<<
>>

§ 1. Обеспечение надлежащей эксплуатации многоквартирного дома

Обозначив правовую природу управления многоквартирным домом как са- мостоятельную обязанность собственников помещений, поставим задачу проана- лизировать составляющие элементы этой обязанности.

В части 1 ст. 161 ЖК РФ указываются требования к управлению многоквар- тирным домом, которые по характеру действий можно разделить на две группы. В первую группу, призванную обеспечить реализацию надлежащей эксплуатации многоквартирного дома, входят следующие фактические действия: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан; надлежащее содер- жание общего имущества в многоквартирном доме; предоставление коммуналь- ных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Во вторую группу входят действия юридического характера – решение вопросов пользования и в установ- ленных законом пределах распоряжения общим имуществом.

Зададимся вопросом, какие требования к управлению могут быть исполне- ны собственниками помещений, а какие – другими лицами? Первостепенным элементом законодатель называет обеспечение благоприятных и безопасных ус- ловий проживания граждан. В статье 1 Федерального закона от 30 марта 1999 г.

№ 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»1 под бла-

гоприятными условиями жизнедеятельности человека понимается такое состоя- ние среды обитания, при котором отсутствует опасность вредного воздействия ее

факторов на человека (безвредные условия) и имеются возможности для восста-

1 См.: Собрание законодательства РФ. – 1999. – № 14. – Ст. 1650; – 2012. – № 26. – Ст. 3446.

новления нарушенных функций организма человека, а под безопасными условия- ми понимает такое состояние среды обитания, при котором отсутствует опасность вредного воздействия. При этом осуществление мер по санитарно- эпидемиологическому благополучию населения является расходным обязательст- вом Российской Федерации.

В статье 1 ЖК РФ закреплены основные начала жилищного законодательст- ва, что, то же самое – принципы жилищного права, представляющие собой опре- деляющие начала, руководящие идеи, в соответствии с которыми осуществляется правовое регулирование жилищных отношений. По мнению авторов комментария ЖК РФ, определением принципов жилищного права обозначены цели жилищной политики российского государства1.

В ряду основных начал жилищного законодательства среди прочего назва-

ны: необходимость обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жи- лище и его безопасности. Жилищный фонд должен находиться в состоянии, не угрожающем жизни и здоровью граждан. Если жилое помещение оказалось тако- вым, что проживать в нем небезопасно, то оно не должно использоваться в каче- стве жилья и соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления в соответствии со своей компетенцией обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда; организуют обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в много- квартирном доме; осуществляют контроль за соблюдением установленных требо- ваний при жилищном строительстве; осуществляют государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль (п. п. 6–8 ст. 2 ЖК РФ).

Таким образом, в обязанности компетентных государственных и муници- пальных органов входит осуществление контроля и надзора за благоприятными и безопасными условиями проживания при эксплуатации и соблюдением требова-

ний при проектировании и строительстве, капитальном ремонте. Непосредственно

1 См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под. ред. док. юрид. наук П.В. Крашенинникова. – С. 19.

обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания на стадии экс- плуатации домов должны обеспечивать лица, которые осуществляют управление многоквартирными домами.

А в обязанности собственников помещений и лиц, проживающих в них, входит соблюдение противопожарных, санитарных и иных подобных правил, а также запрет на деятельность, которая может повлечь за со- бой разрушение и порчу жилого помещения и общего имущества, а также прав и законных интересов других граждан.

Жильцы многоквартирных домов не участвуют в процессе проектирования и строительства объекта. Поэтому они не могут обеспечить проектирование и строительство таким образом, чтобы оно отвечало требованиям строительных норм и правил, а также санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, требованиям к жилым помещениям по отоплению, вентиляции, инсоляции и т.п. Условия проживания, надлежащая эксплуатация, энергоэффективность жилых зданий часто обусловлена объемно-планиро-вочными, конструктивными и техни- ческими решениями (проектными решениями), использованными при проектиро- вании и строительстве, а также степени износа конструктивных элементов жилого здания.

Многоквартирные дома должны обладать потребительскими качествами, обеспечивающими защиту имущественных и неимущественных прав собственни- ков. Объемно-планировочные решения жилых домов и квартир следует наделять качествами, упреждающими возможность нарушения прав потребителей1. Еще на стадии проектирования должны предопределяться потребительские и эксплуата- ционные качества жилой недвижимости: комфортность и безопасность в исполь- зовании, разумная эксплуатационная автономность помещений, обеспечивающая благоприятные условия проживания вне зависимости от порядка пользования со- седними помещениями. Установление этих качеств многоквартирных жилых зда- ний зависит от проектировщиков и строителей, от которых необходимо требовать

выработки обновленных принципов и порядка формирования и выполнения про-

1 См.: Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Жилищная культура и формирование эффективного пользователя // Жилищное право.

– 2006. – № 1. – С. 28-29.

ектных решений. Все это входит в обязанности специализированных организаций (проектных и строительных), занимающихся проектированием и строительством, а также соответствующих государственных органов и органов местного само- управления, осуществляющих контроль над их деятельностью (государственная экспертиза, строительный контроль, государственный строительный надзор).

Соответственно собственники помещений в многоквартирном доме обязаны только соблюдать, а субъекты, привлекаемые собственниками к управлению, обя- заны осуществлять управление в соответствии с установленными требованиями пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требо- ваний законодательства к жилым помещениям и общему имуществу в многоквар- тирных домах (п. 6 Правил пользования жилым помещением1).

Итак, можно констатировать, что в данной составляющей процесса управ-

ления многоквартирным домом явно прослеживается публичный элемент: полно- мочия компетентных административных органов на обеспечение контроля за са- нитарно-эпидемиологическим благополучием населения как одного из основных условий реализации прав граждан на жилище.

Современный многоквартирный дом – это сложное техническое устройство. По образному выражению известного архитектора Лье Корбузье, «машина для жилья», которой непосредственно пользуется потребитель, как правило, необу- ченный. Это обстоятельство – причина многочисленных поломок и аварий, в ре- зультате которых существенно ухудшаются условия проживания, причиняется значительный ущерб, возникает угроза жизни2.

Собственники помещений должны быть осведомлены об основах управле-

ния и безопасного пользования многоквартирными домами. Соответствующие знания и навыки должны стать для граждан своеобразными правилами поведения в многоквартирном доме (по аналогии с правилами дорожного движения). Не вы-

зывает сомнений то, что каждому жильцу необходимо иметь информацию, а так-

1 См.: Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г.

№ 25. «Правила пользования жи- лыми помещениями» // Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 5. – Ст. 546.

2 См.: цит. по: Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Жилищная культура и формирование эффектив- ного пользователя. – С. 28.

же обладать навыками, позволяющими быстро сориентироваться в ситуациях, связанных с авариями в системе энергоснабжения, водоснабжения и водоотведе- ния, отопления, лифтового оборудования и т.п. Для этого они должны знать, как при аварии перекрыть холодную или горячую воду, отключить электроэнергию, каким образом покинуть квартиру в случае пожара.

Они должны иметь сведения об особенностях своего многоквартирного до- ма и квартиры, о назначении и расположении технических средств предупрежде- ния и локализации чрезвычайных ситуаций. Представляется, что во всем этом проявляется не только частный, но и публичный интерес, заключающийся в необ- ходимости формирования определенной жилищной культуры у собственников и пользователей жилья. Выработанный тип поведения позволит эффективно и безо- пасно управлять технически сложным и социально значимым объектом, предот- вращать материальный ущерб и не допускать причинение вреда жизни и здоро- вью граждан при аварийных ситуациях в многоквартирных домах.

Благоприятные и безопасные условия проживания тесно связаны с требова- нием по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Проанализируем эту составляющую управления многократным домом.

Основные требования к содержанию общего имущества в многоквартирном доме раскрываются в измененной ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ1. Оно должно осуществ- ляться в соответствии с требованиями законодательства, в том числе о санитарно- эпидемиологическом благополучии населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей и должно обеспечивать:

а) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирно- го дома;

б) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц,

имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

1 См.: ФЗ РФ от 4 июня 2011 г.

№ 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Россий- ской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание зако- нодательства РФ. – 2011. – № 23. – Ст. 3263.

в) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников по- мещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необхо- димых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающих в многоквартирном доме.

До внесенных изменений в ЖК РФ подобные требования, практически по- вторенные полностью, имелись в Правилах содержания общего имущества в мно- гоквартирном доме1. Законодатель не посчитал необходимым включить в ЖК РФ только требование поддержания архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Представляется, что эти изменения внесли только некоторую декларатив- ную ясность в характеристику надлежащего содержания общего имущества и привели в соответствие иерархичность норм жилищного законодательства. Во- прос о необходимом перечне услуг и работ для обеспечения надлежащего содер- жания общего имущества остается открытым. В части 1.2 ст. 161 ЖК РФ говорит- ся, что состав минимального перечня услуг и работ, порядок их оказания и вы- полнения для обеспечения надлежащего содержания устанавливаются Правитель- ством РФ.

На данный момент Правила содержания общего имущества в многоквар- тирном доме содержат очень краткое и скудное описание действий, необходимых

для содержания общего имущества такого технически сложного объекта как мно-

1 См.: Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Правила содержания об- щего имущества в многоквартирном доме» // Собрание законодательства РФ. – 2006.– № 34.

– Ст. 3680; – 2011. – № 22. Ст. 3168.

гоквартирный дом. На наш взгляд, этот перечень действий носит ознакомитель- ный характер и не раскрывает всех технических требований к эксплуатации мно- гоквартирного дома. Если руководствоваться только этими Правилами, то пред- ставляется сомнительным обеспечение надлежащего содержания общего имуще- ства. Однако существует другой подзаконный акт – Правила и нормы техниче- ской эксплуатации жилищного фонда1. Этот нормативный акт был принят до вве- дения в действие ЖК РФ. В соответствии со ст. 4 Федеральный закон от 29 декаб- ря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Фе- дерации» должен применяться только в той части, которая не противоречит ЖК РФ. В настоящее время он активно применяется как в практической деятель- ности, так и судебными инстанциями2.

Проведем анализ на соответствие данного акта федеральному закону. Он

определяет правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и со- держанию жилищного фонда, технической инвентаризации. Не претендуя на экс- пертизу технических норм данного акта, предположим, что они не требуют изме- нения. А вот анализ правовых норм позволил сделать следующий вывод.

На наш взгляд, самое заметное отличие заключается в том, что в правилах говорится об управлении жилищным фондом, а в ЖК РФ – об управлении много- квартирным домом. Как в предыдущем, так и в действующем законодательстве под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений. Таким образом, в отличие от управления жилищным фондом управление многоквартир- ными домами осуществляется в отношении отдельных домов.

Из названия и целей «Правила и нормы технической эксплуатации жилищ- ного фонда» следует, что они распространяются на жилищный фонд, хотя деталь-

ное рассмотрение позволяет сделать вывод, что положения данного нормативного

1 См.: Постановление Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 «Правила и нормы техни- ческой эксплуатации жилищного фонда» // Российская газета. – 2003. – 23 октября.

2 См., например: Определение Челябинского областного суда от 12 сентября 2008 г. по делу

№ 33-7307/2008 // Архив Челябинского областного суда; Определение Челябинского областно- го суда от 31 октября 2008 г. по делу № 33-9214/2008 // Архив Челябинского областного суда.

акта направлены не только на организацию эксплуатации, текущего и капиталь- ного ремонта жилых помещений, но и на все имущество многоквартирного дома, а также на придомовую территорию.

Представляется, что можно было бы привести вышеназванный норматив- ный акт в соответствии с ЖК РФ именно в части указания на организацию техни- ческой эксплуатации и текущего ремонта многоквартирного дома. Между тем, ошибочно было бы полагать, что только таким «механическим» приведением в соответствие одного нормативного акта другому можно решить проблемы, свя- занные с управлением многоквартирным домом, главная из которых, на наш взгляд, состоит в переложении обязанностей по капитальному ремонту на собст- венников помещений. Если еще текущий ремонт дома жильцы как-то могут обес- печить, то в отношении капитального, который по затратам практически не усту- пает новому строительству – это непосильная финансовая нагрузка для граждан. Представляется, что государство, объявляя себя социальным, должно заботиться о своих гражданах и, кроме осуществления регулирования данных отношений, кон- троля и жилищного надзора, должно обеспечивать воспроизводство и функцио- нирование жилищного фонда и всей жилищно-коммунальной инфраструктуры.

Недавно законодатель предложил схему решения этой сложной задачи1. Те-

перь на собственников помещений возлагается дополнительная обязанность еже- месячно уплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества, за исклю- чением многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащих сносу. При этом плата за капитальный ремонт будет являться самостоятельной и не бу- дет входить в плату за содержание и ремонт жилого помещения. Взносы на такой ремонт будут собираться с собственников ежемесячно, пропорционально площа- ди помещения, за исключением многоквартирных домов признанных аварийными

и подлежащих сносу или реконструкции.

1 См.: в ЖК РФ введён специальный раздел IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» / Федеральный закон от 25.12.2012 г. № 271-ФЗ

«О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законода- тельные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений

законодательных актов Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 2012. – №

53 (ч. I). – Ст. 7596.

У собственников появляется два варианта формирования фонда капитально- го ремонта. По первому взносы должны будут перечисляться на специальный счет в кредитную организацию. Размещенные на этом счете денежные средства будут находиться в долевой собственности собственников помещений конкретно- го многоквартирного дома и могут быть использованы только по целевому назна- чению по решению общего собрания. По второму взносы будут аккумулироваться на счете регионального оператора в виде обязательственных прав собственников помещений в отношении регионального оператора. Региональные операторы бу- дут осуществлять функции технического заказчика капитального ремонта и сами же контролировать исполнение договоров. По сути речь идет о создании «общего кошелька» денежных средств, управлять которыми будет региональный оператор.

Законодатель возлагает целый ряд обязанностей на соответствующие госу- дарственные органы власти. В частности, органы государственной власти субъек- та РФ принимают нормативно-правовое акты1, в соответствии с которыми, на- пример: создается региональный оператор; устанавливается минимальный размер взноса на капитальный ремонт, порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов, порядок подготовки региональных программ капитального ремонта, порядок и условия предоставления государственной под- держки на проведение капитального ремонта и другие.

Конечно, решать проблемы капитальных ремонтов жилья необходимо и чем скорей, тем лучше, ведь стоимость капитального ремонта со временем увеличива- ется в геометрической прогрессии. Поэтому, безусловно, для этого требуется соз- дание накопительной системы.

Однако новый порядок организации проведения капитального ремонта

в многоквартирном доме вызывает ряд вопросов.

1 См., например: Закон Челябинской области от 27 июня 2013 года № 512-ЗО «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположен- ных на территории Челябинской области» [Электронный ресурс] // Опубликовано 29 июня

2013 года на Интернет-портале «Российской Газеты». – Режим доступа: http://

www.rg.ru/2012/04/06/gk-popravki-site-dok.html.

– Каким образом будет функционировать система аккумулирования и управления накоплениями, сформированными за счет взносов собственников по- мещений в многоквартирных домах. Будет ли она отличаться в разных субъектах Российской Федерации? Как она будет контролироваться и кем? Какие механиз- мы защиты накоплений от инфляции и коррупции будут предусмотрены в данной системе?

– По смыслу новая система напоминает финансовую пирамиду при направ- лении средств, собранных собственниками помещений одного многоквартирного дома на цели капитального ремонта других домов. При этом собственники более новых многоквартирных домов будут финансировать проведение капитального ремонта более старых многоквартирных домов. Захотят ли собственники поме- щений вкладывать свои деньги в капитальный ремонт чужих домов? Обязаны ли будут собственники помещений в только что отремонтированном доме платить взносы на следующий капитальный ремонт?

– Органы государственной власти Российской Федерации, субъектов Рос- сийской Федерации и муниципальные образования могут предоставлять бюджет- ные средства и (или) иные специальные меры государственной (муниципальной) финансовой поддержки на капитальный ремонт многоквартирных домов. А поче- му это не обязанность?

Представляется, что государство слишком спешит с перекладыванием фи- нансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на плечи собственников помещений. Недопустимо вводить новые сборы с населе- ния, пока не будет понятно, куда пойдут денежные средства граждан. Более того, на сегодняшний день отремонтирована только небольшая часть жилищного фон- да, требовавшая капитального ремонта еще до приватизации первого жилого по- мещения в соответствующем доме, а государство брало на себя обязательство от- ремонтировать всё полностью. Поэтому необходимо определиться, во-первых, в финансовом участии Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований, а во-вторых, устранить пробелы в законодательстве и установить более четкий порядок на федеральном уровне, а не делегировать регулирование

большого круга вопросов на уровень региональный. Вполне возможно, что жите- ли регионов могут оказаться в разных условиях как финансирования, так и право- вого поля.

Таким образом, и в этой составной части процесса управления многоквар- тирным домом присутствует значительный публичный элемент в виде обеспече- ния организации капитальных ремонтов многоквартирных домов, так как без их осуществления невозможно соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирных домов, обеспечения благоприятного и безопасного проживания в них граждан. Соответственно у собственников помещений появляется лишь до- полнительная обязанность уплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Из анализа жилищного законодательства следует, что надлежащее содержа- ние общего имущества непосредственно обеспечивается не собственниками по- мещений, а иными конкретными лицами в зависимости от способа управления многоквартирным домом:

а) при непосредственном управлении – лицами, оказывающими соответст- вующие услуги и (или) выполняющими работы и с которыми собственники по- мещений заключили договор о содержании и ремонте общего имущества;

б) при управлении объединениями собственников помещений – товарище- ством собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом;

в) при управлении специализированной организацией – управляющей орга- низацией, с которой собственники помещений заключили договор управления многоквартирным домом.

Такой вывод подтверждается тем, что ЖК РФ закрепил ответственность данных лиц перед собственниками помещений в многоквартирном доме за вы- полнение работ и (или) оказание услуг, которые обеспечивают надлежащее со- держание общего имущества (ч. 2.1; 2.2; 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

Таким образом, обязанности, связанные с надлежащим содержанием общего имущества, обращены не к собственникам помещений непосредственно, а к иным

лицам. Соответственно обязанностью собственников помещений является выбор способа управления и заключения соответствующего договора с лицом, которое непосредственно будет обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Проанализируем еще одно требование к управлению многоквартирными домами – предоставление коммунальных услуг.

Очевидно, что предоставление коммунальных услуг направлено на обеспе- чение комфортных условий проживания в жилых помещениях и только отчасти касается общего имущества в доме. Это еще раз подтверждает, что управление многоквартирным домом, кроме общего имущества, распространяется и на все помещения в доме, то есть объект управления шире и не ограничивается одним общим имуществом.

В данной сфере действует ряд нормативных актов, основными среди кото- рых являются: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»1; Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 306 «Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг»2; Постановление правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «Правила предоставления коммунальных услуг собст- венникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее – Правила предоставления коммунальных услуг) 3.

Правила предоставления коммунальных услуг указывают, что коммуналь- ные услуги – это осуществление деятельности исполнителя по подаче потребите- лям любого коммунального ресурса в отдельности или два и более из них в лю- бом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий ис- пользования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домо-

владений). Исполнителем может быть любая организация, в частности, управ-

1 См.: Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (ч. 1). – Ст. 36.

2 См.: Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 22. – Ст. 2338; – 2012. – № 15. – Ст. 1783.

3 См.: Собрание законодательства РФ. – 2011. – № 22. – Ст. 3168; – 2012. № 36. – Ст. 4908.

ляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК и другая, которая производит или приобре- тает коммунальные ресурсы и отвечает за обслуживание внутридомовых инже- нерных систем. Из анализа содержания ФЗ от 4 июня 2011 г. № 123, внесшего из- менения в ЖК РФ, и Правил предоставления коммунальных услуг можно сделать вывод о том, что законодатель пытается устранить возникшие на практике проти- воречия в регулировании отношений в сфере оказания коммунальных услуг и четко установить договорные связи и ответственность между участниками дан- ных отношений.

В соответствии с указанными нормативными актами исполнитель обязан предоставлять коммунальные услуги потребителю на основе возмездного догово- ра, содержащего положение о предоставлении соответствующих услуг. Само пре- доставление коммунальных услуг обеспечивается исполнителем посредством за- ключения с ресурсоснабжающими организациями договоров о приобретении коммунальных ресурсов. При этом императивно установлено, что управляющие организации, ТСЖ, либо ЖК, либо иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказаться от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями. Со- ответственно собственники помещений не вправе отказаться от заключения дого- воров на предоставление коммунальных услуг с исполнителями. Тем самым зако- нодатель установил норму, обратную общему правилу (п. 3 ст. 426 ГК РФ) о том, что понуждение к заключению публичного договора возможно только для обя- занной стороны (в данном случае с ресурсоснабжающей организацией; исполни- телем коммунальных услуг). Ответственность за качество предоставляемых услуг соответствующего вида возлагается на ресурсоснабжающую организацию, кото- рая распространяется только до границ раздела внутридомовых инженерных сис- тем и централизованных сетей инженерного обеспечения (ч. 15 ст. 161 ЖК РФ). При этом обслуживание внутридомовых инженерных систем возлагается на лиц, специально привлекаемых для этих целей или собственниками самостоятельно (при непосредственном управлении с количеством квартир не более 12). И эти лица несут ответственность и обязаны обеспечивать состояние общего имущества

в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления комму- нальных услуг надлежащего качества (ч. 16 ст. 161 ЖК РФ).

Приведенные выше отношения являются гражданско-правовыми. Однако в этой сфере деятельности нельзя обойтись без обозначения публичного аспекта.

В соответствии с ФЗ от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»1 к вопросам ме- стного значения соответствующих муниципальных образований относится орга- низация в границах соответствующих муниципальных образований электро-, теп- ло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топ- ливом. Эти отношения хотя и являются смежными с отношениями по предостав- лению коммунальных услуг, но оказывают на них значительное влияние. Органи- зация ресурсоснабжения населения не означает, что органы местного самоуправ- ления должны сами их предоставлять. Это предпринимательская деятельность, которая осуществляется коммерческими организациями.

К организации в границах соответствующих муниципальных образований ресурсоснабжения населения в первую очередь относится обеспечение надлежа- щего содержания имущества, предназначенного для ресурсоснабжения, относя- щегося к муниципальному имуществу, и содействие надлежащему содержанию такого имущества иных форм собственности2.

Так, по официальным данным, объекты коммунальной инфраструктуры, не-

смотря на проводимую реформу, находятся в изношенном состоянии. Норматив- ный срок отслужили на 1 января 2009 г. около 60 % основных фондов комму- нального хозяйства. По данным технической инвентаризации, в Российской Фе- дерации по состоянию на 1 января 2009 г. физический износ основных фондов ко- тельных составил 55 %, центральных тепловых пунктов – 50,1 %, тепловых сетей

– 62,8 %, тепловых насосных станций – 52,3 %, требуют немедленной перекладки

1 См.: Собрание законодательства РФ. – 2003. – № 40. – Ст. 3822; – 2012. – № 53 (ч. 1). – Ст.

7614.

2 См.: Решение Челябинской городской Думы от 25 октября 2005 г. № 7/8 «Положение об орга- низации предоставления жилищно-коммунальных услуг на территории города Челябинска» //

Сборник нормативных актов Челябинской городской Думы. Выпуск – № 6, 25. – 2005. – С. 47-

56.

около 16 % теплопроводов и 30 % сетей водоснабжения и канализации. В резуль- тате этого износа расход энергетических ресурсов в российских коммунальных предприятиях на 25-30 %, а иногда и до 50 % выше, чем в европейских. Потери коммунальных ресурсов, которые оплачивают потребители, по воде составляют

20 %, по электроэнергии – 15 %, по теплу – до 40 %1. При таком положении ни

собственники помещений, ни исполнители, ни даже ресурсоснабжающие органи- зации не смогут справиться с проблемами в сфере коммунальных услуг без содей- ствия государства. Очевидно, поэтому, продляя срок действия Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, законодатель установил, что финансовая поддержка субъектам РФ и муниципальным образованиям за счет средств Фонда будет предоставляться не только на проведение капитальных ре- монтов многоквартирных домов и переселение из аварийного жилья, но и на мо- дернизацию систем коммунальной инфраструктуры2.

Таким образом, главная обязанность собственников помещений в много-

квартирном доме по предоставлению коммунальных услуг сводится к обеспече- нию обслуживания внутридомовых сетей для осуществления подачи ресурсов, а также приборов их учета. Данную обязанность собственники помещений чаще всего (в зависимости от способа управления) делегируют другим лицам посредст- вом заключения соответствующих договоров. Организация же обеспечения по- требителей необходимыми коммунальными ресурсами – это вопросы жилищно- коммунальной политики муниципальных образований. Что еще раз подтверждает необходимость элемента публичного регулирования в данной сфере.

Автор констатирует, что в обозначенных требованиях к управлению много- квартирным домом прослеживается публичный элемент: полномочия компетент-

ных государственных органов по осуществлению контроля и надзора за использо-

1 См.: Концепция федеральной целевой программы «Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010-2020 годы» / Утверждена распо- ряжением Правительства РФ от 2 февраля 2010 г. № 102-р // Собрание законодательства РФ. –

2010. – № 7. – Ст. 769.

2 См.: Федеральный закон от 25.12.2012 № 270-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный за- кон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» // Собрание

Законодательства РФ. – 2012. – № 53 (ч. I). – Ст. 769.

ванием и сохранностью жилищного фонда, за соблюдением правил содержания общего имущества в многоквартирном доме; по обеспечению организации капи- тальных ремонтов многоквартирных домов; по организации обеспечения потре- бителей необходимыми коммунальными ресурсами как условия реализации прав граждан на жилище.

Охарактеризованные требования к управлению многоквартирным домом на практике нередко объединяются и именуются обеспечением надлежащей экс- плуатации многоквартирного дома и не все они могут быть исполнены собствен- никами помещений. Действия собственников помещений, обеспечивающие опти- мальную эксплуатацию многоквартирного дома, носят по большей части факти- ческий характер.

<< | >>
Источник: БЕРЕГОВАЯ ТАТЬЯНА АЛЕКСАНДРОВНА. ЧАСТНОПРАВОВЫЕ И ПУБЛИЧНО-ПРАВОВЫЕ НАЧАЛА В РЕГУЛИРОВАНИИ ОТНОШЕНИЙ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ. ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Челябинск –2014. 2014

Еще по теме § 1. Обеспечение надлежащей эксплуатации многоквартирного дома:

- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -