<<
>>

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность диссертационного исследования. В ходе осуществления крупномасштабной реформы жилищного законодательства сложилась ситуация, характеризующаяся, с одной стороны, устранением категории «управление жи- лищным фондом» и появлением категории «управление многоквартирным до- мом», а с другой стороны – отсутствием сбалансированного правового механизма управления многоквартирными домами.

Управление многоквартирным домом – это не только осуществление собст- венниками своих прав и исполнение обязанностей в отношении общего имущест- ва. Но и деятельность различных организаций по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания и надлежащего содержания общего имущества, предоставлению коммунальных услуг и проведению мероприятий по энергосбе- режению, и деятельность государственных и муниципальных органов, которые должны обеспечивать защиту прав граждан, пользующихся жилыми помещения- ми, потребителей коммунальных услуг и услуг по обслуживанию жилищного фонда. В многоуровневой деятельности по управлению многоквартирным домом важно понимание управления как единого процесса, все составляющие которого взаимосвязаны и взаимообусловлены. Соответственно данная деятельность тре- бует системного, концептуального подхода, не нашедшего еще должного регули- рования в современном законодательстве.

Сказанное выше свидетельствует о наличии как частноправовых, так и пуб- лично-правовых аспектов деятельности по управлению многоквартирным домом. Это подтверждает значимость указанной проблемы и необходимость ее научного исследования в целях выявления взаимодействия и взаимосвязанности частнопра- вовых и публично-правовых начал в регулировании отношений по управлению многоквартирным домом.

Степень научной разработанности темы. В монографических исследова- ниях вопросы соотношения частноправовых и публично-правовых аспектов в ре-

гулировании отношений по управлению многоквартирным домом не нашли сво- его отражения.

Среди авторов, уделявших внимание проблемам управления многоквартир- ными домами, можно указать: Д.П. Гордеева, И.А. Дроздова, Е.С. Ермакова, И.В. Маркову, В.К. Михайлова, В.Д. Рузанову, А.Б. Рыжова, Д.Б. Соловьева, А.Е. Тарасову, В.А. Фогеля, Е.А. Чефранову и других.

Вопросы, смежные с темой настоящего исследования, затрагивались и в диссертационных работах. Однако в них освещались отдельные вопросы рассмат- риваемой в настоящем исследовании темы. Например, С.Г. Певницкий, У.Б. Филатова писали об особенностях правоотношения собственности на общее имущество в многоквартирном доме; А.В. Попов, С.Ю. Шахов анализировали от- дельные способы управления многоквартирным домом; Р.З. Ибатулина, Н.М. Мантул поднимали проблемы правового регулирования отдельных видов деятельности по управлению многоквартирным домом; О.Е. Жульева, Л.А. Юрьева рассматривали особенности договора управления многоквартирным домом; Е.Б. Воронцова, С.А. Кудина исследовали правомочия собственников об- щего имущества в многоквартирном доме. Вместе с тем анализа, детально рас- крывающего сложный, комплексный характер правового регулирования деятель- ности по управлению многоквартирным домом, в литературе не проводилось.

Объектом исследования выступают общественные отношения, возникаю- щие в сфере управления многоквартирным домом между сособственниками об- щего имущества в многоквартирном доме; между собственниками помещений и лицами, привлекаемыми собственниками для управления и отвечающими за со- держание общего имущества; между собственниками помещений и Российской Федерацией, субъектами РФ, муниципальными образованиями в лице соответст- вующих органов.

Предмет исследования составляют нормы гражданского и жилищного за- конодательства, разработанные проекты внесения изменений в действующий Гражданский кодекс Российской Федерации, правоприменительная практика и

положения правовой доктрины в сфере правоотношений, возникающих в процес- се управления многоквартирным домом.

Цель диссертационной работы заключается в комплексном анализе част- ноправовых и публично-правовых начал в регулировании отношений по управлению многоквартирным домом, выявлении на этой основе направлений совершенствования жилищного и гражданского законодательства.

Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:

– проанализировать периодизацию развития правового регулирования удов- летворения потребности граждан в жилище и управления им в России, исходя из преобладания частных или публичных начал;

– систематизировать отношения, складывающиеся по управлению жилой недвижимостью в зависимости от принадлежности к сферам частноправового и публично-правового регулирования;

– провести дифференциацию отношений по управлению многоквартирными домами в зависимости от их принадлежности к сферам частноправового или пуб- лично-правового регулирования;

– определить правовую природу права собственности на общее имущество в многоквартирном доме на основе сопоставления с общей долевой и общей со- вместной собственностью;

– выявить характер и особенности правоотношения собственности на общее имущество в многоквартирном доме, реализуемого в процессе управления много- квартирным домом;

– обосновать правовую природу управления многоквартирным домом;

– рассмотреть правовой режим многоквартирного дома и общего имущества в многоквартирном доме как объектов частноправового и публично-правового ре- гулирования;

– соотнести частноправовые и публичные аспекты реализации правомочий собственников по управлению многоквартирным домом;

– исследовать роль общего собрания и совета многоквартирного дома при осуществлении разных способов управления многоквартирным домом;

– выявить уровни, на которых осуществляется управление многоквартир- ным домом в зависимости от частноправового и публично-правового характера регулирования.

Методологическую основу исследования составили универсальный диа- лектический метод познания, общенаучные методы (системный, исторический, логический) и специальные методы познания (комплексного правового анализа, формально-юридического толкования, сравнительно-правовой и другие). Особое значение было уделено межотраслевому методу исследования.

С помощью диалектического метода познания правовой действительности проведен анализ различных научных подходов по актуальным вопросам темы, рассмотрен институт управления многоквартирным домом с позиции гражданско- го и жилищного права в неразрывном единстве с публично-правовыми явления-

ми.

Общенаучные методы позволили установить этапы исторического развития правового регулирования удовлетворения потребности граждан в жилище и управление им (исторический); определить институт управления как обобщенное комплексное явление (логический); систематизировать уровни, на которых про- исходит управление с позиции закономерного и необходимого (системный).

Применение комплексного правового анализа сделало возможным выявить особенности права собственности на общее имущество собственников помеще- ний; ряд противоречий, заложенных в требованиях к управлению многоквартир- ным домом.

С помощью метода системного толкования правовых норм был сделан вы- вод об объекте управления; о потребительском характере договора управления и др. Сравнительно-правовой метод способствовал проведению сравнительного анализа сходных правовых институтов в различных правовых системах.

Для выявления концептуального подхода и обеспечения формирование це- лостной системы межотраслевой взаимосвязанности института управления, по- служил межотраслевой метод исследования. С его помощью сделан вывод о ком- плексном характере института управления многоквартирным домом и о взаимо-

связанности и взаимообусловленности частноправовых и публично-правовых ин- тересов при осуществлении исследуемой деятельности.

Нормативной основой исследования являют ряд нормативных актов, со- держащих нормы как частного, так и публичного права. Законодательную базу работы составили, прежде всего: Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и иные федеральные зако- ны, указы Президента РФ, нормативные правовые акты Правительства РФ, феде- ральных министерств и ведомств, субъектов РФ, органов местного самоуправле- ния и пр.

Теоретическую основу работы составляют научные труды, послужившие базой для исследования и позволившие сохранить преемственность в развитии юридической науки таких ученых-правоведов, как:

– по гражданскому праву: Н.А. Баринова, В.А. Белова, М.И. Брагинского, Е.В. Вавилина А.В. Венедиктова, Д.М. Генкина, В.А. Дозорцева, В.С. Ема, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, В.Я. Курбатова, Р.П. Мананковой, В.П. Мозолина, А.Я. Рыженкова, В.А. Рыбакова, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, Е.М. Тужиловой-Орданской, В.А. Хохлова, М.Ю. Челышева, А.Е. Черноморца, Л.В. Щенниковой, и других;

– по общей теории права и отраслевым юридическим наукам: С.С.

Алексеева, С.Н. Архипова, В.Г. Голубцова, О.А. Городова, С.В. Дорохина, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, Н.И. Матузова, А.В. Мицкевича, В.Н. Протасова, В.К. Райхера, П.И. Седугина, Г.А. Свердлыка, И.Г. Свердлыка, Ю.А. Тихомирова;

– труды дореволюционных цивилистов: К.Н. Анненкова, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Синайского, Б.Б. Черепахина, Г.Ф. Шершеневича.

Эмпирическая основа диссертационного исследования. Для обоснования и доказательства теоретических выводов в работе использована опубликованная судебная практика Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ, Высшего

Арбитражного Суда РФ, Федеральных арбитражных судов округов, а также судов города Челябинска.

Научная новизна исследования. Настоящая работа поднимает не нашедшие подробного освещения в юридической литературе проблемы соот- ношения частноправовых и публично-правовых аспектов управления многоквар- тирными домами.

В рамках единого концептуального подхода, заключающегося в необходи- мости достижения оптимального сочетания частноправовых и публично- правовых начал в регулировании отношений по управлению многоквартирным домом, осуществлена систематизация правоотношений по управлению жилой не- движимостью и выделены уровни, на которых осуществляется управление много- квартирным домом.

Впервые выявлено, что в основе управления многоквартирным домом пре- имущественно заложено стимулирование механизма по оказанию собственникам помещений в многоквартирном доме соответствующих услуг и выполнению ра- бот, обеспечивающих надлежащее содержание имущества всех собственников, по предоставлению коммунальных услуг и созданию безопасных условий прожива- ния в жилых помещениях.

Исходя из этого, детально проанализированы цели управления и выявлены противоречия, заложенные в требованиях к управлению многоквартирным домом.

Новым является обоснование того, что управление не ограничивается одним общим имуществом в качестве объекта управления, а распространяется на весь многоквартирный дом.

Предложены частноправовые средства оптимизации способов управления многоквартирным домом, в частности, выявлена специфика компетенции общего собрания для каждого способа управления, определена роль совета многоквар- тирного дома, систематизированы юридические средства, необходимые для дос- тижения баланса положения сторон в договоре управления многоквартирным до- мом.

Научная новизна исследования определяется также основными положе- ниями и выводами, выносимыми на защиту:

1. Предложена классификация отношений по управлению жилой недвижи- мостью, исходя из принадлежности к сферам правового регулирования:

– управление жилищным фондом как функция государства по строительст- ву и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его безопасности и сохранно- сти, организации коммунального обслуживания, техническому учету, контролю и надзору является проявлением публичного интереса, относится к сфере ком- плексного, преимущественно публичного регулирования, подпадает под регули- рование административным законодательством;

– управление многоквартирным домом в виде обеспечения надлежащей эксплуатации является проявлением частного и публичного интересов, относится к сферам частного и публичного регулирования, подпадает преимущественно под регулирование жилищным и гражданским законодательством;

– управление общим имуществом собственников помещений для решения вопросов пользования и в установленных законом пределах распоряжения ука- занным имуществом, расцениваемая как составная часть управления многоквар- тирным домом, является проявлением частного интереса и относится к сфере ча- стного регулирования, подпадает под регулирование жилищным и гражданским законодательством.

2. Обосновывается, что в основу управления многоквартирным домом зако- нодатель заложил в первую очередь стимулирование механизма по оказанию соб- ственникам помещений в многоквартирном доме соответствующих услуг и вы- полнению работ, обеспечивающих содержание имущества всех собственников, по предоставлению коммунальных услуг и созданию безопасных условий прожива- ния в жилых помещениях, и только во вторую – возможность реализации собст- веннических правомочий и обязанностей, входящих в содержание права собст- венности на общие объекты в многоквартирном доме.

3. Предложено авторское понятие многоквартирного дома, исходя из целей

(требований) управления и комплексности правового регулирования отношений,

связанных с этим объектом, с учётом положений жилищного, гражданского и градостроительного законодательства.

Многоквартирный дом – это здание жилого назначения, включающее в себя индивидуальные помещения и общее имущество собственников помещений, объ- ект управления и технического учета, элемент градостроительной инфраструкту- ры квартала, микрорайона, города (поселения) в целом.

4. Автором право собственности на имущество в многоквартирном доме расценивается как самостоятельная разновидность общей собственности, отли- чающаяся особенностями объекта, характером отношений между сособственни- ками и применением принципа большинства при принятии решений, касающихся осуществления правомочий.

Размер доли в праве не влияет на реализацию триады правомочий собствен- ников помещений, а учитывается только при определении материальных затрат на ежемесячное содержание и капитальный ремонт общего имущества. Поэтому считаем нецелесообразным использование критерия наличия или отсутствия до- лей применительно к установлению разновидности права общей собственности на общие объекты в многоквартирном доме.

5. В содержании правоотношения самостоятельной разновидности общей собственности, в совокупности с триадой правомочий и бременем содержания предложено выделить самостоятельную обязанность сособственников общего имущества в многоквартирном доме по управлению им.

Сущностью данной обязанности является реализация мер по безопасному и эффективному пользованию, обеспечению сохранности, надлежащему содержа- нию и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осу- ществлению мероприятий по энергосбережению.

Содержанием самостоятельной обязанности по управлению выступают действия фактического и юридического характера.

Аргументируется, что данной обязанности участников общей собственности корреспондирует право Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования (в лице соответствующих органов) требовать должного поведения и

соблюдения установленных законодательством обязательных правил по отноше- нию к жилым помещениям и общему имуществу, а также требований по энерго- сбережению.

6. Доказывается, что не все требования к управлению многоквартирным до- мом могут быть исполнены собственниками помещений самостоятельно. В их фактические и юридические действия не входит обеспечение таких требований как пожарная безопасность, санитарные, гигиенические и иные требования зако- нодателя к жилым помещениям и общим объектам в многоквартирном доме, а только их соблюдение.

Требования к надлежащему содержанию данных объектов обращены не к собственникам помещений непосредственно, а к иным лицам, обязанностью же собственников является выбор способа управления и заключение соответствую- щего договора с лицом, которому они поручат реализацию соответствующего требования. Собственники всех помещений императивно должны заключить до- говор на предоставление коммунальных услуг с исполнителем, который обязан обеспечить состояние надежности и возможности общего оборудования в много- квартирном доме к приему коммунальных услуг надлежащего качества, и заклю- чить с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении комму- нальных ресурсов.

7. Предложено авторское определение совета многоквартирного дома как постоянно действующего коллегиального органа управления многоквартирным домом, обеспечивающего реализацию прав и обязанностей собственников поме- щений по управлению многоквартирным домом.

Доказывается, что перечень полномочий совета многоквартирного дома и председателя совета, закрепленный в ЖК РФ, должен быть открытым.

8. Обосновывается, что гражданско-правовой договор управления много- квартирным домом относится к группе потребительских договоров. Для обеспе- чения баланса прав сторон данного договора используются элементы публично- правового регулирования, обязывающие управляющие организации раскрывать

информацию о своей деятельности и дающие право органам местного самоуправ- ления осуществлять проверки деятельности управляющей организации.

9. Исходя из того, что институт управления многоквартирным домом носит комплексный частноправовой и публично-правовой характер и не все требования к управлению многоквартирным домом могут быть исполнены собственниками помещений, обосновывается, что деятельность по управлению многоквартирным домом должна осуществляется на нескольких уровнях, каждому из которых соот- ветствуют определенные права, обязанности или полномочия. Эти многоуровне- вые права, обязанности и полномочия взаимосвязаны и взаимообусловлены, и рассматривать их в отрыве друг от друга недопустимо. Они заключаются в сле- дующем:

первый уровень – деятельность собственников помещений в многоквартир- ном доме по управлению им;

второй уровень – деятельность управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК, иных лиц, привлекаемых по договорам с собственниками помещений и отвечаю- щих за надлежащее содержание общего имущества и за обслуживание внутридо- мовых инженерных систем; ресурсоснабжающих организаций;

третий уровень – деятельность государственных и муниципальных органов. Деятельность, реализующаяся посредством осуществления прав и обязанно-

стей первого и второго уровня, находится преимущественно в сфере частноправо- вого регулирования. Деятельность, реализующаяся посредством осуществления полномочий и обязанностей третьего уровня, – в сфере публично-правового ре- гулирования.

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что анализ частноправовых и публично-правовых аспектов управления многоквартирным домом позволил выявить ряд проблем и противоречий в данной сфере, сформулировать теоретические выводы и предложения по совершенство- ванию жилищного и гражданского законодательства и оптимизации правоприме- нительной практики. Положения и выводы, сформулированные и обоснованные в настоящем исследовании, развивают и конкретизируют разделы науки и учебной

дисциплины гражданского права, а комплексный характер диссертации предопре- деляет значимость результатов работы для дисциплины жилищного права.

Практическая значимость состоит в том, что результаты могут применяться в нормотворческой деятельности органов законодательной и исполнительной вла- сти при регулировании деятельности по управлению многоквартирным домом. При разработке проектов договора управления многоквартирным домом, проек- тов решений органов управления в конкретных жилых домах.

Выводы настоящего исследования могут выступать в качестве основы для дальнейшего изучения вопроса о балансе частного и публичного регулирования управления многоквартирным домом, могут быть использованы в процессе пре- подавания гражданского и жилищного права, а также спецкурса «Правовое регу- лирование городской деятельности и жилищное законодательство».

Степень достоверности результатов исследования предопределяется гра- мотным применением как общих, так и частных научных методов познания, ква- лифицированным использованием общетеоретических конструкций примени- тельно к особенностям исследуемой темы, что подтверждается большим числом изученных и творчески осмысленных литературных источников, полнотой ис- пользования нормативных актов, анализом правоприменительной практики.

Апробация результатов исследования выразилась в персональном уча- стии автора в форме выступлений с докладами и сообщениями на 20 междуна- родных, российских и региональных научно-практических конференциях, в под- готовке и публикации 25 научных публикаций по исследуемой теме

общим объемом 7,4 п.л., из которых четыре содержатся в рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендованных ВАК при Министерстве образования и науки России для публикации результатов диссертационных исследований, таких как «Закон», «Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия

«Право», «Проблемы права».

Результаты проведенного исследования были использованы в работе посто- янной комиссии Челябинской городской Думы по жилищно-коммунальному хо- зяйству, благоустройству и природопользованию, где в качестве внештатного

эксперта Т.А. Береговая принимала участие в обсуждении и подготовке проектов решений городской Думы, напрямую связанных с исследуемой темой: от

25.10.2005 № 7/8 «Об утверждении Положения об организации предоставления жилищно-коммунальных услуг на территории города Челябинска»; от 27.12.2005

№ 9/5 «О Рекомендациях по организации и деятельности управляющих организа- ций и ведении реестра собственников помещений в многоквартирных домах в го- роде Челябинске»; от 27.12.2005 № 9/6 и проекта изменений от 18.12.2007 № 28/5

«О примерных договорах на управление многоквартирными домами и оказание жилищно-коммунальных услуг»; проекта городской целевой программы по реа- лизации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в г. Челябинске на 2006-2010 годы».

Диссертация обсуждена и рекомендована к защите на заседании кафедры гражданского права и процесса Южно-Уральского государственного университе- та (национального исследовательского университета).

Структура работы обусловлена содержанием диссертационного исследо- вания и включает в себя введение, три главы, объединяющие семь параграфов, за- ключение и библиографический список.

<< | >>
Источник: БЕРЕГОВАЯ ТАТЬЯНА АЛЕКСАНДРОВНА. ЧАСТНОПРАВОВЫЕ И ПУБЛИЧНО-ПРАВОВЫЕ НАЧАЛА В РЕГУЛИРОВАНИИ ОТНОШЕНИЙ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ. ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Челябинск –2014. 2014

Еще по теме ВВЕДЕНИЕ:

- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -