<<
>>

§3. Субъектный состав договорных отношений по управлению многоквартирным домом

Элементами гражданского правоотношения, в том числе и договорного, наряду с его содержанием, выступают и субъекты .

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ сторонами договора управления многоквартирного дома, одним из существенных условий которого служит выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в [107]

таком доме, являются, с одной стороны - управляющая организация, либо товарищество собственников жилья, жилищные и другие специализированные кооперативы в лице своих органов, с другой - собственники помещений в многоквартирном доме.

Действующий Жилищный Кодекс РФ не содержит ни определение управляющей организации, ни каких-либо специальных признаков таковой организации.

В нормативно-правовых актах (в ч. 4 ст. 155 ЖК РФ, Постановлении Правительства РФ от 23 сентября 2010 года № 371[108]) понятие «управляющая организация» используется в «широком» смысле (управляющая организация, кооператив, ТСЖ) и в «узком» смысле - субъект договора управления многоквартирным домом.

Понятие управляющей организации (в «узком» смысле) было ранее закреплено в «Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307»[109]. «Под управляющей организацией понимается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом». Исходя из данного определения можно сделать вывод, что управляющей организацией могут выступать и коммерческие, и некоммерческие организации, и эта точка зрения находит поддержку в специальной литературе[110]. Правила предоставления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354[111] (ред. от 19.09.2013)не содержат определение

«управляющей организации», обозначая только фигуру исполнителя, как юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, предоставляющего потребителю коммунальные услуги.

На наш взгляд, законодатель, предусмотрев разные способы управления общим имуществом многоквартирного дома, допустил возможность опосредованного управления собственниками помещений через созданные специализированные некоммерческие организации потребительского типа, которые не имеют извлечение прибыли в качестве основной цели, и возможность коммерческой деятельности, осуществляемой с целью извлечения прибыли.

Деятельность управляющей организации должна быть ориентирована на клиента, и она характеризуется тем, что направлена на удовлетворение запросов собственников жилья. Профессионализм управляющей организации (управляющего) «выражается в умении содействовать собственникам в определении целей управления и формулировании потребностей, которые выражаются через заказ на данный вид деятельности. Способ и общий план достижения целей, предложенные управляющей организацией собственникам и согласованные с ними, ложатся в основу договора управления. При этом методы решения конкретных задач в рамках договора управляющая организация выбирает самостоятельно»[112]. Все это говорит именно об управлении как профессиональной деятельности, осуществляемой на договорной основе, имеющей возмездный характер. Именно за свою управленческую деятельность управляющая организация систематически получает плату. Поэтому, на наш взгляд, необходимо четко установить, что управляющими организациями могут быть только коммерческие организации, действующие на профессиональной основе (например, исполнительные органы данных компаний должны проходить

113 специальное обучение по управлению многоквартирным домом) . Высказанное в 2010 году мнение Л.А. Юрьевой о том, что по характеру осуществляемой деятельности (профессиональной, предпринимательской) в качестве управляющего

114 многоквартирным домом могут выступать и индивидуальные предприниматели , в настоящее время, не находит своего подтверждения на практике. В настоящее время управляющая компания не только выступает как посредник между сособственниками многоквартирного дома и ресурсоснабжающими организациями (поставка газа, тепла, электроэнергии), но и оказывает иные услуги и работы (например, обустройство дворов, ремонт крыши, уборка подъездов).

Оказать качественные услуги и работы потребителям в этой сфере может только коллектив профессиональных людей в форме коммерческого юридического лица.

Действующее законодательство Российской Федерации опосредованно также предполагает коммерческий характер деятельности управляющих организаций. В частности, Федеральный закон от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»[113][114][115] устанавливает, что условием получения финансовой поддержки за счет средств фонда должно быть наличие коммерческой управляющей организации.

В таких странах, как Венгрия, Чехия, Франция, США, Канада управление рассматривается как отдельный вид предпринимательской деятельности, за которую управляющая организация получает вознаграждение от собственников помещений[116].

Деятельность управляющей организации связана с обеспечением безопасности проживания в многоквартирном доме. Но каких-либо общих дополнительных требований к данным организациям законодатель не устанавливает. Минстрой

готовит проект закона о контроле над управляющими компаниями. Предполагается два варианта: создание саморегулирующих организаций и лицензирование управляющих компаний . Представители государственных органов поддерживают вторую точку зрения, а именно о необходимости ввести лицензирование деятельности управляющих компаний как формы государственного контроля за их деятельностью . Думается, что предпочтительнее введение в данной сфере деятельности демократического принципа саморегулирования управляющих компаний, что сочетается с частноправовыми началами рыночной экономики России.

В настоящее время в России происходит переход от лицензирования государством отдельных видов деятельности к контролю над деятельностью самими профессиональными организациями - саморегулируемыми организациями (СРО). Правовой основой саморегулирования является Федеральный закон от 1 декабря 2007 года № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях»[117][118][119].

Однако в отличие от многих других видов деятельности, членство в саморегулируемой организации для управляющих организаций не обязательно.

В Письме от 30 ноября 2009 года № Д05-5228[120] Минэкономразвития разъяснило, что предприятия, осуществляющие текущий ремонт зданий и сооружений, а также эксплуатацию объектов капитального строительства, не должны вступать в саморегулируемые организации и получать допуск к работам. Указанные виды работ и услуг законодательством о градостроительной деятельности не регулируются, поэтому и осуществляются без допуска СРО.

Однако, исходя из ч. 2 ст. 52, ч. 2 ст. 49 и ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации[121], допускаются к проведению капитального ремонта в многоквартирном доме свыше трех этажей индивидуальные предприниматели или юридические лица, имеющие выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Таким образом, управляющая организация, не являясь членом СРО, не может выполнять капитальный ремонт.

Уже упоминалось, членство в СРО необязательно для управляющих организаций. Однако такое членство способствовало бы, на наш взгляд, большей защите прав «слабой стороны» - собственников жилых помещений. Так, объединение в СРО позволит управляющим организациям, во-первых, защищать наилучшим образом интересы собственников, так как в случае членства перераспределяются финансовые обязанности; во-вторых, поможет разработать стандарты профессиональной деятельности, сделать их более открытыми; в-третьих, поможет сформировать механизм установления платы за предоставляемые работы и услуги.

Данный вывод подтверждается также зарубежным опытом организации управления многоквартирным домом. Например, в других странах мира в редких случаях от управляющих требуется лицензия[122][123]. Передовые государства в правовом регулировании данного вопроса давно уже перешли к созданию узкоспециализированных субъектов по оказанию услуг сособственникам многоквартирных домов в сфере содержания и ремонта жилого помещения, например, обслуживание труб внутри дома осуществляет одна фирма, обслуживание приборов учета на системах теплоснабжения - вторая фирма, обслуживание насосов, установленных на системах теплоснабжения - третья, обслуживание бойлера (теплообменника) - четвертая и т.д .

«Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв.

Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 года № 75» (ред. на 10.07.2013)[124], предусматривается, что управляющая организация, признанная победителем в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, должна предоставить обеспечение исполнения обязательств по управлению многоквартирным домом. Такими способами обеспечения могут являться страхование ответственности управляющей организации, безотзывная банковская гарантия и залог депозита[125].

Указанное требование подлежит отражению в договорах управления многоквартирным домом и в договорах ресурсоснабжения и приема (сброса) сточных вод в качестве существенного условия этих договоров.

На наш взгляд, законодатель совершенно безосновательно не установил обязанность по предоставлению обеспечения надлежащего выполнения своих обязательств в отношении управляющих организаций, с которыми договор заключается в обычном порядке.

В связи с изложенным и учитывая сложность и социальную значимость общего имущества многоквартирного дома, которое передается в управление, необходимо закрепить в законе для всех управляющих организаций необходимость предоставления обеспечения именно в качестве существенного условия, о чем указать в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. Альтернативой традиционному обеспечению может быть участие управляющей организации в саморегулируемой организации, которая имеет компенсационный фонд и выступает гарантом надлежащего выполнения своих обязанностей ее членами.

В действующем Жилищном Кодексе РФ общее собрание названо органом управления общим имуществом многоквартирного дома. Эта точка зрения отражена

и в юридической литературе[126]. Орган управления вне зависимости от принятой формы управления данным домом, даже если в этом доме создано товарищество собственников жилья или жилищный кооператив или совет многоквартирного дома. Ведь данные юридические лица или органы создаются именно для осуществления функций управления многоквартирным домом[127][128].

В литературе имеются и другие точки зрения на природу общего собрания жильцов многоквартирного дома . В частности, В.Н. Литовкин полагает, что общее собрание следует рассматривать в качестве органа общественной самодеятельности[129][130]. Этот вывод оспаривается рядом авторов. Так, С.Г. Певницкий и Е.А. Чефранова полагают, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома не является органом общественной самодеятельности в силу того, что общее собрание - не общественное объединение; общее собрание основано на членстве, причем членом общего собрания может быть только собственник помещения в данном доме; у общего собрания нет устава .

Анализ научно-практических исследований по вопросу определения правового статуса общего собрания многоквартирного дома, показал, он неоднозначен и вызывает множество нареканий.

В литературе высказывается мнение о необходимости придания общему собранию определенной организационно-правовой формы[131]. Думается, что общее

собрание не является юридическим лицом. Ранее законодатель уже прибегал к весьма сходным с общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме формам объединений граждан[132]. По некоторым положениям данных законов Конституционный Суд РФ сформулировал свою позицию[133]. В частности, Конституционный Суд РФ признал возможность существования объединения собственников без придания такому объединению определенной организационно­правовой формы. Кроме того, Конституционный Суд РФ подчеркнул, что участники объективно объединены наличием определенной совокупности прав (права общей долевой собственности на один и тот же объект). Это означает, что общее собрание ни де-юре, ни де-факто не является органом управления своих объединений.

Следовательно, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является формой согласительной процедуры, призванной найти решение вопросов по управлению многоквартирным домом, в том числе общим имуществом.

Следующими субъектами являются органы управления ТСЖ и кооперативов. Органы управления этих юридических лиц не являются субъектами права и в связи с

134

этим не могут выступать стороной договора[134].

Как указывалось выше, и ТСЖ, и Кооператив сами по себе являются управляющими организациями в широком значении данного понятия (ст. 155 ЖК РФ), их деятельность направлена на достижение целей управления. Обязанность ТСЖ и Кооператива по управлению многоквартирным домом должна находиться в компетенции самих юридических лиц. В соответствии с ч. 2 ст. 138 ЖК РФ, ТСЖ

обязано осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII ЖК РФ, и согласно ч. 8 - представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Между тем, принятие решение о заключение договора управления многоквартирным домом обозначено как обязанность именно правления ТСЖ (ст. 148 ЖК РФ). После заключения данного договора, все функции по управлению многоквартирным домом передаются управляющей организации. В этом случае товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг. Ответственным лицом перед пользователем является управляющая организация (ст. 161 ЖК РФ).

Таким образом, можно констатировать, что в данном случае происходит изменение способа управления многоквартирным домом. В связи с этим целесообразно данный вопрос отдать на разрешение общего собрания. Нормы, регулирующие правовой статус кооперативов, обходят молчанием вопросы управления многоквартирным домом, в том числе общим имуществом.

Будучи профессиональными управляющими, ТСЖ и кооперативы могут в рамках выполнения данных функций привлекать другие узкоспециализированные организации для выполнения определенных работ и услуг. Данное положение нашло свое законодательное закрепление в отношении непосредственного управления многоквартирным домом. В частности, на основании ч. 9.1. ст. 161 ЖК РФ, в случае непосредственного управления, если количество квартир превышает более 12, собственники обязаны заключить договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с управляющей организацией. При этом управление общим имуществом осуществляют собственники, также они самостоятельно заключают договор с ресурсоснабжающими организациями.

<< | >>
Источник: Долгова Наталья Алексеевна. ПРАВОВАЯ КОНСТРУКЦИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ. ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Волгоград - 2014. 2014

Еще по теме §3. Субъектный состав договорных отношений по управлению многоквартирным домом:

- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -