Статья 104. Предоставление служебных жилых помещений
Комментарий к статье 104
Предоставление служебных жилых помещений осуществляется по правилам ст. 104 Кодекса.
1. Согласно ч. 1 комментируемой статьи служебные жилые помещения могут предоставляться исключительно в виде отдельной квартиры.
Как мы уже отметили, сохранено действовавшее ранее правило о том, что под служебные жилые помещения выделяются отдельные квартиры. Однако в отличие от прежнего законодательства Кодекс сформулировал данное положение в императивной норме (ст. 101 ЖК 1983 г. предполагала возможность исключений из данного правила). Служебными могут быть признаны все квартиры многоквартирного дома, что ограничивает возможность нахождения в одном доме (одной квартире) жилых помещений, подчиненных общему и специальному режимам пользования. На практике под служебное жилье выделяются свободные жилые помещения, расположенные, как правило, на первом этаже.Основанием для предоставления лицу служебного жилого помещения и заключения с ним договора найма служебного жилого помещения является решение соответствующего работодателя, указанного в ст. 99 Кодекса. Для сравнения напомним, что ЖК 1983 г. предусматривал такое решение только в качестве основания выдачи ордера на служебное жилое помещение, а не в качестве основания заключения договора (ст. ст. 105, 106). Как уже отмечалось, Кодекс вообще не упоминает о таком административном акте, как ордер на жилое помещение, и усиливает роль договоров в регулировании жилищных отношений.
Как и любое другое жилое помещение, предоставляемое гражданину служебное жилое помещение должно быть предназначенным для проживания и отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
2. Служебные жилые помещения предоставляются не любым гражданам, состоящим в трудовых отношениях с работодателями, указанными в ст. 99 Кодекса, и не обеспеченным жильем в том населенном пункте, где находится их место работы.
Как и прежде, право на служебное жилое помещение принадлежит только определенным в законодательстве категориям граждан.Определять такие категории граждан, которые вправе получать служебные жилые помещения, согласно ч. 2 ст. 104 Кодекса, управомочены органы, представляющие интересы собственников соответственно жилищного фонда Российской Федерации, жилищного фонда субъекта Федерации, муниципального жилищного фонда. Например, Постановлением Правительства РФ от 23.11.2001 N 811 был утвержден Порядок предоставления служебных жилых помещений гражданам, занятым на работах с химическим оружием. Типовое положение о находящемся в государственной собственности служебном жилищном фонде, переданном в оперативное управление органам внутренних дел, органам Федеральной службы безопасности, таможенным органам Российской Федерации и внутренним войскам Министерства внутренних дел Российской Федерации, утверждено Постановлением Правительства РФ от 17.12.2002 N 897.
3. Договор найма служебного жилого помещения регламентирован общими и специальными нормами Кодекса (ст. ст. 100 - 102, ч. 3 ст. 104) значительно подробнее, чем это было в ЖК 1983 г., где такому договору посвящалась только одна статья, имевшая в основном отсылочный характер.
Наймодателями по указанному договору могут быть только государственные и муниципальные органы, действующие от имени собственников жилых помещений, или уполномоченные ими лица, перечисленные в ч. 1 ст. 100 Кодекса. Служебным жильем признаются только жилые помещения, предоставленные по решению органов государственной власти или местного самоуправления в связи с указаниями ст. 93 Кодекса. Жилое помещение, предоставленное частным юридическим лицом своему работнику, не признается служебным. Предоставление такого помещения производится на основании договора коммерческого найма жилого помещения либо на основании договора безвозмездного пользования жилым помещением. К пользованию такими помещениями применяются соответствующие правила.
Нанимателями по договору найма служебного жилого помещения могут быть граждане (физические лица).
Необходимо обратить внимание на то, что в отличие от договора социального найма в договоре найма служебного жилого помещения нанимателями могут быть не только граждане Российской Федерации, но также иностранные граждане и лица без гражданства (см. ч. 5 ст. 49 Кодекса).Срок действия договора найма служебного жилого помещения определяется продолжительностью трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на выборной должности.
Права и обязанности сторон договора найма служебного жилого помещения совпадают с правами и обязанностями наймодателя и нанимателя по договору социального найма, предусмотренными в ст. 65, ч. ч. 3 и 4 ст. 67 Кодекса. Права, обязанности и ответственность членов семьи лица, которому предоставлено служебное жилое помещение, совпадают с правами и обязанностями граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему помещении, указанными в ч. ч. 2 - 4 ст. 31 Кодекса (см. ч. 5 ст. 100 Кодекса).
Прекращение договора найма служебного жилого помещения регулируют общие правила ст. ст. 101, 102 и специальная норма ч. 3 ст. 104 Кодекса.