Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 65
В Кодексе более четко, чем это ранее было сделано в ЖК 1983 г. и Основах, урегулированы права, обязанности и ответственность сторон договора социального найма жилого помещения.
Права и обязанности наймодателя по такому договору определены в комментируемой статье.1. Предусмотренное в ч. 1 право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги целесообразно рассматривать как его основное правомочие в качестве стороны договора социального найма жилого помещения. При этом необходимо иметь в виду, что это далеко не единственное право наймодателя: Кодекс закрепил также иные его права, например, запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70 Кодекса), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72 Кодекса), на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76 Кодекса) и др.
2. В ч. 2 ст. 65 Кодекса закреплены четыре основные обязанности наймодателя:
1) обязанность передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) обязанность принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Независимо от того, предусмотрены ли указанные здесь обязанности в конкретном договоре социального найма жилого помещения, наймодатель по такому договору не освобождается от их исполнения, поскольку указанные обязанности установлены в императивной правовой норме федерального закона.
Перечень обязанностей наймодателя, установленный в комментируемой статье, не является исчерпывающим: наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством (о содержании понятия "жилищное законодательство" говорится в ст. 5 Кодекса).
3. Согласно ч. 3 комментируемой статьи, дополнительные (по сравнению с установленными Кодексом и иными актами жилищного законодательства) обязанности наймодателя можно предусмотреть также непосредственно в договоре социального найма жилого помещения. Однако представляется, что сделать это по инициативе нанимателя жилого помещения по договору социального найма на практике будет непросто.