Статья 15. Объекты жилищных прав

Комментарий к статье 15

1. Основания возникновения жилищных прав перечислены в статье 10 настоящего Кодекса.

Жилищный кодекс определяет в качестве объектов жилищных прав жилые помещения и дает им определение.

2. ЖК РФ определяет жилое помещение как недвижимое имущество.

Гражданский кодекс РФ под недвижимостью среди прочего подразумевает все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и сооружения. Помимо определения недвижимости ГК РФ устанавливает в своих статьях и правовой режим недвижимости:

1) в соответствии со ст. 131 право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации;

2) право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст. 219) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. 551);

3) установлены специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (ст. 340).

При продаже или аренде недвижимости одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии - право ограниченного пользования (сервитут) (ст.

4) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.

ЖК РФ указывает в качестве основных признаков жилого помещения:

- его изолированность;

- пригодность для постоянного проживания (то есть соответствие жилого помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

3. Порядок признания помещения жилым и соответствие его законным требованиям устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

ГК РФ (ст. 673) устанавливает свои критерии, впрочем, схожие с вышеперечисленными определениями жилого помещения, определяя его как "изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания", и перечисляет их как квартиру, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Далее ГК ссылается на то, что пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Настоящий Жилищный кодекс устанавливает высокие социальные требования к жилому помещению. Прежде всего, оно должно отвечать такому минимальному, но непременному качеству, как изолированность. Будучи изолированным, оно становится жилым при условии, если его уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем, что отличает жилье от нежилого помещения. Например, возможность проживания в помещении не только в теплый период времени года, но и при низкой температуре воздуха, чем жилое помещение отличается от дачного помещения.

Если рассматривать критерии соответствия помещения жилому на уровне субъектов Российской Федерации, можно отметить, к примеру, Постановление Правительства Москвы, которое устанавливает следующий стандарт жилья - дом (квартира) со всеми видами удобств: электроснабжение, водопровод, канализация, центральное отопление, ванна (душ), газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение (централизованное или газовая колонка), лифт, мусоропровод независимо от материала стен (Вестник мэрии Москвы.

4. Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливается в настоящее время Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 года N 552. Настоящее Постановление устанавливает порядок признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания независимо от того, в жилищном фонде какой формы собственности они находятся, за исключением индивидуальных жилых домов, находящихся в частной собственности лиц, постоянно проживающих в этих жилых домах, а также признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания конкретного гражданина по медицинским показаниям. В нем сказано, что непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения):

- находящиеся в ветхом состоянии;

- находящиеся в аварийном состоянии;

- в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по заявлению собственника либо уполномоченного собственника, или указанию органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации либо органа местного самоуправления, или представлению органов государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы, государственной жилищной инспекции, или заявлению граждан.

5. Общая площадь жилого помещения суммируется из площади всех комнат такого помещения, мест общего пользования, которыми являются кухня, санузел, коридор, кладовка, однако настоящий Кодекс не относит к ним летние помещения, коими являются балкон, лоджия, веранда, терраса.

Если взять экспликацию к любой квартире, можно заметить, что отдельно указывается общая площадь квартиры, ее жилая площадь и прочие летние помещения.

Расчет общей площади квартиры особенно важен, когда мы сталкиваемся в суде с такими вопросами, как определение порядка пользования квартирой (жилым домом), определение доли в совместной собственности.