сервитут можно установить в интересах и по требованию субъекта, которому участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного пользования. Право требования установления права ограниченного пользования чужим земельным участком по смыслу положений закона имеют: собственник недвижимости, землепользователь или землевладелец, которые не способны обеспечить свои нужды без установления сервитута. Суды в первой и апелляционной инстанциях правильно указали на то, что истцом не были представлены доказательства того, что он выступает собственником недвижимости, для использования которой он требует установления сервитута. В техническом паспорте филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Сочи здания З, З1 и З2 были снесены. В результате можно уверенно сказать, что отсутствует недвижимость, к которой истец хочет обеспечить проезд и проход. Расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 18 участок площадью 3,36 га был передан ответчику постановлением главы администрации г. Сочи от 06.07.1994 г. № 593 в целях размещения и эксплуатации сооружений и зданий пансионата. В ст. 274 Кодекса прописывается, что лицо имеет право требовать предоставления ему права ограниченного пользования участком исключительно от собственника участка. Это значит, что если участок находится в муниципальной или государственной собственности, требования необходимо заявлять соответствующему муниципальному (государственному) органу[199]. Сервитут устанавливают между двумя лицами: собственник недвижимости и сервитуарий - субъект, в пользу которого устанавливают сервитут (пользователь или собственник). Обременение участка не лишает собственника такого участка принадлежащих ему прав пользования, владения и распоряжения, как не лишает и пожизненного владельца права постоянного пользователя, а арендатора - прав пользования и владения участком[200]. Собственник недвижимости - обязанное лицо, поскольку он должен обеспечить предоставление участка в пользование. Но стоит сказать и о наличии у него отдельных прав. Поэтому указанный субъект может именоваться «собственником обремененной недвижимости»[201]. В данной ситуации управомоченное лицо - «пользователь», «сервитуарий», «владелец сервитута», «правоприобретатель», «лицо, в пользу которого был установлен сервитут». В качестве пользователя (т.е. сервитуария) выступает собственник недвижимости (владелец земельного участка), который владеет недвижимостью на праве постоянного пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, а также владеет граничащим с соседним обслуживающим земельным участком (зданием /сооружением). Часть ученых предполагает, что нет необходимости, чтобы сервитуарий выступал в качестве соседа собственника[202]. Но стоит следует отметить, что законодателем был использован термин «соседний участок». Может возникнуть такая ситуация, при которой удовлетворение потребностей возможно, минуя один или же несколько других участков. В научной литературе высказывается мнение о том, что в качестве сервитуария может выступать и собственник и иного, несоседнего участка. Это значит, что расстояние (удаленность) от границы обслуживающего участка не играет роли[203] [204]. В связи с этим ученые рекомендуют уточнить п. 1 ст. 274 ГК РФ следующей нормой: «Собственнику недвижимого имущества принадлежит право требования от собственника соседнего земельного участка (или от собственника другого земельного участка) предоставления ему прав ограниченного пользования чужим участком (сервитута)» . Такое уточнение, на наш взгляд, станет причиной путаницы и исказит один из важнейших признаков сервитута: участок должен быть соседним даже тогда, когда это «другой земельный участок». На наш взгляд, уточнить п. 1 ст. 274 ГК РФ необходимо следующим образом: «Собственнику недвижимого имущества принадлежит право требования от собственника соседнего земельного участка, а при необходимости - и от собственника другого (расположенного по соседству с соседним) земельного участка, предоставления ему права ограниченного пользования чужим участком (или сервитута)». Являющееся хранителем, арендатором, подрядчиком лицо не наделено правом в своих интересах и от своего имени требовать установления сервитута[205] [206] [207]. Л.В. Щенниковой выделяются две стороны названных отношений: требующая ограниченного пользования сторона (субъект сервитутного права) и предоставляющая возможность использования недвижимости сторона. Эти стороны становятся внутренним содержанием сервитутных отношений, они служат предпосылкой для возникновения сервитута как абсолютного права . Часть юристов предлагает заключение трехсторонних соглашений об установлении сервитута в отношении тех участков, которые находятся в постоянном пользовании. При заключении договора будут принимать участие следующие субъекты: собственник, землеобладатель и требующее установления частного сервитута лицо. Такой подход объясняется лі -5 возникающими для землеобладателя неудобствами (ограничениями) . В результате можно сделать вывод, что конструкция трехстороннего соглашения является не только применимой, но в некоторых случаях и необходимой. Соглашение будет необходимым в ситуации, когда участники не имеют встречных требований по отношению друг к другу, или когда эти встречные требования являются второстепенными, не направленными на достижение главной правовой цели. В данных случаях сервитутные отношения нужно определять как трехстороннее соглашение, заключаемое между собственником, землеобладателем и требующим установления частного сервитута лицом. Землеобладателю принадлежит право требования: 1) уменьшения арендной платы, если землеобладатель является 214 арендатором земельного участка ; 2) полной или частичной компенсации (не налоговой льготы) за уплату земельного налога, если землеобладатель является землевладельцем или землепользователем[208] [209]. Иногда на практике можно встретить случаи, когда права прохода (или проезда) через земельный участок устанавливаются в гражданско-правовых договорах, которые не являются по своему содержанию соглашением об установлении сервитута. Фактически, наблюдается установление в гражданско-правовых договорах своего рода «квазисервитута». Приведем пример из практики. Общество с ограниченной ответственностью под названием «Гермес-СПб» (далее - ООО «Гермес- СПб») обращается в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с своим иском. Ответчиком по делу является общество с ограниченной ответственностью под названием «ИнвестКапитал» (ООО «Инвест-Капитал»). Иск ООО «Г ермес-СПб» о предоставлении предприятию прав постоянного (бессрочного) ограниченного пользования частью участка с площадью в 1 300 кв.м, расположенного в г. Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский проспект, дом 68, литера П, согласно приложенной к соглашению о сервитуте схеме, и об обязании внести информацию о сервитуте в Единый государственный реестр. Истец в порядке ст. 49 АПК уточнил свои исковые требования и потребовал установления бессрочного права ограниченного пользования (или установления сервитута) в отношении данного участка с кадастровым номером 78:36:5018:49. Его требования: - зону проезда автотранспорта и прохода сотрудников, посетителей истца с площадью 3 091,5 кв.м от въезда с улицы Александра Матросова по проложенной внутренней дороге вдоль строений с кадастровыми номерами 78:36:5018:49:91, 78:36:5018:49:93 и 78:36:5018:49:81 и далее к участку 78:5018:23. Кроме этого, истец требовал зону, расположенную вокруг нежилого строения лит. Е, ее кадастровый номер - 78:5018:0:24; - охранную зону ЛЭП, площадь которой составляет 100 кв.м, на всем протяжении по имеющемуся подключению от нежилого строения лит. Е 78:5018:0:24 до точки подключения на участках ОАО НПК «Северная заря». В качестве третьих лиц, которые не заявляют своих самостоятельных требований на предмет данного спора, были привлечены: УФРС, КУГИ, ООО «Солярис» и ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК). В иске решением суда от 30.09.2009 было отказано. Постановление апелляционного суда за 29.12.2009 оставило решение без изменения. ООО «Гермес-СПб» в своей кассационной жалобе, ссылаясь на несоответствие выводов судебной инстанции фактическим обстоятельствам дела, просит постановление и решение в части отказа суда в удовлетворении требований установления сервитута для проезда и для прохода отменить и принять новый судебный акт. ООО указывает, что суд не дал оценки доказательствам, представленным им и подтверждающим наличие необходимости установления сервитута; судебной инстанцией при рассмотрении иного дела (под N А56-52292/2008) был установлен факт создания ответчиком препятствий для истца в пользовании сооружением и земельным участком, принадлежащими ему. ООО «Гермес-СПб» указывает, что заключенный ООО «Гермес-СПб» с ООО «Солярис» договор за 01.08.2007 под N 73 по организации контрольнопропускного режима, не способен обеспечить беспрепятственного доступа сотрудников, посетителей и автотранспорта к объектам недвижимости истца. Причина в том, что срок заключенного договора закончился, а доступ может обеспечиваться только бессрочным сервитутом. Подателем жалобы указывается, что судебный орган не дал оценки представленным доказательствам, которые подтверждали невозможность осуществления проезда и прохода истца к своим объектам недвижимости иным методом, кроме как установлением здесь сервитута и определением площади, которая необходима для беспрепятственного проезда к строению и земельному участку. Податель жалобы указал, что распоряжение КЗРиЗ от 20.04.2007 N 563- рк не обеспечивает права истца должным образом и не заменяет частный сервитут. Названным постановлением не установлены ни границы, ни площадь зон для проезда и для прохода к земельному участку. На кассационную жалобу отзыв не представлен. Представитель стороны ООО «Гермес-СПб» в заседании подтвердил изложенные в кассационной жалобе доводы. Представитель стороны ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК подал просьбу об отказе в удовлетворении жалобы. Другие участвующие в деле были извещены о месте и о времени рассмотрения дела надлежащим образом. Но они не направили своих представителей в суд. Таким образом, жалоба рассмотрена в их отсутствие. Законность постановления и решения была проверена судом в кассационном порядке. Кассационная инстанция сделала вывод, что жалоба подлежит удовлетворению частично. Материалами дела подтверждаются следующие факты. ООО «Гермес-СПб» - собственник нежилого сооружения под кадастровым номером 78:5018:0:24. Этот факт подтверждается свидетельством серии 78-АА N 541376от 22.11.2005. Между КУГИ (арендодатель) и ООО «Партнер+» (является правопредшественником «ООО «Гермес-СПб», арендатором) было заключено соглашение аренды участка N 02/ЗД-04336 от 25.12.2002. По этому договору арендодатель предоставляет арендатору земельный участок зоны № 5 с площадью 1 124 кв.м и с кадастровым номером 78:36:5018:23 со сроком на 49 лет для размещения производственного здания. ООО «Гермес-СПб» при приватизации на основании договора 03.07.2009 года N 5564-ЗУ получило право собственности на участок. Подтверждает это свидетельство серии 78-АД под N 174699 о регистрации права от 23.07.2009 года. ООО «Инвест-Капитал», согласно выписке из ЕГРП за 19.08.2008 под N 78-78-01/6323/2008-011, является собственником участка с площадью в 59 820 кв.м и с кадастровым номером 78:36:5018:49. В п. 2 распоряжения КЗРиЗ от 20.04.2007 под N 563-рк прописаны ограничения при использовании ООО «Инвест-Капитал» данного участка. В частности, было предписано обеспечивать беспрепятственный доступ к строению и к сооружениям смежных землепользователей. В письмах от 24.06.2008, а также от 08.07.2008 г. и от 15.07.2008 предприятие ООО «Гермес-СПб» обращалось к ООО «Инвест-Капитал» с предложением заключить соглашение о сервитуте. Проект соглашения и схема земельного участка с указанием области действия предполагаемого сервитута прилагались. Между предприятиями ООО «Солярис» и ООО «Гермес-СПб» был заключен договор от 01.08.2007 под N 73. Срок договора - 1 год. В нормах договора урегулировались вопросы организации и осуществления контрольно-пропускного режима. Условия договора обязывали ООО «Солярис» не только организовать, но и обеспечить ООО «Гермес-СПб» контрольно-пропускной режим к объекту. Между предприятиями ООО «Солярис» (сторона - арендатор) и ООО «Инвест Капитал» (сторона - арендодатель) были заключены за 01.07.2008 N 2а и за 01.06.2009 N 3а договоры аренды. В этих договорах арендодатель предоставлял арендатору во временное пользование и владение имущественный комплекс, который включал в себя объекты недвижимости и участок, находящиеся по адресу: город Санкт-Петербург, Б. Сампсониевский проспект, дом 68. 01.06.2009 года был составлен акт передачи, по которому арендатору были переданы объекты недвижимости (и участок общей площадью, равной 66 531 м2 в том числе). ООО «Гермес-СПб», справедливо полагая, что для пользования объектами недвижимости требуется сервитут, поскольку иных способов обеспечить проезд и проход к объектам ООО «Гермес-СПб», кроме как через участок компании ООО «Инвест Капитал» не имеется, ООО «Гермес-СПб» обратилось с настоящим иском в арбитражный суд. Судебные инстанции в первой и в апелляционной инстанциях признали требования ООО «Гермес-СПб» необоснованными. В данном случае они исходили из того, что не имеется оснований для установления сервитута. Судами была применена ст. 274 ГК и ст. 23 ЗК. В своих решениях суды сослались на распоряжение, изданное КЗРиЗ от 20.04.2007 N 563-рк. В нем прописана обязанность для ООО «ИнвестКапитал» обеспечивать беспрепятственный доступ к сооружению и к земельному участку, принадлежащим ООО «Гермес-СПб». Судами было указано, что в деле не предоставлено жалоб от других смежных пользователей. У ответчика на земельном участке организован беспрепятственный доступ сотрудников, посетителей истца, автотранспорта к земельному участку и зданию, налажен пропускной режим. Решением судебной инстанции от 06.04.2009 г. по делу под N А56-52292/2008 ООО «Инвест-Капитал» должно устранить все допущенные нарушения в пользовании «Гермес-СПб» участком и демонтировать установленное по периметру здания железобетонное ограждение, в том числе и посредством устранения траншей закрытием их грунтом. Иных доказательств создания препятствий пользования истцом не представлено. Судебные инстанции приходили к выводу о том, что истцом не представлено свидетельствующих о важности и необходимости установления сервитута доказательств. Как не было и доказательств наличии препятствий со стороны ответчика. Суды указывают, что истцом не доказана невозможность иного способа, кроме установления сервитута, обеспечивать нужды по осуществлению проезда и прохода к принадлежащему ему объекту (пример - выезд около его здания). Судебные инстанции, признавая необоснованность требований со стороны истца об установлении сервитута в виде охранной зоны ЛЭП площадью 100 кв.м, исходили из того, что нет доказательств препятствий в пользовании указанными линиями со стороны ответчика. Суды сослались на ст. 89 ЗК и указали, что истцом не был соблюден порядок по установлению охранных зон, предусмотренный действующим законодательством. Кроме этого, в деле нет доказательств установления на указанную истцом ЛЭП охранной зоны. Подобное распоряжение органы власти не издавали, сведений об охранных зонах нет в выписке из ЕГРП, нет их в кадастровом плане и в распоряжении КЗРиЗ от 20.04.2007 года под N 563-рк. Постановление, а также решение в части установления сервитута в отношении участка в виде зоны ЛЭП не обжалуются. В части установления судом сервитута в отношении участка для осуществления прохода, а также проезда суд кассационной инстанции указывает, что постановление и решение подлежат отмене, а данное дело подлежит передаче его на новое рассмотрение. Это необходимо, поскольку выводы суда первой инстанции и суда апелляционной инстанций не являются соответствующими имеющимся в деле доказательствам и установленным обстоятельствам. Озвученные выводы сделаны были при неполном исследовании обстоятельств. Указывается, что обжалуемые акты не соответствуют положениям п. 2 ч. 4 ст. 170, а также требованиям п. 12 ч. 2 ст. 271 АПК. Ст. 23 ЗК указывает, что частный сервитут устанавливают в соответствии с гражданским законодательством; осуществляться сервитут должен наименее обременительным для участка образом. Ст. 274 ГК указывает, что собственник имеет право требовать от собственника соседнего земельного участка (или от собственника другого земельного участка (соседнего участка) в необходимых на то случаях предоставления ему права ограниченного для его пользования соседним участком (сервитута). Возникает сервитутное право, а сервитут может устанавливаться в определенных целях: обеспечение проезда или обеспечение прохода через соседний земельный участок, эксплуатация и прокладка ЛЭП, трубопроводов, обеспечения мелиорации, обеспечения водоснабжения, связи, прочих нужд собственника недвижимости, которые не обеспечиваются без установления сервитута. По нормам п. 3 ст. 274 ГК сервитут устанавливают по соглашению между требующим установления сервитута лицом (одна сторона) и собственником соседнего участка (другая сторона). Сервитут подлежит обязательной регистрации в установленном порядке. В силу ст. 11, 12, п. 3 ст. 274 ГК установление сервитута судебным органом предполагает под собой наличие нарушения права пользования недвижимостью, принадлежащего собственнику. Ссылка судов на тот факт, что истцом не представлены доказательства необходимости сервитута и наличия препятствий при пользовании участком со стороны ответчика, необоснована. Участок и здание, находящееся на нем и принадлежащие истцу, со всех сторон окружены участком, который является собственностью ответчика и находится в аренде у предприятия ООО «Солярис». Это значит, что проезд и проход к объектам недвижимости истцу можно обеспечить исключительно через участок ответчика (посредством установления сервитута). Необоснованным по этим же основаниям является вывод судебного органа, что истец не смог доказать отсутствия иного способа обеспечения проезда и обеспечения прохода к принадлежащим истцу объектам (к примеру, через расположенный около сооружения выезд). При этом в суде не дали полноценную оценку доводам истца, что проезд и проход в этих ситуациях должен осуществляться еще и через смежный участок, занятый предприятием ООО «Бекар», и через занятую жилой застройкой зону, где запрещается движение грузового автотранспорта. Стороны, как следует из материала дела, так и не смогли прийти к соглашению об установлении сервитута. Препятствия со стороны ответчика при пользовании объектами недвижимости подтверждаются установленными при рассмотрении дела N А56-52292/2008 обстоятельствами. Они в силу п. 2 ст. 69 АПК имеют при рассмотрении настоящего дела преюдициальное значение. Признана необоснованной ссылка судебных органов первой и апелляционной инстанций на заключенный договор о контрольнопропускном режиме между ООО «Гермес-СПб» и ООО «Солярис» от 01.08.2007 года N 73. В договоре нет условий о порядке пользования истцом участком ответчика. Суды, кроме этого, не дали своей оценки доводам истца о том, что договор срочный и что срок действия данного договора истек. Ссылку судебных органов на распоряжение КЗРиЗ за N 563-рк от 20.04.2007 нельзя признавать обоснованной, поскольку распоряжение не определяет порядка пользования участком, не устанавливает площадь и зону сервитута. Доводы судебной инстанции об отсутствии жалоб со стороны других смежных землепользователей правового значения для проведения оценки спорных правоотношений не имеют. Судами не была дана оценка заключению специалиста из ООО «Центра судебной экспертизы», датируемая 13.02.2009 под N 397/16 и приложенная к делу. Подъезд к зданию «Гермес-СПб», согласно этому документу, с улицы А. Матросова необходимо обеспечивать по имеющейся транспортной схеме. Эта схема в создавшихся условиях единственно возможная. В акте землеустроительного исследования за 14.07.2009 под N 520-2/09, указывалось, что подъезд к сооружению ООО «Гермес-СПб» можно обеспечить лишь по действующей транспортной схеме через проходную от ул. А. Матросова, д. 10 (вариант 1). Этот вариант при имеющейся конфигурации территории земельных участков лит. Е и лит. П по Большому Сампсониевскому проспекту - единственно возможный по причинам, изложенным в исследовательской части акта. Суды не воспользовались предоставленным ст. 82 АПК правом и не решили вопроса о назначении экспертизы. Решение и постановление при таких обстоятельствах стоит отменить. Дело необходимо передать в тот же суд первой инстанции для нового рассмотрения. При рассмотрении дела судебный орган должен исследовать все имеющие свое значение для правильного разрешения спора обстоятельства. Кроме этого, суд обязан дать правовую оценку установленным обстоятельствам, с учетом доводов участвующих в деле, и изложив мотивы принятия или отклонения доводов и доказательств в судебных актах.[210] [211] Судебной практикой не выработаны признаки для отграничения сервитута от других гражданско-правовых оснований пользования чужим 217 участком. Договор о сервитуте предлагается определить как соглашение, заключенное между лицом - собственником недвижимости, в том числе собственником соседнего земельного участка, а в необходимых случаях собственником другого (соседнего с соседним) земельного участка - (собственником), обязующемся предоставить возможность ограниченного использования земельного участка или другой недвижимости, принадлежащей ему на вещном праве в определенном объеме правомочий другому лицу или воздержаться от действий определенного рода в интересах данного лица, требующего установления сервитута (собственника недвижимого имущества или титульного владельца на любом ином вещном праве (сервитуария) безвозмездно или за плату. Таким образом, можно выделить следующие юридические характеристики договорной конструкции и ее роль в возникновении сервитутных отношений: 1. В качестве субъектов сервитутных отношений выступают как собственники участков (сооружений, зданий, иной недвижимости), так и обладатели других вещных прав на это недвижимое имущество. 2. В качестве предмета выступают действия по предоставлению права ограниченного пользования. Фактически, это обязанность совершения определенных действий (или обязанность воздержаться от них), которые отражают «меру» господства над недвижимостью. 3. Объектом договора является индивидуализированный объект материального мира (недвижимое имущество или недвижимая вещь), обремененные сервитутом. 4. Договор может быть безвозмездным или возмездным в зависимости от согласования сторон. 5. Необходимо учитывать природу вещных прав, и срок нельзя считать существенным условием договора. 6. Соглашение сторон предполагает под собой обязательный характер следования за вещью вне зависимости от смены собственника. Договор о сервитуте выступает как юридический факт и как основание для возникновения вещного правоотношения. Вытекающие из договора о сервитуте обязательства (использование определенным образом чужой недвижимости, оплаты - если договор платный, срока - если договор срочный) стоит рассматривать как последствия, обусловленные этим договором. Указанный договор является консенсуальным, поскольку он считается заключенным со времени согласования сторонами существенных условий (объекта и предмета). Договор о сервитуте является соглашением двух или более субъектов об установлении, прекращении или изменении ограниченного права пользования чужой недвижимостью. Этот договор двусторонний (многосторонний). Стороны договора - собственник подлежащей обременению недвижимости и требующее установления сервитута лицо выступают носителями прав и обязанностей в рамках заключенного договора. Именно по этой причине договор стоит определить как двусторонне обязывающий. Собственник подлежащей обременению недвижимости наделен правом требования соразмерной платы за использование его недвижимости от субъектов, в интересах которых был установлен сервитут. Это значит, что соглашение сторон может быть безвозмездным или возмездным. Необходимость установления сервитута может возникать на определенный или на неопределенный срок. Договор о сервитуте в связи с этим может рассматриваться как бессрочный или срочный. После проведения анализа гражданско-правовой конструкции договора о сервитуте можно сделать вывод о значительной его роли как основания для возникновения сервитутного права. «Весь экономический смысл заключается в предоставлении одному субъекту (коим является собственник господствующей недвижимой вещи) согласованной возможности реализации за счет вторжения в полномочия иного субъекта (коим является собственник служащей вещи) своих прав». Юридический смысл приведенной конструкции заключается в формировании правового механизма реализации обязанностей и прав, который мог бы обеспечивать параллель интересов собственника служащей вещи без лишений для него и в обеспечении интересов сервитуария, нуждающегося в создании для господствующей вещи новых качеств. «Возможность установления из договора сервитутных обязательств можно считать приоритетной, относящейся в силу действия принципы свободы договора к общему правилу имущественного быта. Это соответствует существующему диспозитивному методу гражданско- 218 правового регулирования» . Стороны, заключая такой договор, имеют возможность самостоятельно определить объект такого договора, его предмет и цель. Кроме этого, они могут прописать основные характеристики заключаемого соглашения (возмездность или безвозмездность, сроки, объем прав и обязанностей, ответственность за неисполнение условий, порядок разрешения споров) без дополнительных денежных расходов (что имеет место при обращении в суд, когда необходимо оплачивать государственную пошлину). Стороны соглашения действуют целенаправленно, свободно, сознательно, добровольно. Эти стороны разумно и на свое усмотрение, не нарушая прав у третьих лиц, без физического и психического принуждения, желают наступления правовых последствий определенного характера (в частности - возникновение сервитутных правоотношений). Данный договор направлен на установление между сторонами добрососедства и на достижение взаимопонимания между субъектами, причастными в той или иной степени к объектам недвижимого имущества.