§ 4. Форма договора о сервитуте и государственная регистрация сервитутного права.

Необходимо включать вопрос о форме договора в список проблем реального исследования. Это обусловливается тем, что признание документа заключенным законом определяется не только в связи с соглашением по основным условиям, но и с определением подобного соглашения в конкретную форму.

Гражданским кодексом установлены достаточно жесткие требования, которые предъявляются к форме.

В связи с тем, что договор должен рассматриваться с позиции одной из разновидностей сделки, следует, что к нему могут быть применены все правила, которые относятся к сделкам.

Как сказано в п.1 ст. 434 ГК РФ, договор может считаться заключенным в той форме, которая предусмотрена для совершения сделок, а также в том случае, если законом не была сформирована определенная форма для договоров такого вида. Делая выбор в пользу надлежащей формы договора, приоритетом наделяются некоторые отдельные требования, перечисленные в правилах о форме конкретных видов договора. И только законодательство способно содержать в себе требования подобного рода.

Имеются как устные, так и письменные формы сделок. Последняя форма делится в свою очередь на простую и нотариальную. Но следует понимать, что такая классификация не способна учесть специальные требования, предъявляемые к форме договора, установленные в части второй ГК РФ. И это способны подтвердить некоторые факты.

В том случае, если законодательство не требует конкретной формы для определенного вида договора, то стороны могут самостоятельно договориться об этой форме. В такой ситуации договор перейдет в разряд заключенных в том случае, когда ему будет придана установленная форма.

Достаточно часто законом предусматривается только письменная форма. Однако на практике стороны для придания договору стабильности берут обязательство по его нотариальному удостоверению. Следовательно, такой договор приобретет силу и будет являться заключенным, начиная с момента его удостоверения. Если закон или соглашение сторон не определяют письменную форму, то договор подобного характера будет заключаться в устной форме.

Подобным образом могут быть совершены все сделки, которые будут исполняться при их совершении. В качестве исключения выступают те сделки, которые требуют нотариального удостоверения, а также договоры, которые будут недействительными в случае несоблюдения простой письменной формы. Устно также будут совершаться сделки во исполнение договора, который был заключен в письменном виде в случае отсутствия противоречий законодательству или другим правовым актам.

Под письменной формой договора необходимо понимать составление одного документа, который должен быть подписан сторонами. На современном этапе данная форма договора считается наиболее распространенной.

На законодательном уровне могут быть установлены дополнительные требования, предъявляемые к письменной форме сделки. Также устанавливаются и определенные последствия, которые сопровождают несоблюдение договора. В том случае, если специальных последствий несоблюдения формы договоры не сформировано, то будут действовать общие последствия, которые характерны для несоблюдения простой письменной формы сделки.

Письменная форма договора может предполагать обмен документами с помощью разнообразных средств связи (почты, телеграфа, телефонов, электронной связи и т.д.). Это позволит им достоверно определить, что документ был получен от стороны по договору. Такой обмен предоставляет возможность оперативно заключать договора. Основное внимание при этом надо уделить доступности формы для восприятия.

Договор должен быть подписан лицом, которое уполномочено его заключать. Но стоит понимать, что лично подписание может происходить не всегда. Законом, правовыми актами или соглашением сторон допускается, что в некоторых ситуациях и в определенном порядке можно использовать факсимильное воспроизведение подписи посредством средств копирования, электронно-цифровой подписи и т.п. В том случае, если в договоре не будут указаны условия процедуры согласования подлинности, в момент возникновения споров о наличии подписанного договора и других подобного рода документов, арбитражный суд имеет право не принимать во внимание те официальные бумаги, которые были подписаны электронной подписью .

Особенности придания требуемой формы договору о сервитуте тесно связаны с отнесением объекта сервитута к недвижимости.

Как уже было сказано ранее, под сервитутом обычно подразумевается некоторое вещное право того лица, в пользу которого он был сформирован (сервитуарий). Установить сервитут можно по соглашению между стороной, которая нуждается в этом, и собственником соседней недвижимости. Точно так же, как и всякое другое право вещного характера, сервитут надо регистрировать в порядке, установленном на законодательном уровне для регистрации прав на недвижимость.

Нормы, которые регулируют государственную регистрацию прав вещного типа на определенные объекты недвижимости, хранятся в ГК РФ и в Федеральном законе от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В ст. 131 ГК РФ говорится, что кроме права собственности государственной регистрации должны подлежать такие права ограниченного характера, как право хозяйственного ведения, ипотека, сервитут, право постоянного пользования и право пожизненного наследуемого владения. Данный перечень не является исчерпывающим. Непосредственно в ГК и других законах предусматривается, что государственной регистрации подлежат и другие вещные права.

В связи с этим возникает вопрос о том, какие вещные права должны пройти процедуру государственной регистрации? Ведь в статье 216 ГК перечислены определенные наименования. Но следует понимать, что такой перечень нельзя назвать закрытым. Принимая во внимание характерные признаки, свойственные для прав вещного характера, и позиции законодателя, есть возможность определить еще несколько подобных прав, ^[236] не смотря на то, что непосредственно о них не говорится в нормах гражданского законодательства. В связи с тем, что единое мнение об определении ограниченных вещных прав и их разновидностей отсутствует, были рождены некоторые проблемы, которые тесно связаны с регистрацией подобных прав. Данной проблеме многие юристы уделяют свое внимание. Беря во внимания предмет этого исследования, надо отметить, что теория цивилистики и правоприменительная практика не решают вопрос, который связан с соотношением регистрации сервитута с позиции вещного права и регистрации ограничения права собственности в результате определения сервитута.

По слова И.М. Исрафилова, ограничение прав собственности достаточно крепко связано с ограничениями вещных прав. Поэтому оно обладает вещно-правовым характером. Это две черты одного действия. Наиболее важным из них считается установление и государственная регистрация непосредственно вещного права. Соответственно, регистрация ограничения подразумевает под собой только следствие от предыдущего действия. Она обладает констатирующим значением, которое не влечет за собой каких-либо последствий юридического характера^[237].

Государственная регистрация может быть рассмотрена с позиции юридического акта, с помощью которого государство признает возникновение, прекращение, переход или ограничение прав,

распространяемых на недвижимость.

Права на недвижимость, а также сделки с ней необходимо в обязательном порядке заносить в Единый государственный реестр прав. На законодательном уровне также указывается, что под государственной регистрацией следует понимать единственное доказательство существования зарегистрированного права. И оспорить его можно будет только в ходе судебных разбирательств.

Права на недвижимость, которая подлежит государственной регистрации, могут возникнуть только с момента регистрации соответствующих прав, распространяемых на нее. Это правило действует в том случае, если законом не установлено иное. Норма с аналогичным содержанием имеется и в п. 2 ст. 223 ГК. При регистрации сервитутного права надо руководствоваться заявлением владельца недвижимости или того лица, в пользу которого и будет происходить установление сервитута в том случае, если у него есть соглашение о сервитуте.

В ходе практики была продемонстрирована низкая заинтересованность сторон сервитутного правоотношения в регистрации соответствующего права. Иногда встречаются и такие ситуации, когда собственник служащей вещи уклоняется от регистрации подобного ограничения своего права в момент установления сервитутного права судебными инстанциями. В связи с этим надо обязать судебные инстанции в момент рассмотрения споров по иску того лица, которое требуется установление сервитута, рассматривать необходимость в заключение сторон договора о сервитуте. Это должно происходить наряду с определением значимых условий пользования чужого недвижимого имущества.

Особого внимания заслуживает предложение, высказанное Л.В. Щенниковой и А.Г. Остапенко . Главной сутью данного предложения является установление обязательной нотариальной формы для подобного документа. По их мнению, с помощью нотариусов стороны смогут уточнить предмет договора, а также все необходимые элементы, которые должны быть присущи договорному обязательству^{[238] [239].}

С помощью формирования обязательной нотариальной формы. Можно получить более четкое определение предмета договора, а также всех необходимых элементов обязательства. Кроме того, эта форма может выступить с позиции своеобразного гаранта соблюдения всех требований, касающихся государственной регистрации подобного вида ограниченного права вещного характера.

Дореволюционная история продемонстрировала колоссальную роль, которую играли нотариусы в распространении сервитутов в стране. Следует также отметить, что появление такой категории, как «нотариальный

247

сервитут» , вовсе не является случайным.

Надо отметить, что на современном этапе круг сделок, которые удостоверяются нотариально, достаточно широк.

В одной из частей п. 2 ст. 163 ГК РФ говорится, что нотариальная форма может быть использована либо в тех ситуациях, которые прямо предусмотрены на законодательном уровне, либо в случаях, которые предусмотрены соглашением сторон. Исходя из этого, можно отметить, что и договор о сервитуте можно удостоверить нотариально. Так как данный договор не обладает достаточным законодательным урегулированием и относится к категории непоименованных договоров, лучше всего будет закрепить на законодательном уровне обязательную форму, характерную для договоров о сервитуте.

Обосновывая такую позицию, надо отметить, что нотариус является независимой стороной, которая обязана удостоверить добрую волю сторон сделки, а также проследить за тем, чтобы все права в договоре были соблюдены. Нотариус также необходим для того, чтобы в момент удостоверения сделки он смог подтвердить надлежащее психическое состояние всех сторон договора, разъяснить участникам сделки смыл, последствия и значение, которое имеет договор. Нотариус также должен проверить наличие комплекта всей необходимой документации для заключения договора. Он может установить личность участников, ^[240] подтвердить подлинность подписей, подтвердить соответствие договора и условий, прописанных в нем, а также зарегистрировать сделку в реестре.

Кроме того, необходимо выделить, что тот нотариус, который занимается частной практикой, наделяется полной имущественной ответственностью за вред, который может быть причинен имуществу в результате свершения действий нотариального характера, противоречащих закону РФ. Нотариус также будет наделен ответственностью за неправомерный отказ в совершении действий нотариального характера, за разглашение сведений о тех действиях, которые были совершены .

Нотариус играет такую роль в деле оказания помощи юридического характера населению, которую очень сложно переоценить. В связи с этим нотариальная практика способна активно поспособствовать распространению сервитутов в стране, помочь гражданам отстоять свои земельные участки. При этом они могут все сделать так, чтобы ситуация не дошла до разногласий и судебных разбирательств^{[241] [242] [243]}.

В законе о государственной регистрации прав на недвижимость нет специфичных оговорок, касающихся регистрации сервитутов. Однако необходимо учитывать, что вместе с государственной регистрацией сервитутов с позиции вещного права потребуется произвести регистрацию и ограничения права собственности на участок земли в результате

250

установления сервитута .

Очень большим значением обладает регистрация ограниченных прав вещного характера, так как регистрируется само право, а не договор или какое-либо другое соглашение, на базе которого и возникло право.

Указанные ранее действия различаются между собой в правовом плане. И стоит согласиться с теми авторами, которые осознают подобную разницу и соглашаются с тем, что необходимо регистрировать только самое ограниченное вещное право. Договор, по их мнению, регистрировать не надо, если регистрация такового не предусмотрена по закону^[244].

Исходя из всего этого, регистрировать надо непосредственно право ограниченного пользованиям чужой недвижимостью.

В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорится о том, что регистрация должна быть осуществлена на основе заявления владельца недвижимости или того лица, в пользу которого был установлен сервитут, если у него имеется соответствующее соглашение .

Руководствуясь Единым государственным реестром прав на недвижимость, будет выдано свидетельство о регистрации, в котором будет указан правоприобретатель, разновидность сервитута, дата и номер регистрации. И именно с момента государственной регистрации сервитут вступит в свою силу с позиции права на ограниченное пользование чужим имуществом. В полном соответствии с налоговым законодательством, производится оплата государственной пошлины.

В практике нередко возникают такие ситуации, когда сервитут устанавливается по решению судебных инстанций, однако владелец обремененной недвижимости при этом отказывается его регистрировать. Пользователь сервитута подобного права не имеет. Из этого следует, что надо дополнять норму п.1 ст.27 Закона о государственной регистрации правилом, в котором сказано, что при установлении сервитута по решению судебных инстанций подать заявку на регистрацию может не только собственник, но и тот человек, в пользу которого произошло установление сервитута.

По нашему мнению, в связи с отсутствием закона судебные инстанции способны выносить решения о регистрации сервитута. Делать они это могут в полной аналогии с законом, используя правило п. 3 ст. 165 ГК РФ. Данное правило действует по отношению к тем сделкам, которые требуют государственной регистрации, а одна из сторон от этого уклоняется. Подобным путем можно было бы избавиться от правового вакуума в той ситуации, когда не имеется механизма исполнения решения судебных инстанций.

Отражение в соглашении данных о наличии на определенном участке земли сервитута, обладает существенным значением в сфере защиты прав собственника, землевладельца, землепользователя, арендатора. Это связано с тем, что при совершении сделки с землей сервитут способен сохраняться в случае перехода прав собственности на обремененный участок другому лицу. На современном этапе договоры о переходе участков земли в иную собственность никакой информации по этому поводу не несут. Факт регистрации сервитута способен предоставить возможность приобретателю узнать о его существовании.

Для того чтобы пройти процедуру регистрации, надо подать документацию об установлении сервитута. В этой документации должна быть в полной мере отражена информация следующего характера: название и содержание, границы распространения, кадастровый номер земельного участка, в пользу которого будет определяться сервитут, и кадастровый номер того участка, на котором он будет устанавливаться. Также потребуется указать дату начала сервитута, период, на который он будет вводиться, и плата, начисляемая за пользование чужим участком.

В 27 статье Закона о государственной регистрации сказано, что регистрация может быть проведена в ЕГРП. Для этого необходимо заявление со стороны владельца недвижимости или того лица, в пользу которого должен быть установлен сервитут, если у него имеется соответствующее соглашение. Свою силу сервитут приобретет после прохождения процедуры регистрации в ЕГРП. В той ситуации, когда сервитут относится к определенной части участка земли или другого объекта недвижимого имущества, к документации, в которой будет указано содержание и границ действия сервитута, надо будет приложить заверенный соответствующим органом по учету объектов недвижимости план. На нем должны быть отмечены границы действия сервитута. В той ситуации, если сервитут определяется на весь участок земли, необходимости в предоставлении

252

кадастрового плана нет .

Исходя из всего этого, надо предоставить следующую документацию: заявление о регистрации сервитута, документ, который подтверждает оплату регистрации, документ, который может подтвердить личность заявителя, учредительные документы юридического лица. Также потребуется предоставить доверенность, оформленную на имя представителя, свидетельство о госрегистрации юридического лица, свидетельство о регистрации права на объект недвижимости. Потребуются и правоустанавливающие документы. Для того чтобы зарегистрировать публичный сервитут, надо предоставить копию решения органа государственной власти РФ или органа местного самоуправления, в котором будет значиться установление сервитута. В том случае, если надо зарегистрировать частный сервитут, потребуется предоставить договор об установлении сервитута или решение суда, которое вступило в силу. В этой ситуации также потребуется документация технического учета и план земельных участков. Все те документы, которые должны быть представлены на регистрацию, надо заверить сторонами.

Регистрация сервитута происходит в учреждениях юстиции. Для этого туда надо подать соглашение между владельцами соседних участков или решение судебных инстанций, в котором говорится про установление сервитута. ^[245]

В тех ситуациях, когда регистрация была проведена не по инициативе правообладателя, то его в обязательном порядке необходимо уведомить о регистрации сервитута. Сделать это надо в течение месяца с того момента, когда произошло регистрация. В том случае, если был зарегистрирован публичный сервитут, уведомить правообладателя можно посредством средств массовой информации.

Регистрация происходит в территориальных органах Росреестра в том случае, если было подано заявление со стороны правообладателя участка лица, в пользу которого должен быть установлен сервитут, или органа государственной власти страна, а также органа местного самоуправления.

В той ситуации, когда установление сервитута происходит на основании договора, то соответствующее заявление должны подать обе стороны. В ситуации с нотариальным удостоверением - одна из сторон.

Как уже было сказано ранее, если на один объект недвижимого имущества произошло определение сразу нескольких сервитутов, то зарегистрировать потребуется каждый. Также надо будет внести запись о них на отдельных листах подраздела III-3 Реестра.

В той ситуации, когда сервитут участка земли был определен ранее, запись о регистрации должна быть осуществлена, основываясь на правоустанавливающий документ. Именно в нем отражена вся информация, касающаяся ограничений или обременений. Правоустанавливающий документ, который был описан выше, должен в полном объеме соответствовать некоторым требованиям. В нем должна находиться информация, касающаяся субъектов, в пользу которых произошло установление сервитута. Также в таком документе должны находиться данные об обремененном объекте недвижимого имущества, о границах его действия и о тех целях, в связи с которыми и был установлен сервитут.

Если записи о сервитуте хранятся в каком-либо другом документе, который не является правоустанавливающим, потребуется в письменном виде уведомить орган, в пользу которого произошло установление сервитута, о последствиях правового характера, способных возникнуть из-за отсутствия регистрации. Это связано с тем, что отсутствие правоустанавливающего документа считается основанием для отказа в регистрации.

Исходя из этого, напрашивается вывод о том, что особенности определенной формы договора о сервитуте могут быть связаны с отнесением предмета сервитута к недвижимому имуществу. Соответствующий договор заключается в простом письменном виде между будущим владельцем этого самого сервитута и собственником соседнего участка земли или другого объекта недвижимого имущества.

Рассказывая о соглашении, которое потребуется заключить сторонам, следует отметить, что немалую сложность для собственников имеет процесс сбора всей необходимой документации. Стояние в долгих очередях также не принесет облегчения. Немалой сложностью сопровождается составление юридически правильного соглашения о сервитуте и процесс регистрации.

Государственная регистрация ограниченных вещных прав обладает существенным значением, так как происходит регистрация именно права, не соглашения или какого-либо другого договора. Регистрацию в данном контексте следует рассматривать с позиции юридического акта, посредством которого государство признает возникновение, обременение, прекращение или переход прав на недвижимость.

Рассказывая про государственную регистрацию, желательно отметить тот факт, что оформление сервитута достаточно часто сопровождается судебными разбирательствами. Они обычно касаются размеров, порядков внесения платы, правомерности установления подобного обременения и т.д. Собственник должен будет предоставить все необходимые доказательства не только в суд, но и в регистрирующий орган о том, что невозможно полноценно использовать земельный участок либо другой объект недвижимого имущества без ограниченного пользования чужого недвижимого имущества.

Глава 3. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ЗАЩИТА СУБЪЕКТОВ СЕРВИТУТНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Анализ проблемы, связанной с защитой права субъектов сервитутных отношений в гражданском законодательстве необходимо начинать с изучения статьи 216 ГК РФ. Именно в ней закреплены все основные возможности защиты прав вещного характера посредство применения специальных вещно-правовых исков.

Имеются самые разные формы и методы защиты подобных отношений. К примеру, гражданские права в общем представлении в полном соответствии с гражданским законодательством могут быть защищены по правилам, прописанным в статье 12 ГК РФ. Но необходимо отметить, что особенности защищаемых прав не способны повлиять на конструкцию, свойственную охранительным отношениям. В связи с этим практически в каждом отдельно взятом институте гражданского права имеются определенные нормы, которые касаются защиты соответствующих прав. Если рассуждать о вещных правах, то следует отметить, что их носители применяют особые методики защиты, основной задачей которых является восстановление положения, имевшего место быть до нарушения. Подобные способы и методики следует рассматривать с позиции положения, которые одновременно развивают и дополняют 3 абзац 12 статьи ГК РФ. В таких ситуациях, по словам Р.О. Халфиной, восстановление нарушенных прав происходит самым непосредственным образом. Правоотношение может быть восстановлено в свой первоначальный вид .

Такие средства защиты являются вполне естественными. Однако, по мнению И.А. Покровского, оформление принадлежности некоторых конкретных благ конкретны лицам посредствам применения их субъективного права не способно считаться исконным для человечества, ^[246] прирожденным. Оно создавалось посредство приложения труда путем исторического процесса. Оно не должно считаться одним из первых требований, предъявляемых развивающейся личностью. Его создание произошло в реальной исторической обстановке, характерной для

254

прошлого .

Для того чтобы восстановить право собственности, необходимо, чтобы лицо относилось к объекту права, как к своему, что возможно только в случае достаточного развития правовых понятий.

Если проанализировать гл.20 ГК РФ, можно заметить. Что те правила, которые в ней перечислены, характеризуются прямым отношением к правам собственности. Следует также отметить, что защита вещного права может быть осуществлена в полном соответствии с п. 4 ст. 216 и корреспондирующей ей ст. 305 ГК.

Для отечественной литературы достаточно распространенным считается представление о защите прав владельцев, которыми было получено недвижимое имущество посредство договора от собственника, как о специфичной форме защиты прав обстоятельного характера, о вторжении в сферу обязательных отношений чуждых для них, но допускаемых в силу

ЛГГ

практических соображений, вещных элементов .

Одним из наиболее разумных объяснений правилу статьи 305 ГК РФ может служить только лишь признание любого титульного владения вещным правом^{[247] [248] [249]}. Среди объектов вещного права находятся и сервитуты.

В п.4 ст.216 также закреплено положение следующего характера: порядок защиты прав вещного характера определен статьей 305, в которой также имеется указание на то, что распространение положения гл.20 производится только на те лица, которые владеют имуществом. Однако известно, что сервитуарий не имеет в собственности земельного участка или другого вида недвижимости. Ссылаясь на этот факт, Ю.В. Тимонина, к примеру, сделала вывод о том, что невозможно защитить сервитут

257

посредством виндикационного иска .

Но из этого положения следует, что носитель вещного права не может воспользоваться иском, который предусмотрен ст.304 ГК. В нем, по сравнению с виндикацией, сервитуарий достаточно сильно заинтересован.

А.В.Копыловым было предложено решить проблему посредством признания возможности владения сервитутами. Это позволить максимально

ЛГО

быстро распространить действие статьи 305 на подобного рода отношения .

Предпринимаются и такие попытки, сущностью которых заключается в том, что сервитут следует рассматривать с позиции права, которое не имеет ничего общего с владением. И в данной ситуации владению придается совершенно другой смысл.

Рассуждения не могут считаться логичными, если в них предлагается рассматривать осуществление прав собственности не во владении, а именно в осуществлении владения. Это предположение в корне неправильное.

На современном этапе некоторые ученные считают, что надо признать за сервитутом статус владения. Сервитуарий при этом должен выступать в роли владельца. А.В. Коноваловым было сказано, что субъект частного сервитута наделяется правом владения, пусть даже и в усеченной форме. Он ^{[250] [251] имеет возможность владеть долгосрочно и стабильно недвижимым имуществом, пусть и четко определенным образом[252].}

Мы считаем, что подобная позиция также не может относиться к тому, что мы привычно понимаем под таким понятием, как сервитут. Она не может отразить отличительные черты, присущих объектам вещных прав, с позиции материальных предметов, которые были порождены конструкцией владения. По словам А.В.Коновалова, одним единственным имеющимся в природе вещным правом следует считать только правомочие владения^{[253] [254]}. Автор пытался распространить вещно-правовую защиту даже на сервитуариев. В то время как владение с позиции вещного правомочия особого характера, которое входит в число разнообразных субъективных прав, легитимирует

субъекта недвижимости на применение средство защиты вещно-правового

261

характера .

В данной ситуации возникает вопрос о наличии необходимости в использовании сервитуарием средств защиты, которые предусмотрены главой 20 ГК РФ.

Следует отметить, что защитить сервитутное право с помощью виндикационного иска нельзя. Это связанно с тем, что подобный иск не может предоставить своему обладателю права владения недвижимым имуществом. Исходя из этого, как уже было ранее сказано, стоит воспользоваться положением статьи 304 ГК РФ, которая воспроизводит положения абз. 3 ст. 12 ГК по отношению к вещным правам.

Так как от характера и отличительных черт отношений во многом зависит то, каким образом будет защищаться подобное право, а сервитут, как и все другие вещные права - абсолютное правоотношение, то и защищаться он обязан абсолютным образом. Тот факт, что правила главы 20 ГК РФ не могут быть применены, не способен опровергнуть абсолютную защиту подобных прав.

Анализируя средства защиты сервитутных прав, можно сделать достаточно важный вывод, который касается того, что далеко не все права могут быть защищены правилами главы 20 ГК РФ. К данным правилам можно прибегнуть только при необходимости защиты вещных прав. Для защиты других прав гражданского характера они бесполезны.

Подразумевая, что сервитут формируется по соглашению между лицом, которое требует его установления, и владельцем соседнего земельного участка (в случае не достижения подобного соглашения в дело вступает суд), а также подлежит регистрации, можно на практике столкнуться с самыми разными ситуациями.

Во-первых, собственник соседнего земельного участка просто может отказать в установке сервитута, не признавая право на него. Во-вторых, спор может идти не об установке сервитута, а о сущности соглашения. Подобные ситуации различаются по правовому характеру. Соответственно, они требуют разных средств защиты.

К примеру, признать право можно только в той ситуации, если заинтересованное лицо выдвинуло требование об установлении сервитута, а собственник соседнего земельного участка отказывает в этом.

Подобное право может быть заявлено собственником определенной индивидуальным образом вещи, права которого могут быть оспорены, не признаны третьим лицом. Правом, кроме самого собственника вещи, наделяется объект ограниченного вещного права. Именно им и является сервитуарий. Во время удовлетворения требований о признании права, достаточно четким образом определяется правовое положение сторон спора. Определяется также и режим использования определенной недвижимости.

Под предметом требований необходимо понимать констатацию того факта, что истцу принадлежит вещное право. Другими словами, уже имеется в наличии существующее право.

Применение подобного метода защиты вещных прав характеризуется правоподтверждающим характером. Подобная мысль может быть доказана тем, что судом во время рассмотрения вопроса о признании права анализируется только то, что уже есть в наличие. И именно на этом будет основываться решение суда. Решение по иску о признании вещного права может устранить все сомнения в праве, а также избавиться от правовой размытости, тем самым придавая определенность отношениям сторон. Такое решение может выступить в качестве основы для осуществления определенных правомочий.

Мы в полном объеме разделяем мнение тех правоведом, которые считают, что такой метод защиты на современном этапе является наиболее основательным, а также опираются на действующее законодательство^[255].

В полной мере закону соответствуют и предпосылки применения подобного права, а именно наличие субъективного интереса, полное пренебрежение конкретным правом или его игнорирование со стороны иных лиц, неопределенность того, что право принадлежит управомоченному лицу. Следует отметить, что такая неопределенность дает все основания для сомнений наличии права^[256].

Признание права с позиции метода защиты гражданских прав достаточно часто направляется на уничтожение сомнений в том, что данные права принадлежат определенному лицу. В подобной ситуации еще не известно полностью, может лицо считаться управомоченным или нет, так как предмет подобного иска способен включать в себя требование, сутью которого является установление сервитута. Соответственно, иск может и не включать подобного требования. В связи с этим стоит согласиться с тем, что в такой ситуации иск о признании права на сервитут может в полной мере совпадать с иском об установлении этого самого сервитута^[257].

В том случае, если соглашение достигнуто не было, спор должен перенестись на разрешение в ходе судебных разбирательств, так как лицо настаивает на установление сервитута.

Совершенно другая ситуация может наблюдаться в том случае, если спор касается условий сервитута. О праве на сервитут спора нет.

Исходя из всего вышесказанного, два вышеперечисленных основания обладают разным предметом и совершенно разными основаниями. К примеру, установление сервитута может произойти раньше, а новый владелец обслуживающего участка не собирается его признавать. В такой ситуации право на сервитут, конечно же, никуда не исчезает. Однако необходимо признать такое право.

Если обратить внимание на судебную практику, то она иногда очень противоречива. Для того чтобы защитить права сервитуария, могут быть использованы разнообразные иски: негаторный, иск об обязании заключить договор сервитута, иск о признании права и т.д.

Подобное положение вещей объясняется отсутствием проработок методологического характера основных проблем, а также смешением ситуаций, при которых к соответствующим правоотношениям применяются не совсем адекватные методы защиты.

Не способно разъяснить подобный аспект и Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 12.10.2006 под номером 54^[258]. Это связано с тем, что в пункте 1 иск об установлении сервитута только входит в число других исков о правах на недвижимость. Кроме того, только с помощью дополнительных усилий логического характера было сделано предположение о том, что все подобные иски можно считать вещноправовыми^[259].

Каким образом можно разрешить довольно часто возникающую в практике ситуацию, когда владелец участка не собирается отрицать наличие прав сервитуария, но при этом запрещает перемещаться по своему участку в определенное время или использовать его по определенному назначению? Каким иском следует воспользоваться, чтобы защитить права сервитуария?

По словам С.А. Зинченко и В.В. Галова, при сервитуте в принципе невозможным является негаторный иск^[260].

Следует рассмотреть возможность применения иска, который предусмотрен ст.304 ГК. Принимая во внимание положения данной статьи, можно сказать, что в основе негаторного иска лежит фактор противопоставления прав владельца и деятельности несобственника. Однако если эти лица уже наделены правами вещного характера, возникает возможность применить негаторный иск в комплекте с нормой ст.305 ГК РФ, которая предполагает вещно-правовую защиту интересов владельца, не являющегося собственником. Эта норма также может быть направлена против собственника. Но, как уже было сказано, сервитуария нельзя отнести к категории владельцев. А в тексте ст.305 это условие является необходимым.

Естественно, можно предположить, что сервитуарий обладает достаточно широкими правами для того, чтобы включить в себя еще и возможность по владению. Ведь он же проезжает, проходит не некоторой части участка земли, а также удерживает и даже контролирует его. Но в связи с тем, что спор рожден именно запретом перемещения по участку в конкретное время или использования участка в конкретных целях, у сервитуария будет отсутствовать фактор владения. Именно это и будет выступать в качестве помехи для применения негаторного иска в целях защиты в ситуации, когда собственник препятствует использованию участка.

Еще римскими юристами была сделана попытка рассмотреть положение сервитуария с позиции владельца сервитута. Однако владения в данной ситуации не имеется.

Сравнительно недавно похожая мысль была высказано А.В.Копыловым . Однако и он так и не смог доказать, что в права на сервитут входя и владение.

Было также высказано мнение о том, что необходимо оценить норму, прописанную в ч. 1 ст. 216 ГК РФ и норму, определенную ст. 305 ГК РФ. По словам некоторых специалистов, это должно позволить признать их соподчиненность и, соответственно, воспользоваться в момент защиты сервитутов некоторыми общими положениями о защите вещных прав. Как известно, всякое право должно быть обеспечено адекватной защитой^{[261] [262]. Однако рассуждения подобного рода считаются результатом «пробелов в праве». Кроме того, нет четко определенной правовой нормы. В связи с этим подобные рассуждение по своей сути идут по пути исправления закона.}

Исходя из всего этого, иск, который предусмотрен п. 3 ст. 274 ГК РФ, - иск, который затрагивает условия сервитута. С помощью него можно разъяснить некоторые, отдельно взятые моменты отношения между сторонами. Другими словами, это иск об установлении сервитута. Соответственно, если собственник не будет отрицать права сервитуария на сервитут, а только лишь станет возражать против некоторых условий определенного договора, то не имеется никакого основания для включения в предмет искового заявления других требований, кроме установлений этих самых условий договора.

В статье 8 ГК РФ указано, что в случае возникновения споров об установлении условий, судебные инстанции устанавливают права и обязанности определенного договора. Они не стараются обязать стороны заключить договор. Суд также не вводит сервитут, так как данное право уже есть. Судебные инстанции в таких ситуациях могут только признать его. Среди основных задач суда можно выделить определение тех условий, которые включаются в текст договора, а также определенной формулировки объема прав и обязанностей каждой отдельно взятой стороны. Суд способен признать необходимость включения в договор определенных условий в том случае, если поступило соответствующее предложение от сторон.

Необходимо отметить, что в некоторых решениях судам удается учитывать вышеописанные различия. Как было отмечено, предмет иска может выступать с позиции требования об введение сервитута. А может сыграть роль требования о введении условий .

Подобный иск достаточно сильно напоминает способ защиты, который называется «изменением или прекращением правоотношений». Его еще называется преобразовательным иском. Он предусмотрен ст. 12 ГК РФ. Однако необходимо выделить то, что преобразовательный иск в основном направления на изменение уже существующего правоотношения. Такие исковые заявления способны внести в него что-то новое. В нашей же ситуации нового в правоотношение вводить ничего не надо. Кроме того, до решения судебных инстанций самого правоотношения и вовсе не было. Именно это положение является существенным отличием данного вида иска от преобразовательного.

Только в той ситуации, если имеется какой-либо спор, можно предъявить требования об установлении условий соглашения. В связи с этим в судебной практике признан тот факт, что право на обращение в суд может возникнуть только в том случае, если соглашение об этом с владельцем

271

участка земли не было достигнуто . ^{[263] [264]}

К большому сожалению, судебная практика не обладает достаточной устойчивостью. В некоторых ситуациях признается то, что право на исковое заявление может возникнуть в связи с простым отсутствием соглашения. В других ситуациях возникает необходимость доказать тот факт, что были приняты меры по выработке требуемых мер. В некоторых ситуациях суды предполагают необходимым предоставление проекта соглашения, а иногда и вовсе могут проигнорировать вопрос, связанный с тем, какое именно условие

272

следует считать спорным .

Анализируя положения действующего законодательства, можно заметить, что в сфере защиты сервитутных прав имеются недоработки. Кроме того, не определяется конкретный порядок и метод защиты нарушенных сервитутных прав.

Возвращаясь к моменту возникновения гражданских прав при поиске возможного способа решения подобных неточностей в защите сервитутных прав, можно выдвинуть предположение об использовании конфессорных исков для защиты прав сервитуарий. Подобный иск достаточно широко был распространен в Древнем Риме в сфере частного права.

Надо также вспомнить и о том, что конфессорный иск использовался во время защиты сервитутов, которые были установлены путем как воображаемой передачи, так и посредством пассивного допущения пользования, а также давностной формой владений .

Довольно часто в качестве противопоставления конфессорному иску выступал негаторный иск.

На современном этапе в правовом развитии конфессорный иск неизвестен той правовой системе, которая действует в стране.

Высказываются самые разные предложения, сутью которых является введение специального гражданско-правового метода, похожего на ^{[265] [266] конфессорный иск. Посредством его применения сервитуарий смог бы потребовать не только признания сервитута, но и устранения разнообразных препятствий в его использовании[267] [268]. Такая мысль была высказана в 1996 году И.Э.Косыревым. И следует отметить, что ввод в отечественное законодательство подобного иска , особенно в связи с происходящими изменениями в гражданском законодательстве, является интересной и допустимой идеей.}

Именно конфессорный иск способен выступить в качестве модели защиты сервитутного права.

Если в российское законодательство будет введен конфессорный иск, то мы получим иск, посредством применения которого будет возможно защитить само сервитутное право сервитуария в случае его нарушение другими лицами. Конфессорный иск необходим для устранения какого-либо притязания от третьих сторон. С помощью него также можно избавиться от разнообразных препятствий использования сервитуарием принадлежащего ему сервитута. Сервитуарий получить шанс обезопасить свое сервитутное право против любого нарушения, которые либо существуют в настоящий момент, либо способны возникнуть. При подаче конфессорнного иска, сервитуарий приобретает возможность выдвижения требований, направленных на возврат утерянного сервитута и на устранение какого-либо нарушение соответствующего права иными лицами.

Ввод конфессорного иска позволит ликвидировать многочисленные попытки «притянуть» к себе определенный вещно-правовой иск, а также исключить присвоение соответствующему праву тех элементов, которые для него совершенно не свойственны.

Необходимо выделить тот момент, что такой фактор, как отсутствие иска, который предусмотрен ГК РФ на современном этапе, не должен

смущать, так как ситуация, требующая прямого указания со стороны закона, рассматривается доктриной с позиции экстраординарной. В ст. 12 также допускается существование других способов, с помощью которых есть возможность защитить права, помимо указанных в ней методов.

Если же принять во внимание признание прав (абз. второй ст. 12 ГК РФ), то во время их предъявления потребуется оперировать другими обстоятельствами и существенными требованиями. В стандартных ситуациях выделяется неопределенностью прав, среди которых имеется и титул соответствующего права. В частности, дело может затрагивать, к примеру, того, что будет признано право аренды, а право сервитута - нет, наличие субъекта права^{[269] [270]}, наличия со стороны истца правомерного интереса по отношению к определенному имуществу. В нашей ситуации необходима проверка условий, которые перечислены в статье 274 ГК РФ. Кроме того, необходим и спор. Можно даже не доводить дело до суда, вполне достаточно актов (бездействия, действия) для того, чтобы такое право было непризнанно.

Если споры будут отсутствовать, надо потребовать установить факты, которые обладают юридическим значением. В суд обращаться с иском о признании права не требуется. В практике судебных разбирательств принято

277

считать, что отказ от регистрации не является оспариванием самого права .

Такой способ применяется судебными практиками и законодательством не только в ситуации с непризнанием права, но и в тех случаях, когда это самое право соблюдается в неполном объеме. Следует отметить, что подобный путь является значительно более долгим. Это связано с тем, что он подчиняется правилам, характерным для обычного искового производства. Так как подобный иск не может защитить в экстренных ситуациях, его нельзя и рекомендовать с позиции оптимального иска для всех ситуаций.

Надо будет заниматься решением вопроса о защите прав и интересов в таких условиях, когда может понадобиться экстренное разрешение возникшей ситуации.

На защиту сервитута направлен целый ряд нормативных актов в зарубежном законодательстве. К примеру, решению вопросов нарушения сервитута в Германском Гражданском уложении посвящается §1027. Он в свою очередь ссылается на §1004 (общие вопросы защиты). В пункте 1 этого параграфа указано, что в случае с нарушением собственности иным способом, помимо незаконного лишения владения, собственник наделяется правом требовать от нарушителя устранения нарушения. В том случае, если имеются основания ждать последующих нарушений, собственник может составить иск о воздержания от определенных действий .

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что германским законодателем была установлена связь между нарушением сервитута и теми ситуациями, в которых российским законодательством была бы примененна норма статьи 304 (в интересах владельца участка) или норма статьи 305 ГК РФ (в тех ситуациях, когда имеется владение). Подобное положение вещей может быть названо эффективным. Однако следует понимать, что здесь используется не столько логическая связь между правами сервитуария и собственника, сколько юридически-технический пример. Но и ГГУ далеко не всегда может ответить на вопросы об экстренных разрешениях проблем.

В связи с тем, что законодательного выхода из ситуаций подобного характера пока еще не имеется, то можно воспользоваться теми мерами, которые были заложены процессуальным законодательством. В частности речь идет об обеспечительных мерах, которые может применить суд. АПК РФ (п. 1 ст. 90) способен предусматривать возможность использования срочных временных мер в случае подачи заявления участвующего в деле. Такие меры могут быть направлены на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя. Все это может произойти не только в случае ^[271] необходимости удовлетворения иска, который уже подан, но и для того, чтобы обеспечить интересы.

В настоящей практике судебных разбирательств, а также в правовой литературе обоснованно была распространенна широкая трактовка такого определения, как обеспечительные меры, которая превышает объем термина «средства обеспечения иска»^[272].

Одним единственным препятствием, которое может встретиться во время использования подобных средств, является то, что средство обеспечения интересов в таких ситуациях применяется для решения споров по существу. Таким образом, может возникнуть ситуация, при которой обращение к обеспечительным мерам (к примеру, в виде разрешения проезда), способно избавить заявителя от необходимости подачи заявления искового характера, в котором он бы выразил свое требование. Выходит, что за счет обеспечительных мер он делает попытки удовлетворить свои материальные интересы.

Что может сказать закон по данному вопросу? В ст. 91 АПК РФ имеется незакрытый список обеспечительных мер. Из этого следует, что их общая направленность может допускать отнесение к ним заявление сервитуария о необходимости ликвидации препятствий, мешающих использовать сервитут. В п.2 ст. 90 АПК РФ предусмотрены два самостоятельных основания, которые учитываются судом во время рассмотрения вопроса о применения подобных мер. Речь идет о следующих основаниях:

1. В том случае, если из-за неприятия таких мер может быть затруднено или вовсе завершено исполнение судебного акта.

2. При необходимости предотвращения ущерба значительного характера заявителю.

Настоящий процессуальный закон никак не связывает непременное условие того, что соответствующий иск уже подан или это произойдет в

скором времени, с вопросом об удовлетворении заявлений такого

280

характера .

Основной задачей сервитутов считается разрешение конфликтных ситуаций, которые способны возникнуть между владельцами соседних объектов недвижимого имущества. Но, как уже было сказано, соответствующее законодательство сформировано не полностью. Соответственно, имеются пробелы и противоречия. Для того чтобы устранить подобные противоречивые ситуации, надо создавать обзоры, проводить обобщение правоприменительной практики. Подобный шаг станет одной из многочисленных ступеней в направлении формирования единой правоприменительной практики, которая будет связана с установлением сервитутов.

Тщательный анализ судебной практики говорит о том, что в случаях применения норм, которые связаны с вводов сервитутов, может возникать большое количество вопросов .

Анализируя статистические показатели деятельности судебных инстанций, можно увидеть, что количество споров о вводе сервитутов по сравнению с числом споров, которые связаны с другими правами на недвижимость, очень мало. Однако в ходе изучения практики судебных разбирательств было выяснено, что возникает много вопросов в момент применения тех норм, которые связаны с вводом сервитутов.

Как уже было ранее выяснено, настоящее законодательство обладает только примерным списком целей, которые нельзя достигнуть без ввода сервитута. Необходимо напомнить, что данный список расширяется отраслевыми кодексами. ^{[273] [274]}

Основная причина возникающих разногласий связывается достаточно прочно с тем, что сервитуарий в большинстве случаев выступает против ограничений своих прав собственности. При этом он полагает, что собственник господствующего участка земли обладает другими возможностями для использования своего недвижимого имущества.

Высказывая свои требования о вводе сервитута, истцу потребуется доказать невозможность использования недвижимости, принадлежащей ему, без ввода прав ограниченного использования чужого недвижимого имущества^[275]. В противном случае судебная инстанция будет вынуждена отказать в удовлетворении искового заявлении о вводе сервитута.

Права собственника служащей вещи будут защищены надежным образом в том случае, если сервитут обременителен в малой степени для того объекта недвижимого имущества, в отношении которого он был введен.

К примеру, индивидуальные предприниматели подали исковое заявление в арбитражный суд к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ). Суть иска заключалась в вводе частного сервитута в целях обеспечения прохода/проезда к части собственности, которая принадлежит истцам на правах общей долевой собственности.

В качестве третьей стороны, которая не заявляла самостоятельных требований касаемо предмета спора, выступало общество, являющееся вместе с истцами собственником долей в праве общей долевой собственности на спорное строение, частично располагающееся на участках земли, предоставленных обществу в аренду.

Обосновывая свои требования, истцы ссылались на то, что единственный проход/проезд к части здания, принадлежавшей им на правах собственности, возможен через спорный участок земли, арендатором которого выступал завод. И этот проход был фактически организован.

Однако впоследствии на пути к зданию заводом была установлена закрытая проходная. Это, соответственно, лишило истцов возможности прохода/проезда через указанный участок. Со стороны собственника участка земли истцами не был получен ответ на их предложение о заключении соглашения о вводе сервитута. Соответственно, достигнуть его не получилось.

Во время рассмотрения дела, судом первой инстанции было установлено, что названный участок земли, который ранее находился в собственности государства, был приобретен заводом. Поэтому, судом по ходатайству истцом в порядке 47 статьи Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) был заменен КУГИ на завод. Заявление требование впоследствии было рассмотрено уже к этому лицу.

Решением суда иск был удовлетворен. Истцы получили возможность ограничено пользоваться участком земли с некоторыми условиями. Сфера действия сервитута распространялась на проход/проезд обладателей этого сервитута, сотрудников и посетителей по тому участку дороги, который располагался от проходной до входа в строение, принадлежащее истцам. Также была выделена часть участка, площадью в 70 кв.м, необходимая для разгрузочно/погрузочных работ. Срок действия сервитута - бессрочно.

Удовлетворяя требования истцов, судом было принято во внимание, что использование предпринимателями тех помещений, которые им принадлежат, невозможно без пользования участка земли завода, который примыкает к строению с помещениями истцов.

Однако апелляционный суд решение отменил своим постановление. В удовлетворении искового требования было отказано, руководствуясь тем, что строение, в котором располагаются помещения предпринимателей, обладает двумя входами. Истцы в свою очередь не смогли доказать, что обеспечение прохода/проезда к тем помещения, которые принадлежат им, невозможно, если не будет установлен сервитут на участок земли завода. Судом было установлено, что доступ к тем помещения, которые использовались предпринимателями, возможен либо через заводской земельный участок, либо с помощью прохода/проезда через участок земли и помещения общества.

В момент отмены по делу судебного акта, а также при направлении дела на новое рассмотрение, кассационной инстанцией было указано на то, что судами не было проверено, какой из двух вариантов прохода/проезда является наиболее оптимальным, руководствуясь равенством правовых интересов истцов и пользователей смежных участков земель - общества и

283

завода .

Основываясь на общем правиле, которое было определено законодательством, ввод сервитут происходит по соглашению. Если оно достигнуто не было, то решение принимает суд.

Как уже было сказано, инициатива в вводе сервитута в большинстве случаев исходит непосредственно от сервитуария. Но не стоит забывать и про такие ситуации, когда собственник служащей вещи может проявить подобную инициативу.

Обществом-1 было сделано обращение в арбитражный суд. Они подали заявление о признании отказа Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее - КЗРиЗ) в установление проезда/прохода в полном соответствии с распоряжением, поступившим от Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (далее - КГА), и проектом границ землепользования незаконным. В заявлении также было сказано об обязании КЗРиЗ ввести обременения в виде беспрепятственного прохода/проезда.

Суд в удовлетворении требований отказал. Данное решение осталось без изменения постановлением апелляционного суда.

Во время рассмотрения дела было установлено то, что истец является собственником недвижимости, которая расположена на участке земли, ^[276]

арендуемой под базу технического обслуживания флота. Проход/проезд к данному участку происходил через участки, которые принадлежат обществу- 2 и находятся в долгосрочной аренде у общества-3.

В ответ на поступившее обращение от общества-1, в котором была высказано просьба об упорядочивании пользования участком земли и об определении границ и площади ограниченных в пользовании частей участка в полном соответствии с распоряжением КГА и проектом границ землепользования для ввода обременения в виде беспрепятственного прохода/проезда, КЗРиЗ сообщил, что истец должен обратиться к собственникам участков, являющихся спорными. Это, по словам КЗРиЗ, необходимо было сделать для того, чтобы заключить соглашение о вводе сервитута.

Рассматривая дело, судом кассационной инстанции было указано следующее: в связи с тем, что истец требует упорядочивания пользования участком земли, собственником которой считается общество-2, то, согласно предписаниям статьи 274 ГК РФ, истцу следует обращаться за заключением соглашения о вводе сервитута именно к обществу-2. Помимо прочих условий в соглашение стороны могут оговорить возможность ограниченного пользования соседним земельным участком. Также стороны должны будут обозначить срок ввода частного сервитут и оплату за пользование данным участком. Соответственно, требования общества-1 о вводе сервитута были заявлены по отношению к тому лицу, которое в силу закона не имеет необходимых прав .

Следует отметить, что право выдвигать требование о вводе сервитута законодательство предоставляет тому лицу, которое не способно по вине конкретных обстоятельств использовать свое имущества без установления прав ограниченного использования чужого имущества. Но при этом законом ^[277] не возлагаются на сервитуария обязанности по заключению с владельцем недвижимого имущества соглашений об обязании.

Общество-1 обратилось в арбитражный суд. Им было составлено исковое заявление по отношению к обществу-2 о необходимости заключения соглашения о вводе сервитута на встроенные помещения нежилого типа (тамбур, вестибюль, лестничные клетки и т.д.) на условиях, прописанных в проекте соглашения, который был предоставлен истцом.

Суд в удовлетворении заявлений отказал. Решение было оставлено без изменений постановлением апелляционного суда.

Обосновывая исковые требования, обществом-1 было указано на то, что в число принадлежащих ему помещений входят тамбуры, лестничные клетки, вестибюль, которыми пользуется ответчик (общество-2) для того, чтобы проходить в собственные помещения, которые располагаются в том же строении. При этом общество-2 не вносит соразмерную оплату за это. Помимо всего прочего, по словам истца, иск о вводе сервитута и об определении его основных условий может быть заявлен любой стороной.

Судом кассационной инстанции отказ в иске был признан правомерным. Анализируя п. 3 ст. 274, ст. 277 и п. 1 ст. 421 ГК РФ, можно увидеть, что право требовать установления сервитута предоставляется тому лицу, в интересах которого и будет происходить данное установление и которое не способно пользоваться своим имуществом без установления прав ограниченного пользования чужой недвижимости. Поэтому общество-1 не имеет права требовать от общества-2 ограничений в пользовании недвижимого имущества, которое принадлежит обществу-1. Законом не предусматривается обязанность лица, которому для того, чтобы использовать принадлежащую ему недвижимость, необходимо предоставить права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, заключать с владельцем этой самой недвижимости соглашение об условиях, характерных для сервитута.

Ко всему прочему, кассационной инстанцией было указано на то, что истцом не были утеряны возможности защищать свои права, которые, по его мнению, являются нарушенными, в другом порядке. Согласно ст. 12 ГК РФ защищать свои права можно теми способами, которые предусмотрены законом и соответствуют содержанию того права, которое было нарушено, а

285

также характеру этого самого нарушения .

Если стороны не смогли достигнуть соглашения об установлении сервитута или об его условиях, то это достаточное основание для того, чтобы можно было обратиться в суд с требованиями об установлении сервитута.

Общество-1 решило обратиться в арбитражный суд. Они подали иск по отношению к заводу об установлении сервитута в адрес тех земельных участков, которые принадлежат ответчику. Кроме того, они выдвинули в иске требования обязать ответчика обеспечить свободный проход/проезд через свою территорию людей и транспортных средств к производственному цеху и участку земли, которая принадлежит истцу.

Определением суда первой инстанции иск был оставлен без рассмотрения применительно к п. 2 ст. 148 АПК РФ. Это связано с несоблюдением досудебного порядка регулирования спора со стороны истца.

Постановлением апелляционного суда подобное определение было отменено. Дело было передано в суд первой инстанции в целях рассмотрения вопроса по сущности.

Во время рассмотрения дела, было установлено, что в соответствии с согласованием с прежним владельцем земельного участка общество осуществляло проход к своему участку земли и объекту недвижимого имущества через соседний участок земли, который принадлежит ответчику, с центральной автодорогой, проходящей по участку. Но в связи с тем, что был назначен новый собственник, произошло установление ограничений для проезда транспорта истца. В связи с этим истец обратился к заводу, ^[278] предложив подписать соглашение о порядке ограниченного использования участка земли.

Оставляя данное исковое заявление без рассмотрения, суд первой инстанции руководствовался п. 2 ст. 148 АПК РФ. Согласно нему заявление можно оставить без рассмотрения в том случае, если истец не соблюдал претензионный или иной досудебный порядок урегулирования споров с ответчиком в том случае, если это предусматривается федеральным законом либо договором.

В момент отмены решения, Апелляционным судом было указано на то, что п. 3 ст. 274 ГК РФ предусматривает, что достаточным условием для обращения в судебную инстанцию является не получение от другой стороны отказа досудебного характера в конкретной форме, а не достижение соглашения о вводе сервитута сторонами. В связи с этим нельзя считать, что нормой, которая была названа, предусматривается досудебный порядок обязательного характера.

Кассационная инстанция подтвердила выводы апелляционного суда. Это связано с тем, что под установленным договором или федеральным законом досудебным порядком урегулирования спора необходимо понимать конкретную процедуру урегулирования спора, при которой федеральным законом или договором предусматриваются конкретные действия. Их должны выполнить стороны до момента передачи спора на разрешение арбитражного суда.

В пункте 3 ст. 274 ГК РФ процедура подобного рода не предусматривается. Буквально толкуя такую норму, можно понять, что для того, чтобы обратиться в судебную инстанцию, может хватить и того факта, что стороны не достигли соглашения о вводе сервитута. Другими словами, при возникновении споров.

Судом было определено отсутствие возможности у истца проходить/проезжать к своему участку через участок ответчика. Кроме того, истец неоднократно заявлял о том, что у него имеется потребность в

ограниченном пользовании участка земли ответчика. Однако действия ответчика никак не свидетельствовали о том, что он хочет урегулировать вопрос без вмешательства суда. В связи с этим апелляционным судом было правомерно указано на то, что при вышеописанных обстоятельствах, которые подтверждают, что сторонами не было достигнуто соглашении о вводе сервитута, общество имело все права на обращение в арбитражный суд с

исковым заявлением. И это заявление необходимо было рассмотреть по

286

существу .

Владелец участка, который был обременен сервитутом, имеет все права для требований, касающихся соразмерной платы за пользование своим участком. В той ситуации, если сервитут был установлен на безвозмездной основе, право на соразмерную плату будет ликвидировано.

Общество-1 решило обратиться в суд. Им был подан иск по отношению к обществу-2, в котором, кроме всего прочего, были выдвинуты требования, чтобы ответчик не чинил препятствия в пользовании помещений нежилого типа, которые расположены на территории торгового комплекса. На основе статьи 49 АПК РФ, истцом были уточнены ранее заявленные требования. Он просил об установке бессрочного и безвозмездного сервитута на помещения нежилого типа, которые располагаются на территории торгового комплекса. При этом он определил время для прохода сотрудников и арендаторов (с 7.00 до 22.00). Также им было указано и время для прохода посетителей (с 10.00 до 21.00).

Суд первой инстанции принял решение отказать в удовлетворении иска. Данное решение было оставлено без изменений апелляционным судом.

Из материалов данного дела следует, что истец имел право собственности на помещения нежилого типа, которые располагаются на территории торгового комплекса. В этом же комплексе располагаются те помещения нежилого типа, которые принадлежат обществу-2. Основываясь ^[279] на п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственник обладает правами владения, распоряжения и пользования своей недвижимостью. Сервитут, как уже было не раз сказано, вводится по соглашению между тем человеком, которое требуется его установление, и тем, кто владеет соседним участком. В той ситуации, если соглашение достигнуто не было на ввод сервитута, а также при возникновении споров касаемо его условий, в дело вступает суд. Именно он будет решать все возникшие в подобной ситуации вопросы.

В момент рассмотрения дел, судами было установлено, что требования истца о вводе сервитута по отношению к нежилым помещениям ответчика обуславливается во многом отсутствием у одного из помещений истца прямого доступа к уличному пространству. Но и помещения ответчика подобным доступом не обладают. Соответственно, право истца по пользованию своей недвижимостью не способно быть обеспечено за счет установления сервитута на помещения ответчика.

Некоторая часть помещений нежилого типа ответчика представляют собой лестничные пролеты. Они ведут на второй этаж строения, где располагаются помещения, принадлежащие истцу. Установить обременения сразу на два лестничных пролета одновременно нельзя, так как обществом-1 не была обоснована необходимость в таком обременении для обеспечения своих потребностей с позиции собственника.

Руководствуясь п. 5 ст. 274 ГК РФ, действие которого распространенно на помещения нежилого характера, владелец обремененного сервитутом участка может потребовать, если иное закон не предусматривает, от тех лиц, в интересах которых был установлен сервитут, соразмерную оплату за использование участка. Если будет установлен сервитут на безвозмездной основе, то это право общества-2 нарушится. В связи с вышеперечисленными обстоятельствами кассационная инстанция решила признать отказ в удовлетворении требований правильным . ^[280]

Рассматривая споры, которые связанны с взысканием оплаты за сервитут, суды во многом руководствуются тем, что по общим правилам сервитут считается безвозмездным.

В связи с тем, что порядок определения размеров оплаты не определен на законодательном уровне, установление уровня платы довольно часто идет по пути назначения экспертизы.

Достаточно часто судами первой и апелляционной инстанции принимаются отрицательные решения на требования о взыскании оплаты. Основываются при этом они на положении, которое гласит, что в соглашении о вводе сервитута на ответчика не накладывается обязанность вносить плату за него. В связи с этим и взысканию она не подлежит. Кроме того, отказ в данной ситуации обосновывается тем, что истец недосказал свои требования по размеру.

В таких ситуациях ФАС Северо-Западного округа во время отмены судебных актов и направления дел на новое рассмотрение, выделяет то, что для определения размеров платы арбитражный суд, руководствуясь ст. 82 АПК РФ, имеет право на назначение экспертизы по ходатайству лица,

которое участвует в деле. Также поводом для экспертизы может послужить

288

полное согласие, участвующих в деле .

В практике довольно часто возникают вопросы, которые касаются сервитутов, установленных на общее недвижимое имущество.

Организация ТСЖ «Дом 61» обратилась в суд с исковым заявлением по отношению к Барковой М.Е.. Суть иска заключалась в устранении препятствий, которые возникают в момент пользования общим недвижимым имуществом. Также истец потребовал установления сервитута.

Обосновывая исковые требования, истец указал, что ответчица является владелицей помещения нежилого типа, комнат №, которые расположены по конкретному адресу, общей площадью 455 кв.м. ^[281]

Спорная подвальная комната относится к категории технически помещений дома. В ней располагаются абсолютно все коммуникационные узлы. Доступ к ним был закрыт ответчицей специальными коробами, что препятствует членам ТСЖ и представителям ЖКХ проходить к определенным коммуникационным узлам.

Истцом было указано, что в подобной ситуации доступ нельзя будет если возникнет аварийная ситуация или при возникновении необходимости в ремонтных работах. Также нельзя провести мониторинг, анализ имеющейся ситуации для того, чтобы можно было предотвратить аварийную ситуацию. Ко всему прочему, короба выступают в качестве препятствий для естественного проветривания труб, что ведет к коррозии металлических поверхностей. Короба не позволяют осмотреть общее имущество, провести текущий и капитальный ремонт, подготовить коммуникационные узлы к сезонному использованию.

Истцом не раз было сделано обращение к ответчице с просьбой об обеспечении доступа к общему имуществу. Но ответчицей доступ так и не был предоставлен.

Ко всему прочему, как было указано истцом, на основе правил и норм технической эксплуатации требуется ограничивать доступ в помещения, расположенные в подвале, в которых располагается водомерный узел, из других комнат. Это надо сделать для того, чтобы исключить попадания в такие помещения посторонних людей.

В связи с тем, что невозможно использовать указанные коммуникационные узлы, которые являются общим имуществом жильцов строения, нарушаются права жильцов. Ответчица, кроме всего вышеперечисленного, препятствует нормальному содержанию средств коммуникации, доступу к ним жилищно-коммунальных служб. В связи с этим истец (с учетом более подробных требований) попросил судебные инстанции установить сервитут в пользу ТСЖ «Дом 61» на те помещения нежилого типа, которые принадлежат ответчице. По его словам, это надо сделать для прохода и обслуживания средств коммуникации. Кроме того, он попросил обязать ответчицу не препятствовать доступу к средствам коммуникации Жилищно-Коммунальным службам, жильцам дома, членам ТСЖ. Также, по просьбе истца, ответчицу необходимо обязать ограничить доступ в нежилые помещения, в которых располагается водомерные узел, из других комнат.

Судом было постановлено решение, указанное выше. В своей кассационной жалобе ТСЖ «Дом 61» просит отменить это решение.

Рассмотрев материалы дела, проанализировав доводы жалобы, судебной коллегией не было найдено оснований для отмены судебного решения.

В п.1,2 ст.36 ЖК РФ говорится о том, что собственникам помещений в домах многоквартирного типа принадлежат на праве общей долевой собственности те помещения в данном строении, которые нельзя считаться частью квартир, и которые необходимы для обслуживания более чем одного помещения в этом строение. Среди них, в том числе, значатся лестничные площадки, лифты, коридоры, чердаки, подвалы с инженерными

коммуникациями, технические этажи и т.д.

Собственники квартир в доме многоквартирного типа, пользуются, владеют и распоряжаются в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством границах общим имуществом.

Руководствуясь п.5.6 Постановления правительства РФ от 13.08.06г. №491 в число общего имущества входят внутридомовые системы инженерного типа, водоснабжение, газоснабжение, средства коммуникации, состоящие из стояков, ответвления, отключающих устройств, коллективных приборов учета, разнообразное оборудование и т.д.

В число общего имущества также входит внутридомовая отопительная система, которая состоит из стояков, элементов обогревающего типа, арматуры (запорной и регулирующей), коллективных приборов учета и т.д.

В 10 пункте указанного Постановления говорится, что общее имущество необходимо содержать в полном соответствии с требованиями законодательства РФ в том состоянии, которое характеризуется полной готовностью коммуникации, приборов учета и другого разнообразного оборудования, которое входит в число общего имущества, для предоставления услуг жильцам многоквартирного дома.

В материалах дела говорится, что ответчица является владелицей нежилых помещений (подвала и комнаты №).

Судом было установлено и подтверждено посредством экспертных заключений, что в подвальном помещении этого дома располагаются инженерные средства коммуникации и водомерный узел.

В ходе судебных разбирательств также было установлено, что ответчицей был закрыт вход в то нежилое помещение подвального типа, которое является ее собственностью. При этом она ограничила доступ к этим средствам коммуникации членам ТСЖ и ЖКХ. В связи с этим они были лишены возможности проникнуть в подвал для доступа к средствам коммуникации.

Суд также установил, что в связи с отключением воды, которое было произведено ответчицей два раза самовольно, жильцы на протяжении нескольких дней оставались без воды. При этом они не могли попасть в подвальное помещение для того, чтобы подключить воду.

Все эти обстоятельства были в полной мере подтверждены постановлениями об отказе возбуждения уголовного дела, которые были вынесены по результатам проверок заявлений, поступивших от председателя ТСЖ. Из этих постановлений следует, что сын ответчицы не оспаривал факт отключения подачи воды из-за прорыва канализационной трубы. Также имелся и акт осмотра, в котором говорилось о том, что по результатам обследования был найден закрытый стояк снабжения холодной воды. Именно он и был отключен ответчиком.

Принимая во внимание тот факт, что инженерные коммуникации, которые входят в состав общего имущества строения, располагаются в помещении нежилого типа ответчицы, ограничившей свободный доступ к ним членам ЖКХ, ТСЖ и жильцам дома, суд пришел к выводу о том, что истец не может получить свободный доступ к общему имуществу дома. Поэтому судом было обоснованно удовлетворено исковое заявление о необходимости возложения на ответчицу обязанности не чинить препятствий в использовании общего имущества дома.

Судебные инстанции правильно решили, отказав ТСЖ в части искового заявления об установлении сервитута на конкретное помещение нежилого типа.

Руководствуясь ст.277 ГК РФ относительно правил, предусмотренных статьями 274-276 Кодекса, сервитутом могут быть обременены здания, строения и прочая недвижимость, ограниченное пользование которыми может потребоваться вне связи с использованием участка земли.

Основываясь на статье 274 ГК РФ, владелец недвижимости имеет право потребовать от собственника соседнего участка земли, а в некоторых ситуациях и от собственника другого участка земли, предоставление возможности ограниченного пользования соседним участком.

Сервитут может быть установлен в целях обеспечения прохода/проезда через соседний участок земли, а также для прокладки и использования линий электропередачи, трубопроводов, мелиорации, связи и других нужд собственника недвижимости, которые нельзя обеспечить без сервитута.

Установление сервитута происходит по соглашению между тем человек, который требует его установления, и владельцем соседнего участка земли. Кроме того, сервитут необходимо регистрировать в том порядке, который установлен для регистрации прав на недвижимость. В ситуации, когда соглашение достигнуто не было, спор будет разрешен при непосредственном участии суда. Исковое заявление может подать лицо, которое требует установления сервитута.

В нормах гражданского законодательства сервитут рассматривается с позиции крайней меры, применять которую надо в той ситуации, когда нет возможности обеспечить реализацию и законные требования другого собственника иными методами.

Суд правильно решил, что оснований для установления сервитута на помещение нежилого типа не было представлено, так как доступ истца к средствам коммуникации может быть получен с помощью возложения обязанностей на ответчицу не чинить препятствий истцу в доступе, указанном выше.

Кроме того, суд правильно решил, что никаких оснований для того, чтобы возложить на ответчицу обязанности по ликвидации установленного ранее короба, перекрывающего средства коммуникации дома, расположенных в спорных помещениях подвального типа, нет.

Самарский районный суд в результате рассмотрения искового заявления установил, что средства коммуникации закрыты пластиковыми коробами, снять которые в случае необходимости не составит особого труда.

При учете того фактора, что ответчица является собственником помещения нежилого помещения, можно смело говорить о том, что она имеет право произвести в нем ремонтные работы и закрыть средства коммуникации. Возможность получения доступа к трубам при этом может быть в полной мере обеспечена за счет демонтажа указанных перекрытий. Проанализировав подобные обстоятельства, суд правильно решил, что наложение обязанностей по демонтажу коробов на ответчицу приведет в свою очередь к нарушению ее прав как собственника данного помещение. Соответственно, было обоснованно отказано в этой части искового заявления.

В данной ситуации судебной инстанцией было обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований со стороны ТСЖ, сутью которых являлось возложение на ответчицу обязанности по ограничению доступа в комнату с водомерным узлом другим лицам. Это связано с тем, что данные помещения принадлежат ответчице, а это значит, что она вправе распоряжаться ими по своему усмотрению.

Ко всему прочему, ответчице было продано помещение нежилого типа с находящимся в нем водомерным узлом. И истцу об этом было известно. И следует отметить, что право собственности предыдущего владельца данного помещение истец не оспаривал.

Доводы, которые были приведены в кассационной жалобе, полностью повторяют те доводы, которые содержались в исковом заявлении. Суд их проверил и дал надлежащую правовую оценку. Судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда было рассмотрено дело по кассационной жалобе ТСЖ «Дом 61» на решение районного суда. Заседание было открытым. В результате было постановлено удовлетворить требования ТСЖ «Дом 61» к Барковой М.Е. частично. Ответчицу было решено обязать не чинить препятствий для доступа ЖКХ, жильцов дома и членов ТСЖ к средствам коммуникациям, которые располагаются в подвальной комнате.

В установлении сервитута на данное помещение нежилого типа в пользу ТСЖ «Дом 61» для прохода, обслуживания средств коммуникации, расположенных в этой комнате, было решено отказать. Также было отказано и в возложение обязанностей на ответчицу, суть которых заключалась в демонтаже коробов, которые закрывают трубы водоснабжения, в ограничении доступа к комнате с водомерным узлом из других помещений для того, чтобы предотвратить попадание в эту самую комнату других лиц.

Таким образом, решение Самарского районного суда осталось без изменений. Кассационная жалоба удовлетворена не была^[282].

Во время осуществления деятельности по контролю над общим имущество владельцев помещений в доме многоквартирного типа, ТСЖ достаточно часто сталкиваются с необоримым сопротивлением третьих лиц, которые обладают законными правами владельцев на те же самые объекты.

В данных ситуациях сами товарищества в границах правомочий, представленных законом, своими фактическими действиями очень сильно способны усложнять использование прав, возникших посредством договора, третьими лицами по отношению к общему имуществу собственников дома многоквартирного типа^[283].

Рассказывая про общее имущество, необходимо выделить, что п.1 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ указывает на информацию следующего характера. Собственникам помещений в домах многоквартирного типа принадлежат на праве общей долевой собственности те помещения в данном строении, которые нельзя считать частью квартир, и которые необходимы для обслуживания более чем одного помещения в этом строении. Среди них, также значатся лестничные площадки, лифты, коридоры, чердаки, подвалы с инженерными коммуникациями, технические этажи и т.д.

Собственники квартир в доме многоквартирного типа, пользуются, владеют и распоряжаются в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством границах общим имуществом^[284].

Положение данной статьи говорит о предоставлении владельцам возможности осуществлять право собственности по отношению к вышеперечисленному имуществу, начиная с того момента, когда в силу вступил ЖК РФ.

Но следует понимать, что это право в большинстве ситуаций просто невыполнимо. Особенно это касается тех случаев, когда дом многоквартирного типа был принят в использование раньше данного срока. Нежилые помещения в такой ситуации были переданы во временное, долгосрочное пользование по соответствующим договорам аренды (купли- продажи) хозяйствующим организациям департаментами имущества^[285].

С одной позиции, суды чаще склоняются к тому мнению, что, основываясь на буквальном содержании статьи 39 ЖК РФ и на положениях регионального законодательства о жилищной политике, содержанием и обслуживанием общего имущества должны заниматься собственники дома. Это их непосредственная обязанность. Именно поэтому собственники и привлекаются к управлению домами многоквартирного типа в границах предоставленных методов. Также, основываясь на положениях Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, состав общего имущества должны определять непосредственно собственники помещений в доме многоквартирного типа. Это делать они должны в целях выполнения возложенных обязанностей по содержанию данного имущества. Следует отметить, что общее имущество необходимо содержать в полном соответствии требованиям законодательства. Другими словами, средства коммуникации, приборы учета и другое оборудование, которое входит в состав общего имущества в целях предоставления услуг коммунального характера, должны находиться в состоянии постоянной готовности.

Содержание имущества такого характера в зависимости от его состава, особенностей конструкции, степени износа, условий природного характера, расположения самого дома включает мониторинг общего имущества. Такой осмотр могут проводить собственники помещений, привлекаемые ими люди на базе договоров для проведения экспертизы технического состояния, ответственными людьми, которые являются должностными лицами органов управления ТСЖ^[286].

Необходимо выделить тот фактор, что ФАС Московского округа в своем Постановлении от 12 мая 2009 г. N КГ-А40/3465-09 отметил, что в связи с нахождением подъезда жилого дома в общей долевой собственности владельцев комнат в этом здании, то установление сервитута по отношению к данному типу помещения невозможно. ФАС также отметил, что собственники недвижимости имеют полное право требовать от владельцев соседнего участка, а в некоторых ситуациях и от владельцев другого участка земли, предоставить право ограниченного пользования соседнего земельного участка. Установление сервитута возможно в целях обеспечения проезда/прохода через соседний участок земли, а также в случае необходимости в прокладке и использовании линий электропередач, трубопроводов и связи. Установление сервитута может потребоваться и в случае необходимости обеспечения снабжения водой, теплом, газом и т.д., а также при необходимости мелиорации и других потребностей собственника недвижимости, которые не могут быть достигнуты без соответствующего установления сервитута.

Установление сервитута может произойти по соглашению стороны, желающей установить сервитут, с владельцем соседней территории. Этот процесс должен быть зарегистрирован в том порядке, который установлен для регистрации прав на недвижимость.

В той ситуации, когда стороны не могут прийти к общему соглашению на счет установления сервитута или определения его значимых условий, спор должен быть разрешен судебными инстанциями. Иск вправе подать та сторона, которая заинтересована в установлении сервитута. Сервитутом могут быть обременены здания, строения и другие виды недвижимости, ограниченное пользование которых требуется вне связи с использованием

294

участка земли .

Следует рассмотреть еще несколько основных примеров конфликтных ситуаций по отношению к общему имуществу.

Конфликтная ситуация между ТСЖ и акционерным обществом, которое выступало с позиции собственника подвального помещение, законом причисленное к числу общего долевого имущества собственников помещений. ^[287]

Товарищество обратилось в арбитражный суд. Исковое заявление было направлено к ЗАО. Основной его сутью являлось обязание ответчика за период в 5 дней, начиная с момента вступления в законную силу решения, дать возможность произвести осмотр общего имущества дома членам ТСЖ, ООО и Государственной жилищной инспекции. Соответственно, ответчик должен был предоставить доступ в конкретные помещения подвала.

Решением арбитражного суда, которое было оставлено без изменений апелляционной инстанцией, исковое заявление было удовлетворено. В своей кассационной жалобе ЗАО, основываясь на неправильном применении судами норм материального права, высказало просьбу отменить решение арбитражного суда и Постановление апелляционной инстанции. Дело при этом должно быть направленно на повторное рассмотрение в суд первой инстанции.

Из материалов данного дела следует, что 3 марта 2000 года ЗАО было зарегистрировано право собственности на помещения нежилого типа, которые располагались в магазине. Находились комнаты на первом этаже и в подвале. ЗАО было выдано специальное свидетельство от 03.03.2000 серии 29.00 N 0045455. Кроме того, была сделана соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Следует отметить, что ТСЖ приняло дом в свое управление только через 6 лет. С позиции управляющей организации, ТСЖ произвело мониторинг систем коммуникации дома. В результате была выявлена необходимость в ремонте теплоснабжения, а также в замене кабеля. Обратившись в специализированные организации, занимающиеся ремонтом, ТСЖ получило отказ от таких работ. Это было связано с тем, что доступ в подвальные помещения был невозможен, так как они принадлежали ЗАО.

В связи с такой ситуацией, товариществом были составлены акты. В первом говорилось о выявлении факта перекрытия нескольких проемов в капитальной, внутренней стене подвала кирпичной кладкой. Это привело к невозможности получения доступа в помещения подвального типа. В другом акте было сказано о выявлении препятствий, которые были обнаружены во время осмотра коммуникаций дома директором ЗАО.

Основываясь на том, что отсутствие доступа товарищества в комнаты ЗАО может повлечь невозможность формирования дефектных ведомостей, которые необходимы для участия в городской адресной целевой программе, сутью которой является проведение капитальных ремонтных работ в многоквартирных домах на 2009 год, ТСЖ было решено обратиться в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

После изучения материалов дела и проверки правильного применения судами всех норм права (материального и процессуального), кассационная инстанция пришла к выводу о том, что необходимо отменить обжалуемые судебные акты. Соответственно, дело надо отправить на новое рассмотрение.

Основываясь на п. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам помещений в доме многоквартирного типа принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения строения, несущие механизмы, оборудование механического, электрического, санитарно-технического и другого типа за границами или внутри квартир, обслуживание которых происходит силами более чем одной квартиры.

Суды обеих инстанций, удовлетворяя требования товарищества, руководствовались наличием в помещениях, принадлежащих ЗАО, систем теплоснабжения, которые являются общим имуществом дома многоквартирного типа.

Однако следует отметить, что вывод судов о том предназначении, которым характеризуются системы теплоснабжения в помещениях ЗАО, не является достаточно обоснованным. Судами не была предоставлена оценка доводам ответчика о том, что сети и коммуникации инженерного типа, которые находятся в помещениях ЗАО, обслуживают только те комнаты, которые принадлежат ЗАО, а не все здание.

В данной ситуации ЗАО с позиции собственника имущества, основываясь на п.2. ст. 209 ГК РФ, имеют право на свое усмотрение производить любые действия, не противоречащие законодательству и другим правовым актам, по отношению к своему имуществу. Следует учесть, что такие действия не должны нарушать права, охраняемые законом интересы других людей, отчуждать свое недвижимое имущество в собственность других людей, осуществлять передачу им, оставаясь собственников, права владения, распоряжения и пользования имуществом. Также нельзя отдавать свое недвижимое имущество в залог и обременять его какими-либо другими методами.

Ко всему прочему, судами, которые обязали собственников предоставить доступ комнаты представителям товарищества, не были указаны цели и периоды подобного доступа. Не был исследован вопрос, который касается возможности оформления документации, необходимой для участия в целевых программах по проведение капитальных ремонтных работ и получения поддержки финансового плана, без доступа в данные помещения. Не была определена возможность оформления подобной документации собственниками помещения самостоятельно, без участия товарищества.

В связи с тем, что суды обеих инстанций не до конца выяснили имеющиеся значимые обстоятельства, то и правильно разрешить спора не представляется возможным. Соответственно решение арбитражного суда и Постановление апелляционного суда должны быть отменены. Дело при этом необходимо отправить на новое рассмотрение.

В связи со всем вышеперечисленным, для того, чтобы осуществлять легитимную деятельность, товарищество должно было подать ходатайство об установлении сервитута. При этом ТСЖ должно было оплачивать

собственнику помещений нежилого типа его пользование, что, по своей сути,

295

можно считать нонсенсом .

Таким образом, конфликтная ситуация в этом случае заключалась в том, что при наличии неоспоримых прав ТСЖ на все эти объекты, судебным инстанциям все равно необходимо рассматривать дело, учитывая конкретные обстоятельства. Именно эти обстоятельства не позволили удовлетворить исковое заявление в объеме всех заявленных требований.

Другой пример продемонстрирует ситуацию, в которой формировании специализированной организации для управления домом многоквартирного типа осложняет деятельность арендаторов помещений нежилого типа, которые используют их в своей предпринимательской деятельности.

Индивидуальный предприниматель (ИП) обратился в арбитражный суд. Он подал исковое заявление по отношению к ТСЖ, сутью которого являлось признание совершаемых товариществом действий по ограничению входа в парикмахерскую и подъезда к ней незаконными. Кроме того, в исковом заявлении числились требования об обязании ТСЖ оставлять ворота в открытом состоянии с 8.30 и до 21.00 или вовсе разместить их по другую сторону арки.

В качестве третьего лица в данном деле, не заявляющего самостоятельных требований касаемо предмета конфликта, выступил городской комитет по управлению городским имуществом (КУГИ).

В своем решении арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленных требований. Без изменения данное решение было оставлено и Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.

В своей кассационной жалобе ИП высказал просьбу об отмене данных актов. При этом он основывался на том, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам данного дела и тем доказательствам, которые ^[288] имеются в наличии. По мнению ИП, неправильным было и применение судом норм материального права - п. 5 ст. 36 ЖК РФ.

По мнению истца, монтаж ворот с ограничением доступа на территорию двора ухудшил условия аренды комнат, в которых располагается парикмахерская. В общем собрании собственником помещений, которое приняло форму заочного голосования, и на которое ссылался суд в своем решении, ИП участие не принимал. Судебными инстанциями не были проанализированы все возможности для мирного урегулирования конфликта, не было принято во внимание мнение КУГИ с позиции собственника помещения. Представителем КУГИ была поддержана просьба истца, которая касалась отмены судебных актов. Связано это с тем, что, по мнению представителя, судом не были выяснены абсолютно все существенные для данного дела обстоятельства.

Законность судебных актов была проверена в кассационном порядке. Из материалов следует, что ИП было арендовано помещение нежилого типа, расположенное на первом этаже в жилом доме. Аренда произошла на основании договора от 17.08.1998 N 15-А004414, который был заключен с КУГИ на срок в 10 лет. Помещение использовалось под парикмахерскую.

Товарищество было создано в 2006 году. В 2007 году по решению правления ТСЖ, которое было принято на основания решения общего собрания владельцев помещений в многоквартирном доме, в арке дома произошла установка металлических ворот. На калитке в воротках был установлен домофон. Все эти работы были проведены на собственные средства жильцов.

Проанализировав все доказательства, собранные по делу, и оценив их надлежащим образом, судом было вынесен вывод о том, что ИП не смог доказать факт нарушения своих прав по вине неправомерных действий ТСЖ. Судом было установлено, что ИП не лишился возможности использования арендуемого помещения. Работники и клиенты смогут проходить в помещение через калитку в воротах, ключи от которой у ИП имеются. Кроме того, у истца имеются все необходимые технические средства, с помощью которых он может осуществить связь через домофон.

Истцом не было доказано, что в связи с устранением возникших в ходе пользования арендуемой площади трудностей, которые вызваны ограничением свободного доступа внутрь двора посторонним лицам, не будут нарушены права владельцев квартир, а также поспособствует обеспечению баланса интересов собственников помещений, используемых для проживания, с одной позиции, и интересов ИП - с другой.

ИП не было предоставлено доказательств (относимых и допустимых) того, что в связи с действием товарищества по ограничению доступа внутрь двора посторонним лицам за счет установки домофона на ворота и закрытия калитки, были нарушены положения ЖК РФ, в которых сказано о порядке владения и пользования владельцами помещений в доме общим имуществом.

Судебными инстанциями была дана надлежащая оценка решению, принятым общим собранием собственником, которое было проведено в форме заочного голосования. Все доводы истца, касаемо того, что проведение такого собрания произошло с многочисленными нарушениями, подлежат отклонению. В этом деле суд руководствовался статьями 286 и 288 АПК РФ. В такой ситуации тот факт, что арендатор не согласен с принятым порядком прохода на территорию двора, который затрудняет, по его словам, доступ к арендуемой им площади, как для клиентов, так и для него самого, сам по себе не способен послужить достаточным основанием для удовлетворения его требований.

Ссылка истца на п.5 ст.36 ЖК РФ не должна рассматриваться, так как она не относится к решению спорных правоотношений. Согласно предоставленной правовой номе для обеспечения доступа к объекту, существовавшему еще до введения жилищного кодекса, лицо имеет право потребовать установления обременения участка земли правом ограниченного использования. Однако в рассматриваемом деле предпринимателем были заявлены требования, в которых ничего не говорилось про введение нового обременения участка земли правом ограниченного пользования. Истец заявил требования о снятии ограничений в пользовании, за счет обеспечения прохода на территорию двора открытого типа в течение рабочих суток.

При учете всех материалов, кассационной инстанцией не было усмотрено оснований для того, чтобы можно было отменить обжалуемые решения и Постановления. Поэтому все эти судебные акты было решено оставить в силе.

Таким образом, судебной инстанцией говорится про возможность установления сервитута по отношению к участку земли как о единственном решение возникшего конфликта, так как в действиях товарищества судом не были усмотрены злоупотребления правом. Не были приняты во внимание и доводы со стороны представителя КУГИ, как собственника помещений нежилого типа в доме.

В примере, который был приведен выше, установление сервитута станет реальным решением, способным удовлетворить потребности ИП, выступающего с позиции хозяйствующего субъекта^[289].

Действующее законодательство установило специальную форму соглашения о сервитуте по отношению к железнодорожным путям необщего пользования. Следует привести пример.

Обществом-1 было решено обратиться в арбитражный суд. В своем исковом заявлении по отношению к обществу-2 они выдвинули требования об установке следующих условий ограниченного пользовании железнодорожными путями подъездного типа, которые принадлежат ответчику:

- Необходимо предоставить беспрепятственный проход/проезд транспорта общества-1 к железнодорожному пути подъездного типа, который принадлежит ему на праве собственности. Данных проход/проезд должен быть осуществлен через те подъездные пути, которые принадлежат ответчику.

- Время действия сервитута должно быть круглосуточным.

- Срок действия - неограниченный. Также требуется предусмотреть возможность прекращения или изменение сервитута по соглашению сторон или в ходе судебных разбирательств в полном соответствии с действующим законодательством.

- Условия должны быть сохранены в том случае, если права собственности на те железнодорожные пути, которые принадлежат ответчику, перейдут к другим лицам.

Суд первой инстанции решил отказать в удовлетворении требований, которые были заявлены истцом.

В апелляционном порядке дело рассмотрено не было.

При изучении материалов, суд установил, что общество-1 является собственником железнодорожного пути подъездного типа, протяженность которого достигает 85 м. Этот путь примыкает к подъездному пути, который принадлежит обществу-3. Данный путь, в свою очередь, примыкает к тому железнодорожному пути, который находится в собственности у ответчика. Общая протяженность этого подъездного пути достигает 914 метров.

Истцом и обществом-3 было заключено соглашение. Согласно ему общество-3 должно предоставить истцу железнодорожную ветку в пользовании до 31.12.2007 для того, чтобы вагоны истца могли проходить на его ветку.

Для того чтобы урегулировать вопрос, касающийся пользования железнодорожными путями, которые принадлежат ответчику, обществом-2 был направлен в адрес общества-1 проект договора и акт приемки-передачи в пользовании путей. Эту документацию общество-1 должно было подписать. В проекте говорилось о передаче обществу-1 в пользование тех путей, которые принадлежат ответчику, в целях подачи вагонов общества-1 на тот путь, который принадлежит истцу, а также для уборки его вагонов с данного пути.

Истцом был подписан названный выше договор вместе с протоколом разногласий. В ответ на это ответчиком было выражено несогласие с предложенными истцом исключениями или изменениями, касающихся некоторых условий.

Оставляя решение без изменений, кассационная инстанция руководствовалась следующим.

Анализируя положение статей 274 и 277 ГК РФ, можно увидеть, что обременять сервитутом можно только железнодорожные ветки необщего пользования, используемые в случае необходимости проезда, начиная с путей общего пользования до места погрузки/выгрузки. В такой ситуации сервитут может быть установлен по иску того лица, которым используется соседний путь и следующий за ним пути необщего пользования в целях проезда.

Рассматривая статью 274 ГК РФ, можно отметить, что требуемым условием для ввода сервитута считается отсутствие возможностей для достижения потребностей заинтересованного лица другим способом.

Правоотношения, которые возникают между владельцами путей необщего пользования, грузополучателями, грузоотправителями и перевозчиками, могут быть урегулированы за счет специальных норм законодательства.

Основываясь на статье 60 УЖТ РФ, можно отметить, что отношения, возникающие между контрагентом и владельцем пути необщего пользования, который примыкает к путям общего пользования, регулируются договором, заключенным между ними.

Основываясь на п.3 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 06.10.2005 г. № 30, можно отметить, что заключение тех договоров, которые связаны с обслуживанием контрагентов, считается обязательным условием как для самих контрагентов, так и для перевозчика. Данное условие действует в том случае, если перевозчик производит обслуживание железнодорожного пути необшего пользования посредством своего локомотива.

Исходя из данной информации, следует выделить тот фактор, что законодательство установило особую форму соглашения о сервитуте по отношению к железнодорожным путям необщего пользования.

С учетом всего того, что было сказано выше, кассационный суд принял решение о признании правомерными выводы суда первой инстанции, в которых говорится, что истец способен обеспечить свои потребности в проезде на тот путь необщего пользования, который принадлежит ему. Сделать он это может в порядке, который предусмотрен статьей 60 УЖТ РФ. Так как требований о заключении договора в полном соответствии с названной выше статьей истцом заявлений сделано не было, в установлении сервитута было отказано ^[290].

Проанализировав практику, можно увидеть, что особое внимание следует уделить вопросу защиты прав сервитуария. Для того чтобы защитить права, сервитуариями, как уже было сказано выше, используются самые разные иски.

Во многих ситуациях в момент правовой квалификации требований сложностей не бывает. Однако часто возникает смешение требований, в которых говорится про установление сервитута, с другими методами защиты прав.

На территории нашей страны очень долгий период времени оборот участков земли происходит отдельно от тех зданий и сооружений, которые на нем располагались.

В подпункте 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип земельного единства, судьбы участков земли и тех объектов, которые прочно с ними связаны. В данном принципе говорится о том, что все крепко связанные с участками землю объекты будут следовать той судьбе, которая характерна для участков земли. Это принцип в полной мере отражен в в п. 1 ст. 35 ЗК РФ. В нем указывается на то, что в момент перехода прав собственности на строение или сооружение, которое находится на чужом участке земли, к другому лицу, то это говорит о том, что данное лицо приобретает еще и право на использовании соответствующей части участка. Данное использование будет происходить на тех же условиях и объемах, которые были характерны для предыдущего собственника.

В ходе раздельного оборота участков земли и тех зданий, которые расположены на нем, можно прийти к тому факту, что многие владельцы недвижимого имущества распоряжаются участками земли, на которых находятся данные объекты, на праве аренды. Следует отметить, что в разряд арендаторов новый собственник автоматически не перейдет. Право пользования участком земли у него возникнет в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ.

Право использования чужого земельного участка, на котором располагаются какие-либо объекты недвижимого имущества, в полном соответствии п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ нельзя считать сервитутом по правовой природе.

Общество-1, в собственности у которого находится несколько зданий, обратилось в арбитражный суд. Было подано исковое заявление, в котором выдвигалось требование о признании за обществом-1 прав ограниченного пользования частью участка земли, на котором находятся принадлежащие ему объекты недвижимого имущества.

Требования были удовлетворены. Данное решение было оставлено без изменения Постановлением апелляционного суда.

Во время рассмотрения данного дела, было установлено, что в ходе приватизации государственного имущества истцом был приобретено участок земли в собственность, а также те объекты недвижимого имущества, которые располагаются на нем. Через некоторое время обществом-1 было решено продать участок земли ОАО, которым был внесен данный участок в уставной капитал общества-2. В связи с этим обществом-2 было приобретено на этот участок право собственности. Те объекты недвижимого имущества, которые располагаются на участке, остались в собственности у общества-1.

В момент удовлетворения заявленных требований, суды основывались на положения ст. 553 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, в которых говорится о сохранении за продавцом права ограниченного пользования тем участком земли, на котором располагается недвижимое имущество. Эта часть участка требуется для использования недвижимости в полном соответствии с назначением.

Кассационной инстанцией в момент отмены состоявшихся по делу судебных актов, было указано на тот факт, что для того, чтобы определить правовую природу права, которое предусмотрено ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ, надо исходить из следующего.

На основании п. 1 ст. 274 ГК РФ установление сервитута происходит в той ситуации, если лице не может воспользоваться своим имущество без соответствующего установления права ограниченного пользования имуществом, принадлежащим другому лицу. Сервитут устанавливается для того, чтобы можно было обеспечить потребности собственника объекта недвижимого имущества. В качестве целей в данном случае могут выступать проход/проезд, прокладка связи и трубопровода, обеспечение водоснабжения и мелиорация.

Право пользование участком земли, принадлежащим другому лицу, на котором располагаются объекты недвижимого имущества, предоставленное п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ, по своей природе не может считаться правом ограниченного использования участка земли, как было ошибочно предположение судами обеих инстанций.

Принимая во внимание тот фактор, что в качестве собственника участка земли выступает общество-2, а общество-1 не обладает статусом владельца и пользователя земли, стоит признать, что из всех возможных прав на участок земли, которые предусмотрены главами III и IV ЗК РФ, общество- 1, при учете его организационно-правовой формы, а также в связи с наличием зарегистрированного права собственности на участок земли у общества-2, могло бы воспользоваться спорным участком только в случае его аренды.

Ввиду всего вышеизложенного, судом кассационной инстанции были признаны ошибочными выводы судов о признании за истцом права установления сервитута по отношению к участку земли. Таким образом, обжалуемые судебные акты были отменены^[291].

Вопросы, связанные с защитой прав сервитуария, достаточно активно обсуждаются в литературе^[292].'

На современном этапе достаточно часто стали высказываться предположения о том, что необходимо ввести специальное гражданскоправовое средство, которое напоминало бы конфессорный иск^[293], используемый в римском праве. С помощью подобного иска сервитуарий смог бы потребовать признать сервитут, а также устранить препятствия, которые возникали во время его пользования.

Анализируя методы защиты гражданско-правового характера, которые закреплены в Г ерманском Г ражданском уложении, требуется отметить, что в нормах, направленных немецким законом на урегулирование отношений, связанных с установлением сервитута, рассматривается желание обеспечить баланс между интересами собственником соседних участков земли.

Рассматривая нормы ГГУ, можно проследить мысль о том, что сервитут в каждом отдельное ситуации обладает вполне определенным содержанием. Кроме того, его субъектам запрещено нарушать те границы, которые устанавливаются. Предусмотрена защита гражданско-правового характера сервитута от возможных нарушений. Правомочное лицо получает право на подачу иска об устранении нарушений. Можно воспользоваться и негаторным иском.

Анализ правовой теории и практики отечественных и зарубежных судебных инстанций, можно прийти к такому заключению, что в качестве универсального способа защиты прав сервитуария, направленного против собственника служащей вещи, выступает негаторный иск. В тех ситуация, когда сервитут уже был установлен, однако его существование отрицается, можно предъявить исковое заявление о признании сервитута. Суды исходят из того, что иск об установление сервитута и негаторный иск обладают разными отличиями.

Во время рассмотрения дела № А21-577/2005-С2 по исковому заявлению, судом кассационной инстанции было выделено, что в качестве основания для установления сервитута будет выступать необходимость в обеспечении потребностей собственника недвижимого имущества. В связи с этим собственник недвижимого имущества, который требует ввода сервитута, не должен стремиться доказать факт причинения владельцем соседнего участка препятствий в момент пользования имуществом. Он должен доказать необходимость в предоставлении ограниченного права использования соседнего участка в определенных целях в том случае, если стороны не смогли достигнуть соглашения без привлечения суда. Требования истца суд решил удовлетворить, так как единственная дорога, по которой он сможет проехать/пройти к своей недвижимости, располагается на том участке земли, который принадлежит ответчику на праве собственности. Соглашение при этом без привлечения суда достигнуто не было.

В некоторых ситуациях требование, которое было заявлено истцом, относительно обязания не чинить препятствий в использовании имущество, может быть рассмотрено с позиции требования об установлении сервитута. Следует привести пример, который покажет, каким образом удовлетворение негаторного иска способно защитить интересы сервитуария.

Общество-1 решило обратиться в арбитражный суд. В поданном исковом заявлении по отношению к обществу-2 было высказано требование о прекращении действий, которые нарушают права истца на использование помещений нежилого типа, принадлежащих ему, путем демонтажа ворот автоматического типа. Иск был дополнен требованием об обязании ответчика не чинить разнообразных препятствий по проходу посетителей и проезду транспортных средств через участок земли общей площади 1440 кв.м. к месту деятельности (офису и служебным помещениям истца). При этом конкретных ограничений по времени, а также продолжительности пребывания быть не должно.

Иск был удовлетворен только в той части, в которой говорится об обязании ответчика не причинять препятствий. Во всем остальном судом было отказано. Решение осталось без изменения постановлением апелляционного суда.

Из материалов данного дела следует, что общество-2 выступает с позиции собственника здания, проходной и некоторых элементов ограждения (металлических ворот, ограды завода). Обществу-1 принадлежит помещение нежилого типа на праве общей долевой собственности. Общая площадь данного помещения достигает 10 499 кв.м.

С 2000 по 2006 г, сотрудники и иные лица проходили на территорию по заявкам. Проезд транспортных средств происходил на основании договора, который был заключен между истцом и ответчиком. Данный договор предусматривал оплату истцом тех услуг, которые предоставлялись ответчиком касаемо обеспечения пропускного режима.

Судом было установлено, что проход/проезд к нежилым комнатам, принадлежащим истцу, через участок земли, на котором располагается принадлежащая ответчику проходная, является наиболее оптимальным с позиции сохранения баланса интереса сторон. Также суд установил, что пропуск на территорию, начиная со дня приобретения истцом помещений нежилого типа, происходил через проходную, которая находится в собственности у ответчика. Все этого говорит о том, что между сторонами ранее существовал договор об оказании соответствующих услуг по обеспечению пропускного режима.

В связи с тем, что своими действиями ответчик фактически создал препятствия в использовании собственности, истец с позиции собственника может требовать устранения подобных препятствий в порядке, предусмотренным статьей 304 ГК РФ.

Судом кассационной инстанции были отклонены доводы подателя жалоб, сутью которых являлось то, что суд, обязывая ответчика обеспечить проход/проезд, принял таким образом решение в адрес неограниченного круга лиц. Это связано с тем, что иск был подан обществом-1 для того, чтобы были устранены препятствия в пользовании помещений нежилого типа, которые принадлежат ему. Данные помещения им используются в хозяйственной деятельности. А это соответственно предполагает тот факт, что доступ к помещениям может потребоваться как со стороны сотрудников,

-301

так и со стороны посетителей .

Но следует отметить, что вероятность применения собственником господствующей вещи негаторного искового заявления, считается дискуссионным вопросом. Как известно, сервитут не способен предоставить владение. Он обладает только правом пользования. Именно это и является его отличием от других разнообразных вещных прав.

Анализ судебной практики, который был проведен выше, демонстрирует, что роль судебных инстанций в совершенствовании возрожденных сервитутных прав достаточно высока. Это доказывается тем фактом, что именно судами во время рассмотрения споров восполняются пробелы, которыми характеризуется имеющееся законодательство.

301

Постановление ФАС северо-Западного округа от 29.09.2006 г. по делу №А56-4361/2006 // СПС «КонсультантПлюс».