§2. Управление многоквартирным домом как процесс. Стадии и функции

Многоквартирный дом. представляет собой имущественный комплекс, состоящий из совокупности помещений, предполагающих самостоятельное использование в соответствии с их целевым назначением.

В целом, более подробная характеристика составных частей комплекса удачно дана О.И. Власовой. Так, она определяет, что многоквартирным жилым домом является физический материальный объект, который представляет собой функциональное и конструктивное здание, принятое в эксплуатацию в установленном законом порядке, пригодное по строительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям и техническому состоянию для> постоянного проживания людей, включающее общую (полезную) площадь, распределенную между жилыми* помещениями (квартирами), а также иную общую площадь, предназначенную для обслуживания инфраструктурной составляющей многоквартирного дома (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, подсобные нежилые помещения, крыши и т.п.), связанную с жилой площадью общим назначением и предназначенную для обслуживания более одного помещения в данном доме .

Надлежащая эксплуатация столь сложного объекта не допускает возможности использования имущества вне связи с его функциональным назначением. Этим обстоятельством законодателем определяются пределы использования жилых помещений (для целей проживания, а также профессиональной деятельности или индивидуальной профессиональной деятельности, - п.1,2"ст.17 ЖК РФ); необходимость перевода жилого помещения

²⁰ Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. Москва.2000. С.ПО.

Власова О.И.

32

в нежилойі фонд для целей создания и деятельности юридического лица, -ст.22,23 ЖК РФ; а также* использование общего имущества собственников, в многоквартирном доме для обслуживания интересов самих собственников, а также лиц, использующих помещения на законных основаниях, - ст.36 ЖК РФ.

В соответствии с п.З ст.ЗО ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если¹ данное- помещение является" квартирой, общего имущества¹ собственников помещений в соответствующем⁴ многоквартирном* доме.

Бремя содержания означает не только несение обязательных расходов, но« и обязанность собственников помещений многоквартирного дома принимать меры?для" обеспечения сохранности, безопасности, технической исправности и* надлежащего санитарного состояния общего* имущества в многоквартирном доме.

Несоответствие законодательно установленным* требованиям к безопасности и качеству объектов жилой недвижимости, приводит к, равной ответственности собственников помещений перед государственными надзорными органами.

Понятие «содержание» можно рассматривать вдвух значениях:

- содержание как несение бремени расходов;

- содержание как деятельность, обеспечивающая сохранность и надлежащее состояниеимущества.

Собственники обязаны содержать.принадлежащее им имущество и, в том числе управлять этим имуществом;, а именно:

- осуществлять деятельность по обеспечению сохранности общего имущества, его надлежащего технического и, санитарного состояния, безопасных и комфортных условий проживания- (включая обеспечение коммунальными услугами);

- определять порядок пользования общим имуществом в многоквартирном доме, включая пользование земельным участком;

- оплачивать содержание общего имущества и предоставление

33

коммунальных услуг.

Управление имуществом, по мнению И.

Соглашаясь с этой позицией, вместе с тем, необходимо отметить, что в данном определении отсутствуют две важные составляющие процесса управления: опыт управления столь сложным объектом, как многоквартирный дом, который еще не является^ сильной^ стороной образованных за последние десять лет товариществ собственников- жилья и степень ответственности управляющих за принятые ими решения. Вторая* составляющая уже осознана обществом и публичными институтами, а конкретные меры ответственности определяются законами субъектов Российской Федерации.

Т. Лыкова считает, что управление общим имуществом в многоквартирном доме можно рассматривать как двухуровневую систему, которая^дополняется различными способами обслуживания:

- принятие совместных решений собственниками помещений по определению уровня^ технического состояния дома, безопасности его узлов и комфортности уровня жизни; выбор способа управления; установление размера платы за содержание общего имущества;

- организация исполнения решений.

Однако, по нашему мнению, два этих уровня имеют неразрывную связь с субъектами деятельности по управлению (собственниками и привлекаемыми специалистами- управляющими), а потому реализуется через сложный комплекс прав и обязанностей, основанных на договоре.

В мировой практике под профессиональной деятельностью по

²² Генцлер И. Управление жилищным фондом. Теория и практика.// Законы России. Опыт, анализ, практика. 2008. №8. С.34.

²³ См.: Лыкова Т. Многоквартирный дом. Правовые и экономические аспекты управления. //Законы России. Опыт, анализ, практика. 2008.№8. С.25.

34

управлению жилой недвижимостью понимаются любые действия управляющей организации (или управляющего - индивидуального предпринимателя) в отношении объекта недвижимости, направленные на достижение целей, сформулированных собственником недвижимости.

Международная организация «Институт управления жилыми комплексами»²⁴, образованная в США определяет следующие направления деятельности и функцииуправляющего домом:

1. Организация общих собраний собственников и заседаний правления и участие в них:

- составление и использование административного календарного плана собраний товарищества собственников жилья, других событий и мероприятий;

- составление и представление правлению товарищества отчета по управлению домом;

- составление повестки дня и информационных материалов для заседаний правления;

- подготовка и распространение уведомлений о собраниях;

- разработка и использование процедуры, выборов и голосования на общих собраниях собственников (членов товарищества) в соответствии с руководящими документами;

- организация и участие в общих собраниях собственников (членов товарищества) и заседаниях правления;

- ведение протоколов и подготовка проектов резолюций.

2. Администрирование и юридические вопросы:

- организация и ведение делопроизводства товарищества (в том числе договоров и переписки);

- ответы на запросы жильцов/собственников;

- подготовка документов для продажи, аренды и других сделок, если

Генцлер И. Управление жилищным фондом. Теория и практика.// Законы России. Опыт, анализ, практика. 2008. №8.

35

это требуется в соответствии с руководящими документами товарищества;

- консультирование правления;

- разработка процедур сбора взносов и платежей для утверждения правлением;

- информированность об архитектурных требованиях или требованиях по изменению помещений;

- установление и фиксация нарушений правил и порядков, установленных товариществом;

- применение соответствующих процедур к нарушителям;

- применение санкций за неплатежи, как установлено руководящими документами и политикой правления, доведение информации о неплатежах до юридической службы товарищества собственников;

- содействие в установлении связей между правлением товарищества и его членами;

- представление интересов товарищества во взаимоотношениях с третьими лицами (в том числе с местной администрацией, средствами массовой информации, представительство в суде);

- подготовка и (или) предоставление информационных материалов о поставщиках, доступных удобствах и услугах, часах работы, потенциальных покупателях недвижимости, собственниках и нанимателях.

3. Финансовый контроль за исполнением бюджета. Рїнвестиционньїе проекты.

- консультирование правления по финансовым вопросам;

- анализ финансовых тенденций при составлении бюджета;

- подготовка проектов годового бюджета, включая операционные расходы, расходы на капитальные цели и резервы;

- поиск альтернативных источников доходов;

36

- определение способов финансирования резервных фондов;

- подготовка и рассылка уведомлений о выставляемых счетах и уведомлений о задолженностях;

- применение санкций: плата за просрочку, проценты, пени, - по неоплаченным счетам, как установлено руководящими документами и политикой правления;

- разработка и применение процедур внутреннего финансового контроля;

- анализ финансовых ведомостей и отчетов и доведение существенных фактов и требований до правления.

4. Управление рисками и страхование.

- выявление источников потенциальных потерь;

- контроль за страховым покрытием по действующим договорам страхования (в том числе страхования от катастроф, гражданской ответственности управляющего, от финансовых потерь).

5. Содержание общего имущества.

- определение состава и инспектирование общего имущества, подлежащего содержанию и ремонту;

- выполнение программ содержания, ремонта и замены общего имущества и соответствующих решений правления;

- разработка и выполнение планов, профилактического и срочного ремонта.

6. Договорные отношения с подрядными организациями.

7. Кадровая, политика.

Представляется, что все вышеуказанные компоненты необходимо присутствуют и в российской системе управления многоквартирными домами. Более того, являясь заимствованиями, данные компоненты претерпели значительные преобразования и прошли адаптацию к современным условиям такой деятельности.

Вместе с тем, по нашему мнению, рассмотренные компоненты для

37

системы управления' многоквартирными домами' в США сформированы для товарищества собственников жилья как оптимального способа управления многоквартирным домом, поэтому наиболее близки по целям и содержанию деятельности к аналогам, действующим на российском рынке.

Однако в ряде штатов США управляющий должен получить лицензию на управление финансами и инвестициями, поскольку его деятельность сопряжена с распоряжением финансовымишотоками*.

Но всякая управляющая организация обязана страховать гражданскую и материальную ответственность, что является общепризнанным институтом защитыинтересов и законных прав владельцев недвижимого имущества.

Основными принципами управления многоквартирными домами в мировой практике являются пообъектность и ориентированность на клиента!

Принцип пообъектности выражается в, том, что управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом его технического состояния, степени его благоустройства, состояния земельного участка и на основании целей, определенных- собственниками помещений данного дома:

И уже на данном этапе данная деятельность имеет существенные отличия* с российским аналогом.

Ряд российских специалистов утверждают, что норма пп.1 ч.2 ст. 136 :ЖК РФ, позволяющая^ создавать товарищество собственников жилья при объединении нескольких многоквартирных домов, расположенных в пределах общего земельного участка и связанных общими элементами инженерно-технического обеспечения, - фактически отражает специфику нормальной работы такой организации.

Так, по мнению д.ю.н., профессора А. Толмачева , образование квартального товарищества позволяет решать важные практические вопросы управления.

Толмачев.А. Создание и деятельность квартальных товариществ. Калуга: Пресс-тайм, 2007.С.43.

38

Создаваемое товарищество оформляет земельный, участок в общедолевую собственность. Данная процедура проводится в строгом соответствии с п.2 ст.36 Земельного кодекса РФ" и ст. 16 Закона от 29 декабря* 2004 г. № 189-ФЗ «О введении, в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»?⁷.

В Москве, межевание земельных участков производит Глав АПУ Москомархитектуры за счет городского- бюджета. Межевание земли производится в соответствии со ст. 12 Закона, г. Москвы от 17 декабря-2007 г. №48 «О землепользовании^ в городе Москве» и требует больших финансовых затрат городской казны, поэтому на* практике очередь наг бюджетное межевание расписана на несколько лет вперед. И-только если товарищество располагает достаточными средствами, межевание можно провести на' возмездных началах за шесть - девять месяцев. Это возможно в том случае, если товарищество образовано в новом доме, а, собственники¹ способны заплатить порядка 100 тысяч долларов США за оформление земли. Очевидно, что жителям нескольких многоквартирных домов, объединенных общей территорией выгодно оформить участок в долевую собственность, на весь размежеванный квартал, и* затем управлять.общей территорией!

Ориентированная^ на клиента деятельность управляющей организации характеризуется* тем, что она направлена на удовлетворение запросов¹ собственников жилья. Управляющая- организация действует в рамках полномочий, установленных договором управления; отчитываясь перед собственниками в установленном законом и договором порядке.

Профессионализм управляющего выражается в умении содействовать собственникам в определении целей управления и формулировании потребностей, которые выражаются через заказ на услуги.

Способ и общий план* достижения; целей, предложенные управляющей организацией собственникам и согласованные с ними, ложатся в основу

²⁶ СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

²⁷ СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 15.

²⁸ Вестник Мэра и Правительства Москвы. N 71. 2007.

39

договора управления. При этом методы решения конкретных задач в рамках договора управляющая организация выбирает самостоятельно.

В большинстве зарубежных стран - Венгрии, Чехии, Франции, США, Канаде - управление рассматривается как отдельный вид предпринимательской деятельности, за которую управляющая организация получает вознаграждение от собственников помещений, а ответственность перед собственниками за содержание здания несет объединение (ассоциация или товарищество) собственников жилья. В этой связи управляющая организация не отвечает перед собственниками за предоставление коммунальных услуг. Кроме того, управляющий или управляющая организация осуществляют свою деятельность на основе единого договора с объединением собственников жилья, а не с отдельными собственниками.

B^s России собственники могут привлекать управляющую организацию на основании договора с товариществом собственников жилья или, при* отсутствии товарищества, на основании договора управления, заключаемого с каждым собственником помещения.

ЖК РФв ст. 162 установил, что деятельность управляющей организации по договору управления должна включать оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг и осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

Таким образом, управляющая организация отвечает перед собственниками помещений за предоставление всего комплекса услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг, что отражается в договоре управления. В российском законодательстве управленческая деятельность неотделима от деятельности по содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг и рассматривается как составная часть - организации работ и услуг, а управляющий - как субъект ответственности перед собственниками помещений за предоставление всех жилищных и коммунальных услуг.

40

Для России как страны с формирующимся рынком жилищных услуг характерно, что появляющиеся частные жилищные организации, называющие" себя «управляющими компаниями», стремятся оказывать своими силами весь комплекс услуг по управлению, обслуживанию и ремонту многоквартирных домов, причем двум последним видам деятельности отдается приоритет перед деятельностью по управлению. Эта «универсальность» управляющих организаций объясняется, с одной стороны, тем, что собственники жилья еще не осознали самостоятельной ценности и преимуществ профессионального управления и ориентируются в своих запросах только на работы по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома: С другой стороны, первые управляющие организации чаете создаются на базе бывших муниципальных жилищно-эксплуатационных или ремонтных организаций, имевших собственную материально-техническую- базу и персонал для осуществления работ по содержанию- и ремонту многоквартирных домов, поэтому они в большей степени готовы к выполнению- этих работ, чем к деятельности по управлению в западном понимании. В России это часто приводит к тому, что многие жилищные организации, ранее действовавшие как подрядчики муниципалитетов по содержанию- и ремонту жилья; заключают с собственниками договоры на управление, но у таких компаний по-прежнему деятельность по содержанию и ремонту преобладает над управлением. Отсутствует пообъектное управление, компании ориентируются на стандартный набор работ по содержанию дома, стремятся- решать краткосрочные задачи вместо перспективного планирования, не имеют заинтересованности в ресурсосбережении.

В настоящее время развитие рынка идет в сторону специализации и возрастания конкуренции между организациями с одинаковой специализацией. Западные страны и США дают такие примеры развитого рынка жилищных услуг, где деятельность организаций, работающих в сфере содержания и ремонта жилья, узко специализированная, например, обслуживание труб внутри дома осуществляет одна фирма, обслуживание приборов учета на системах

41 теплоснабжения - вторая фирма, обслуживание насосов, установленных на системах теплоснабжения - третья, обслуживание бойлера (теплообменника) -четвертая и т.д.

Соответственно собственникам необходимо иметь управляющего, который знает рынок подрядных работ, преимущества применения тех или иных технологий, ориентируется в ценах, владеет различными инструментами финансирования и выступает как консультант собственников-или товарищества по этим вопросам.

Выделение управления многоквартирными домами в самостоятельный вид деятельности способствует увеличению предложений со стороны профессиональных управляющих и формированию конкурентного, рынка услуг по* управлению, развитию^ малого* и индивидуального предпринимательства в области-управления жильем.

В- мировой; практике управления- многоквартирными домами наиболее часто применяется* подход, при котором собственники принимают управленческие решения в рамках созданного ими объединении - юридического лица, а исполнение решений доверяется профессиональной управляющей организации на основании договора.

Данный подход к управлению многоквартирными домами, можно'считать лучшим, потому что деятельность по управлению домами осуществляется* на профессиональном уровне, качество услуг соответствует запросам и возможностям собственников жилья, и при этом соблюдаются демократические нормы принятия управленческих решений собственниками жилья. Подчеркнем, что основное преимущество для' собственников жилья при создании товарищества заключается в возможности контролировать расходование средств, которые они вносят на содержание общего имущества.

При привлечении к управлению многоквартирным домом управляющей организацией (управляющего) управленческие функции распределяются между товариществом собственников жилья и управляющей организацией следующим образом.

42

Товарищество собственников жилья обеспечивает участие собственников помещений в управлении многоквартирным домом, отвечая за:

- согласование интересов собственников;

- принятие общих решений по целям управления, размерам общих расходов;

- аккумулирование средств на содержание дома^ на расчетном счете товарищества - юридического лица;

- выбор управляющей организации по принципу оптимального соотношения «цена - качество»;

- заказ» конкретного, объема и качества услуги управления / работ по обслуживанию, контроль над исполнением договоров с оплатой управляющему / исполнителям «по результату»;

- эффективный¹ контроль за исполнением договора управления (качества обслуживания) через постоянно действующий орган управления товарищества - правление.

Привлечение к управлению і специализированной организации обычно снижает расходы на управление в товариществе в сравнении с управлением силами правления, при этом обеспечивается грамотное управление домом, т.е. повышается эффективность расходования средств собственников. Специализация организации,на.определенной.деятельности и увеличении числа ее клиентов (объема оказываемых услуг)¹ обычно снижает себестоимость услуг, а в условиях конкуренции управляющие, заинтересованные в приобретении новых клиентов и сохранении имеющихся, не могут завышать цену на свои услуги. Развитие рынка управленческих услуг выгодно для* их потребителей -собственников жилья.

Управляющая организация, обладая необходимой для управления домом квалификацией и опытом, отвечает за профессиональное исполнение следующих функций:

- оценка технического состояния дома и потребностей* (приоритетов) в работах, ремонтах (модернизации);

43

- текущее и перспективное планирование работ по обслуживанию и ремонту, в том числе капитальному;

- подготовка предложений для собственников:

1) по вариантам осуществления обслуживания и ремонта с оценкой финансовых затрат и их эффективности (окупаемости);

2) по способам финансирования капитального ремонта (модернизации, ресурсосбережения), включая привлечение кредитных ресурсов;

- организация исполнения работ, выбор подрядчиков и контроль над их работой;

- заказ коммунальных ресурсов, контроль за их количеством и качеством;

- работа по обеспечению сбора платежей.

В зависимости от того, как организовано выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в зарубежной практике можно выделить несколько способов «управления-обслуживания», в которых управление осуществляется управляющим или управляющей организацией на основании договора с товариществом, а обслуживание и ремонт осуществляются:

- наемным штатным персоналом товарищества;

- штатным персоналом управляющей организации;

- подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договорам с товариществом;

- подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договорам с управляющей организацией.

Наиболее часто применяются последние три способа. Каждый способ имеет свои преимущества и недостатки для сторон. При выполнении управляющей организацией всех работ собственными силами это избавляет ее от риска невыполнения каких-либо работ из-за отсутствия нужного подрядчика на достаточно узком и малоспециализированном рынке жилищных услуг (как,

44

например, в странах СНГ). Таким образом, управляющая организация может гарантировать собственникам выполнение всех работ и услуг по договору. В то же время управляющая организация вынуждена иметь большой штат и собственную материально-техническую базу для содержания и ремонта многоквартирных домов, что делает компанию немобильной и удорожает стоимость производства работ при недостаточном объеме жилья в управлении компании.

В Европе чаще встречаются схемы организации работ, когда управляющая компания не имеет штатного персонала и оборудования для содержания и ремонта многоквартирных домов, а нанимает подрядчиков или же только подбирает для товарищества собственников жилья соответствующих специалистов или подрядчиков. Последняя схема популярна в США и Канаде. Такие управляющие организации имеют возможность оказывать услуги неограниченному количеству заказчиков - товариществ, вне зависимости от их территориального расположения. К услугам управляющих достаточно широкий спектр подрядных специализированных жилищных организаций, которые сами имеют специалистов с требуемой квалификацией и опытом и собственную материально-техническую базу, необходимую для выполнения определенных работ по обслуживанию или ремонту дома.

Применение данных способов повышает мобильность управляющих компаний, позволяет индивидуальным предпринимателям быть активными участниками рынка жилищных услуг и обеспечивает товариществу возможность оптимизации его расходов на содержание и ремонт дома за счет выбора подрядчика, наиболее подходящего по соотношению цены и качества.

При применении способа, предполагающего наем управляющим подрядчиков, управляющий сам оплачивает их работу, таким образом, цена договора управления должна включать все текущие расходы на содержание и ремонт многоквартирного дома. Ели же подрядчиков нанимает не управляющий, а товарищество, финансирование данных расходов становится обязанностью товарищества, а управляющий получает плату только за свои

45

услуги.

Применение способа, при> котором обслуживание и ремонт осуществляются подрядчиками по договорам с товариществом, обеспечивает меньший контроль качества работы подрядчиков со стороны управляющего, чем при заключении подрядных договоров управляющей организацией, при этом делает услугу по управлению высококонкурентной, так как собственники могут сменить управляющую > организацию без потери контрактов на содержание и ремонт общего имущества.

Многоквартирный дом - достаточно сложный инженерный объект, комплекс недвижимого имущества, место проживания большого количества людей, поэтому его содержание в надлежащем техническом и санитарном состоянии требует существенных усилий. Управление многоквартирным домом является* частью деятельности по его содержанию, также, как обслуживание и ремонт, и предполагает исполнение большого числа разнообразных функций.

Эффективность управления в товариществе, т.е. достижение цели и решение текущих задач с наименьшими- затратами, зависит от уровня профессиональной подготовки людей, которые принимают управленческие решения и обеспечивают их исполнение. Для обеспечения- высокого уровня управления многоквартирным домом товарищества все чаще прибегают к услугам специалистов-профессионалов, заключая¹ договоры с

индивидуальными управляющими или управляющими организациями.

Привлечение управляющей организации или специалиста-управляющего, обладающих профессиональной квалификацией и опытом работы в жилищном секторе, навыками стратегического планирования и финансового управления, опытом* взаимоотношений с заказчиками разного социального и доходного уровня, с кредитными организациями, позволяет достичь наибольшей эффективности управления многоквартирным домом. В этом главное преимущество профессионального управления жильем.

В числе других преимуществ привлечения профессиональных управляющих можно назвать следующие.

46

Если товарищество собственников жилья выступает заказчиком услуг управления, то оно:

1) сохраняет за собой права на согласование интересов собственников помещений и принятие общих решений по целям управления и размерам общих расходов;

2) вправе по решению общего собрания членов товарищества:

- выбрать управляющую организацию;

- заказать необходимые услуги и работы, их объем и периодичность. Собственники помещений имеют возможность контролировать не только

объем и качество работ, но и целевое и эффективное расходование своих средств, вносимых на счет товарищества. В этом случае договором между товариществом и управляющей организацией устанавливаются:

1) размер (цена) и порядок оплаты услуг и работ, порученных управляющей организации;

2) гарантии и ответственность за качество и своевременность работ и услуг.

Опыт разных стран показывает, что стоимость услуг управляющей организации может составлять 6-8% в структуре затрат на содержание дома, в то время как доля управленческих расходов в товариществе, в котором управление осуществляется правлением, может достигать 18-20%.

Вопрос о предоставлении управляющими организациями коммунальных услуг является одним из наиболее дискуссионным. В юридическом мире по данному вопросу не существует единой позиции, однако есть две основных точки зрения:

1) управляющая организация предоставляет коммунальные услуги в многоквартирном доме;

2) управляющая организация не может предоставлять коммунальные услуги в многоквартирном доме;

Для того, чтобы разобраться в данном вопросе, прежде всего необходимо понять значение термина «коммунальных услуг» и отдельные элементы

47

договора по предоставлению таких услуг.

В' законодательстве Российской Федерации до недавних пор не существовало единого подхода в определении коммунальных услуг, что создавало многочисленные проблемы, выражающиеся в неоднозначности правовой оценки их предоставления. Так Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» относил к коммунальным услугам «водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, канализацию и другие услуги», оставляя этот перечень открытым; Федеральный закон от 09 января 1997 г..№5-ФЗ «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена.Трудовой Славы» относил к коммунальным услугам «водоснабжение; канализацию, газ, электроэнергию, горячее водоснабжение, центральное отопление». Постановление Правительства РФ от 02 августа 1999 г. N 887 «О совершенствовании- системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по* социальной защите населения» помимо-водо-, газо-, тепло-, электроснабжения и горячего- водоснабжения относил к коммунальным услугам также «вывоз бытовых отходов и обслуживание лифтового хозяйства» .Окончательную точку в данном вопросе поставило принятие ЖК РФ.

Так, руководствуясь ст. 157 ЖК, Правительство РФ приняло Постановление от 23 мая 2006 г. N 307, которым в целях защиты прав потребителей коммунальных услуг утвердило «Правила предоставления коммунальных услуг

-і і

гражданам» . Помимо определения- понятия «коммунальные услуги» данный нормативный акт регулирует также отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливает их права и обязанности, ответственность, а также порядок контроля, качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные, услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении и порядок

²⁹ СЗ РФ. 1997. № 3. Ст. 349.

³⁰ СЗ РФ. 1999. № 33. Ст. 4116.

³¹ СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2501.

48

изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или)* с перерывами;, превышающими установленную продолжительность³².

Правила предоставления коммунальных услуг гражданам от 23 мая 2006 г., как и нормы ЖК РФ; также не отличаются- большой корректностью в части юридически выверенного использования общепринятых в науке договорно-правовых терминов^г и конструкций . При, анализе вышеуказанных Правил вызывает много вопросов тот факт, что в них нет однозначного разделения; что* представляет собой предоставлениям коммунальных услуг и снабженияг коммунальными ресурсами. Вследствие этого происходит неоправданное смешение разных по своейссущности правоотношений (продажа: коммунальных ресурсов- и' возмездное предоставление услуг). По- сути,, на? практике,, потребитель прежде всего оплачивает не деятельность по подаче- ш обслуживанию коммунальных сетей, а сами- ресурсы, что. позволяет считать сутью данных правоотношений, куплю-продажу коммунальных ресурсов:

На. основании? вышеизложенного можно сделать, вывод,, что* под коммунальными услугами можно понимать деятельность по» обслуживанию сетей, через которые осуществляется подача, ресурсов; а. также приборов их учета.

Согласно' ЖК ЕФ и. Правилам предоставления s коммунальных, услуг субъектом, производящим или приобретающим коммунальные ресурсы, предоставляющим коммунальные услуги и отвечающим за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых, потребителю-предоставляются коммунальные услуги,, признается исполнитель. Им, может быть управляющая^ организация, товарищество собственников жилья; жилищно-строительный, жилищный' или иной специализированный

³² Пункт 1 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

³³ Москвичев А.Ю. Роль управляющих компаний в обеспечении газоснабжения граждан // Гражданское право. 2007. № 4.

49

потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная- организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы. При этом продажу коммунальных ресурсов» исполнителю осуществляет ресурсоснабжающая' организация (любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель).

Следовательно, в соответствии с выбранным способом управления управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив предоставляет потребителю коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление). Пункт 4 Правил устанавливает, что коммунальные услуги предоставляются потребителю на основании» договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения. Помимо этого, в п. 6* Правил излагаются состав и содержание предоставляемых потребителю коммунальных услуг. В" частности, коммунальные ресурсы должны предоставляться потребителю по присоединенной сети в его жилое помещение круглосуточно (бесперебойно), надлежащего качества, в необходимых объемах. То¹ есть, согласно закону потребитель (собственник) получает коммунальные ресурсы и оплачивает их на основании договора, заключенного'с исполнителем (управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив), вследствие чего у исполнителя возникают обязательства по бесперебойному предоставлению этих услуг надлежащего качества и в необходимых объемах перед всеми потребителями (п. 5 Правил).

Из этого можно сделать следующий вывод, что ресурсоснабжающая организация на основании заключенного с исполнителем договора купли-продажи продает коммунальные ресурсы исполнителю, а он, в свою очередь, через заключенный договор на предоставление коммунальных услуг с

50

потребителем получает оплату за предоставленные услуги, в которую включена и стоимость приобретаемых ресурсов. Такой подход далеко не- бесспорен. Функции исполнителя в соответствии с указанными нормами не ограничиваются обеспечением надлежащего состояния¹ коммуникаций и оборудования, они выходят за рамки этого. По сути, законодатель определил исполнителя в качестве продавца коммунальных ресурсов, а заказчика как покупателя. В то же время, как было уже сказано; продавцом коммунальных ресурсов является ресурсоснабжающая организация, что более чем противоречиво. Следовательно, если отталкиваться- от имеющихся, в законодательстве неоднозначных формулировок, можно ошибиться не только в выборе типа договора, подлежащего* заключению при предоставлении, потребителю коммунальных ресурсов, но. и в определении сторон в нем.

Вице-президент Российского газового общества О: Жилин в своей статье о ЖК РФ делает вывод, что^ договор управления многоквартирным домом* содержит элементы» договора энергоснабжения³⁴. Однако управляющая организация обычно не сама предоставляет энергетические ресурсы, она только заключает договоры на поставку энергетических ресурсов в квартиры граждан со специализированными организациями. Следовательно, конкретный договор о поставке газа между газоснабжающей организацией и управляющей организацией содержит отдельные элементы договорам пользу третьего лица, (ст. 430 ГК РФ). Присутствие элементов, договора в, пользу третьего лица в і конкретном договоре поставки газа, заключенном > между управляющей организацией и поставщиком газа, как представляется, не позволяет газоснабжающей организации и управляющей организации без согласия> третьего лица (гражданина) расторгнуть или изменить договор поставки газа (п. 2 ст. 430 ГК РФ). В данной связи полагаем, что в силу договора об управлении многоквартирным домом и предоставлении коммунальных услуг возникает

Жилин О. Системные огрехи Жилищного кодекса вредят обслуживанию населения // ПВ. 2007. № 3.

51

следующее сложное договорно-обязательственное правоотношение, содержанием которого, в частности, являются:

— обязанности управляющей организации по непосредственному оказанию гражданам традиционных коммунальных услуг (уборка территории* от мусора, вывоз мусора, устранение засоров в водопроводе и т.п.);

- организационные обязанности управляющей организации по* заключению договоров поставки^ газа в пользу владельцев квартир в многоквартирном доме; в) обязанности поставщиков газа подать газ в квартиры населения-через присоединенные газовые сети.

Выход видится В! исключении из обязанностей исполнителя обеспечения^ предоставления коммунальных услуг в» необходимых объемах и надлежащего* качества, о возложении их на ресурсоснабжающую организацию. Исполнитель же предоставляет потребителю за плату работы и услуги по^ поддержанию присоединенных сетей и используемых им приборов и оборудования² в состоянии, обеспечивающем безопасную эксплуатацию. При этом исполнитель в отношениях предоставления коммунальных услуг в рамках заключенного договора управления'берет на себя определенные представительские функции от своего имени, но в интересах потребителей (собственников) в отношении с ресурсоснабжающей организацией.

На основании вышеизложенного, мы предлагаем изложить пункт 2* статьи 162 ЖК РФ в следующей редакции: «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая, организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном-доме, органов управления товарищества собственников, жилья- либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом

52

деятельность, в том числе деятельность по обеспечению предоставления коммунальных услуг и ресурсов».

53