<<
>>

Понятие права ограниченного пользования чужим земельным участком

Вещное право возникает путем установления «фактической власти над вещью». Господство, предоставляемое этим правомочием собственнику или владельцу, является либо полным, либо ограниченным.

Во втором случае речь идет о так называемых ограниченных вещных правах.

Известно, что вещное право есть юридическое отношение лишь в известных границах, признанных правом. Наличие этих границ, как справедливо отмечал В.И. Синайский[3], свидетельствует о том, что и понятие абсолютности вещного права не совсем точно, поскольку право собственности есть наименее ограниченное вещное право. В вопросах оценки самой природы права собственности в юридической литературе существовало два подхода. Так, Ф.К. Савиньи считал, что право собственности по своей природе представляет собой неограниченное право. Эту позицию разделяли: Г.Ф. Пухта, Б. Виндшейд, Р. Зом и др., допуская только временное ограничение права собственности правами третьих лиц на то же имущество. По мнению X. Гарт-Мана, Г. Дернбурга, В.И. Курдиновского, Г.Ф. Шершеневича, Д.И. Мейера, право собственности является ограниченным правом. В.П. Грибанов находил вторую позицию наиболее верной, поскольку она «более точно отражает саму природу права» и получила закрепление в законодательстве XIX в. как право господства над вещью в пределах, установленных законом.

Цивилистика четко разделяет все права на вещные и обязательственные. Среди первых помимо права собственности существуют и многие другие, в числе которых большое место занимают сервитуты.[4]

Понятие сервитута, как юридического института, сформировалась во времена римского права. Под сервитутом (от лат. servitus - служение вещи) со времен Римского права понимается право на чужую вещь, состоявшее в пользовании ею и принадлежащее или определенному субъекту, или вещи.[5] Сервитутами называли права, возникающие на служащую вещь, а затем этот термин был распространен и на сходные отношения.[6] В буквальном переводе servitus означает «рабство вещи», «служение ее», когда земельный участок служил не только своему собственнику, но и использовался для выгод собственника соседнего участка.

Обобщенное юридическое определение сервитутов пытался давать еще

A. Смит. Формулировка, данная Смитом, схожа с формулировкой С. фон Кокседжи: «все сервитуты однажды возникли как личные права, но были впоследствии переквалифицированы - в реальные». Правда, Коксенжи стоял на позиции того, что сервитуты были личными «по своей природе». Смит же, главным образом, доказывал, что они были «первоначально» личными.[7]

Следует отметил», что и наше законодательство содержит ряд личных сервитутов, хотя прямо их и не упоминает. Примером тому, в наследственном праве, может служить право пожизненного проживания в чужом доме, установленное в силу завещательного отказа (легата). Данное право можно, безусловно, рассматривать как личный сервитут. Сервитут представляет собой неимущественное, неисключительное право законного участия в пользовании землей или недвижимым имуществом, принадлежащим другому лицу. Владелец сервитута не обладает правом собственности на это имущество, а только правом пользования этим имуществом в определенных ограниченных

целях. Только владельцы земли или лица, обладающие правом пожизненного наследуемого владения могут создавать сервитуты. Владелец сервитута не имеет права продавать, закладывать, завещать, дарить, сдавать недвижимость в аренду или иным сверх разрешенного сервитутом образом вмешиваться в права собственности владельца обремененного участка. Кроме того, если только сервитут не создавался как исключительное соглашение, владелец сервитута не имеет права препятствовать другим лицам, включая собственника недвижимости, пользоваться землей или недвижимостью, обремененной сервитутом.

Сервитуты во всех правовых системах традиционно относятся к числу вещных прав. Из этого следует, что данные права существуют до тех пор, пока существует сама вещь. В случае гибели вещи прекращается и действие сервитута. Как правило, сервитутное право не связано с личностью владельца сервитута.

Сервитуты могут быть «предиальнмми» и «личными». Название «предиальный» идет из Римского права и означает «привязанный к земле».

Предиальными сервитутами являются те, что служат для поднятия ценности земли как таковой, вне зависимости от личности ее владельца. Условием возникновения предиального сервитута является существование двух земельных участков, принадлежащих разным владельцам. Как правило, преимущество предиального сервитута переходит (передается) при передаче участка, в пользу которого данный сервитут установлен. Обременение предиальным сервитутом переходит вместе с передачей обремененного земельного участка.

Для того, чтобы сервитут считался предиальным, совершенно необязательно, чтобы господствующий и служащий участки имели общую границу (хотя в российском праве делается акцент на то, что участки должны быть соседними).

