<<
>>

Основания возникновения и прекращения земельного сервитута.

Договор об установлении частного сервитута. Как уже упоминалось, частный сервитут устанавливается на основе договора. Договор как способ установления сервитутов предусмотрен в п.

3 ст. 274 ГК РФ, ст. 8 ФЗ «О товариществах собственников жилья», п. I ст. 27 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В п. 1 ст. 23 Земельного кодекса РФ говорится о том, что частный земельный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Участником такого соглашения с одной стороны является лицо (сервитутодатель), обременяемое сервитутом, в качестве которого (согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ) может выступить только собственник земельного участка или иной недвижимости, но не субъект иного вещного права. Аналогичная норма содержалась в ныне утратившем силу ФЗ «О товариществах собственников жилья» (в п. 2 ст. 8): соответствующий договор заключается сервитуарием с собственниками помещений в кондоминиуме. В судебной практике иногда возникает вопрос, может ли в роли сервитутодателя предстать не собственник земельного участка, а землевладелец, землепользователь, то есть лицо, владеющее и пользующееся земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, либо на праве постоянного (бессрочного) пользования, или на праве безвозмездного срочного пользования? Представляется правильным, что такие действия могут совершаться лишь с согласия собственника земельного участка.[96]

Другой стороной договора выступает сервитуарий - лицо, в пользу которого устанавливается сервитут. Таким субъектом может быть не только собственник но и лицо, которому господствующий земельный участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 4 ст. 274 ГК РФ). Если требование о предоставлении сервитута

связано с необходимостью использования здания, сооружения и иной недвижимости, находящейся на чужой земле, управомоченной стороной соответствующего договора (сервитуарием) может быть не только собственник построек, но и обладатель права хозяйственного ведения и права оперативного управления на это имущество, то есть (согласно ст.

294, 296 ГК РФ) государственные или муниципальные унитарные предприятия и учреждения.

Собственник недвижимого имущества (земельного участка) вправе

потребовать от собственника соседнего земельного участка, а при

необходимости и от собственника другого земельного участка (соседнего

участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком

при невозможности обеспечить нужды этого собственника без установления

соответствующего сервитута (п. 1 а, 274 ГК РФ). Так, судом аппеляционной

инстантгии правомерно отказано в удовлетворении исковых требований ООО

«Файда XXI» об обязании Правительства Москвы в лице ДЗР г.Москвы

установить частный сервитут в отношении части земельного участка,

принадлежащего ответчику, т.к. материалами дела установлено, что реализация

истцом законных прав собственника объекта недвижимости возможна без П7

установления частного сервитута.

При не достижении соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитут (п. 3 ст. 274 ГК РФ, п. 8 ст. 23 Земельного кодекса, ст. 8 ФЗ «О товариществах собственников жилья», ст. 17 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Иными словами, российский законодатель предусмотрел в данном случае принудительный судебный порядок заключения договора, создания сервитутных прав. Потенциальный сервитуарий должен убедить при этом своего будущего сервитутодателя, а в случае возникновения спора - суд, в том, что дальнейшая нормальная хозяйственная экс-

плуатация его земельного участка невозможна без обременения сервитутом

соседней земельной недвижимости и, что осуществление сервиїута (по условиям

договора и реальному исполнению) будет наименее обременительным для 118

земельного участка, в отношении которого он устанавливается.

Договор об установлении сервитута заключается обычно в простой

письменной форме (законом не определена форма этого соглашения) и подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (н.1 ст.4 и п.1 ст.

12 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Кроме того, необходимость государственной регистрации распространяется не только на договор об установлении сервитута, но и на возникающее на его основе право. Сервитут вступает в силу с момента его регистрации (п.1 ст.27 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), а сам факт регистрации удостоверяется выдачей управомоченному субъекту специального документа - свидетельства о государственной регистрации права на сервитут, в котором указываются приобретатель, вид, дата, номер регистрации сервитута в ЕГРП (пп. 73, 74 Правил ведения Единого государственного реестра).

Сервитутным договором устанавливаются вид сервитута, права и обязанности сторон, объем полномочий или пределы осуществления права пользования, основания изменения и прекращения сервитута, ответственность сторон на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения этого соглашения.

Договор (соглашение) об установлении сервитута должен содержать: наименование и содержание сервитута;

площадь земельного участка, на которую распространяется сервитут;

адреса местонахождения и реквизиты сторон соглашения; размер и условия платы за пользование сервитутом (если они установлены); срок, на который установлен сервитут (если он установлен).

Соразмерность платы - понятие довольно неопределенное, но в любом случае она устанавливается соглашением сторон. Следовательно, стороны сделки должны изначально определить размер вознаграждения, причитающегося собственнику земельного участка, обременяемого сервитутом. Если размер вознаграждения не определен, то величина платы может устанавливаться по правилам п.З ст.424 ГК РФ. Однако цену, обычно взимаемую при сравнимых обстоятельствах за пользование чужим недвижимым имуществом, в сервитутом праве определить довольно сложно. В связи с этим в юридической литературе говорят о плате за установление частого сервитута, как о существенном условии договора[97].

Предмет соглашения - предоставление сервитуарию права ограниченного пользования чужим земельным участком или иной недвижимостью. Если сфера действия сервитута распространяется только на часть недвижимости, то к договору должен быть приложен заверенный местным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству план служебного земельного участка, на котором отмечается пространственный предел действия данного сервитута. При обременении сервитутом всего земельного участка предоставление такого документа не требуется (ст. 27 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Судебное решение как основание возникновения сервитутов упоминается в п.З ст.274 ГК РФ, Водном кодексе РФ, ч.5 п.5 ст.8 ФЗ «О товариществах собственников жилья», ч.1 п.1 ст. 17 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если собственник praedirum serviens отказывается заключить договор об установлении сервитута или же

стороны не могут прийти к соглашению о его условиях, то сервитут может быть установлен на основании вступившего в законную силу судебного решения, вынесенного по иску лица, требующего установления сервитута. В отличие от договора само судебное решение не нуждается в государственной регистрации, являясь только безусловным основанием для регистрации сервитута (п.1 ст.4, п.1 ст. 17, п.1 ст.27 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество).

И частные, и публичные сервитуты могут быть срочными или постоянными (п. 4 ст. 23 Земельного кодекса РФ). Непостоянный сервипут означает возможность ограниченного, не постоянного пользования чужим земельным участком, например, в период проведения строительства, реконструкции, ремонта здания, строения, сооружения, во время работ по инженерной подготовке, защите от затопления, подтопления и т. п. Некоторые градостроительные сервитуты (в том числе частные) могут быть постоянными и осуществляться сервитуарием в любой момент: например, право прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок.

Когда временные пределы существования сервитута не определены сторонами, договор все равно считается заключенным и подлежит регистрации. Возникающее на его основе ограниченное вещное право будет иметь бессрочный характер (п. 51 Правил ведения ЕГРП).

Возможность установления сервитутов на основании актов государственных органов и органов местного самоуправления предусмотрена только в отношении частных лесных сервитутов и, рассмотренных выше публичных земельных сервитутов (ст. 9 Лесного кодекса РФ, ч. 2 ст. 23 Земельного кодекса). Российское законодательство допускает такой способ установления сервитутов на основании общих норм гражданского права, допускающих возникновение гражданских прав (в том числе и вещных) посредством издания административных актов и в случаях, прямо

предусмотренных законом (п. 1 ст. 8 ГК РФ и п. 1 ст. 17 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Возникновение сервитута в силу прямого указания закона можно проиллюстрировать на конкретных примерах, связанных с продажей земельного участка с сохранением за продавцом или залогодержателем права собственности на здания, сооружения или иную недвижимость, находящиеся на отчуждаемом земельном участке (ч.2 ст.553, ч.2 п.4 ст. 340 ГК РФ и ч.2 п.1 ст.64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Необходимо отметить, что в Земельном кодексе РФ рассматривается право ограниченного пользования земельным участком (п.п. 3 и 4 ст.36), которое по своему названию вполне корреспондируется с классическим определением сервитута, однако не является таковым. По своей сути указанное право ограниченного пользования больше напоминает некое не указанное в ГК РФ иное титульное владение земельным участком под зданием, чем сервитут.

Право ограниченного пользования возникает в тех случаях, когда в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения. В такой ситуации у федеральных казенных предприятий и государственных или муниципальных учреждении - правообладателей помещении в этом здании появляется право ограниченного пользования земельным участком.

Аналогично решается вопрос с правами на землю, когда в здании расположенном на неделимом земельном участке, помещения закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями. Тогда данный земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие лица обладают правом ограниченного пользования земельным участком.

Сервитуарий может обладать недвижимостью в виде земельного участка и в виде иной недвижимости - здания, строения или сооружения. Иначе говоря, сервитут устанавливается не «в пользу» субъекта сервитутных отношений, а «в пользу» недвижимости. При этом ограничивается право пользования не своей, а чужой недвижимостью.[98]

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника земельного участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитуарий приобретает только право ограниченного пользования чужим участком. Право владения чужим участком или его частью он не получает. При этом сервитуарий вправе осуществлять лишь вполне конкретные, оговоренные в соглашении действия по использованию участка или его части. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо другим лицам (п.2 ст.275 ГК РФ). Это исключает из сервитута такое правомочие, как распоряжение. Вряд ли можно признать за обладателем сервитута и постоянное наличие у него правомочия владения обремененного сервитутом земельного участка. Исходя из этого, у обладателя сервитута имеется лишь правомочие пользования земельным участком, да и то в очень ограниченном объеме. Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующим государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется.

Перечень документов, представляемых для регистрации сервитута земельного участка:

• Заявление собственника о государственной регистрации сервитута или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте.

• В случае установления публичного сервитута, заявление о регистрации подается органом государственной власти или органом местного самоуправления, его установившим.

• Копия документа об оплате государственной регистрации сервитута с предъявлением подлинника (оплату осуществляет по соглашению между ними одна из сторон договора об установлении сервитута).

Юридическое лицо (каждая из сторон) представляет:

- Копии свидетельств о регистрации юридических лиц и копии учредительных документов (со всеми изменениями и дополнениями), заверенные нотариально или государственными органами, их выдававшими с предъявлением

подлинников.

- Выписка из реестра юридических лиц об отсутствии изменений в

учредительных документах, заверенная МНС.

- Юридические лица представляют документы, подтверждающие полномочие

лица, подписавшего договор:

- выписку из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании

исполнительного органа юридического лица (генерального директора, председателя правления, председателя совета директоров), заверенную организацией (ГОСТ Р 6.30-2003 п.3.26);

- копию приказа собственника о назначении генерального директора (руководителя организации) или копию заключенного с ним трудового договора или контракта, заверенного организацией (ГОСТ Р 6.30-2003 п.3.26).

- Копия документа о присвоении ИНН с предъявлением подлинника.

- В случае подписания соглашения об установлении сервитута лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется заверенная надлежащим образом копия доверенности на заключение данного соглашения с обязательным предъявлением подлинника.

Подлинник нотариально удостоверенной доверенности, выданной представителю юридического (физического) лица, на совершение действий по регистрации сервитута (предъявляется), и копия данной доверенности (сдается).

Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность.

При регистрации публичного сервитута - копия распорядительного акта городской исполнительной власти об установлении сервитута на земельный участок, заверенная органом его выдавшим не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации должен быть возвращен правообладателю.

При регистрации частного сервитута:

- копия вступившего в законную силу решения суда об установлении сервитута, заверенная органом, выдавшим документ (в 2-х экземплярах);

- договор (соглашение) об установлении сервитута со всеми действующими дополнениями, изменениями и соглашениями, не менее чем в двух экземплярах- подлинниках, один из которых после государственной регистрации должен быть возвращен правообладателю.

• Подлинник кадастрового плана земельного участка, удостоверенный Москомземом (соответствующим ТОРЗом) и его копия, заверенная Москомземом (соответствующим ТОРЗом). Подлинник кадастрового плана земельного участка после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

По российскому законодательству государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ч. 2

п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Аналогичное правило действует и в отношении прекращения зафиксированного в регистре недвижимости права. Хотя не следует забывать, что право собственности на землю, как и ограниченное вещное право, обременяющее земельный участок, возникает в результате фактического состава, предписанного законом: 1) вещного договора об установлении соответствующего права и 2) регистрации этого права в регистре недвижимости. Следовательно, запись в едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним по российскому праву не является самостоятельным правовым основанием возникновения, изменения и прекращения права на недвижимое имущество, так как не порождает никаких гражданских прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества. Содержание записи в регистре недвижимости (как и запись в ЕГРП) по сути, дублирует содержание правоустанавливающих документов.

Таким образом, запись в регистре недвижимости - это особый юридический факт, который только вместе с соответствующим правовым основанием (вещным договором) и образует сложный фактический состав; это означает, что момент возникновения, перехода, прекращения вещного права не может быть изменен вещным договором; для третьих лиц порождаемые вещной сделкой права, их переход, изменение и прекращение признаются существующими только с момента внесения записи в регистр недвижимости.

По общему правилу содержание регистра недвижимости признается достоверным в отношении того, кто вследствие совершения сделки приобрел право на земельный участок или право, обременяющее указанное право.

При этом речь идет не об обязательственных, а о вещных сделках. Заметим, что не подлежат регистрации обязательственные права на землю (например, право аренды земельного участка), ограничения права распоряжения земельным участком, а также ограничения в правах застройки и в преимущественном праве

на покупку земельного участка.

При передаче земельного участка в аренду собственник-арендатор обязан в соответствии со ст. 613 ГК РФ предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду участок, в том числе и о том, что данный земельный участок обременен сервитутом. В противном случае арендатор вправе либо потребовать уменьшения арендной платы, либо расторгнуть договор аренды и потребовать возмещения убытков.

При заключении договора ссуды (ст. 689 ГК РФ) ссудодатель, то есть лицо, передающее свою вещь (земельный участок) в безвозмездное пользование другому лицу, гакже обязан предупредить ссудополучатели об обременении данной вещи сервитутом. При неисполнении этой обязанности ссудополучатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Прекращение сервитута.

В тех немногочисленных исследованиях, посвященных сервитутному праву, которые появляются в юридической литературе, право ограниченного пользования чужим земельным участком рассматривается, в основном в контексте оснований установления сервитута и собственно механизма установления сервитута. Но не менее значимой является и проблема прекращения последнего. Подавляющее большинство авторов касаются данного вопроса поверхностно, не исследуя его должным образом.

Земельным кодексом РФ установлены различные основания для прекращения частного и публичного сервитута. Частный сервитут прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута. Причем данный акт должен принимать тот орган, на основании решения которого данный сервитут был установлен.

Основания прекращения частного сервитута предусмотрены в ст.276

ГК РФ.

1. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

2. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Ст.48 ЗК РФ так же приводит основания прекращения сервитута.

1.Частный сервитут может быть прекращен по основаниям,

предусмотренным гражданским законодательством.

2. Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия

общественных нужд, для которых он был установлен путем принятия акта об отмене сервитута.

Таким образом, при характеристике оснований прекращения частного сервитута ст. 48 Земельного кодекса РФ ссылается на основания, предусмотренные гражданским законодательством. Согласно ст. 276 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. На­пример, сервитуарий прекратил сельскохозяйственное производство и утратил интерес к использованию водного источника на чужом соседнем участке или устроил свой источник воды.

К сожалению, российское законодательство не дает четкого ответа на вопрос: уничтожаются ли сервитуты «слиянием в одном лице прав собственности» praedium serviens и praedium dominans. «Слияние прав собственности в одном лице» может произойти как на стороне собственника обремененного участка (консолидация), так и на стороне сервитуария (конфузия).[99] Не до конца ясно и то - возможна ли дереликция по российскому ГК? В ГК РФ есть только упомининание об одностороннем отказе, как об одном из способов прекращения права собственности (п.1 ст.235 и ч.1 ст.236). Возможно ли здесь расширительное толкование данной нормы кодекса применительно к сервитутам? Вопрос остается открытым. Очевидно, что ответами на эти вопросы должны стать прописанные в законодательстве положения о сервитутах.

Сервитут может быть прекращен и по инициативе пользователя сервитутом. Плата за пользование сервитутом при этом прекращается.

Сервитут прекращается по истечении срока его действия (если сервитут имел срочный характер), в случае гибели земельного участка, обремененного сервитутом либо в пользу которого установлен сервитут.

Сервитутный договор может быть прекращен (расторгнут) по соглашению сторон или в одностороннем порядке, если, например, сервитуарий не вносит обусловленную соглашением плату за пользование чужим имуществом, или по иным основаниям, предусмотренным договором. Возникший в связи с прекращением сервитутного договора спор разрешается в судебном порядке, и частный сервитут утрачивает силу с момента вступления в законную силу судебного решения, удовлетворившего иск о прекращении сервитута.

Прекращением действия сервитута считается момент расторжения соответствующего договора в Едином государственном реестре прав на

недвижимое имущество и сделок с ним (л. 1 ст.4 Закона «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Решения органов государственной власти и органов местного самоуправления об установлении сервитутов могут быть обжалованы в соответствии с действующим законодательством лицом, чьи права

ограничены.

В пределах любой из вышеперечисленных причин для прекращения сервитута содержится ряд отступлений, особенно в тех случаях, когда требуется постановление суда о прекращении действия сервшуга, а судебные органы должны принимать решение о прекращении или не прекращении действия сервитута только после анализа намерений сторон и обстоятельств дела.

По общему принципу неиспользование сервитута не является само по себе основанием прекращения его действия. Но в этом случае появляется возможность доказать, что владелец отказался от использования сервитута или, что причины для существования сервшуга более не существует.

Споры о правомерности применения или прекращения сервитута и иных видов обременений решаются в установленном законом порядке. Ввиду новизны института защита права сервитута, как и его прекращение, не достаточно исследованы в российской юриспруденции. Земельный кодекс РФ (п.8 ст.23) предоставил возможность обращаться в суд не только в период функционирования публичного сервитута, но и при его установлении, когда условия такого сервитута ущемляют (ограничивают) законные права и интересы всех заинтересованных граждан и организаций (сервитутодателя, третьих лиц, групп людей, населения микрорайона и т.д.), а не только сервитуария.

2.4.

<< | >>
Источник: Калиничев Андрей Васильевич. ЗЕМЕЛЬНЫЙ СЕРВИТУТ В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва - 2007. 2007

Еще по теме Основания возникновения и прекращения земельного сервитута.:

  1. Статья 25. Основания возникновения прав на землю
  2. Земельная недвижимость как объект вещных прав
  3. Виды вещных прав на земельную недвижимость
  4. Право частной собственности граждан на земельную недвижимость
  5. Земельные сервитуты
  6. Основания возникновения и прекращения права землевладения и землепользования
  7. ВОПРОСЫ К ЭКЗАМЕНУ ПО ДИСЦИПЛИНЕ "ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО”
  8. ПРОГРАММА КУРСА «ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО РОССИИ»
  9. Примерные вопросы для подготовки к экзамену
  10. Понятие права ограниченного пользования чужим земельным участком
  11. 2.1. Публичный сервитут.
  12. Основания возникновения и прекращения земельного сервитута.
  13. Защита прав собственников в правоотношениях, связанных с установлением земельного сервитута. Применение института сервитутов на практике.
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -