§ 5. Применение договора ресурсоснабжения при непосредственном способе управления многоквартирным домом
В доктрине юриспруденции вопросам правового регулирования управления многоквартирными домами уделяется совсем немного внимания. В современной науке не разработаны основополагающие подходы к понятию и правовой сущности управления многоквартирным домом, без которых не представляется возможным создание комплексных представлений о способах управления многоквартирным домом.
Отсутствие должного уровня научного анализа правовых механизмов управления многоквартирными домами отчасти обусловлено новизной современного законодательства.И среди всех способов управления многоквартирным домом наиболее современным с точки зрения хронологического появления и спорным с точки зрения применения на практике является непосредственный способ.1
На наш взгляд, следует согласиться с выводом Шахова С.Ю. о том, что отношения, возникающие при заключении и исполнении договоров о выполнении работ и оказании услуг по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении многоквартирным домом, требуют ряда специальных правовых норм, в частности, закрепления перечня существенных условий данных договоров и пр [235] [236]
Основным нормативно-правовым актом, регулирующим вопросы, связанные с непосредственным способом управления многоквартирным домом является Жилищный кодекс Российской Федерации. В данном законе можно насчитать семь упоминаний регулирования такого способа управления:
1) в статье 44 ЖК РФ указывается компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
2) в статье 155 ЖК РФ содержатся положения о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
3) в статье 161 ЖК РФ регламентируется возможность выбора одного из трех способов управления многоквартирным домом;
4) в статье 161.1 ЖК РФ урегулированы функций председателя совета многоквартирного дома;
5) в статье 162 ЖК РФ предусматривается порядок передачи технической документации на многоквартирный дом;
6) в статье 183 ЖК РФ содержится ссылка на порядок ведения региональным оператором средств, поступивших на счет регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирных домах;
7) в статье 164 ЖК РФ - собственно основные положения, регламентирующие непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме сами решают все текущие вопросы управления многоквартирным домом без создания товарищества собственников жилья и привлечения управляющей организации (управляющего), действующей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренному статьей 162 ЖК РФ.[237]
В соответствии с частью 2 статьи 164 ЖК РФ договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
Указанные договоры имеют целью обеспечить соответствующими ресурсами каждого собственника помещения и не направлены непосредственно на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Поэтому такие договоры заключаются не по правилам части 1 статьи 164 ЖК РФ, а в индивидуальном порядке. Каждый собственник помещения от своего имени и за свой счет обязан оплачивать потребляемые им ресурсы, которые предоставляются в соответствии с договорами, указанными в части 2 статьи 164 ЖК РФ.
При этом, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме (часть 3 статьи 164 ЖК РФ).
На практике следует учитывать, что применение положений частей 1 и 3 статьи 163 ЖК РФ к отношениям, связанным с заключением договоров, указанных в части 2 статьи 164 ЖК РФ, фактически исключается императивной нормой.
Вместе с тем, в специальной норме части 8 статьи 161.1 ЖК РФ предусмотрено, что председатель совета многоквартирного дома: при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 ЖК РФ; на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 ЖК РФ.
В современных публикациях не поддерживается точка зрения, высказанная в классической научной литературе, о том, что закон предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме два варианта участия в его управлении - лично или через своих представителей. От имени собственников жилых помещений выступает общее собрание; лицо, назначенное общим собранием жильцов, согласно статье 44 ЖК РФ, т.е. волеизъявляющий орган, действующий без доверенности; лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему всеми или большинством собственников помещений, согласно статье 164 ЖК РФ, т.е. здесь речь идет о представительстве при сохранении возможности несогласных собственников выступать в отношениях от своего имени; отдельно каждый собственник жилого помещения (включая сособственников в случае наличия общей собственности на жилое помещение).[238]
Представляется такая система субъектов управления многоквартирным домом является наиболее логичной, отвечающая возможным вариантам действующего законодательства. Соответственно, каждый из указанных субъектов правомочен заключать договоры ресурсоснабжения, т.е. выступать стороной обязательств.
На наш взгляд, в настоящее время уровень развития законодательной техники продвинулся настолько вперед вслед за объективными социальными потребностями, что позволяет реализовывать непосредственным способ управления, если не в полной мере, то в значительно большей степени, чем несколько лет назад.
Так, изначально правоприменителем расширительно толковалась часть 2 статьи 164 ЖК РФ, допускалось оказание собственникам-потребителям коммунальных услуг по их выбору - или непосредственно
ресурсоснабжающими организациями, или же иными лицами (исполнителями) по соответствующим договорам.
В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ договоры с ресурсоснабжающими организациями заключаются каждым домовладельцем, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. При буквальном толковании данной нормы можно прийти к выводу о том, что при непосредственном управлении многоквартирным домом оказание коммунальных услуг, связанных с самостоятельными помещениями (например, электроснабжение самостоятельного помещения), возможно только на основании договора, заключаемого каждым домовладельцем с ресурсоснабжающей организацией.
Однако по смыслу более ранних подзаконных актов при непосредственном управлении многоквартирным домом собственники для целей получения коммунальных услуг могут не заключать договоры непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, а вместо этого получать данные услуги, так скажем, опосредованно - на основании договора с лицом, которое не является ресурсоснабжающей организацией, но тем не менее обеспечивает одновременно обслуживание внутридомовых инженерных систем и оказание коммунальных услуг.[239]
В настоящее время, напротив, нормативное регулирование «подталкивает» собственников заключать договоры напрямую с поставщиками коммунальных ресурсов.
Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с
ресурсоснабжающими организациями. Указанные договоры заключаются в порядке и в соответствии с требованиями, установленными гражданским законодательством Российской Федерации и законодательством Российской
Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении,
газоснабжении, теплоснабжении (пункт 18 Правил № 354).
В пункте 64 Правил № 354 предусматривается, что потребители вправе при наличии договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, вносить плату за коммунальные услуги непосредственно в ресурсоснабжающую организацию, либо через указанных такой ресурсоснабжающей организацией агентов.
Внесение потребителем платы за коммунальные услуги
непосредственно в ресурсоснабжающую организацию рассматривается как выполнение обязательства по внесению платы за соответствующий вид коммунальной услуги перед исполнителем. При этом исполнитель коммунальных услуг отвечает за надлежащее предоставление коммунальных услуг потребителям и не вправе препятствовать потребителям в осуществлении платежа непосредственно ресурсоснабжающей организации либо действующему по ее поручению платежному агенту или банковскому платежному агенту.
Невнимательное прочтение изложенных норм может создать впечатление, что выше речь идет о непосредственном способе управления в чистом виде. Однако, при буквальном прочтении становится очевидным, что законодатель впервые, с момента принятия Правил № 354, подробно закрепил возможность внесения денежных средств за потребленные коммунальные услуги напрямую в ресурсоснабжающую организацию, даже при наличии управляющей организации.
То есть, на практике возможно и частичное проявление непосредственного способа управления: без соответствующих решений общих собраний собственников о выборе такого способа управления, но путем установления непосредственных отношений с ресурсоснабжающими организациями.
Как отметил Верховный Суд РФ в решении от 05.05.2014 № АКПИ14- 197[240], из содержания приведенных норм следует, что собственники помещений и наниматели жилых помещений вносят плату за коммунальные услуги (кроме потребляемых на общедомовые нужды) непосредственно ресурсоснабжающим организациям при наличии договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенного с исполнителем в лице управляющей организации, товарищества или кооператива, и при условии, что решение о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги принято на общем собрании членов товарищества или кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме.
Закрепление решением этого общего собрания порядка внесения платы за коммунальные услуги означает установление нового способа исполнения обязательств потребителями коммунальных услуг перед исполнителем в лице управляющей организации, товарищества или кооператива по договору, содержащему положения о предоставлении таких услуг.
Инновационным способом оплаты за поставленный коммунальный ресурс следует назвать следующий порядок (традиционный закреплен в пункте 25 Правил № 124). Согласно пункту 26 Правил №124 в договоре
ресурсоснабжения может быть предусмотрено, что выполнение исполнителем обязательств по оплате поставленного коммунального ресурса осуществляется путем уступки в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации в пользу ресурсоснабжающей организации прав требования к потребителям, имеющим задолженность по оплате коммунальной услуги.
В силу законоположений, содержащихся в пунктах 1 и 2 статьи 382 ГК РФ, пункте 2 статьи 385 ГК РФ, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона; кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.
Принимая во внимание, что правило, установленное пунктом 26 Правил № 124, является диспозитивной нормой, включение данного условия в договор является правом, а не обязанностью сторон.[241]
Несмотря на такую нормативную возможность, ресурсоснабжающие организации довольно редко реализуют такой способ оплаты по долгам управляющих компаний. Это обусловлено большими затратами при взыскании долгов с граждан в судах общей юрисдикции: временными, материальными, трудовыми и пр.
Проанализированные положения позволяют сделать вывод о существующих сегодня «гибридных» схемах управления многоквартирным домом, по крайней мере, в части снабжения коммунальными ресурсами.
В случае принятия общим собранием собственников помещений в доме решения о внесении платы за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям, в самом договоре ресурсоснабжения должны быть предусмотрены условия, указанные в пункте 27 Правил № 124.
На наш взгляд возникает следующая правовая проблема при реализации непосредственных расчетов с поставщиками коммунальных ресурсов при сохранении способа управления при помощи управляющей компании (ТСЖ).
Исходя из нормативных требований (пункт 27 Правил № 124) стороны обязаны отдельно учитывать задолженность исполнителя в части внесения платы за коммунальную услугу соответствующего вида, потребляемую при использовании общего имущества в многоквартирном доме, а также долги в части внесения платы за соответствующую коммунальную услугу потребителями. Соответственно, получается, что несмотря на избрание жильцами способа прямых расчетов с ресурсоснабжающими организациями, управляющая организация обязана будет доплатить из собственных средств за тех собственников, которые не оплачивают коммунальные услуги вовремя.
В условиях отсутствия иной приносящей доходы деятельности, управляющая компания находится в крайне затруднительном положении.
Таким образом, внесение платы за коммунальные услуги непосредственно в ресурсоснабжающую организацию либо действующему по ее поручению платежному агенту или банковскому платежному агенту в спорных правоотношениях не освобождает исполнителя коммунальных услуг от обязанности оплатить потребленную энергию в части, не оплаченной собственниками помещений в многоквартирном доме. Оплатить коммунальные услуги за собственников обязана в таком случае управляющая организация, которая вправе взыскивать долги за оплату коммунальных услуг непосредственно с собственников в судах общей юрисдикции. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 5614/13[242].
По нашему мнению, ответственность за неоплату при принятии на себя обязательств напрямую рассчитываться с поставщиками ресурсов, жильцы должны брать на себя, а взыскивать долги с собственников должна сама ресурсоснабжающая организация.
Также, иногда возникает вопрос о том, кто фактически будет распространять платежные документы при выбранном непосредственном способе управления?
По договору приобретения холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также водоотведения при непосредственном управлении многоквартирным домом соответствующая ресурсоснабжающая организация подает собственнику помещения в многоквартирном доме холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, газ и тепловую энергию, а также оказывает услуги водоотведения, а собственник помещения в многоквартирном доме обязан оплатить ресурсоснабжающей организации объем (количество) соответствующего ресурса.
Исходя из содержания встречных обязательств платежные квитанции собственникам помещений в многоквартирном доме обязана выставлять соответствующая ресурсоснабжающая организация. Поручение начисления платежей, печати платежных документов, доставка платежных документов собственникам помещений может быть поручено ресурсоснабжающей организацией на основании возмездного договора расчетной организации.
В настоящее время в связи с изменением способа управления на непосредственный формируется судебная практика в судах общей юрисдикции по искам граждан к управляющим компаниям (товариществам собственников жилья) о передаче технической документации на многоквартирный дом.
Согласно пункту 20 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416 (далее - Правила № 416)1, техническая документация на многоквартирный дом, а также иные документы, связанные с управлением этим домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами №416.
В соответствии с пунктом 21 Правил № 416 в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 Правил № 416, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил № 416, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.
Состав и конкретный перечень технической документации, который подлежит передаче, предусматривается Постановлением Правительства РФ .
Если процедура изменения способа управления в процессе проведения общего собрания соблюдена, то, на наш взгляд, имеется неплохая судебная перспектива исковых требований об обязании передать техническую документацию на жилой дом. Так, по конкретному делу подобный иск был [243] [244] удовлетворен, поскольку ответчик (управляющая организация) при отказе собственников от исполнения договора управления домом и выборе способа управления в виде непосредственного управления обязан передать техническую документацию дома одному из собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления домом.[245] Как указывалось выше, изменение способа управления на непосредственный - это не единственный вариант для перехода к прямым отношениям собственников помещений многоквартирного дома с ресурсоснабжающей организацией. В соответствии с пунктами 6.3., 7.1. статьи 155 ЖК РФ, пунктом 64 Правил № 354, пунктами 25, 27 Правил № 124 законодательно предусмотрена возможность прямых расчетов населения за жилищно-коммунальные услуги, при сохранении способа управления - управляющая компания (ТСЖ). По такой схеме расчетов ресурсоснабжающие организации получают денежные средства от населения, минуя управляющую организацию. При реализации решения собственников о переходе на прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями при сохранении способа управления - «управляющая организация», собственниками помещений многоквартирного дома принятое решение направляется в ресурсоснабжающие организации, которые в свою очередь должны будут внести изменения в договоры на поставку ресурсов, предусмотрев при этом новый порядок расчетов за отпущенные ресурсы, предусматривающий направление отдельных квитанций в адрес каждого потребителя. В целом, введение прямых расчетов с ресурсоснабжающими организациями позволят избежать отвлечения собранных средств на иные цели. В то же время необходимо отметить, что дебиторская задолженность за отпущенные коммунальные ресурсы по-прежнему будет формироваться у управляющей организации, которое является в таких условиях абонентом для ресурсоснабжающей организации. Анализ действующего законодательства свидетельствует, что наиболее комфортным является непосредственное управление с одновременным заключением агентских договоров, когда управляющая компания от имени жителей и за их средства заключает договор с ресурсоснабжающими организациями, осуществляет контроль качества предоставляемых услуг, а ресурсоснабжающая организация определяет платежного агента, который осуществляет начисление, сбор и перечисление средств в адрес ресурсоснабжающих организаций, благодаря чему сохраняется единая квитанция на оплату жилищно-коммунальных услуг. Переход на прямые расчёты с населением предполагает предоставление управляющими компаниями (ТСЖ) расчётному центру полномочий по начислению, расчету платы за поставку коммунальных услуг, выпуску платежных документов, сбору и перечислению денежных средств за коммунальные услуги непосредственно на расчётные счета поставщиков коммунальных ресурсов. В силу пункта 1 статьи 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. Таким образом, жильцы вправе вносить плату за холодное водоснабжение и водоотведение напрямую поставщику коммунального ресурса, на основании решения общего собрания собственников, но через расчетный счет агента. Однако при этом управляющая компания (ТСЖ) по- прежнему остается исполнителем коммунальных услуг, который обязан иметь с ресурсоснабжающей организацией договор ресурсоснабжения. Фактически обязательства управляющей компании (ТСЖ) по оплате перед ресурсоснабжающей организацией исполняют третьи лица - жильцы. Следовательно, меняется лишь порядок расчетов, т.е. платежи за ресурс (услугу) поступают не на счет управляющей организации (ТСЖ), а сразу на счет соответствующей энергоснабжающей организации. В настоящее время в Москве такой порядок расчетов существует при оплате платежей через систему Единых информационно-расчетных центров (ЕИРЦ), которые были созданы в целях совершенствования системы обслуживания населения в жилищно-коммунальной сфере во всех районах города Москвы. То есть, управляющая компания (ТСЖ) заключает с уполномоченным ресурсоснабжающими организациями расчётным центром агентский договор. В соответствии с данным договором, расчетный центр осуществляет от имени и за счет управляющей компании (ТСЖ) расчет, начисление платы за поставленные коммунальные услуги, выпуск платежного документа и от имени управляющей компании (ТСЖ) и за счет поставщиков, организует сбор платы за коммунальные услуги и перечисляет собранные денежные средства непосредственно на расчетные счета поставщиков. На основании заключенного с расчетным центром агентского договора, управляющие компании (ТСЖ) могут заключать дополнительные соглашения с поставщиками коммунальных ресурсов к договорам на поставку коммунальных ресурсов с положениями о зачете денежных средств, полученных уполномоченным поставщиками расчётным центром от населения в оплату квитанций за поставленные коммунальные услуги и перечисленных последним на расчетные счета поставщиков, в счет оплаты управляющими компаниями (ТСЖ) по основному договору поставки коммунальных ресурсов. Есть также вариант трехстороннего договора (поставщик, исполнитель, агент) на поставку соответствующего вида коммунального ресурса, без заключения указанного дополнительного соглашения, когда автоматически плата за агентские услуги возлагается на поставщика коммунальных ресурсов. Такой вариант расчетов практикуется в г. Волгограде, например договор на водоотведение, очистку сточных вод с оказанием информационновычислительных услуг на территории Кировского и Красноармейского районов города[246]. На наш взгляд, в качестве преимуществ непосредственного способа управления многоквартирным домом можно отметить следующие ключевые моменты: S исключаются возможные злоупотребления управляющими компаниями (ТСЖ) и их руководителями с распоряжением денежными средствами, поступившими от граждан в счет оплаты коммунальных услуг; S собственники помещений имеют прямые отношения с ресурсоснабжающими организациями и не могут быть отключены от электрической энергии, отопления, холодной и горячей воды, газа из-за неоплаты другими собственниками; S средства, собранные на выполнение работ по содержанию и ремонту жилья не отвлекаются для оплаты коммунальных услуг; S при способе управления многоквартирным домом управляющей организацией, если один из собственников не произвел оплату, то управляющая организация вынуждена сделать перераспределение средств - заплатить поставщикам ресурсов за счет средств, предусмотренных на проведение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества дома. В результате управляющая организация не может обеспечить выполнение всего комплекса работ по содержанию и ремонту общедомового имущества по причине отвлечения средств на иные цели, а как следствие происходит уменьшение количества работ и услуг по содержанию многоквартирного дома или ухудшается качество таких работ и услуг. Вместе с тем, отметим основные недостатки непосредственного способа управления: S необходимость заключения каждым собственником договоров на поставку коммунальных услуг с каждой из ресурсоснабжающих организаций (либо выбора лица и выдача ему доверенности на совершение полномочий по заключению договоров с каждым поставщиком от имени собственников); S потребность ресурсоснабжающей организации в увеличении штата сотрудников для выполнения работы по заключению, ведению, и контролю исполнения договоров с собственниками помещений многоквартирном доме (абонентская служба, техническая служба), что приведет к дополнительным затратам и отразится на увеличении тарифа на коммунальные услуги; S квитанции на оплату от поставщиков коммунальных услуг могут приходить в разное время в течение месяца. В таких условиях со стороны собственника будет требоваться соблюдение финансовой дисциплины по оплате услуг в рамках каждого из заключенных договоров; S законодательно не определено взаимодействие ресурсоснабжающей организации и управляющей организации при передаче данных о льготах, об установленных приборах учета, миграции населения; S также действующее нормативное регулирование предполагает доплату управляющей организацией по долгам жильцов даже при избрании непосредственных способов расчетов, что явно не отражает интересы управляющих организаций. При реализации непосредственного способа управления у собственников может также возникнуть вопрос ответственности за качество коммунальных услуг. Для урегулирования данных проблем возможно подписание между поставщиком ресурсов и управляющей организацией соглашения о порядке контроля качества коммунальных услуг, разграничении зон ответственности и порядка перерасчета за некачественно оказанные услуги. Итак, непосредственный способ управления многоквартирным домом законодательно закреплен, вместе с тем, механизмы его реализации прямо не регламентированы. В особенности, проблема возникает при установлении отношений по ресурсоснабжению в рамках непосредственного способа управления. Частичным проявлением такого способа управления являются, так называемые, прямые расчеты с поставщиком ресурса. Несмотря на недостатки, все же, введение в будущем непосредственного способа управления преследует благие цели, в первую очередь, исключение злоупотреблений со стороны управляющих организаций. - С. 12 - 13. 2012. - № 14. - Ст. 1651.