Правовая природа земельного сервитута заключается в том, что он представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком и вызывается необходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие при существовании права частной собственности на землю вследствие неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками. Земельный сервитут как юридическая конструкция позволяет в заранее оговоренных и ограниченных правом пределах использовать находящийся в чужом владении земельный участок. Главное же это то, что обладатель сервитута не владеет той частью чужой земли, которая является «объектом» сервитута, а может ею только пользоваться, причем определенным образом.

Сервитут может быть и взаимным - дорога через соседние участки.

Владелец земельного участка может наложить максимальный запрет на

проникновение в границы своих земель. Такая возможность подкреплена, в частности, правом защиты владения. Но расположенные рядом граничащие земельные участки при таком безусловном праве собственников или пользователей могут создать проблему передвижения по территории. Сервитут позволяет решить эту проблему.

Очевидно, что роль сервитутов тем значительнее, чем мельче поземельная собственность. И, наоборот, крупная поземельная собственность, обеспеченная на большом пространстве разнообразными естественными благами, делающими такую собственность самодостаточной, к примеру, для ведения сельского хозяйства, дает мало оснований для развития института сервитутов.

Огромное значение сервитуты имеют при сдаче в аренду разделенных участков.

Установление на вещь сервитутного права не означает непременно отстранение собственника от пользования этой вещью: например, предоставив соседу сервитут на право выпаса скота на данном участке, собственник участка

сохраняет право пасти и свой скот на том же участке. Однако в тех случаях, когда одновременное пользование и собственника, и субъекта сервитутного права в силу различных причин невозможно, то преимущественное право пользования принадлежит субъекту сервитутного права. Другими словами, при коллизии сервитута с правом собственности право собственности уступает (собственник, устанавливая сервитут на свою землю, тем самым ограничивает себя).

Характерная особенность римского сервитутного права выражается в том, что сервитут не может состоять в совершении (имеется ввиду - собственником служащей вещи) каких-либо положительных действий. Собственник служащей вещи должен лишь терпеть совершение субъектом сервитута тех или иных действий, составляющих содержание сервитута, не мешать ему в осуществлении пользования и т.п., но сам при этом ничего делать не обязан. Если по характеру отношений от собственника вещи требовались какие-либо положительные действия, то такое отношение рассматривалось как обязательственное.

Земельный участок, в интересах пользования которым устанавливался сервитут, назывался господствующим участком; земельный участок, пользование которым в том или ином отношении составляло содержание сервитута, назывался служащим участком. Так как предиальный сервитут принадлежал лицу не персонально, а как собственнику господствующего участка, то смена собственника господствующего участка автоматически вызывала и смену субъекта предиального сервитута.

В сервигутном правоотношении одна сторона является управомоченной, другая - обязанной. Управомоченное лицо имеет право на пользование имуществом обязанной стороны. Обязанная сторона, в свою очередь, обязана допускать такое пользование.

Если собственник осуществляет полное господство над вещью, то сервитут дает лишь право частичного господства. Тем самым признается, что никто не может иметь сервитута в отношении собственной вещи. Сервитут не может обязывать собственника совершать какие-либо действия в отношении управомоченного лица. Его обязанность - лишь терпеть пользование чужого лица, не препятствовать ему, не уменьшая при этом ценность своего имущества. Не может быть установлен сервитут в отношении сервитута. Поскольку сервитут представляет собой право на вещь, то он является правом. Соответственно нельзя устанавливать сервитут на право, сервитут можно установить только на вещь.

Обязанная сторона обладает правом собственности на вещь, т.е. осуществляет господство над ней. Собственник вправе использовать вещь, потреблять свое имущество. Управомоченная сторона, в отличие от обязанной, имеет лишь право пользования вещью, ей принадлежит право производное от права собственности. Эта сторона имеет право не на саму вещь, а на использование ее определенных полезных свойств. Управомоченная сторона не вправе потреблять вещь, в отношении которой она обладает правом сервитута.[8]

Статьей 216 Гражданского кодекса РФ сервитуты отнесены к числу ограниченных вещных прав. Содержание их раскрывается в ст.ст.274-277. Пунктом 1 статьи 274 сервитут определяется как принадлежащее собственнику одного недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) право ограниченного пользования соседним земельным участком другого собственника. Это право не только ограниченного, но и вынужденного пользования, поскольку сервитут устанавливается для нужд, которые не могут быть обеспечены без него. При этом обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Но, как справедливо замечает И.А.Иконницкая,

хотя установление сервитута не лишает лица права пользования земельным участком, но оно может быть практически прекращено.[9]

В ст.

216 ГК РФ называются пять вещных прав дополнительно к праву собственности, являющемуся основным. Это - право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ), сервитут (ст. 274, 277 ГК РФ), право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ) и право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК РФ). Хотя этот перечень прав и не является закрытым, тем не менее, он прямо предусмотрен законом и в этом смысле является исчерпывающим: создать иные вещные права, не предусмотренные законом, стороны гражданского оборота в результате договора не могут. В этом - существенная разница между вещными и обязательственными правами.

Поэтому, когда ведутся споры по вопросу отнесения тех или иных (не предусмотренных законодательством) прав к вещным, безусловно, порой трудно четко разграничить вещные и обязательственные права, так как последние могут иметь признаки вещных прав. К примеру, известно, что споры о юридической природе прав арендатора велись еще и в дореволюционной российской цивилистике. Но поскольку права арендатора, их содержание (включая различные возможности распоряжения арендованным имуществом) определяются не законом, а обязательственным арендным договором, суть этих прав - обязательственно-правовая, так как для вещных прав такое положение невозможно.

Для классического сервитута характерно наличие двух земельных участков, принадлежащих разным собственникам, когда один земельный участок (служебный, зависимый) служит тем или иным образом собственнику другого

земельного участка (господствующего), причем эти земельные участки соседние. Сервитут существенно отличается от других вещных прав на землю и является правом на землю для обладателя сервитута. Для обладателя земельного участка, на который установлен сервитут, он является обременением. Находясь на праве публичного сервитута, земля выступает не только как разновидность недвижимости, но и как часть территории публичного образования.[10]

В соответствии со ст.23 Земельного кодекса РФ сервитут - это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Однако ряд авторов, например, Б.В.Ерофеев[11], определяют сервитут, как право ограниченного пользования соседним земельным участком, что соответствует и п.1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ. Однако данное определение, на наш взгляд, не соответствует контексту законодательства, т.к. следуя принципам вещного права, ограниченное право пользования чужим земельным участком может возникнуть у любого лица, в случае возникновения в этом необходимости.

В соответствии с реалиями сегодняшнего дня, на наш взгляд, было бы правильнее квалифицировать понятие сервитута следующим образом: «...правообладатели одних земельных участков вправе требовать от правообладателей других участков, прежде всего соседних, предоставления права пользоваться их землей, если без этого они не могут пользоваться своей землей».[12] Но и это определение нельзя, на наш взгляд рассматривать как идеальное.

Указания на соглашения между отдельными участниками земельных отношений и возможность платности сервитута говорят о том, что положения Гражданского кодекса касаются в основном частного сервитута. Согласно п.1 ст.23 Земельного кодекса РФ частный сервиїут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Однако и к частному, и к публичному

сервитуту применимы положения ст.23 Земельного кодекса о том, что сервитут может быть срочным или постоянным (п.4) и, что его осуществление должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен (п.5). Например, прогон скота должен осуществляться по краю, а не по всей ширине земельного участка. Т.е. чужой земельный участок не может использоваться обладателем сервитута исключительно с целью извлечения для себя прибыли.

Как всякое вещное право сервитут относится к абсолютным правам, а его правообладателю противостоит неограниченный круг субъектов, обязанных не нарушать это право. Однако на основе такого права сервитуарий приобретает возможность только ограниченного (в силу договора, судебного решения, закона, постановления органов государственной власти, местного самоуправления или в силу приобретательной давности) права пользования в своем интересе чужим земельным участком, который по-прежнему остается во владении, пользовании и распоряжении его собственника (п.2 ст.274 ГК РФ). Сервитуарий имеет гораздо меньший объем полномочий по использованию чужого имущества в сравнении с его собственником, в частности он не обладает правом распоряжаться служебной (зависимой) недвижимостью. Объем этих правомочий может быть самым различным и определяется внутренним соглашением (договором) между сервитуарием и сервитутодателем, а также законодательными актами органов государственной власти и самоуправления.14 При переходе права на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу сервитут все равно сохраняется (п.1 ст.275 ГК РФ), т.е. для него (как и для всякого вещного права) характерно право следования. Сохранение права на имущество при смене его собственника характерно для вещных прав и означает ненужность заключения с новым правообладателем земельного

участка соглашения о сервитуте или принятия нового нормативного акта или судебного решения, о его установлении.

Объектом земельного сервитута как вещного права выступает земельный участок, как определенная разновидность имущества вообще. Статья 274 Гражданского кодекса РФ распространяет действие сервитута только на земельные участки, статья 277 - и на здания, сооружения, другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Объектом права общего землепользования могут быть государственные и муниципальные земли, а также земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан и организаций. В первом случае общее землепользование возникает непосредственно на основании закона. Для общего пользования земельным участком, находящимся в частной собственности, требуется установление публичного сервитута. Публичный сервитут, в отличие от частного, устанавливается нормативным правовым актом, если это необходимо для обеспечения общественных (государственных или местных) интересов. Это означает, что установление публичного сервитута на основе сделки (соглашения) между отдельными лицами, а равно установление частного сервитута нормативным правовым актом не допускается.

Статья 23 Земельного кодекса РФ определяет земельный сервитут как право ограниченного пользования чужим земельным участком. Гражданский кодекс РФ закрепляет сервитутные отношения за соседними участками (как было отмечено выше - целесообразно изменение формулировки законодательства). Лесной и действовавшие до недавнего времени Водный кодекс, старая редакция Градостроительного кодекса, а так же ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» рассматривают сервитут как ограничение (обременение) других вещных прав (права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного

пользования) на недвижимое имущество. Для обозначения таких ограничений (обременений) в законодательстве используется такое понятие как «публичный сервиїут». В то же время новый Водный кодекс молчаливо отменяет водные сервитуты (как частные, так и публичные), что, на первый взгляд, является признаком динамичного развития российского законодательства. Но почему нет ссылки на то, что подобные правоотношения должны регулироваться гражданским или земельным законодательством Российской Федерации, как это сделано в новом Лесном кодексе.

Исходя из содержания этих статей, может сложиться ошибочное представление о том, что гражданское законодательство регулирует только вопросы земельных сервитутов. «В законах о собственности, в Основах гражданского законодательства 1991 года содержалось общее указание на то, что в случаях и в пределах, предусмотренных законом, собственник обязан допускать ограниченное пользование его имуществом другими лицами (п.З ст. 1 Закона СССР о собственности; п.8 ст.2 Закона РСФСР о собственности в РСФСР, п.4 ст.45 Основ гражданского законодательства). Хотя в первой части ГК такое установление прямо не закреплено, оно, вне всякого сомнения, может быть выведено из общих начал и смысла гражданского законодательства, из положений относящихся к праву собственности. Из этого следует, что определение сервитута может относиться не только к земельному участку, но и к любой иной недвижимости, а также к лицу. Иными словами, сервитуты могут быть не только земельными, но и личными».[13]

Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет сервитут как право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества.

Сервитут как вещное право на здание, сооружение и т.д. может существовать и вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника

недвижимого имущества, в отношении которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения. Так, Ю.К.Толстой16 отмечает, что по закону сервитут выступает одновременно и как вещное право и как обременение в зависимости от того, на какой субъект распространяется действие сервитута.

В некоторых гражданско-правовых системах, в частности, во Франции, часть сервитутов создается в законодательном порядке. Они, как правило, относятся к категории сервитутов, устанавливаемых в пользу широкой общественности. Это - сервитуты, имеющие отношение к инженерной инфраструктуре, праву общественного доступа, открытого пространства, к оздоровительным зонам. В некоторых случаях, таких, как обременения, связанные с инженерной инфраструктурой, подобные «сервитуты» не соответствуют юридическому определению сервитута. Несмотря на то, что они созданы в законодательном порядке, они являются личными сервитутами в пользу широкой общественности. В других случаях термин «сервитут» широко используется для описания того, что, по сути, является концепцией земель общего пользования, другими словами землей, принадлежащей государству и используемой на благо общества. Т.е. речь идет о личных сервитутах.

Таким образом, существуют следующие типы сервитутов, признаваемых Гражданским правом Франции и, могущих быть установленными в законодательном порядке, либо путем частных договоров: традиционные типы предиальных сервитутов, содержащиеся в Римском праве; отрицательные личные сервитуты, не требующие от своего владельца права собственности на господствующий участок; личные сервитуты, налагаемые в пользу общественности на землю, используемую для общественных проходов и проездов, разбивки парков и других подобных целей. Гражданское право не содержит понятия утвердительного личного сервитута. Представляется

спорным, является ли содержащееся в Гражданском праве определение личных сервитутов достаточно широким для того, чтобы разрешить установление личных сервитутов в пользу общественности, механизма, используемого для наложения обременении общественного доступа, создания заповедников и охраны исторических памятников.

Заметим, что французский гражданский кодекс (ст.640-702) делит все сервитуты по источнику происхождения на сервитуты, которые происходят из расположения участков; сервитуты, установленные законом; сервитуты, установленные действием человека, и внутри каждой из этих групп очень подробно регламентирует отдельные виды сервитутов.

По мнению В.И.Решетникова, сервитуты можно также различать на обязательные (при отсутствии других вариантов использования земель) и сервитуты в целях удобства (если такие варианты имеются).17

Негативные и утвердительные сервитуты. Сервитуты могут быть «негативными» и «утвердительными». Негативные сервитуты запрещают владельцу производить на обремененной земле некоторые действия, которые он в случае отсутствия сервитута мог бы производить на законных основаниях.

Утвердительные сервитуты позволяют бенефицианту сервитута проходить на территорию обремененной собственности и производить там определенные действия. Примерами таких действий могут служить: пеший проход или проезд на автомашине; оздоровительно-развлекательная деятельность типа охоты, рыбной ловли или купания; сбор плодов и ягод; обслуживание инженерной инфраструктуры.

Термин «утвердительный сервитут» также может использоваться для описания сервитута, который обязывает владельца обремененной земельной собственности выполнять некоторые положительные действия, обусловленные

таким сервитутом. Тем не менее, такой тип соглашения рассматривается как сервитут только в некоторых юридических системах. В Гражданском праве нашей страны этого типа сервитута не существует.

Сервитут может быть постоянным или ограниченным временными рамками (срочным) либо типом производимых действии. В отсутствии точных, установленных в законном порядке или четко и легко определяемых, исходя из содержания сервитута, временных ограничений, сервитут принято считать постоянным.

Сервитут должен осуществляться способом, наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено законом. В классическом Римском праве пользование сервитутом было бесплатным.

Право собственности не является единственным титулом, обладание которым предоставляет возможность установить сервитут. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного

пользования.

Что касается другой стороны, к которой обращаются с требованием об установлении сервитута, то к лицам, устанавливающим в своем имуществе сервитут, законодатель отнес лишь собственников земельных участков (п.1 ст.274 ГК РФ). Субъекты других вещных прав исключены из списка возможных адресатов требования по установлению сервитута. Между тем такое ограничение, вероятно, является вполне оправданным.[14]

В отличие от римских источников и российского дореволюционного законодательства, п.1 ст.274 ГК РФ перечисляет лишь несколько примерных

разновидностей сервитутов, которые можно отнести к категории публичных и частных сервитутов, и отмечает, что сервитут может устанавливаться для: обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, водоснабжения и мелиорации, а так же для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть реализованы без установления сервитута.

При установлении водных и лесных сервитутов речь фактически идет о земельных сервитутах, которые устанавливаются на землях соответственно водного и лесного фондов. По своему содержанию эти сервитуты приближаются к земельным сервитутам. Объясняется это тем, что нельзя осуществлять ни пользование водным объектом без использования земель водного фонда, ни право лесопользования, не используя земли лесного фонда. Сервитуариями водных и лесных частных сервитутов, в отличие от земельных сервитутов, выступают не собственники соседних земельных участков и лица, владеющие недвижимостью на иных вещных правах, а водопользователи-несобственники, землепользователи-несобственники. Таким образом, понятия «лесной сервитут» и «водный сервитут» не совпадают с классическим понятием «сервитута». Данной точки зрения придерживается, к примеру, уже упоминавшийся нами Ю. Андреев.[15] Видимо поэтому из новых Лесного и Водного кодексов категория «сервитут» изъята.

В новом Водном кодексе вообще отсутствует упоминание сервитутов, но, очевидно, что, как и в старом кодексе, право ограниченного пользования водным объектом выступает в формах публичного и частного водных сервитутов. Но регулирование этих отношений теперь происходит в соответствии с гражданским и земельным законодательством. Однако, на наш взгляд, явной недоработкой законодателя является отсутствие прямой отсылки к

Гражданскому и Земельному кодексам. Каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и другими водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством РФ (публичный водный сервитут). На основании договора права лиц, которым водные объекты предоставлены в долгосрочное или краткосрочное пользование, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц (частный водный сервитут). Частные водные сервитуты могут устанавливаться и на основании судебного решения. Общие положения о сервитутах, предусмотренные гражданским законодательством, применяются к водным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит требованиям Водного кодекса РФ.

Следует заметить, что все случаи установления водных сервитутов по своему характеру являются разновидностями осуществления права общего водопользования.

Особенности водного сервитута заключаются в следующем. Когда речь идет о публичном водном сервитуте, одной из сторон является собственник водного объекта, а другой - неограниченный круг лиц, осуществляющих общее водопользование и не являющихся собственниками. Что касается частного водного сервитута, субъектами правоотношения по его поводу могут быть только водопользователи - несобственники.

К лесным сервитутам положения гражданского, земельного и иного законодательства применяются в той мере, в какой это не противоречит требованиям Лесного кодекса РФ. Однако данный вид сервитутов, по определению, относится к реальным сервитутам.

Лесной кодекс РФ закрепляет право граждан свободно пребывать в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд лесах, если иное не предусмотрено лесным законодательством.

Право пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и право пользования участками, не входящих в лесной фонд лесов, могут быть

ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных органов и органов местного самоуправления, а так же судебных решений. Положения гражданского законодательства, земельного и иного законодательства применяются к лесным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит требованиям Лесного кодекса РФ.

По действующему законодательству лесной сервитут регулируется Гражданским и Земельным кодексами РФ. Он предполагает право ограниченного пользования землями лесного фонда и произрастающими на них лесами. В правоотношении публичного лесного сервитута одной из сторон является собственник лесного фонда или не входящих в лесной фонд лесов - Российская Федерация, а с другой - неограниченный круг граждан, не являющихся собственниками, но осуществляющих право общего лесопользования. Субъектами частного лесного сервитута как правоотношения могут быть только лесопользователи-несобственники.

Принимая во внимание отсылку законодателя к Гражданскому и Земельному кодексам РФ в правоотношениях регулирующих лесные сервитуты, можно утверждать, что лесной сервипут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лесопользователем и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении и условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Не должна исключаться возможность установления лесных сервитутов на основании административно-правовых актов: решений государственных органов и органов местного самоуправления. Решения органов государственной власти и органов местного самоуправления об установлении лесных сервитутов могут быть обжалованы в соответствии с действующим законодательством в судебном порядке.

Новая редакция Градостроительного кодекса тоже не регулирует сервитутные правоотношения. Очевидно, что эти функции теперь, по аналогии с лесным и водным законодательствами, возложены на гражданский и земельный кодексы. По всей видимости, законодатель считает, что последние имеют достаточную правовую базу для регулирования указанных правоотношений.

В п.23 Правил выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения, утвержденных постановлением Правительства РФ от 10 марта 2000 г. № 221,20 говорится о том, что разрешение (специальное разрешение) на строительство должно содержать данные о сервитутах в области градостроительства, в том числе частных, установленных в соответствии с гражданским законодательством РФ.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 19 июля 1998 г. №113-Ф3 «О гидрометеорологической службе» на земельные участки, через которые осуществляется проход или проезд к стационарным пунктам наблюдений, входящим в государственную наблюдательную сеть, могут быть установлены сервитуты в порядке определенном законодательством РФ. Установление аналогичных сервитутов предусмотрено в п.7 постановления Правительства РФ от 27 августа 1999 г. № 972 «Об утверждении Положения о создании охранных зон стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды, ее загрязнением».

Установление сервитутов предусмотрено и в ст.23 Федерального закона «О связи». В случае изъятия земельного участка или наступления права ограниченного пользования чужим земельным участком и другой недвижимостью (сервитут) при осуществлении проектных работ выкупная цена, а также плата за пользование участком и другой недвижимостью

устанавливаются в порядке, определяемом законодательством РФ. В соответствии с Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденными постановлением Правительства РФ от 20 ноября 2000 г. № 878[16], для обеспечения доступа в охранную зону газораспределительной сети эксплуатационная организация при необходимости заключает в установленном порядке с собственниками, владельцами или пользователями смежных земельных участков договоры временного пользования земельными участками или установления сервитута.

Сервитуты могут устанавливаться в интересах обеспечения сельскохозяйственного производства. Возможность установления сервитутов для нужд племенного животноводства установлена в ч.З ст. 10 Федерального закона от 3 августа 1995 г. «О племенном животноводстве». Для проведения мелиоративных работ нередко требуется установить сервитут, например, для отвода вод при осушении земельного участка. Часть 3 ст.26 Федерального закона от 10 января 1996 г. «О мелиорации земель» предусматривает, что земельные участки, которые граничат с участками мелиорируемых (мелиорированных) земель, могут быть использованы для обеспечения мелиорации земель на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) в соответствии с гражданским и земельным законодательством РФ.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации» действует правило, согласно которому на земельных участках, находящихся в пределах границ территорий традиционного природопользования, для обеспечения кочевки оленей, водопоя животных, проходов, проездов, водоснабжения, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, а также других

нужд, могут устанавливаться сервитуты в соответствии с законодательством РФ, если это не нарушает правовой режим территорий традиционного природопользования.

Согласно ст. 12 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в схемах зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений должны содержаться сведения о местах нахождения, площадях и целевом назначении земельных участков (ведение садоводства, огородничества, дачного хозяйства, разрешенном использовании земельных участков (перечень ограничений, обременений и сервитутов) и другие сведения. Член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения обязан в соответствии со ст. 19 данного Закона соблюдать агротехнические требования, установленные режимы, ограничения, обременения и сервитуты.

В соответствии с ФЗ от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья» (ныне утратившем силу) кондоминиум понимается как единый комплекс недвижимого имущества, включающего земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание (иные объекты недвижимости), в котором отдельные части (помещения) находятся в собственности домовладельцев, а остальные части - в их общей долевой собственности. Этот земельный участок и иное недвижимое имущество в кондоминиуме могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами.

При этом не допускается запрет на установление сервитута при необходимости обеспечения доступа иных лиц к объектам, существовавшим до принятия названного Федерального закона. Новые же сервитуты могут устанавливаться только по соглашению сервитуария с домовладельцами кондоминиума. Возникающие при этом споры об установлении сервитута или о его условиях рассматриваются судом. Товарищество собственников жилья может

в случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев, предоставлять сервитут третьим лицам. Согласно постановлению Правительства РФ от 26 сентября 1997 года № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ зе- мельных участков в кондоминиумах» (в ред. на 21 августа 2000 года) территория общего пользования (основные проезды, детские, физкультурные и спортивные площадки, сооружения, массивы зеленых насаждении, иные объекты общего пользования) в границах квартала, микрорайона подлежит передаче в собственность или аренду домовладельцам или товариществу собственников жилья только при условии установления соответствующих ограничений и сервитутов (п.б). Решение этого вопроса относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.

Создание сервитутов. Сервитуты могут создаваться различными способами в зависимости от юридической системы. Сервитуты могут создаваться в результате положительных действий землевладельцев, либо могут возникать под влиянием обстоятельств, либо в результате действий сторон, даже в случае, когда отсутствовало намерение устанавливать сервитут. Во многих случаях сервитут устанавливается в судебном порядке, основываясь на оценке фактов и обстоятельств дела.

В различных юридических системах положительные действия по созданию сервитута могут включать в себя письменные или устные соглашения, ясные результаты действия по разделению или продаже земли, однозначно подразумевающие необходимость создания сервитута, а также иные действия сторон, которые в суде могут быть расценены как выражающие определенное намерение создать сервитут.

Сервитуты также могут быть созданы по воле обстоятельств. Типичным примером создания сервитута по воле обстоятельств может быть сервитут, созданный по необходимости.

Нужно заметить, что в некоторых системах сервитут может быть создан путем изъятия государством прав на землю. То есть государство изымает у владельца не право собственности на земельный участок, а только право использования земельного участка в определенных целях, например, для пользования дорогой. Разумеется, такое изъятие происходит в соответствии с обычными правилами и обоснованиями для проведения такой государственной акции. Важнейшим моментом в таком случае является выплата компенсации владельцу земельного участка.

Общие формальные требования к созданию сервитутов (за исключением сервитутов, созданных по необходимости, по очевидному указанию, за давностью использования собственности или по решению суда), как правило, те же, что и юридические требования, предъявляемые к созданию любого другого права ограниченного участия в пользовании чужой землей, и включают в себя намерение, письменное соглашение, точное описание права и собственности, а во многих системах еще и регистрацию.

В РФ, в соответствии с тем, что сервитуты подразделяются на частные и публичные, правовой опыт выработал два варианта установления сервитута.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник земельного участка вправе требовать, в том числе в судебном порядке, предоставления сервитута для обслуживания своего земельного участка.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом

интересов государства мес™ еобходимо для обеспечения

УД Р па, местного самоуправления или местного населения ft.

изъятая земельных участков и,,,, _ населения, без

Устанавливается в публичных интереЗ '^ИВД“"Й» cWt Примером акта, устанавливающим публичный

поженил п.З ст.23 Земельного кодекса РФ "

—в я«я печеру: :n:z ::~ix

соответствии со ст?А? ру актов. Так, в

2 Гражданского кодекса РФ граждане им™

свободно без каких граждане имеют право

каких-либо разрешений находиться на незакрытых ятя к

Доступа земельных участках „ахов акрытых для общего

муниципальной собственности L ’ Г°ВДРС"Й

природные объекты “ ИМ~ На ™ ~

собстве прадедах, допускаемых правовыми актами, а также

собственником соответствующего земельного участка Ее,

не огорожен либо сто собственник иным СП 7 Зе”“ УЧаСГОК

на участок без его "CH° "Є °б°ЗНач™’ ™ вход

у сток Ьез его разрешения не ДОПУСКаетгя п«в

~«3’ "w™ —

Собственнику. ***** ущерба или беспокойства

Передача сервитутов. Одной и-» с

наиболее важных юридических

характеристик предиальиых сервитутов являете» Рндических

преимущества и обременения ™’ ЧТ° °ПрЗДеляемыс ими

ооременения передаются вместе со служат™

господствующей недвижимостью Основным пп

ОСНОВНЫМ принципом является ТП ,

пРеДиальные обременения „ выгода „

автоматически передаются следующим владельцам hcZhZmLTTZ

~ ZZ иг ~~

чтобы сервитТ ZZZ “М0СЮР~ ~ - -•

недвижимости МО "" СИЛУ В° ВРЄМЯ Передачи обремененной

ости, „ожег возникнуть необходимость в соблюдении некоторых

условии, а именно: соглашение о сервитуте должно существовать в письменном виде и быть подписано сторонами, его установившими; стороны- участники сервшуга должны продолжал» существовать после акта передачи недвижимости; сервитут не должен быть незаконным или нарушающим общественный уклад; покупатель обремененной земли должен получить уведомление о сервитуте, гарантированное требованием о том, что сервитут должен быть зарегистрирован в качестве имущественного права.

Общие правила, определяющие, могут ли обременения и преимущества, обусловленные личными сервитутами, передаваться владельцем сервитута, или передаваться в процессе отчуждения вместе с обремененной собственностью, разнятся. Традиционно, практически во всех юридических системах, такие сервитуты не могли передаваться лицом, в пользу которого устанавливался сервитут, и их соблюдение не было обязательным для последующих владельцев недвижимого имущества. Такое положение вещей сохраняется во многих юридических системах.

Прекращение действия сервитутов. В зависимости от юридической системы, действие сервитута может быть прекращено:

- в случае, если обе стороны согласны прекратить действие сервитута и аннулируют сервитут в соответствии с принятой юридической процедурой;

- в связи с истечением срока, на который данный сервитут был установлен, либо в связи с достижением цели, ради выполнения которой сервитут устанавливался;

- по решению суда после установления того факта, что необходимости в сервитуте более не существует, либо перестала являться таковой для владельца сервитута; либо в случае, когда сервитут налагает неоправданно большое бремя на владельца служебного участка; или в случае, когда имеет место неправильное пользование сервитутом, или использование сервитута не по назначению;

- в случае, когда служащий и господствующий участки находятся во владении одного и того же лица;

- а также при определенных обстоятельствах в случае, когда обремененная собственность продана лицу, которое не получило своевременного уведомления о том, что имущество обременено сервитутом.

1.2

<< | >>
Источник: Калиничев Андрей Васильевич. ЗЕМЕЛЬНЫЙ СЕРВИТУТ В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва - 2007. 2007

Еще по теме Понятие права ограниченного пользования чужим земельным участком:

  1. Статья 24. Безвозмездное срочное пользование земельными участками
  2. 3.1. Право пожизненного наследуемого владения земельной недвижимостью
  3. § 4. Тенденции совершенствования законодательства в сфере предоставления земельных участков для строительства
  4. Лекция 19. Феодальное право стран Западной Европы.
  5. § 1.1. Понятие земельного участка по законодательству России и Германии
  6. § 1.2. Здания, сооружения как составные части земельного участка
  7. Субъективные вещные права как разновидность абсолютных имущественных прав
  8. Виды субъективных вещных прав на землю
  9. Понятие права ограниченного пользования чужим земельным участком
  10. 1.3 Проблемы права ограниченного пользования чужим земельным участком в современной системе вещного права.
  11. § 1. Понятие, виды ограниченных вещных прав по владению и пользованию жилым помещением в российском праве и их признаки
  12. § 1. Понятие сервитутного права в истории цивилистики и современной доктрине
  13. § 2. Сервитут (сервитутное право) в системе ограниченных вещных прав
  14. § 4. Форма договора о сервитуте и государственная регистрация сервитутного права.
  15. § 1. Понятие вещного права и его признаки
  16. § 2. Ограниченные вещные права на земельные участки по современному российскому законодательству и перспективы их совершенствования
  17. § 2. Правовая природа и понятие права на общее землепользование
  18. § 1. Роль права частной собственности на земельные участки в развитии земельных отношений в городе Москве
  19. § 4. Другие основания приобретения права частной собственности на земельные участки в городе Москве
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -