§ 2. Соотношение интересов в договорных отношениях, опосредующих создание объектов недвижимости

Глобализация, как отмечается в научной литературе, стала новым этапом эволюции права на рубеже XX-XXI вв., сформировав новую - модернистскую - концепцию взаимодействия и гармонизации частноправового и публично - правового регулирования, согласно которой конвергенция в сфере права рассматривается в качестве определяющей и усиливающейся тенденции мирового правового развития и является одним из основных условий интеграции современной России в мировое сообщество¹.

О взаимопроникновении норм частного и публичного права написано достаточное количество научных трудов и в большинстве своем ученые сходятся во мнении, что процесс проникновения публичного права в сферы частноправового воздействия и наоборот объективен и задача заключается в том, чтобы найти баланс между частным и публичным.

Видный ученый С.С. Алексеев, говоря о проникновении публичного права в частное, писал: «формы и институты из другой «юридической галактики» как бы втягиваются в единую юридическую систему демократического общества, становятся совместимыми с частным правом и начинают выступать в нем в качестве однопорядковых и взаимодействующих подсистем»^{[381] [382]. Но, как отмечал ученый, в российском праве наблюдается тенденция перекоса в сторону частного права.}

А.В. Кряжков отмечал, что доминирующее положение публичного следовало при классовом подходе к институтам государства и права, который показал свою несостоятельность и привел к глубокому социальноэкономическому кризису. С другой стороны, утверждает исследователь, стремление отказаться от всеобъемлющего контроля государства, как атрибута административно-командной системы, расчет на саморегулируемость общества привели к разрыву хозяйственных связей, катастрофическому уменьшению производства, вызвало падение жизненного уровня населения¹.

Тема разделения права на частное и публичное уже поднималась в ходе настоящего исследования^{[383] [384] [385], необходимо добавить, что наиболее ярко вопросы взаимодействия частного и публичного права представлены в настоящее время через категорию государственно-частного партнерства, которую для дальнейшего построения системы гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимости, необходимо рассмотреть через систему интересов.}

Как известно, любое исследование требует оперирования общепринятыми терминами, не вызывающими сомнения в том, какие понятия им соответствуют, либо терминами, значение которых оговаривается, для рассмотрения вопроса соотношения интересов в договорных отношениях, опосредующих процесс

-э

создания объектов недвижимости, предлагается, как и ранее принять:

- частный интерес как интерес, в основе которого лежит потребность конкретного лица и именно она удовлетворяется в процессе его реализации;

- групповой интерес - объединение тождественных и однородных интересов нескольких лиц, т.е. общий интерес, сущность и направленность которого в целом соответствуют частным интересам, совокупность которых лежит в его основе;

- общественный интерес - интерес, в основе которого лежит некая усредненная потребность, характер которой позволяет предполагать ее наличие у неограниченного числа лиц, т.е. положительный эффект при реализации общественного интереса возникает для всех членов общества и ощутить его может любой индивид, даже если он не осознавал наличие соответствующей потребности;

- публичный интерес - это общественный интерес, разделяемый государством, поощряемый им путем предоставления для этого специальных возможностей и средств, либо ограничения установлением общих правовых рамок и способов его достижения.

- государственный интерес - интерес, предполагающий удовлетворение потребностей государства как самостоятельного субъекта, либо как образования, призванного заботиться об обеспечении общественных интересов в целом, а также частных интересов отдельных членов общества¹.

Как будет установлено в отношении инвестиционного договора и договора о развитии застроенной территории, квалифицирующим признаком каждого из них является особенность субъектного состава - обязательное участие публичного субъекта.

Интерес инвестора в реализации инвестиционного договора носит частный характер (а при множественности лиц на стороне инвестора в инвестиционном договоре можно говорить о групповом интересе).

В отношении публичного субъекта данного договора следует присоединиться к точки зрения, высказанной Е. Курзински-Сингер, которая утверждает, что разграничение публичного и частного права содержит в себе кроме формальной стороны также содержательную, (концептуальную) часть, которая оказывает значительное влияние на формирование инструментов государственного вмешательства. Это влияние особенно проявляется в контексте того факта, что в условиях современной экономики государство нередко смешивает цели и инструменты отраслей, решая, по сути, частноправовые конфликты методами публичного права и, наоборот, преследуя в процессе регулирования частноправовых отношений^{[386] [387]. Государство может вступать в гражданско-правовые отношения, в том числе и договорные, преследуя при этом публично-правовые цели.}

Заключая инвестиционный договор, публичный субъект преследует свои частно-правовые цели, ведь в результате надлежащего исполнения договора, реализации инвестиционного проекта будет создан (будут созданы) объект недвижимого имущества, поступающий в государственную (муниципальную) собственность.

С другой стороны, перед публичным субъектом стоят более глобальные цели. В первую очередь речь идет об улучшении инвестиционного климата страны. Каждый успешно реализованный инвестиционный проект способствует увеличению притока инвестиций, улучшает инвестиционный климат в стране, что, в свою очередь, способствует социально-экономическому прогрессу, о чем еще пойдет речь в настоящем исследовании.

В данном случае речь идет уже об общественном интересе, разделяемым государством, то есть об интересе публичном. Поощряется данный общественный интерес государством путем осуществления функций публичной власти, в частности, в форме предоставления господдержки инвестору (в пределах компетенции публичного участника инвестиционного договора).

Таким образом, отношения, в которые вступают участники гражданского оборота путем заключения инвестиционного договора, характеризуются наличием: частного интереса инвестора, государственного и публичного интересов.

То же самое можно сказать о договоре о развитии застроенной территории. Вступая в соответствующие договорные отношения, публичный субъект преследует частноправовые цели, в частности речь идет о возникновении права государственной (муниципальной) собственности на жилые и нежилые помещения в составе вновь возведенных многоквартирных домов, систем инженерной, коммунально-бытовой инфраструктур.

Но, с другой стороны, в ходе реализации договора о развитии застроенной территории разрешаются цели сноса и реконструкции ветхого и аварийного жилищного фонда, реконструкции систем инженерной, коммунально-бытовой инфраструктур, предоставления нуждающимся благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма и другие социальные проблемы.

Можно говорить в данном случае об общественном интересе, поощряемым государством путем осуществления функций публичной власти.

То есть, отношения, в которые вступают участники договора о развитии застроенной территории, характеризуются наличием: частного интереса застройщика, государственного и публичного интересов. Представляется, что превалирует в данном случае интерес публичный.

Что касается договора строительного подряда, то в опосредуемых им отношениях не выявляется общественного, публичного и государственного интересов. В данном случае речь идет исключительно о частных интересах заказчика и подрядчика.

В отношении договора участия в долевом строительстве в научной литературе уже высказывалось мнение О.С. Вагиной, что нормы частного права в этом случае дополнялись нормами публичного права в целях более качественного правового регулирования соответствующих отношений и их динамичного развития¹.

С другой стороны, Е.С. Филиппова отмечает, что излишне жесткая позиция государства в отношении застройщиков уменьшает объем частных инвестиций в жилищное строительство, влечет возрастание стоимости квартир, в силу чего необходимо выравнивание баланса интересов застройщика и участника долевого строительства^{[388] [389] [390]}.

О.Г. Ершов утверждает, что законодательство практически не содержит нормы, учитывающие интересы застройщика, вследствие чего возникающие отношения с дольщиками возникающие отношения с дольщиками развивались бы

3

на равных взаимовыгодных условиях .

Но, в данной дискуссии речь идет о соотношении интересов застройщика и дольщика, лиц, чьи интересы являются частными. И действительно, интересы

сторон договора носят частный характер, однако, как было определено в ходе проведенного исследования один из квалифицирующих признаков договора участия в долевом строительстве - это государственный контроль за соответствием застройщиков установленным требованиям к финансовой устойчивости и за исполнением им своих договорных обязанностей^[391].

Несмотря на то, что в договоре не участвует публичный субъект, можно говорить об определенном публичном интересе. Общество в целом заинтересовано в решении жилищной проблемы, носящей острый социальный характер, и государство разделяет этот интерес, который отражается в многочисленных федеральных целевых программах, о которых уже говорилось выше.

Таким образом, договор участия в долевом строительстве представляется договором, посредством которого его участники разрешают свои частные, превалирующие интересы, но, в то же время, отягощенным интересом публичным.

Наконец, при исполнении концессионного соглашения концессионер преследует свои частные интересы, в частности, получение прав владения и пользования объектом концессионного соглашения на определенный срок. Концедент, обязательно являющийся публичным субъектом, заинтересован в разрешении задач государственных, которые заключаются в реконструкции имеющегося в собственности имущества и (или) получении вновь возведенных объектов в собственность, а также передаче данного имущества во владение и пользование концессионеру для использования в целях, определенных публичным субъектом.

Представляется, что применительно к концеденту речь идет о реализации посредством концессионного соглашения государственного интереса.

В итоге можно сделать вывод о том, что по критерию взаимодействия частного и публичного партнеров гражданско-правовые договоры, направленные на создание объектов недвижимого имущества, делятся на договоры, являющиеся договорной формой государственно-частного партнерства и договоры, таковыми не являющиеся.

В первой группе на второй ступени классификации по критерию превалирующего реализуемого интереса можно выделить договоры с превалирующим публичным (инвестиционный договор и договор о развитии застроенной территории) и государственным интересом (концессионное соглашение).

Примечательно, что разделение договоров в рамках первой группы можно произвести также по критерию самостоятельности договорной модели на самостоятельные и смешанные.

К группе договоров, не являющихся формой государственно-частного партнерства следует отнести договор строительного подряда, исполнение которого реализует исключительно частные интересы его участников и договор участия в долевом строительстве, исполнение которого означает реализацию частного и публичного интересов (превалирует частный).

С. 584.