<<
>>

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Обращение к исследованию проблем приобретения права частной собственности на земельные участки в городе Москве обусловлено наличием существенных особенностей правового регулирования земельных отношений в данном субъекте Российской Федерации.

В результате земельной реформы в России, отмены исключительной государственной собственности на землю, и активного использования приватизации для перераспределения национального богатства страны, земли населенных пунктов, в особенности, крупных городов, таких как Москва, стали наиболее привлекательными для коммерческого использования.

До перехода к «рыночной экономике», Москва имела сбалансированную структуру землепользования. Так, в тот период в городе Москве размещались жилые кварталы и промышленные предприятия, в том числе, стратегического назначения, линейные объекты и объекты социальной и инженерной инфраструктуры, рекреационные зоны и частный сектор.

За два последних десятилетия, в связи со стремительным ростом стоимости земельных участков и вовлечением земель города Москвы в гражданский оборот, городские власти были вынуждены сформировать новую законодательную базу в сфере регулирования земельных отношений. Москва стала финансово-деловым центром, в связи с чем, городские земли стали активно застраиваться многоквартирными жилыми домами, объектами торговли и административно-деловыми центрами.

Федеральный законодатель закрепил право частной собственности на землю, как основу конституционного строя России и обозначил приоритеты земельной реформы.

Но, несмотря на давление федеральных властей на органы исполнительной власти города Москвы, основной формой земельных правоотношений в городе являлась аренда.

После принятия нового ЗК РФ в 2001 году, еще пять лет городские власти не торопились вводить правовой механизм оформления права частной собственности на земельные участки.

Лишь в 2006 году был введен в действие соответствующий Порядок.

Но и до настоящего времени, в городе Москве федеральное законодательство, гарантирующее частную собственность на землю, по- прежнему реализуется не в полной мере.

Это требует от законодателя, органов государственной исполнительной и судебной власти, а также ученых административного, земельного, гражданского и экологического права, организовать реализацию уже существующего законодательства, в том числе, возможно, с принятием новых законодательных и подзаконных актов, с целью формирования единообразной правоприменительной практики данных правоотношений и защиты права частной собственности на земельные участки в городе Москве.

Наука большей частью обращает внимание на правовые дефиниции, которые не всегда отражают сущность определяемого явления, и сообразует его логику с основополагающими определениями действующего законодательства, что приводит к свободному толкованию и различного рода противоречиям в системе законодательства. Вследствие этого, первостепенной проблемой правового регулирования возникновения и реализации права частной собственности на земельные участки в городе Москве следует признать отсутствие эффективных правовых норм, обеспечивающих беспрепятственную реализацию права собственности на земельные участки субъектами гражданских и земельных правоотношений.

Так, сегодня обычной практикой стали не основанные на законе отказы в предоставлении права частной собственности на земельные в городе Москве по причине отсутствия Правил землепользования и застройки города Москвы, проектов межевания кварталов, территориальных и отраслевых схем, максимальных (минимальных) норм отвода земель для конкретных видов деятельности и многие другие. Часто встречаются случаи, когда органы исполнительной власти безосновательно предлагают правообладателям при оформлении в частную собственность земельного участка сокращать его площадь до «пятна застройки», расположенного на таком земельном участке объекта капитального строительства, принадлежащего этим лицам.

Согласно подсчетам автора, только по данным картотеки арбитражных дел Арбитражного суда города Москвы[1], за 2013 год по заявлению юридических лиц рассмотрено более 100 споров непосредственно связанных с защитой прав частной собственности на земельные участки. В 2014 году эта цифра составляет уже более 140.

Не лучше обстоят дела с физическими лицами. Хотя такую статистическую информацию получить представляется затруднительным, очевидно, что споры возникают и по таким не свойственным городу Москве спорам, как переход права собственности на земельные участки в порядке наследования и приобретательная давность.

В целом увеличение количества споров по защите прав и законных интересов граждан и юридических лиц на приобретение в частную собственность земельных участков, с учетом систематизации законодательства и подзаконных актов, образования в 2012 в городе Москве Троицкого и Новомосковского административных округов представляется обоснованным и закономерным.

Согласно отчетным балансам использования земель города Москвы, ежегодно утверждаемым Постановлениями правительства города Москвы, площадь земельных участков, находящихся в частной собственности физических и юридических лиц даже до присоединения к городу Москве новых территорий равномерно увеличивалась соответственно с 147,01 га в 2006 г. до 425,80 га - в 2011 г.

Вместе с тем, наблюдается опасная тенденция к формированию по некоторым вопросам практики нарушения императивных норм земельного законодательства уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы, распоряжающимся земельными ресурсами города Москвы и последующее подтверждение таких решений (действий или бездействия) судебными актами. К сожалению, приходится констатировать, что такие нарушения приобретают системный характер.

Распространяется практика взаимоувязывания факта предоставления земельного участка в частную собственность с режимом использования, целевым назначением и условиями технической эксплуатации объекта недвижимости.

Так, практикуются отказы в приватизации земельных участков в связи с несоответствием документации технической инвентаризации объекта недвижимости существующему положению; несоответствием целевого назначения использования здания, строения, сооружения их фактическому использованию.

Апробированы органами исполнительной власти, и подтверждаются судебной практикой отказы в связи с «пересечением» границами отчуждаемого в частную собственность земельного участка «красных линий», линейных объектов, особо охраняемых природных территорий и объектов культурного наследия.

При этом решение о предоставлении земельного участка в городе Москве в частную собственность, либо отказ от такого предоставления в значительной степени остается на усмотрении органов исполнительной власти города, что входит в противоречие с императивными нормами федерального законодательства.

Необходимо отметить, что подобная практика начинает распространяться и на другие крупные города, такие как Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Тюмень и др.

С учетом обозначенных проблем, представляется необходимым исследовать закрепленные в законодательстве правовые нормы, регулирующие порядок возникновения частной собственности на землю в городе Москве, а также выявить причины, влекущие за собой правовые последствия сложившихся противоречий, и предложить эффективные способы их преодоления.

Изложенные выше обстоятельства и факты предопределили выбор темы настоящего диссертационного исследования и обусловили ее актуальность. Степень научной разработанности темы

Несмотря на обилие правовых проблем, возникающих в процессе землепользования, современные актуальные проблемы права частной собственности на земельные участки еще не стали предметом особого внимания ученых.

Общие вопросы прав на землю в целом были исследованы в трудах таких ученых, как: Д.И. Мейер, И.А. Покровский, К.П. Победоносцев, М.В. Попов, В.А. Савельев, К.И. Скловский, С.В. Скрябин, М.К. Сулейманов,

А.П. Сергеев Е.А. Суханов, Ю.К.

Толстой, Г.Ф. Шершеневич, Л.В. Щенникова, С.А. Хохлов и др.

Отдельные аспекты данной тематики исследования (ограничение права собственности, соотношение земельного и гражданского права, объекты вещных прав, основания возникновения вещных прав и пр.) отражены в работах Г.А. Аксененка, Г.Е. Быстровой, Р.К. Гусева, В.В. Витрянского,

A. К. Голиченкова, Б.М. Гонгало, В.А. Дозорцева, Ю.Г. Жарикова,

И.А. Иконицкой, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, О.М. Козырь, Н.И. Краснова, И.О. Красновой, О.И. Крассова, Н.И. Комова,

B. П. Мозолина, Т.А. Мечетиной, М.С. Пашовой, О.Н. Садикова, Т.Б. Станкевича, Е.А. Суханова, Н.А. Сыродоева, Ю.К. Толстого, И.Г. Ушачева, Л.П. Фоминой, Г.В. Чубукова, А.М. Эрделевского, А.М. Югай и др.

Непосредственно вопросами права собственности на землю занимались

C. А. Боголюбов, Г.Е. Быстров, Р.К. Гусев, К.М. Ильясова, О.И. Крассов, Е.Б. Корнеев А.Л. Осипов, В.В. Устюкова и др.

В последние годы отдельным вопросам права частной собственности на земельные участки, в том числе, в городах федерального значения посвящен ряд диссертационных исследований[2].

Таким образом, актуальность и степень научной разработанности темы позволили определить цель, объект, предмет и структуру диссертационного исследования.

Объект диссертационного исследования: общественные отношения, связанные с особенностями возникновения, реализации и защиты права частной собственности на земельные участки в городе Москве.

Предмет диссертационного исследования составили законодательные и иные нормативные акты, регулирующие вопросы возникновения и реализации и защиты права частной собственности на земельные участки в городе Москве, а также труды российских и зарубежных ученых, посвященные указанной теме и имеющие общетеоретический и прикладной характер, судебная практика рассмотрения споров, связанных с возникновением и реализацией права частной собственности на землю в городе Москве.

Целью диссертационного исследования является комплексное и системное исследование особенностей института права частной собственности на земельные участки в городе Москве, в части особенностей его возникновения, реализации и защиты, анализ норм земельного, гражданского и градостроительного законодательства, регулирующих порядок возникновения и осуществления права частной собственности на землю, выявление существующих теоретических и практических правовых проблем землепользования для разработки предложений по совершенствованию действующего законодательства и судебной практики, а также формулирование определений наиболее значимых категорий охраны прав частной собственности на землю в городе Москве.

Вышеуказанная цель определила постановку следующих основных исследовательских задач:

— исследовать особенности правового регулирования приобретения права частной собственности на земельные участки в городе Москве, а также сформулировать основные проблемы, возникающие в процессе его реализации;

— на основе положений действующего федерального законодательства и законодательства города Москвы, определить особенности правового режима земель города Москвы, как города федерального значения и столицы Российской Федерации;

— исследовать теоретическое понятие «земельный участок», как объекта земельных правоотношений и определить его содержание и правовое значение, а также выявить некоторые проблемы осуществления связанных с ним правомочий собственника;

— провести анализ особенностей взаимодействия гражданского, земельного и градостроительного законодательства в сфере правового регулирования права частной собственности на землю;

— с учетом особенностей регионального законодательства, провести анализ правового механизма приобретения права частной собственности земельных участков в городе Москве на основании административных актов органов государственной власти города Москвы;

— выявить противоречия норм федерального и регионального гражданского, земельного и градостроительного законодательства, нормативных актов органов исполнительной власти города Москвы и обозначить пути их решения;

— провести анализ особенностей возникновения права частной собственности на земельные участки в городе Москве в гражданско-правовом порядке на основании сделок с недвижимостью;

— исследовать порядок возникновения прав на землю собственников зданий, строений и сооружений, выявить существующие проблемы и обозначить пути их решения;

— исследовать правовой механизм возникновения права частной собственности на земельные участки в городе Москве в силу приобретательной давности на основании анализа норм гражданского и земельного законодательства;

— определить роль и значение судебной системы Российской Федерации и судебных актов высших судебных органов Российской Федерации как основного юридического механизма признания права собственности добросовестных приобретателей, правообладателей и защиты прав собственников земельных участков в городе Москве;

— проанализировать судебные акты высших судебных органов Российской Федерации исследовать их влияние на гражданские и земельное законодательство и судебную защиту права частной собственности на земельные участки в городе Москве, показать существующие проблемы и обозначить пути их решения;

— исследовать, проанализировать и обобщить судебную практику по защите прав приобретателей, правообладателей и собственников земельных участков в городе Москве, обозначить существующие противоречия и представить предложения по их устранению;

— обобщить и представить на основе проведенного исследования научно-обоснованные предложения по совершенствованию действующего федерального и регионального законодательства, подзаконных нормативных актов, правоприменительной и судебной практики в целях совершенствования юридического механизма приобретения, реализации и защиты права частной собственности на земельные участки в городе Москве.

Методология и методика исследования.

Методологическую основу диссертационного исследования составляют общенаучные методы познания и ряд частно-научных методов: исторический, формально-логический, системно-структурный, статистического анализа и формально-юридический.

Сочетание указанных методов позволило осуществить наиболее полный научный анализ исследуемого явления, выявить его сущность, определить недостатки правового регулирования и сформулировать предложения по совершенствованию законодательства, регламентирующего возникновение права частной собственности на землю города Москвы, а также охрану прав приобретателей, правообладателей и собственников земельных участков.

Теоретическую основу исследования составили научные труды ведущих специалистов науки гражданского и земельного права: С.А. Боголюбова, Г.Е. Быстрова, О.К. Голиченкова, Р.К. Гусева, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, О.В. Карамышевой, Н.В. Карловой, Н.И. Краснова, О.А. Красавчикова, И.О. Красновой, О.М. Козырь,

О.И. Крассова, А.И. Осипова, В.В. Петрова, Е.А. Суханова, М.Ю. Тихомирова, В.Х. Улюкаева, В.В. Устюковой, Г.В. Чубукова и др. ученых.

Несмотря на наличие достаточно обширной теоретической базы, имеющей различные исследования по тем или иным вопросам прав на землю, труды исследователей посвящены отдельным вопросам правового регулирования возникновения и реализации права собственности на землю, в то время, как специфике возникновения и реализации указанных прав с учетом особенностей субъектов Российской Федерации, в частности, городов федерального значения, уделяется недостаточно внимания. В настоящий момент отсутствует комплексное исследование особенностей возникновения, реализации и защиты права частной собственности на землю в городах федерального значения, проведенное с учетом современных изменений гражданского, земельного и градостроительного законодательства. Между тем, существует очевидная потребность не только в комплексном исследовании указанных проблем, но и разработке путей и способов их законодательного решения.

Таким образом, можно утверждать, что тема диссертационного исследования недостаточно разработана в юридической науке.

Эмпирическую базу исследования составили нормативные акты органов исполнительной власти города Москвы, постановления Пленумов высших судебных органов Российской Федерации, решения судов по конкретным спорам, а также относящиеся к исследованию статистические и социологические данные.

Научная новизна - заключается в том, что настоящая работа является комплексным исследованием теоретических и практических аспектов и особенностей приобретения права частной собственности на землю в городе Москве по действующему российскому законодательству и механизма реализации данных особенностей с учетом последних изменений. Проведенное исследование позволило автору выявить правовые проблемы отношений, складывающихся в процессе возникновения и осуществления прав на землю, усложненных параллельным регулированием гражданским и земельным законодательством Российской Федерации. Кроме того, комплексно рассмотрены правовые аспекты охраны прав на землю. По итогам исследования сформулированы предложения по совершенствованию законодательства Российской Федерации.

Основными положениями, обладающими элементами новизны и выносимыми на защиту, являются:

1. В результате рассмотрения основных научных подходов по рассматриваемой проблематике, действующего земельного законодательства и актуальной правоприменительной практики автором обосновано общее определение «приобретения права частной собственности на земельные участки», под которым следует понимать «совокупность последовательно выполняемых и взаимосвязанных между собой фактических и юридических действий органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также физических и юридических лиц, выполняемых в установленном законом порядке и направленных на переход права собственности в отношении земельных участков от Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования к физическому или юридическому лицу».

2. На основе анализа субъекта, объекта и содержания правовых отношений, возникающих в ходе приобретения права частной собственности на земельные участки в городе Москве предложена уточненная классификация способов приобретения права частной собственности на земельные участки:

1) Приобретение права частной собственности на земельные участки в городе Москве путем приватизации. Этот способ регламентирован нормами Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 07.12.2011) «О приватизации государственного и муниципального имущества» и статьи 36 ЗК РФ, предусматривает приобретение земельного участка в частную собственность собственниками расположенных на таких земельных участках зданий строений и сооружений. Приобретение земельного участка посредством приватизации применяется при соблюдении условий, прямо определенных законом.

2) Приобретение права частной собственности на земельные участки в

городе Москве посредством переоформления. Регламентированный

Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок, связан с сокращением применения на практике архаичных институтов ограниченных вещных прав на земельные участки, таких как пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование.

3) Приобретение права частной собственности на земельные участки в городе Москве через процедуру предоставления из государственной собственности. Основанием приобретения в частную собственность земельных участков в городе Москве в порядке предоставления является административное решение уполномоченных исполнительных органов государственной власти города Москвы, и касается участков, не занятых зданиями, строениями и сооружениями.

3. В науке земельного права «приватизация» как самостоятельный способ приобретения права собственности на земельный участок трактуется исследователями широко. Очевидно, что такая ситуация связана с бессистемным применением категории «приватизация» земельного участка в российском законодательстве.

Автором дано уточнение определения «приватизации» как способа приобретения земельного участка в частную собственность, главным отличием которого от других способов состоит в том, что объектом правоотношений приватизации является находящийся в публичной собственности земельный участок, занятый расположенным на нем объектом недвижимости, находящимся в частной собственности приобретателя и необходимый для использования такой недвижимости.

В целях исключения иного толкования указанного термина предлагается понимать «приватизацию» земельных участков в целях, прямо предусмотренных Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ЗК РФ, исключить наименование «приватизация» земельного участка из всех нормативных актов, речь в которых идет о приобретении земельных участков в частную собственность в порядке предоставления, переоформления или иных способов приобретения в частную собственность земельных участков.

4. Анализ положений ЗК РФ позволяет утверждать, что предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового представляет собой две независимые друг от друга процедуры, применение которых в том или ином случае не может зависеть от усмотрения органов, уполномоченных на распоряжение земельными участками.

Тем не менее, вызывает возражения включение законодателем процесса формирования земельного участка как объекта права в процесс предоставления земельных участков. По мнению автора, процесс предоставления права на земельный участок должен начинаться в тот момент, когда участок уже существует как объект права.

Таким образом, классификация способов предоставления земельных участков для строительства должна быть проведена по другому критерию, в зависимости о того, предоставляется ли участок на торгах или без торгов.

5. С целью исключения юридических разночтений предлагается уточнить в ЗК РФ категорию «земельный участок», понимая под ним «часть поверхности земли, характеризующаяся наличием площади, границ, кадастрового номера и целевого назначения, параметры и виды разрешенного использования которого определяются правилами землепользования и застройки и/или иными нормативно-правовыми актами».

6. Объектом земельных правоотношений признается часть земельного участка (п.3, ч.1, ст. 6 ЗК РФ).

В настоящее время в федеральное законодательство внесены изменения, предусматривающие замену категории «часть земельного участка» на «земельный участок». Однако ЗК РФ, а также ряд других нормативных актов еще продолжают использовать категорию «часть земельного участка».

Выделение части земельного участка с присвоением ей индивидуального кадастрового номера представляется автору целесообразным. В частности, это имеет особое значение, когда на часть земельного участка распространяется особый правовой режим (полос отвода линейных объектов, охранных зон объектов культурного наследия и т.п.), с тем, чтобы предусмотренные законом ограничения на остальную территорию земельного участка не распространялись.

Такие особенности возможно отражать в Государственном кадастре недвижимости и предоставляемых землепользователям уполномоченными государственными органами кадастровыми паспортами земельных участков.

7. В связи с тем, что компетенция Российской федерации в области

земельных отношений в настоящее время определенно не сформулирована автором предлагается на базе ст. 9 ЗК РФ, указав закрытый перечень полномочий федеральной власти, предоставить возможность субъектам Российской Федерации осуществлять самостоятельное правовое регулирование по предметам ведения субъектов, что, при соответствии конституционным положениям, позволит учитывать региональную

специфику.

8. В настоящее время установление земельного налога, в том числе

определение налоговых ставок, порядка и срока уплаты налогов, налоговых льгот, в городе Москве осуществляется представительными

(законодательными) органами государственной власти, а не

внутригородскими муниципальными образованиями. Вместе с тем, земельный налог является местным.

На основании изложенного, предлагается внести изменения в действующее федеральное (Налоговый кодекс РФ) и региональное (Закон г. Москвы от 24.11.2004 № 74 «О земельном налоге») налоговое законодательство, с целью создания в городе Москве независимого, ответственного местного самоуправления и обеспечения внутригородских муниципальных образований базой для наполнения местных бюджетов.

9. В целях соблюдения интересов собственников зданий, строений и сооружений при переходе прав на земельный участок, нормативы застройки не могут быть единственным критерием определения границ земельных участков или их частей. Предельные размеры земельных участков в городе Москве должны устанавливаться не только в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности (ст. 33 ЗК РФ), что нередко служит основанием для отказа в предоставлении земельного участка добросовестному приобретателю, но и вплоть до принятия градостроительных регламентов, с учетом целевого назначения и разрешенного использования земельного участка прежним владельцем с соблюдением принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов (п. 5, ч. 1, ст. 1 ЗК РФ).

10. С целью снятия существенных экономических барьеров для реализации собственниками зданий, строений и сооружений своего исключительного права на приватизацию земельных участков, занятых их объектами недвижимости предлагается на федеральном законодательном уровне возвратить льготный порядок до реализации своего исключительного права большинством правообладателей.

Для города Москвы, в связи с непомерно высокой кадастровой стоимостью земельных участков, возвратить в действующее законодательство льготный порядок приватизации земельных участков по цене 20% от кадастровой стоимости, существовавший ранее в Законе «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Практическая значимость исследования состоит в возможности применения результатов диссертации в правотворческой деятельности, при разработке нового и совершенствовании действующего земельного законодательства Российской Федерации и города Москвы, а также при преподавании земельного права в высших учебных заведениях.

Теоретическая значимость исследования состоит в комплексном изучении и анализе правовых норм, регламентирующих особенности возникновения и реализации права частной собственности на земельные участки в городе Москве, выявлении проблем их применения и указания путей решения. Ряд предложений и выводов могут быть использованы как в практической деятельности, так и в дальнейших научных исследованиях, а также в процессе преподавания юридических дисциплин, связанных с проблемами, возникающими по поводу правового регулирования возникновения и реализации права собственности на земельные участки в городе Москве.

Апробация результатов исследования. Результаты проведенного исследования, основанные на них выводы, положения и рекомендации нашли отражение в опубликованных работах автора.

Объем и структура диссертационной работы определяются требованиями, предъявляемыми к работам такого уровня, целями и задачами исследования, а также особенностями возникновения и реализации права собственности на землю в городе Москве.

Цели и задачи, поставленные в диссертационном исследовании, определили её структуру, которая состоит из введения, трех глав, объединяющих девять параграфов, заключения, списка использованных нормативно-правовых актов и литературы.

<< | >>
Источник: Свиридов Илья Тимурович. Особенности приобретения права частной собственности на землю в городах федерального значения: на примере города Москвы. ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва-2014. 2014

Еще по теме ВВЕДЕНИЕ:

- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -