<<
>>

§1. Исторический аспект и зарубежный опыт организации управления многоквартирными домами

Исследуя более чем десятилетний- опыт от начала зарождения- в России системы управления многоквартирными домами объединениями собственников жилья, можно смело отметить, что этот нелёгкий путь послужил примером для огромного количества граждан, стал ориентиром для поиска средств и методов в выработке своевременных решений, связанных с управлением своим жильём.

Появление объединений собственников жилья для осуществления-управления комплексами, недвижимости следует связать с экономическими преобразованиями, начавшимися- в России в начале 90-х годов. Во многом процесс организации подобных объединений развивался'стихийно, но основной движущей силой^ оказалась государственная программа приватизации жилищного фонда. Государство приступило к ней под всё увеличивающимся бременем содержания жилищно-коммунального хозяйства, которое к этому времени пришло в упадок.

Закон РСФСР № 1531-1 «О- приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР»4, принятый Верховным Советом 3 июля 1991 года позволил преобразовать предприятия индустриального домостроения, заводы и фабрики, производившие оборудование, инструменты и материалы для жилищно-коммунального хозяйства, в акционерные общества, которые отказались все это поставлять бесплатно. В'эпоху плановой экономики перечисление средств за амортизацию жилых домов осуществлял Госплан. Амортизационные отчисления» с жилищного фонда по инерции поступали на

4 Ведомости СИД и ВС РСФСР. 1991. №27. Ст.927.

15

предприятия до 1991 г., и хотя эти средства были весьма скудны, производство ещё модернизировалось. Однако, после отказа от государственного планирования, в жилищно-коммунальном хозяйстве наступил финансовый кризис.

Москва как город федерального значения, одним из первых субъектов Российской Федерации стала внедрять на практике идею передачи функций управления недвижимостью объединениям собственников жилых помещений.

Это, очевидно, следует связать і ещё и с тем обстоятельством, что в центре Москвы начинался процесс реконструкции) ветхого жилищного фонда и строительства новых административных и жилых домов, в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 20.07.1993 г. №688 «О мерах по выполнению мероприятий, связанных с реконструкцией центра г. Москвы, в части переселения граждан из жилых помещений, подлежащих сносу, реконструкции* и комплексному капитальному ремонту»5. При переселении жителям предоставляли жилье в районах массовой застройки, далеко от обжитого района, что означало резкое изменение среды, обитания, в том числе ухудшение экологической обстановки. Так, на волне протеста против переселения и возникали объединения*собственников.

Инициативные группы жителей, объединившиеся в жилищные коллективы, обращались с требованием самостоятельного проведения реконструкции ветхого- жилья, с последующей- передачей им функций управления. Добились этого лишь единицы, хотя в 1992-1993 годах таких объединений насчитывалось около 800. Тем не менее, темпы, динамика развития этого движения были стремительны. Созданные товарищества систематически собирали пресс-конференции, приглашали представителей власти, обсуждали вопросы обустройства города, дворов, подъездов жилых домов столицы.. Говорили и о необходимости выработки нормативно-правовой базы, которая позволяла бы жителям объединяться и на законных основаниях получать в управление свои дома.

5 Вестник Мэрии Москвы. № 16. 1993.

16

На федеральном уровне возможность организации объединений собственников жилых помещений впервые была предусмотрена Законом РСФСР от 04 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»6, где собственникам приватизированного жилья предоставлялась возможность создавать товарищества и иные объединения. Тем не менее, реального воплощения данная норма не нашла.

Для реализации задачи по передачи функций управления недвижимостью объединениям домовладельцев, Комитетом муниципального жилья (так назывался тогда Департамент жилищной политики и жилищного фонда правительства г.

Москвы) по поручению Правительства г. Москвы в 1993 г. был разработан первый в истории постсоветской России документ - Постановление Правительства Москвы от 06 апреля 1993 г. №300 «Об основах образования и деятельности товариществ собственников квартир» (утратило силу с 14.01.97г.). Первые товарищества появились внутри Садового кольца, затем распространились по всем округам столицы.

В августе 1993 года было принято Постановление Правительства Москвы №813 «О порядке управления жилыми домами, находящимися в коллективной собственности и передаче домов в управление товариществам собственников

о

помещений» . А уже 23 декабря 1993г. вышел Указ Президента РФ №2275 «Об утверждении Временного положения о кондоминиуме»9; он появился на основе накопленного московского опыта. Другие регионы России тоже пошли по этому пути, приняв ряд соответствующих документов. Явные проявления негативных настроений, по отношению к деятельности товариществ утихли, но скрытое сопротивление продолжается до настоящего времени. Оппонентами выступают как жилищно-эксплуатационные организации и дирекции единого заказчика, поскольку видят в товариществах своих конкурентов, так и поставщики энергии, газа, воды и тепла; последние - особенно, например, когда проверяют

6 Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959.

7 Вестник Мэрии Москвы. № 10. 1993.

8 Вестник Мэрии Москвы. № 19. 1993.

9 Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. №52. Ст.5079.

17

подготовку домов к зимней эксплуатации. Кроме того, малый практический опыт по передаче многоквартирных домов объединениям собственников в управление, организационная1 сложность задачи в целом, не позволяет сделать вывод о массовости этого явления в жизни общества.

Нельзя оставить без внимания и тот факт, что правовая основа деятельности объединений собственников- для управления комплексами недвижимого имущества* подвергалась многократным изменениям^ и дополнениям.

Исследование законодательной базы о кондоминиумах привело к пониманию того, что процесс формирования основных понятий и положений был долог и труден. Например, Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»10 (утратил силу), определял кондоминиум как товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах с установлением условий совместного владения и пользования межквартирными' лестницами, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами, внеквартирным инженерным оборудованием, придомовой территорией и др. местами общего* пользования. Таким образом, закон не разграничивал одно от другого, а объединял оба понятия, по сути, не давая конкретных формулировок.

Такое же совмещение понятий использовано во «Временном положении о кондоминиуме», утвержденном Указом Президента РФ' от 23 декабря 1993 г. №2275 (утратил силу), а также в нормативных актах субъектов РФ, например, в Свердловской области — в «Положении о товариществах собственников приватизированных жилых помещений в Свердловской области», утвержденном решением Президиума Свердловского областного Совета народных депутатов от 26 сентября 1991г. (частично утратило силу с 19.12.96п), в Москве - в Постановлении Правительства Москвы от 24 августа. 1993 г. №813 «О порядке управления жилыми домами, находящимися в коллективной собственности, и передаче домов, в управление товариществам собственников

10 Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. №3. Ст.99.

18 помещений»11 (утратило силу). Названные нормативные акты содержали много погрешностей, но впервые в них четко и однозначно был определён статус нежилых частей недвижимого имущества, являющихся, неотъемлемой частью жилого многоквартирного дома и придомовых территорий.

После вступления в силу первой части Гражданского кодекса РФ {далее ГК РФ) противоречия в определениях кондоминиума и товарищества собственников жилья.постепенно разрешились. В соответствии со статьей 291 ГК РФ, товарищество собственников жилья может быть организовано исключительно собственниками жилых и иных помещений для обеспечения эксплуатации (либо- строительства и эксплуатации)- многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом, для чего оно обретает статус юридического лица и действует на основании Федерального закона «О товариществах собственников жилья».

Согласно ст. 1 данного Закона кондоминиумом признавался единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нём жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для. жилых или* иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. После принятия Федерального закона «О товариществах собственников жилья» многие нормативные акты, регулирующие создание и деятельность товариществ* собственников жилья и кондоминиумов, были полностью или частично отменены, либо в них внесены изменения.

В настоящее время практически все вышеперечисленные понятия претерпели изменения.

Прежде всего, в связи с вступлением в силу ЖК РФ, утратил силу

11 Вестник Мэрии Москвы. № 19. 1993.

12 СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

19

Федеральный закон «О товариществах собственников жилья».

Теперь не существует понятия «кондоминиум», которое условно заменено понятием «многоквартирный дом». Но, в то же время, законодатель, воздержался от введения определенной дефиниции, предоставив научной доктрине широкое поле для его трактования.

Ниже мы приведем некоторые, наиболее удачные формулировки понятия «многоквартирный дом», связав его с функцией управления.

Однако на наш взгляд из текста современного жилищного законодательства, России ушло понятие (кондоминиум - авт.), которым оперирует большинство стран континентальной Европы и которое признано стабильным с точки зрения юридической техники.

Необходимо также отметить, что идея управления многоквартирными домами объединениями граждан уже имела практическое воплощение в начале XX столетия, когда такие организации обеспечивали сохранность и приращение жилищного фонда.

Однако объединения, существовавшие ранее, к которым следует отнести жилищные и жилищно-строительные кооперативы, были призваны, прежде всего, осуществлять жилищную потребность граждан. В настоящее время на смену жилищным и жилищно-строительным кооперативам приходит современная юридическая организация - товарищество собственников жилья, соответствующая нынешним рыночным отношениям. В актах федерального законодательства содержалось множество противоречий в определении, как комплекса недвижимого имущества, так и субъектов, призванных им управлять. Многие вопросы, связанные с управлением многоквартирными домами остаются неразрешёнными до настоящего времени.

Рассматривая управление многоквартирными домами в исторической ретроспективе необходимо отметить следующее:

Поскольку до революции 1917 года жилищный фонд состоял из одноэтажных деревянных и малоразмерных домов, находящихся в собственности граждан, между ними не возникало устойчивых правовых

20

связей, основанных на праве общей собственности . Поэтому управление домами> осуществлялось собственниками самостоятельно' либо через управляющих, и общее собрание собственников-как орган управления домами не было востребовано. После революции 1917 г. Декретом ВЦИК от 20 августа 1918 года «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах»14 основная часть жилищного фонда, находившегося в частной собственности, была национализирована и передана в ведение местных Советов, на которые были возложены расходы, связанные с содержанием муниципализированных домов. Однако местные Советы, на бюджет которых перешел весь муниципализированный жилищный фонд, в связи с отсутствием финансовых возможностей не были способны поддерживать ее в надлежащем состоянии, производить капитальный ремонт и пр. При этом широко практиковавшееся в данный период переселение жильцов из одного помещения в другое по распоряжению жилищных органов, возможность принудительного уплотнения жильцов и связанное с ним отсутствие у граждан уверенности в дальнейшем проживании, в данном помещении снижали заинтересованность жильцов в надлежащем содержании занимаемого помещения; в производстве ремонта. В совокупности все эти факторы пагубным образом сказывались на сохранности жилищного фонда. Так, по оценкам экспертов, в первые же годы в Москве оказываются разрушенными или приходят в полную негодность 7000 многоквартирных домов, насчитывающих 41000 квартир15. Поэтому в целях предотвращения разрушения домов, достигшего угрожающих размеров, СНК РСФСР было издано 23 мая* 1921 года Постановление «О мерах улучшения жилищных условий трудящегося населения и о мерах борьбы с разрушением жилищ» . Согласно Постановлению соответствующим ведомствам было поручено в кратчайший срок выработать положение об управлении домами в городах, с возложением ответственности за сохранность жилых помещений на

13 Дмитриев Н. Жилищный вопрос. Два мира - два подхода. М.5 1973. С. 71.

14 СУ РСФСР. 1918. № 62. Ст. 674.

15 Попов-Сибиряк Н. Жилищное дело в Москве. М.: Моссовет, 1924. С. 8.

16 СУ РСФСР. 1921. № 49. Ст. 253.

21

домовые управления. К контролю над работой домовых управлений привлекалось проживающее в доме население. Это заложило основу для осуществления управления домами, в том числе посредством принятия решений жильцами конкретного дома на их общем собрании. Однако в отличие от общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме правовая природа общего собрания жильцов была существенно иной. Правовая связь лиц, участвовавших в таких собраниях, возникала не на основе права общей собственности, а базировалась на режиме пользования жилым помещением (проживания в нем).

Положение об управлении домами в итоге было утверждено СНК РСФСР 8 августа 1921 года и предусматривало возложение на общее собрание жильцов ряда вопросов, связанных с управлением домом. В частности, по решению ежегодно проводимого общего собрания жильцов сроком на один год избирался заведующий домом, который в течение этого периода осуществлял непосредственное управление домом на постоянной основе, общее собрание жильцов также рассматривало вопросы, связанные с возмещением части расходов на текущий ремонт дома, вознаграждением заведующего домом, досрочного отстранения заведующего домом от управления домом в случае ненадлежащего исполнения им своих обязанностей, рассмотрением сметы расходов по отоплению и многие другие вопросы.

За последний десятилетний период условия управления большей частью многоквартирных домов формировали органы местного самоуправления. Данный период показал неэффективность такого подхода к системе управления домами, доказал нежелание, а зачастую неспособность органов местного самоуправления оптимально сформировать такую систему. Собственники помещений в многоквартирных домах, по существу, были отстранены от управления их домами, что привело: к повсеместному игнорированию прав таких собственников на участие в принятии решений, связанных с вопросами содержания, пользования и распоряжения общим имуществом в

17 СУ РСФСР. 1921. № 60. Ст. 411.

22

соответствующих многоквартирных домах (когда в. большинстве случаев такие решения принимались дирекциями единого заказчика без учета законных интересов данных собственников); к преобладанию административных методов хозяйствования, муниципализации (по существу, монополизации) сферы управления многоквартирными домами, деятельности по предоставлению * коммунальных услуг гражданам, содержанию и ремонту многоквартирных домов; к отсутствию экономических и организационных предпосылок для развития других форм управления многоквартирными домами.

Содержавшееся в Жилищном Кодексе РСФСР18 (далее - ЖК РСФСР) понятие «управление жилищным фондом» было основано на том, что-такое управление в целом осуществлялось исключительно органами, государственной или местной власти (ст. 16 и 17), а непосредственное - жилищно-эксплуатационными организациями, роль которых сводилась в основном к «эксплуатации и> содержанию жилищного фонда» (ст. 22, 129, 141, 144, 148 и др. ЖК РСФСР).

Продолжавшаяся применяться в период активного формирования собственности в жилищной сфере система такого управления была не способна учесть того факта, что большая часть многоквартирных домов уже не принадлежала государству и новые реалии экономических отношений требовали не только учета прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирных домах, но и защиты их права собственности на общее имущество в многоквартирных домах, гарантируемой прежде всего Конституцией РФ.

Органы местного самоуправления, осуществлявшие права собственника в отношении муниципального имущества от имени муниципального образования, часто имевшие значительную долю жилых помещений в многоквартирных домах, также как органы власти, отвечавшие в советский период за состояние жилищного фонда, не имея* достаточных правовых оснований, по инерции взяли на себя правомочия всех собственников общего имущества в

18 Ведомости ВС РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883.

23

многоквартирных домах. При этом управление многоквартирными домами на практике подменялось системой мер* ПО' управлению жилищным фондом (исключения-составляли только случаи, когда в конкретных многоквартирных домах были созданы объединения собственников жилья, жилищные или жилищно-строительные кооперативы). Управление же конкретным жилищным фондом - это деятельность по управлению жилыми помещениями, входящими в такой фонд. Такая ситуация; в частности, возникает, когда муниципальное образование возлагает на свой-уполномоченный орган функции наймодателя по договорам^ социального найма. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется в отношении отдельных домов. При этом объектом управления в первую очередь выступает общее имущество-данных домов.

Общее собрание собственников-помещений многоквартирного дома как орган управления' многоквартирным домом является единственным легитимным, органом, вырабатывающим основные нaпpaвлeния^ деятельности по обеспечениюсохранности и приращению общего имущества.

Исключение, пожалуй, составляет только один случай, когда все помещения в многоквартирном доме принадлежат одному собственнику (ч. 7 ст. 46 ЖК РФ).

Таким образом, заложенный в ЖК РФ принцип управления многоквартирным> домом, когда основным и единственным органом такого управления названы собственники помещений в таком доме (их общее собрание), призван коренным образом изменить сложившуюся ситуацию в сфере управления4многоквартирными домами.

Далее представляется целесообразным обратиться- к исследованию зарубежного опыта управления многоквартирными домами.

При разработке нормативно-правовых актов, регулирующих сферу управления жилищным фондом, а также при разработке ЖК РФ широко-использовался зарубежный опыт, прежде всего Соединенных Штатов Америки {далее — США) и Западной Европы.

24

В европейских странах жилищная сфера характеризуется разнообразием форм собственности. Это и жилищные кооперативы, где проживают собственники и арендаторы, и частные многоквартирные дома, в которых квартиры сдаются в аренду, и муниципальные дома для социально незащищенных слоев населения, и многоквартирные дома, в которых проживают собственники квартир, объединенные в соответствии с законом в Ассоциации собственников жилья. Перечень остается открытым.

В законодательстве многих стран, в отличие от российского, используется понятие «ассоциация собственников жилья» (тождественное российскому — «товарищество собственников жилья»). Ассоциация создается для управления многоквартирным домом, в котором каждый домовладелец является одновременно, собственником земельного участка, входящего в его состав.

В США большая часть жилищного фонда находится в частной собственности. Доля государственного жилья составляет лишь около пяти процентов всего жилищного фонда страны и предоставляется только малоимущим семьям. Жилые дома как правило принадлежат одному собственнику, муниципалитету или частному лицу. И там нет домов, в которых эти формы были бы объединены.

Отношения между домовладельцами регулируются уставом ассоциации, и каждый собственник квартиры или нежилого помещения автоматически становится членом ассоциации. Кроме того, каждая ассоциация в дополнение к уставу принимает внутренние правила, которые определяют права и обязанности домовладельцев. Широко распространена судебная практика по делам с участием ассоциаций собственников жилья. Такие дела касаются в основном задолженностей по обязательным платежам домовладельцев или нарушения установленных правил.

В 60-70-х гг. товарищества в США формировались в домах, которые прежде сдавались в аренду. Бывшие владельцы домов распродавали свои здания поквартирно арендаторам и другим лицам, желающим получить собственное жилье.

25

С начала 80-х процесс превращения существующего арендного жилья в собственное ъ^ многоквартирных домах несколько приутих, и на первый план вышли частные компании-застройщики. Строительство многоквартирных домов превратилось в чрезвычайно выгодный бизнес; жилье в таких домах обладает стопроцентной ликвидностью. Организация самоуправления жильцов - ассоциация собственников жилья - всегда представляется застройщиками и агентами по продаже квартир как дополнительная выгода покупателям. Они приобретают право голоса в решении внутренних вопросов, возможность непосредственного участия в делах ассоциации, самостоятельный выбор управляющих и эксплуатирующих организаций, право-влияния на качество и стоимость предоставляемых ими услуг. Все положения, касающиеся прав и обязанностей домовладельца в многоквартирном доме, излагаются в предварительном договоре купли - продажи. В США хорошо развит рынок аренды жилья. Но большинство- американцев стремятся приобрести собственное жилье. Идеальным считается проживание в собственном отдельном доме или квартире, при условии, что она отвечает высоким требованиям качества. Поэтому такие дома весьма популярны среди населения США.

В таких странах, как Германия, Франция, Испания, Австрия, Финляндия, где рынок услуг, связанных с жильем хорошо развит, участие в управлении собственным городским домом воспринимается домовладельцами как их преимущество. Западные домовладельцы ценят возможность рационального и экономного расходования средств, вложенных в качество и комфортность проживания.

В западноевропейских странах доля жилищного фонда, принадлежащего государству и муниципалитету, гораздо выше, чем в США. Значительное положение в жилищном секторе занимают кооперативы. В основном это крупные организации, владеющие многочисленными жилыми домами. Кооперативы особенно' широко распространены в скандинавских странах и Германии. Однако в последнее десятилетие в Европе прокатилась волна

26

превращений кооперативов в кондоминиумы. Право собственности на квартиру дает жильцу больше преимуществ, нежели просто владение- паем. В восточноевропейских странах на сегодняшний день для жилищных объединений граждан характерны проблемы, сходные с теми, которые возникают перед российскими товариществами собственников жилья: реальная* передача прав собственности от муниципалитетов^ гражданам, сравнительно-невысокие доходы, населения, и его низкая* активность, зависимость от узкого и неразвитого рынка услуг по управлению и содержанию жилья:

При разработке законодательной базы о товариществах собственников жилья, в России1 широко изучался опыт. Западной Европы, в, особенности вызвала интерес шведская модель '

В Швеции нет как таковой?частной собственности на квартиры. Наиболее распространенная форма» собственности на жилье — кооперативная. Объектом кооперативной» собственности' может быть, только- здание — коттедж или многоквартирный дом. Самый; развитый способ пользованиям жильем является наем. Отдельнаяквартира в многоквартирном доме может быть собственностью толькожооператива; которому принадлежит дом; но не частного лица, который в, этой« квартире проживает. Член' кооператива не может превратиться- в собственника занимаемой квартиры- даже после выплаты, всей ее стоимости.

Для того, чтобы совершить обмен квартиры, жильцу необходимо прекратить, свое членство в кооперативе. Тогда- его квартира будет передана по найму иному лицу. Идеология, шведского кооперативного движения исходит из того, что жители должны заботиться о своем' доме сообща и только эта общность может обеспечить благоприятные условия совместного проживания.

Опыт Германии, говорит нам о том, что благоприятные условия для создания, товарищества ссобственников жилья могут быть обеспечены, прежде всего, при помощи местных властей. В стране не так много собственников жилья, ибо-далеко не каждый может выкупить квартиру у государства. При образовании самостоятельного хозяйственного объединения жильцов, важной

19 Журнал Хозяйство и право. 2001. № 6. С. 118.

27

проблемой становится поиск управляющего зданием. К нему предъявляются высокие требования, при отсутствии системы лицензирования* специалистов в данной области. Управляющий должен быть, специалистом в. области экономики, управления, строительства. Его избрание происходит на общем собраний-жильцов многоквартирногодома.

В Австрии не существует вопроса вступать или не вступать в товарищество собственников' жилья. Если в многоквартирном» доме более половины, квартир являются частными, то создание товарищество собственников жилья является^ обязательным для данного5 многоквартирного дома. Муниципалитеты полностью отказываются.от обслуживания здания^ где в основном частные квартиры. Создание товарищества,собственниковжилья для муниципалитетов* является очень выгодным. Малообеспеченным выдаются субсидии; а государство контролирует их целевое использование этих средств. Обязательным условием для» каждого товарищества собственников, жилья в Австрии является-его аудиторская'проверка, которая.проводиться не менее двух раз втод.

В'Финляндии существует несколько строительных компаний, которые не только" строят и продают жилье, но также в дальнейшем занимаются» его эксплуатацией и даже выдают жилищные субсидии, к которым прибегает почти треть всех граждан страны. Довольно остро- стоит в стране проблема неплательщиков: Разбираться- с ними предпочитает не строительная-организация, а сами жильцы, объединенные в. товарищества. Таковьь условия договора заключаемого между компанией и товариществом собственников жилья. По решению общего собрания товарищества злостного неплательщика, могут лишить на три года квартиры, а если оплата и впредь не последует, его лишают жилья полностью (с выплатой» соответствующей компенсации с учетом удержания за неплатежи). К такому средству прибегают и тогда, когда кто-либо из жителей грубо и систематически нарушает правила проживания в многоквартирном доме, не участвует в, совместных мероприятиях по благоустройству дома и территории. В товариществе следят также за тем, чтобы

28

люди не запускали свою квартиру, вовремя5ремонтировали ее,.иначе они также-будут подвергнуты определенным.санкциям.

В. Швейцарии товарищества собственников жилья - явление редкое: В союзы объединяется лишь незначительная часть жителей. Связано это, возможно, с национальным характером швейцарцев: индивидуализм и глубокая погруженность в свою частную жизнь. Людей пугает необходимость подчиняться каким-то правилам, согласовывать свое поведение с требованиями других. Но в последнее время, по*мнению директора швейцарского управления жилищного строительства'П. Гуртнера; проявляется стремление собственников жилья»объединяться в союзы, что вызвано чисто экономическими причинами. Є этой целью приглашают менеджеров, которые более экономно управляют домами.

В! Испании^ квартира продается вместе с землей, даже в многоквартирном доме. При этом оформляется единый документ - на землю и квартиру. Владелец квартиры» становится одновременно владельцем части* и остального общего недвижимого' имущества: крыши, холлов; подвалов, лифтов, фасадов, инженерного оборудования и т.п. Без его разрешения, без согласования с ним (что делается путем опроса или созыва общего собрания) никто ничего в здании сделать не имеет права. Выбор- цвета покраски фасада, например, тоже выносится на обсуждение. Но участие в товариществе накладывает на. его членов и жесткие обязательства, касающиеся даже личного жилья. Если владелец квартиры, задумал произвести в ней переделки, он обязан получить разрешение общего собрания, которое решает эти вопросы большинством голосов присутствующих на собрании.

В Словакии особое внимание в развитии жилищного самоуправления= придается информационной работе. Но мнению департамента жилищной политики Словакии, люди просто не знают, как самостоятельно вести свое жилищное хозяйство в многоквартирном доме. На информацию и обучение собственников жилья^ направлены главные усилия департамента. Формы разные: издается множество информационных листков, где в популярной форме

29

преподносятся основы бухгалтерского дела, рассказывается о порядке проведения ремонтных работ, говорится о том, как строить свои взаимоотношения с муниципальными организациями и частными компаниями. Департамент имеет свой час на телевидении, ежегодно проводит республиканские конференции по самоуправлению, совместно с местными органами власти организует семинары по обучению жителей навыкам ведения жилищных дел. В каждой из провинций есть консультационный пункт, где опытные специалисты всегда расскажут, как наиболее рационально вести домовое хозяйство;

Литва в развитии самоуправления жителей многоквартирных домов тесно сотрудничает с Данией, используя ее опыт в создании ассоциаций жителей. Сейчас в Литве уже более 500 таких ассоциаций. Одна из главных задач, стоящих пред ними в настоящее время, - снизить энергопотребление в домах. Траты на тепло составляют более половины всех коммунальных расходов. Сделать это непросто, денег требуется достаточно много. Необходимо утепление стен, капитальный ремонт инженерного оборудования, замена обычных рам на стеклопакеты. Правительство Литвы никакой материальной* помощи ассоциациям не оказывает, все должны делать сами жильцы. Объяснение простое: практически все квартиры в стране приватизированы, собственники обязаны сами беспокоится о своем жилье. Коммерческие банки дают кредит на десять лет под 10 процентов годовых. Несмотря на приемлемые условия, кредит не пользуется большой популярностью. Тем не менее, общий объем взятых ассоциациями Литвы кредитов у банков составляет 10 млн. евро.

Поиски решения данных проблем актуальны и для стран Содружества Независимых Государств. Наиболее близким российскому пути пошло правительство республики Беларусь. В начале 1998 г. вышел закон о совместном домовладении, в котором форма взаимоотношений собственников помещений в здании полностью соответствует российскому понятию товарищество собственников жилья.

Закон о товариществах собственниках жилья готовится в Армении.

зо Основным законодательным актом, регулирующим вопросы отношений между собственниками жилищного фонда, является закон о приватизации государственного и общественного жилищного фонда, который предусматривает образование объединений собственников. Предполагается, что здания, в которых приватизировано 50 % квартир, должны перейти к подобной форме управления. А те жилые здания, в которых нет ни одной неприватизированной квартиры, должны в обязательном порядке стать кондоминиумами по истечении-двухлетнего срока бесплатной приватизации.

В Казахстане в, 1996 г. решением правительства республики сфера содержания и эксплуатации жилищного фонда была переведена на бездотационную основу. Таким образом, каждый житель в многоквартирном доме должен полностью платить за стоимость содержания и ремонта своего дома. Для содержания, эксплуатации и обслуживания» жилых домов в Казахстане создаются кооперативы собственников квартир (далее КСК). Во многом цели и направления* деятельности КСК и российских товариществ собственников жилья совпадают, однако основные принципы их создания различаются. Членство в наших товариществах добровольное, и в одном доме могут жить собственники — члены товарищества, собственники — не члены товарищества и жильцы неприватизированных квартир, также не являющиеся членами товарищества. Казахские КСК включают в себя всех жильцов дома, т.е. в таких домах стопроцентная приватизация.

Практически во всех государствах, прошедших этап приватизации государственного жилищного фонда, организациям самоуправления отводится огромная роль. Они призваны снять тяжелое бремя финансовой и организационной нагрузки по поддержанию жилья с государства, муниципальных властей и промышленных предприятий. А также их задача заключается в том, чтобы в процессе формирования грамотного и влиятельного потребителя жилищных услуг создавался конкурентный рынок управления жилищным фондом.

31

<< | >>
Источник: Закускин Александр Андреевич. Гражданско-правовое регулирование деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наукю Москва - 2009. 2009

Скачать оригинал источника

Еще по теме §1. Исторический аспект и зарубежный опыт организации управления многоквартирными домами:

- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -