<<
>>

§4. Договор управления многоквартирным домом. Анализ структурных* элементов5

Как нами было определено, деятельность, по управлениюг образует целостную систему «состоящую из: совокупности взаимосвязанных и

согласованных средств 5 договорного характера^ направленных на обеспечение

42: эксплуатациикомплексанедвижимого имущества» .

По договору управления/ многоквартирным! домом- одна сторона: (управляющая? организация) по заданию: другой* стороны (собственников* помещений в многоквартирном^ доме,- органов, управления: товариществам собственников жилья или органов управления/ иной* специализированной1 организации) обязуется» в» срок,, согласованный^ сторонами; на возмездных началах предоставлять* коммунальные услуги ш выполнять, работы: по. содержанию» и ремонту общего* имущества,, а также осуществлять инукн деятельность, направленную! на: удовлетворение интересов^ сособственников? помещений: в многоквартирном* доме;, исходят из целей? управления* (п. 2.СТ-162 ЖКРФ)к

Не только содержание договорам управлениям многоквартирным домом,. но -и правовая* природа договора управления, многоквартирным домом: вызывает множество споров среди специалистов^

Рассматривая вопрос правовой? природы договора управления* многоквартирным, домом; следует в: первую* очередь? определить^ является: ли: данный! договор; который; используется? за пределами: отрасли- гражданского

43

права, разновидностьюгражданско-правовыхдоговоров .

Єтатья-2 FK РФ в: п. 3: определяет, что гражданское законодательство» не применяется* к имущественным: отношениям; основанным на административном или ином властном подчинении одной, стороны- другой; в том: числе к налоговым и другим финансовым и административным

42 Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) под общ. ред. В-М: Жуйкова. М. 2006. С.338; Грудцына Л.Ю." Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ.

ред. №М. Коршунова.

43 Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом: гражданско-правовая, природа и место в системе договоров. // «Законы России: опыт, анализ, практика». 2008»№ 8:

64

отношениям. Однако данная норма не имеет в виду разграничений^ отраслевой принадлежности, поскольку наличие между сторонами отношения1 власти и подчинения в« принципе исключает возможность применения не только гражданского законодательства, но и самой конструкции договора*как такового; т.е. п. 3 ст. 2 FK РФшмеет в виду недоговорные отношения?4.

Необходимо обратить внимание на положением. 1 ст. 7 ЖК РФ, согласно которому одним из условий, наличие которых делает возможным применение аналогии^ закона в жилищных правоотношениях, является отсутствие норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения.

Таким < образом^ закреплен принцип субсидиарного применения^ гражданско-правовых норм- к жилищным отношениям, что означает возможность. регулирования^ жилищных правоотношений нормами гражданского1' законодательства в- случаях, когда определенные отношения жилищным законодательством не урегулированы, и дает возможность считать договор* управления многоквартирным домом разновидностью* гражданско-правовых договоров, а нормы ЖК РФ, регулирующие данный договор, -специальными нормами гражданскогошрава.

Гражданско-правовая! природа рассматриваемого договора

подтверждается и положением ч. 8- ст. 162 ЖК РФ, закрепляющим, что^ изменение и (или)'расторжение договора управления многоквартирным домомс осуществляются в порядке, предусмотренном. гражданским

45

законодательством .

Распространенной является точка зрения, согласно которой5 данный договор1 носит смешанный характер и содержит в себе признаки договоров возмездного оказания услуг и подряда46.

44 Брагинский М.И., Витрянский ВІВ. Договорное право. Книга первая: Общие положения. Изд. 2-е, испр.

М.: Статут, 1999. С. 24.

45 Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом: гражданско-правовая природа и место в системе договоров. // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. № 8.

46 Долгушина О.И. Управление кондоминиумом. М.,2004г.; Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. М. 2006. Борзенкова Т.А.

65

Как нам представляется, из данного определения следует, что договор управления содержит элементы нескольких гражданско-правовых договоров. При этом некоторые авторы утверждают, что договор управления наиболее близок к договору доверительного управления имуществом47. Однако доверительное управление имуществом предполагает передачу имущественного комплекса управляющему (организации) на срок действия договора,, его полной, хозяйственной ответственности за принятые в процессе управления решения, итогом которых является максимизация, прибыли, или, в, крайнем случае, перепрофилирование предприятия в целях сохранения* и приращенияимущества собственника и недопущения его утраты.

Представляется, что* управление многоквартирным домом не только не требует передачи управляющему какого-либо имущества, но и' сохраняет за собственниками функции контроля-за всеми его действиями в течении срока, договора. При этом управление, прежде всего, преследует две главные цели: обеспечение собственников коммунальными услугами и осуществление работ по содержанию и ремонту общего имущества. Извлечение прибыли, в. данном случае, в качестве основной цели деятельности, противоречало бы- целям создания специализированной некоммерческой организации потребительского типа. Поэтому возможность ее извлечения в многоквартирном доме не всегда зависит от действий управляющего, а чаще всего проистекает от наличия^ помещений или земельного участка, входящих в имущественный комплекс, используемых для передачи в аренду третьим лицам.

Передача многоквартирного дома в качестве объекта недвижимого имущества вновь выбранной управляющей организации или созданному товариществу собственников жилья, как следует из разъяснительного письма Минрегиона РФ от 20 декабря 2006г.

№Г4316-РМ/07 «О передаче

Правовая формализация управления многоквартирным домом // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. № 9. С. 24; Грудцына Л.Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Эксмо 2005. С. 363; Комментарий к ЖК РФ (постатейный). М.: Контракт, 2007. 47 Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание. // Жилищное право. 2007.№3. С.28.

66 многоквартирных домов при' выборе способа управления»48 не предусмотрена жилищным законодательством. В'ч.10 ст. 162 ЖК РФ содержится-требование о передаче технической документации и иных документов, связанных с осуществлением задач управления многоквартирным домом. Правила передачи технической документации на многоквартирный дом * разъясняются в письме Минрегиона РФ от 20декабря 2006г. №14313-РМ/07 «О передачетехнической документации на многоквартирный дом».

Кроме того, согласно ст. 162 ЖК РФ передача технической документации, должна осуществляться за тридцать дней до прекращения*договора управления многоквартирным, домом. Аналогичная- обязанность возникает у любых лиц, которые оказывают собственникам помещений услуги по содержанию и (или) выполняющих работы*по»ремонту общего»имущества в многоквартирном доме по основаниям, возникшим до введения в действие ЖК РФ:

Поскольку ЖК РФ не устанавливает иное, имеющаяся* в* наличии техническая документация'должна передаваться безвозмездно.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08. 2006г. №491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном, доме и правил изменения' размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг w выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего» имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»49 техническая документация» на многоквартирный дом включает в себя:

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

- документы о приемке результатов работ;

- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического,

4 Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ.

№ 4. 2007 (ч. II). 49 СЗ РФ. 2006. № 34. Ст. 3680.

67

санитарно-технического и иного; оборудования; обслуживающего более одного помещения- в многоквартирном г доме, конструктивных частей многоквартирного дома; (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном*участке и других частешобщего имущества);на соответствие: их эксплуатационных качествіустановленньїМітребованиям; - инструкцию; по> эксплуатации і многоквартирного^ дома? по? форме, установленной федеральным, органом исполнительной власти, осуществляющим; функции: по* выработке государственной политики И: нормативно-правовому регулированию в сфере строительства; архитектуры,.градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства,, для? домов, разрешение на:введение в? эксплуатацию: которых получено: после 1 июля 2007г. Указанная; инструкция^ включает в себя? рекомендации* застройщика (подрядчика)/ по; содержанию и: ремонту общего- имущества, рекомендуемые: сроки службы; отдельных частей: общего имущества,, а также: может включать в- себя рекомендации проектировщиков; поставщиков? строительных: материалов и оборудования, субподрядчиков. В; соответствии со ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания* общего имущества в многоквартирном доме, многоквартирный» дом; в: котором: помещения*принадлежат двум и* более различным- собственникам, независимо* от сведений:бухгалтерского учета не может считаться:принадлежащим одному лицу. Общее имущество в. таких домах находится: в. общей долевой собственности всех собственников помещений, таким образом учет многоквартирного дома' в реестре государственного (муниципального) имущества и/или: бухгалтерский учет дома; на балансе управляющей организации следует считать неправомерным50.

Соответственно, не требуется: передачи дома на- баланс управляющей

Євит Ю.П. Договор управления: многоквартирным домом: заключение, содержание.// Жилищное право. 2007.№З.С.28.

68

организации, составление актов, приема-передачи.

К договору должен прилагаться лишь перечень объектов, составляющих общее имущество, надлежащую эксплуатацию -■ которых обязана обеспечить управляющая организация .

В.этой связи, автор присоединяется к.высказанному мнению о наличии-в данном договоре элементов договора возмездного оказания услуг и договора подряда.

Далее следует подчеркнуть, что законодатель, наделил собственников правом самостоятельно определять возможность состояния" в членстве какой-либо управляющей организации. От наличия или отсутствия, членства в такой» организации будет изменяться и статус самого собственника в контексте приобретения прав и обязанностей: Так, если собственник не вступает в члены товарищества собственников жилья, он оплачивает коммунальные услуги в соответствии^ договором, заключенным с товариществом. Этсозначает, что по законодательству сторонами договора, в этом случае, будут управляющий и товарищество собственников жилья, и именно^ последнее выступает потребителем услуг. При этом собственник, не принимающий участия в решении общего собрания, товарищества собственников жилья, лишен возможности иметь прямые связи и с управляющим.

Напротив, вступление в-члены товарищества собственников жилья (иной специализированной организации) обязывает собственника вносить плату за» услуги в соответствии- с решением, принятым органом управления этой организации.

Как нами было отмечено^ данный договор опосредует отношения* между управляющим (управляющей организацией) и собственниками помещений в многоквартирном доме. Наниматели помещений по договору коммерческого или социального найма в данном договоре не участвуют, но и не становятся выгодоприобретателями, поскольку такая возможность не вытекает из норм

Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание.// Жилищное право. 2007.№3. С.24.

69

жилищного законодательства. Так, из смысла подп. 5 п. 1 ст. 67 ЖК РФ следует, что наниматель жилого* помещения, вправе требовать предоставлениях коммунальных услуг лишь от наймодателя.

Единственным исключением из этого правила будет ситуация, когда, многоквартирный дом* относится к муниципальному жилищному фонду и, следовательно, управляется организацией, избранной публичным собственником посредством проведения открытого конкурса (п. 2 ст. 163 ЖК РФ). В этом случае, наниматель, не являясь стороной^ договора, приобретает права требования по. обеспечению его всеми* необходимыми коммунальными услугами. Следовательно, можно предположить, что договор управления при этом; приобретает вид договора» в пользу третьего лица. Однако данное предположение будет справедливым только в отношении публичного собственника дома, каждое помещение в, котором передано в пользование по договору социального найма.

Коммерческий найм налагает на- пользователя, жилым помещением обязанность по уплате коммунальных платежей за. свой счет от имени собственника, (ч. 3 ст. 678 ГК РФ). В этой связи пользователь исключен из субъектного состава лиц, входящих в правоотношение, вытекающее из договора управления.

Таким образом, правоотношение, вытекающее из договора управления, в силу специфики объекта управления, не всегда опосредует связь только между его участниками.

Вместе с тем, даже те субъекты, которые являются непосредственными эксплуатантами жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (наниматели и арендаторы), лишены возможности участия* в определении условий, цены и качества оказываемых управляющим услуг и связаны пассивной обязанностью по их оплате, как конечные потребители.

Вместе с тем, в специальной литературе высказывается и абсолютно иная позиция.

Так, по мнению В.Н: Симонова договор управления многоквартирным

70

домом является самостоятельным,, поскольку урегулирован, специальными нормами жилищного законодательства; а его предмет и- условия определены' в нормах ст. 162 ЖК РФ52.

Ю.П. Свит утверждает, что отнесение рассматриваемого договора к смешанным невозможно, так как исходя из содержания ст. 421 ГК РФ, смешанный договор- это договор, не предусмотренный законами или иными правовыми актами, но содержащий элементы различных договоров, предусмотренных законодательством.

Поскольку регулирование отношений по управлению многоквартирными* домами отнесено к ведению жилищного законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 4 ЖК РФ),* договор управления должен регламентироваться жилищным^ законодательством. При применении положений гражданского законодательства в рассматриваемом случае следует учитывать положения ст. 8 ЖК РФ, в соответствии1 с которой к жилищным отношениям, связанным с ремонтом; использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных

ЖИЛИЩНЫМ КОДеКСОМ:

Далее, Ю.П. Свитом заключается; что до рассмотрения порядка заключения договора и его условий, следует обратить внимание на наименование* данного договора: Учитывая, что понятие «многоквартирный дом» включает в себя как общее имущество, так и отдельные жилые и нежилые помещения более точно следовало бы назвать данный договор договором управления общим имуществом многоквартирного дома, так как на управляющую организацию возлагается лишь поддержание в надлежащем состоянии объектов общей долевой собственности54.

52 См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации// под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М. 2005. С.310.

53 Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание // Жилищное право. 2007. №3. С28.

54 Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание // Жилищное право. 2007. №3. С.28.

71

Что касается отдельных помещений, то управляющая организация лишь, обеспечивает их собственникам и иным' пользователям предоставление коммунальных и иных услуг, предусмотренных договором, но не оказывает услуги и не осуществляет работы по содержанию и ремонту данных помещений.

Заключение договора управления многоквартирным домом предусматривается как в случае выбора управляющей организации непосредственно собственниками помещений многоквартирного дома, так и при определении управляющей организации по результатам конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления.

Договор' управления многоквартирным домом нельзя признать публичным, так как условия управления многоквартирным домом устанавливаются общим собранием собственников с учетом специфики объекта управления и иных обстоятельств.

Следовательно, в данном случае не1 может быть соблюдено требование о равенстве условий для всех обратившихся, предусмотренное для публичного договора (ст. 426 ГК РФ). Поэтому обязанность заключить договор должна предусматриваться особо. Основанием для отказа в заключение договора должно являться отсутствие у управляющей организации возможности заключить соответствующий договор, в частности, если у нее отсутствует техническая возможность выполнить условия, предусмотренные решением общего собрания собственников.

При установлении общим собранием условий договора управления многоквартирным домом целесообразно их предварительное согласие с управляющей организацией, в том числе, в части оценки тех расходов, которые необходимы для поддержания многоквартирного дома в надлежащем состоянии. Условия договора варьируются управляющей организацией в зависимости от объекта управления.

Принятое в установленном порядке решение о выборе управляющей организации и условиях договора управления обязательно для всех

72

собственников помещений дома.

Законодательством не устанавливается обязанность управляющих организаций заключить договор управления с любыми, обратившимися к ней собственниками. Однако для того, чтобы механизм избрания управляющей организации мог быть реализован закрепление указанной обязанности необходимо.

В противном, случае, до принятия* решения о выборе определенной управляющей организации, собственникам предварительно следует выяснить, согласна ли управляющая организация на заключение договора управления

СООТВЄТСТВу ЮЩИМі домом.

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом порождает обязанность собственников заключить договор управления многоквартирным домом. Однако данная обязанность возникает не по отношению к управляющей организации, а в отношении других собственников.

Сама управляющая организация не вправе понуждать собственников заключить с ней договор управления на условиях, утвержденных общим собранием собственников.

Правило о применении к отношениям между управляющей организацией и собственниками положений ст. 445 ГК РФ установлено только для случаев, когда договор заключается по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления (п.5 ст. 161 ЖК РФ).

Законодательство также прямо не устанавливает возможности собственников помещений дома предъявлять требования о понуждении кого-либо из сособственников, отказывающихся заключить договор- управления, заключить соответствующий договор.

Вместе с тем, поскольку решения общего собрания являются обязательными для всех собственников, а уклонение собственника от заключения договора управления затрагивает интересы других собственников, есть основания признать за ними право требовать исполнения решения общего собрания в принудительном порядке.

73

Право требовать заключения договора следовало бы предоставить и организации, привлеченной для управления многоквартирным домом, так как она должна приступить к исполнению своих обязанностей не позднее чемчерез тридцать дней со дня, подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором. (Письмо Минрегиона РФ от 20 дек.2006г. №14314 -РМ/07).

Процедура заключения договора управления различна, в зависимости от того, кем, была выбрана управляющая организация, а также от того, подписывается, данный договор непосредственно собственниками или же заключение договора осуществляется! специализированной организацией.

Выбор управляющей организации может быть осуществлен собственниками помещений многоквартирного дома на общем' собрании (п. 4 ст. 44 ЖК РФ). Решения, общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по вопросам поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа, голосов принимающих участие в данном собрании (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Таким образом, для выбора способа управления и избрания конкретной управляющей организации достаточно простого большинства голосов. Не исключается при этом возможности проведения собрания в заочной форме.

Решение общего собрания о выборе управляющей организации, а также условиях, на которых заключается' договор управления, указываются в протоколе общего собрания.

Протокол составляется в письменной форме, подписывается председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии, с указанием даты, места проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум.

Договор управления многоквартирным домом должен содержать условия, определенные сторонами. В этой связи сами условия не могут быть предметом спора между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией.

Кроме того, заключение договора является обязательным как для

74

управляющей организации, так и для собственников помещений. При уклонении от заключения договора со стороны собственников, управляющая организация может требовать в судебном порядке понуждения заключить договор (ст. 445 ГК РФ).

По общему правилу, договор управления многоквартирным домом заключается с каждым из собственников на, одинаковых условиях. При этом договор оформляется в письменной форме в виде единого документа.

В этой связи подобное требование законодателя представляется нам не вполне оправданным. Целесообразно закрепить в законодательстве возможность заключения одного единого договора собственников с управляющей организацией, предоставив такое право избранному на общем собрании представителю. При этом размер платы, вносимой каждым из сособственников будет исчисляться по единым тарифам с учетом доли каждого из сособственников в общем имуществе.

Договор управления многоквартирным домом является консенсуальным и считается заключенным с момента достижения соглашения* в установленной форме по всем существенным условиям.

С момента заключения договора начинает исчисляться срок начала исполнения управляющей организацией своих обязанностей.

В соответствии с п. 7 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация должна приступить к их исполнению не позднее чемг через 30 дней с момента подписания договора. Данное правило является диспозитивным, и стороны вправе предусмотреть и иной срок.

В договоре управления многоквартирным домом помимо состава общего имущества должен присутствовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня.

Данный перечень, также как и состав общего имущества оформляется в качестве приложения к договору управления.

Кроме того, в договоре должен устанавливаться порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и

75

размера платы, за иные, оказываемые управляющей организацией услуги, а таюке порядок внесения такой платы и порядок осуществления контроля- за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Федеральное законодательство не содержит положений о порядке осуществления контроля над деятельностью управляющей организации. Установление правил такого контроля возлагается на общее собрание-собственников помещений.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по договору управления многоквартирным домом может выступать страхование гражданской ответственности управляющей организации; безотзывная банковская, гарантия; залог депозита.

Договор управления домом управляющей компанией может быть изменен и расторгнут в порядке, определяемом,гражданским законодательством РФ.

Основания изменения и расторжения договора управления многоквартирным домом предусмотрены ст. 450 ГК РФ.

Указанные действия возможны по соглашению сторон;, если иное не предусмотрено ГК РФ, другимизаконами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно, расторгнутым или измененным.

В качестве права на отказ от исполнения договора управления можно принять право собственников помещений на изменение способы управления многоквартирным домом в любое время путем принятия соответствующего решения- на общем собрании собственников. помещений в многоквартирном доме.

Если срок договора истек, но заявление одной из сторон о прекращении

76

договора управления многоквартирным домом отсутствует, то по окончании срока действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

В соответствии с Законом от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»55 в жилищном секторе потребителями товаров и услуг в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации твердых бытовых отходов і являются, в частности, в многоквартирных домах - товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, а также управляющие организации.

Это означает, что если в качестве способа управления- многоквартирным домом выбрано товарищество собственников» жилья или иная специализированная организация, ни один собственник помещения, не пожелавший стать членом такой организации не вправе заключить договор о ресурсоснабжении напрямую, а только* через избранную организацию. Однако на практике, как мы выяснили; происходит не* совсем так, в связи с этим, мы предлагаем сформулировать пп. а, п. 17 ст. 2 вышеуказанного закона в следующей редакции:

«а. в многоквартирных домах - товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся поліещениями в данном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помегцений в многоквартирном доме».

Не может быть квалифицирован договор управления многоквартирным домом и как договор энергоснабжения по той причине, что управляющая организация не может быть субъектом такого договора, так как не является

55 СЗ РФ.' 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 36.

77

энергоснабжающей организацией, подающей энергию потребителю через присоединенную сеть (ст. 539 ГК РФ):

Как уже было сказано ранее все полномочия управляющей организации в сфере оказания коммунальных услуг ограничиваются представлением интересов другой стороны по договору в отношениях с энергоснабжающими организациями и, возможно, обеспечением в какой-либо части исправности используемых приборов и оборудования, связанных с потреблением таких коммунальных услуг.

Резюмируя все вышесказанное, можно дать классификацию договора управления многоквартирным домом.

Классификация любого понятия предполагает его разделение. Такое разделение может быть произведено двумя способами. Первый составляет

56 t-л

дихотомию или, иначе - «деление надвое» . С ее помощью, используя последовательно определенное основание (критерий), делят понятие на две группы, из которых одну характеризует наличие этого основания, а другую - его отсутствие. Подобное деление может быть применительно к одному и тому же понятию проведено многократно при условии, что каждый раз используется другое основание.

При втором способе с помощью определенных оснований создается в принципе неограниченное число групп. В каждой из них указанные основания соответствующим образом индивидуализируются.

Примером, первого способа классификации служит деление людей на мужчин и женщин, белых и черных, а второго - такое же деление людей, но уже по признаку государственной принадлежности, нации, вероисповедания и т.п.

Дихотомия применительно к договорам имеет двоякое значение. Соответствующее деление помогает выявить главные особенности отдельных договоров, но одновременно и пути формирования новых договоров.

Наиболее значимой для классификации гражданско-правовых договоров является*дихотомия, которая опирается на одно из трех оснований. Имеются в

56 Асмус В.Ф. Логика. М. Госполитиздат. 1947. С. 65.

78

виду: распределение обязанностей между сторонами, наличие встречного удовлетворения, момент возникновения договора. Использование указанных оснований позволяет выделить соответственно три пары договоров: односторонние и двусторонние, возмездные и безвозмездные, а также реальные и консенсуальные.

Двусторонними признаются договоры, в которых каждая из сторон имеет и права, и обязанности, а односторонними - договоры, в которых у одной из сторон есть только права, а у другой - только обязанности.

К возмездным относят договоры, которые предполагают получение каждой из сторон- от ее контрагента определенной компенсации, ради которой заключается договор. Безвозмездными являютсядоговоры, не предполагающие такой компенсации.

Консенсуальными4 считают договоры, вступающие в силу с момента достижения сторонами согласия, а реальными - договоры, которые признаются заключенными, с момента, когда на основе соглашения осуществлена передача стороной контрагенту определенного имущества .

Итак, рассматривая место договора управления многоквартирным домом с точки зрения его места в классификации гражданско-правовых договоров- по дихотомическому принципу, можно отметить следующее:

— договор управления многоквартирным домом является возмездным в> силу прямого указания ст. 162 ЖК РФ, в соответствии с которой имущественное предоставление одной стороны обусловливает встречное имущественное предоставление от другой* стороны по договору (управляющая организация- оказывает услуги и. выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества «за плату»);

— договор управления многоквартирным домом, исходя из определения ст. 162 ЖК РФ, является консенсуальным, т.е. вступает в силу с момента достижения сторонами соглашения по всем

57 М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Договорное право. Общие положения. (Книга 1) (издание 3-е, стереотипное) М. Издательство. Статут. 2001.

79

существенным условиям, так как передача имущества не является необходимым элементом заключения договора;

- рассматривая вопрос распределения прав и обязанностей сторон по договору управления многоквартирным домом, можно сделать вывод, что каждая из сторон имеет как комплекс прав, так и комплекс обязанностей, каждый из участников договора является и кредитором, и должником одновременно, т.е. рассматриваемый договор является двусторонним.

80

<< | >>
Источник: Закускин Александр Андреевич. Гражданско-правовое регулирование деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наукю Москва - 2009. 2009

Скачать оригинал источника

Еще по теме §4. Договор управления многоквартирным домом. Анализ структурных* элементов5:

- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -