<<
>>

§ 3. Неисполнение требования о государственной регистрации договора как основание для признания договора незаключённым

Можно выделить ещё одно весьма непростое с точки зрения цивилистической доктрины и судебной практики основание признания договора незаключённым - отсутствие государственной регистрации договора в случаях, когда таковая предусмотрена законом.

Надо сказать, что вопрос о государственной регистрации сделок всегда являлся неоднозначным как для законодателя, так и для правоприменителей и представителей научной мысли.

В современном законодательстве сложилась ситуация, при которой регистрации подлежат и права, и некоторые виды договоров. Авторы Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации признали необходимость и целесообразность устранения дуализма в регистрации - и прав, и сделок (обязательственных отношений)1. Существовавшее состояние регистрационного режима характеризовалось правоведами как «хаотичное вследствие отсутствия четкого понимания природы и назначения государственной регистрации и потому допускающее неоправданное расширение ее предмета»[318] [319].

Требование о государственной регистрации некоторых видов сделок позволило доктрине выделить особую категорию договоров - «формальных» или «региструмальных» (от лат. registrum - «регистрация»)[320]. Так, в настоящее время регистрации подлежат следующие договоры, предусмотренные частью второй ГК РФ: договоры аренды зданий и сооружений, заключённые на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ); договоры аренды предприятия (п. 2 ст. 658), договор безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия (п. 3 ст. 689 ГК РФ).

Небезынтересно то обстоятельство, что в отношении некоторых видов договоров законодатель отменял правило о государственной регистрации, затем снова вводил. Так, Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации»1 правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся, в том числе, в ст.

ст. 609, 651 и 658 ГК РФ, не подлежали применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 года (п. 8 ст. 2). То есть требование о государственной регистрации этих договоров отменялось. Однако Федеральным законом от 04.03.2013 № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» возобновлена государственная регистрация договоров аренды недвижимости с 4 марта 2013 года (ст. 3).

Федеральным законом от 12.03.2014 № 35-ФЗ «О внесении изменений в части первую, вторую и четвёртую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» отменено требование о государственной регистрации договоров в сфере интеллектуальной собственности.

Далее, согласно ч. 2 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации[321] [322] [323] [324] государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. В силу ч. 2 ст. 26 названного Кодекса договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключённые на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами[325] [326].

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает осуществление государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ней (аренды, недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия - ст. 51).

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» государственной регистрации подлежат договоры участия в долевом строительстве1.

Из системного толкования п.п. 3, 19 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - Обзор № 66) также следует, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не даёт возможность считать такой договор заключённым[327] [328].

Стоит заметить, что законодательство значительно сузило круг договоров, подлежащих государственной регистрации. Данная тенденция связана с постепенной унификацией сферы применения государственной регистрации в пользу фиксации прав на недвижимость.

Исходя из системного толкования норм ГК РФ общим последствием отсутствия государственной регистрации договора в случаях, когда она необходима в соответствии с законом, выступает его незаключённость. Во исполнение данного положения судебной практикой также принимались соответствующие разъяснения. Так, согласно п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключённым[329].

Некоторые авторы подвергают критике деление договоров на консенсуальные и реальные в том смысле, что договоры, в отношении которых законом предусмотрена необходимость государственной регистрации, нельзя считать консенсуальными или реальными, поскольку окончательной их стадией завершённости (заключённости) является собственно регистрация[330]. Таким образом, заключают они, следует выделять ещё одну категорию договоров - формальных, для заключения которых необходимы две основные стадии: 1) достижение соглашения по существенным условиям; 2) регистрация договора1.

Таким образом, выделение данного вида договоров предопределило «рождение» многообразия взглядов о правовой природе такой государственной регистрации, а также правовых последствиях отсутствия таковой в случаях, когда в соответствии с законом она необходима.

Следствием отсутствия полноценного подхода к понятию и правовой природе государственной регистрации договора явилась непоследовательность законодателя в определении правовых последствий отсутствия государственной регистрации договора в виде его недействительности и незаключённости, которые, напротив, должны четко разграничиваться. Кроме того, ввиду отсутствия надлежащей регламентации института незаключённости гражданско-правового договора нет единообразного понимания относительно сущности государственной регистрации договора, её предназначения.

Так, согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым для третьих лиц с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Данная норма ГК РФ дифференцирует правовые последствия неисполнения требования о государственной регистрации договора. Из приведённого положения ГК РФ следует, что государственная регистрация имеет либо конститутивное значение, то есть определяет момент заключения договора, либо, очевидно, является условием его действительности[331] [332]. Следовательно, исходя из данной нормы общим правилом отсутствия государственной регистрации договора, подлежащего таковой, является его незаключённость, специальным - в случаях, предусмотренных законом - его недействительность.

От последствий недействительности и незаключённости при отсутствии государственной регистрации договора необходимо отграничить для ясности ещё одно правовое последствие, существовавшее в ранее действовавшей редакции ГК РФ (до принятия Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ), - невозможность для сторон ссылаться на договор в отношениях с третьими лицами (ст. 1028 ГК РФ). В юридической науке общепризнано, что такое последствие исключает собой недействительность договора и закрепляется законом как её альтернатива. Помимо этого, данное правовое последствие необходимо отличать и от незаключённости договора, поскольку до момента запрета для сторон ссылаться на договор в отношениях с третьими лицами договор уже существует как заключённый, следовательно, порождает все вытекающие из него права и обязанности сторон (подход договор-правоотношение).

В данном случае мы говорим об отдельном праве, которое возникает только с момента государственной регистрации договора.

Из анализируемой нормы п. 3 ст. 433 ГК РФ следует, что незаключённость договора связывается его государственной регистрацией для третьих лиц. То есть, регистрация договора необходима для противопоставления договора третьим лицам, в то время как стороны уже обо всём условились и договорились. Такое указание «для третьих лиц» если и не было закреплено ранее в приведённой норме, однако, тем не менее, оно подразумевалось, поскольку регистрация как таковая не может влиять на согласованные сторонами условия договора. Поэтому, на наш взгляд, несмотря на формулировку закона, государственная регистрация договора не может обладать конститутивным значением для признания договора заключённым, в том числе, для третьих лиц.

В п. 2 Обзора № 165 п. 2 ст. 651 ГК РФ рассмотрен в контексте п. 1 ст. 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013), и сделан вывод, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Но такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечёт правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Данный вывод сделан Президиумом ВАС РФ применительно к возможности признания недействительным договора, подлежащего государственной регистрации, но не прошедшего таковой. Другими словами, суть рассматриваемого вопроса состояла в том, можно ли признать недействительным договор, не прошедший государственную регистрацию, поскольку согласно норме п. 3 ст. 433 ГК РФ, такой договор является незаключённым. А, как известно, недействительным можно признать только договор заключённый, имеющий порок в каком- либо из его элементов.

Однако на возможность признания незарегистрированного договора, являющегося, по сути, незаключённым, недействительным Президиум ВАС РФ указал значительно раньше в своём постановлении от 28.01.2003 по делу № А79-5478/02-СК2-4683. Данный момент свидетельствует о том, что всё же отсутствие регистрации как основание признания договора незаключённым имеет несколько иной характер в сравнении с другими основаниями такого признания, поскольку в последнем случае такие договоры нельзя будет впоследствии признать недействительными.

В связи с указанным обстоятельством возникает закономерный вопрос о том, какова правовая природа государственной регистрации договора. Следует ли её квалифицировать в качестве этапа заключения договора1, дополнительного требования к форме заключения договора, формы договора или одного из юридических фактов, составляющих полноценный юридический состав (заключенный договор). Стоит отметить, что на данный момент времени отсутствует прочная теоретическая база, позволяющая однозначно отнести природу государственной регистрации договора к чему-либо из перечисленного. В этой связи здесь проведён анализ категории «государственная регистрация договора» и сделаны определённые выводы в целях исследования правовых последствий её отсутствия.

Прежде всего, отметим, что государственная регистрация представляет собой административный акт, подтверждающий внешне заключение договора. Как верно утверждает Д. О. Тузов, «государственная регистрация может придать юридическую силу договору, но не может каким-либо образом повлиять на его заключение, поскольку заключают договор стороны, а не регистрирующий орган»[333] [334]. Действительно, до государственной регистрации договор не имеет действия, юридической силы для всех третьих лиц, но он является всё же заключённым, поскольку, в противном случае, нечего было бы и регистрировать. С момента государственной регистрации договор начинает действовать уже в полную силу, в том числе и для всех третьих лиц. В частности, А. М. Эрделевский, разграничивая государственную регистрацию прав и государственную регистрацию сделок, указывает, что «в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае - регистрация необходима для вступления в силу самой сделки»[335]. Изложенные позиции в целом совпадают с подходом, отражённым в Обзоре № 165.

Поскольку государственная регистрация сделки представляет собой публично-правовой акт, по сути, складывается ситуация, при которой государство внедряется в сферу частного права, легитимируя совершаемые контрагентами сделки. Соответственно, если исходить из правоустанавливающего значения государственной регистрации, ставится под сомнение само существование основных начал гражданского права, в частности, автономии воли (поскольку воля сторон как таковая в её первозданном значении будет терять смысл) и свободы договора (в аспекте воплощения этой самой воли), которые в таком случае будут носить исключительно декларативный характер, что недопустимо. Однако п. 3 ст. 433 ГК РФ исходит из иного значения государственной регистрации договора. Государство, осуществляя регистрацию договора, лишь подтверждает дополнительно правомерность элементов заключённой сделки, в том числе наличие воли. Это взгляд на договор как документ, а не правоотношение. Следовательно, государственная регистрация - это не столько обязательный этап заключения договора (поскольку и без таковой договор будет признан фактически заключённым), сколько дополнительное требование к договору, придающее ему именно юридическую силу «в глазах закона». Запись в государственном реестре имеет значение для третьих лиц. Собственно задачей внесения записи о сделках в реестр является подтверждение государством легитимности совершённой сделки для нормального гражданского оборота. То есть это своего рода направление деятельности государства, а сама государственная регистрация предстаёт в виде акта управления. Такой подход, в частности, находит своё отражение и в судебной арбитражной практике1.

Аналогичное понимание института государственной регистрации применительно к правам можно найти в научной литературе[336] [337]. Так, Н. Ю. Шеметова замечает, что подтверждающий эффект изначально был уже предусмотрен в п. 2 ст. 551 ГК РФ, согласно которой исполнение договора продажи сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Учитывая то обстоятельство, что государственная регистрация представляет собой самостоятельный институт, имеющий двойственный характер - и частно-правовой (в случае согласования сторонами) и публичной-правовой (как административный акт), выполняющий единые функции, подход, изложенный в названной статье в контексте прав на недвижимое имущество, вполне применим по аналогии к государственной регистрации сделок, в частности, договоров.

В исследуемом аспекте представляет интерес п. 2 ст. 165 ГК РФ, согласно которому если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Указанная норма примечательна, во-первых, тем, что наряду с положениями специальных норм ГК РФ она на общем уровне разграничивает понятия «форма сделки» и «государственная регистрация». В этом смысле снова отметим, что государственная регистрация не является разновидностью формы сделки, а представляет собой дополнительное требование закона к сделке, уже обличённой в необходимую форму. Данная позиция поддерживается и в цивилистической литературе (И. Ю. Павлова, Н. Ю. Шеметова и др.)[338].

Во-вторых, санация сделки, предусмотренная данной нормой, казалось бы, фактически означает понуждение к регистрации несовершённой сделки через суд, что, в свою очередь, говорит о понуждении к заключению договора. То есть заключение договора тем самым связывается не столько с достижением consensus, сколько с самим фактом регистрации договора. И если сторона не желает регистрировать договор, презюмируется, что она уклоняется от заключения договора. Но такой взгляд совершенно недопустим, и сложно с ним согласиться. Очевидно, что законодатель в данном случае исходит из необходимости защиты стороны, добросовестно полагающейся на наличие сделки. На это направлен и Обзор № 165, где делается оговорка о невозможности признать договор незаключённым по инициативе стороны, которая уклонялась от его регистрации (п. 3). Подобное, безусловно, прогрессивное положение находит свою активную реализацию и на практике (например, определение ВС РФ от 12.11.2014 по делу № А55-24911/2013, постановления Арбитражных судов Московского округа от 28.05.2015 по делу № А41-74281/2014, от 06.05.2015 по делу № А40-97950/2014, Поволжского округа от 23.03.2015 по делу № А57-4882/2014, от 16.10.2014 по делу № А55-28978/2013). Однако и данное обстоятельство не должно говорить о конститутивном значении регистрации для заключённости договора. Ведь договор предполагает согласованное волеизъявление сторон, правовое основание их отношений, которое обязывает одну сторону по отношению к другой. Представляется, что иск о понуждении к заключению договора по своей сути может быть предъявлен только в случае, предусмотренном п. 4 ст. 445 ГК РФ, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. То есть в норме п. 2 ст. 165 ГК РФ речь идёт не о понуждении к заключению договора, а лишь о понуждении к выполнению требования закона - государственной регистрации договора, уже считающегося заключённым для сторон. В этой связи необходимо делать дополнительно оговорку о том, что договор считается незаключённым именно для третьих лиц, то есть такой договор противопоставляется только третьим лицам. Для контрагентов данный договор заключён при достижении consensus и наличии факта передачи вещи, в случаях, предусмотренных законом. Стороны могут зарегистрировать договор, подлежащий регистрации по закону, и после произведённого исполнения по договору, то есть моменты достижения соглашения (передачи вещи) могут значительно не совпадать во времени с моментом государственной регистрации договора, но это не будет говорить о том, что договор для них считается заключённым с момента совершения последней, а произведённое исполнение подлежит возврату по правилам неосновательного обогащения. Таким образом, такой договор считается заключённым с момента внесения записи в реестр только для третьих лиц, для сторон договор уже считается заключённым с момента достижения соглашения либо передачи вещи.

Судебная практика преимущественно также исходит из того, что отсутствие государственной регистрации, предусмотренной законом, никоим образом не сказывается на заключённом между сторонами договоре, поскольку обязательственные связи непосредственно между контрагентами уже возникли, когда было произведено какое-либо исполнение по заключённому договору (например, определения КС РФ от 05.07.2001 № 154-О, ВС РФ от 02.02.2015 по делу № А32-25618/2013, постановления Арбитражных судов

Западно-Сибирского округа от 28.03.2014 по делу № А81-2007/2013, от 31.01.2014 по делу № А27-4242/2013, от 25.02.2014 года по делу № А75-3672/2013, Центрального округа от 25.09.2014 по делу № А36-6597/2013, Восточно-Сибирского округа от 19.03.2014 по делу № А58-991/2013, от 20.11.2014 по делу № А10-842/2014, от 21.08.2013 по делу № А33-8866/2009, от 09.12.2011 по делу № А10-93/2011).

Суды указывают, что к моменту совершения акта государственной регистрации процесс выражения воли участниками сделки уже завершён, и акт государственной регистрации означает лишь публичную констатацию государством законности совершенной сделки и создает презумпцию осведомлённости о факте совершения сделки остальных участников гражданского оборота.

Данный подход поддержан и в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в соответствии с которым стороны договора аренды, достигшие соглашения по всем существенным условиям договора, но не зарегистрировавшие его вопреки требованиям закона, считаются связанными соответствующим обязательством[339]. Внесённое дополнение в постановление Пленума ВАС РФ свидетельствует также об отходе от формального подхода.

Однако в ситуации, когда никакого исполнения вообще не производилось, не всё так очевидно. Суду при наличии заявления соответствующего лица о признании договора незаключённым, основываясь на фактических обстоятельствах, необходимо устанавливать, заключён ли такой договор (не имеющий государственной регистрации). При этом в судебной практике наблюдается устойчивая тенденция к максимальному сохранению сделки.

Таким образом, общим правовым последствием отсутствия государственной регистрации договора является его незаключённость для третьих лиц в строго формальном смысле при условии обращения лица в суд для констатации данного факта и применения соответствующих последствий в случае, если производилось какое-либо исполнение (гл. 60 ГК РФ). Отметим, что, думается, суд по своей инициативе вправе устанавливать факт незаключённости гражданско-правового договора, в частности, применительно к данному основанию. Однако судам надо учитывать, что договор будет считаться незаключённым лишь для третьих лиц, поскольку зачастую на практике складывается ситуация, при которой в отсутствие государственной регистрации договора между сторонами складываются фактические отношения по исполнению обязательств «заключённого» договора,

обусловливающие его динамику, которые, в свою очередь, не исключают состояние незаключённости такого договора, становящееся, по сути, «застывшим» (до момента подачи соответствующего заявления в суд о признании такого договора незаключённым и признания его таковым). Рассматриваемый подход связан с пониманием договора как документа, незаключённость которого является следствием наличия дефекта в его оформлении - государственной регистрации.

То есть признание незаключённым договора вследствие отсутствия его государственной регистрации осуществляется для третьих лиц, такой договор до его государственной регистрации нельзя им противопоставить. Вместе с тем наличие (отсутствие) государственной регистрации договора не имеет конститутивного значения для возникновения правоотношения. Так, если сторонами достигнуто соглашение по существенным условиям, осуществлена передача вещи в случаях, указанных в законе, или произведено исполнение по договору, такой договор считается заключённым для субъектов данного правоотношения. В случае же отсутствия государственной регистрации договора, когда таковая предусмотрена законом, стороны должны будут просто осознавать последствия отсутствия государственной регистрации договора в виде предъявления требования третьими лицами к соответствующей стороне по договору.

Резюмируя изложенное в настоящей главе, необходимо отметить, что исходя из системного анализа норм российского гражданского законодательства, основаниями для признания договора незаключённым являются: 1) несогласование существенных условий договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ); 2) отсутствие передачи имущества по реальному договору (п. 2 ст. 433 ГК РФ); 3) для третьих лиц, если иное не установлено законом - отсутствие государственной регистрации договора, когда необходимость таковой предусмотрена законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ), в смысле, выше изложенном.

<< | >>
Источник: Зейналова Рагима Алиевна. НЕЗАКЛЮЧЕННОСТЬ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО ДОГОВОРА: ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ. ДИССЕРТАЦИЯ на соискание учёной степени кандидата юридических наук. Иркутск - 2018. 2018

Еще по теме § 3. Неисполнение требования о государственной регистрации договора как основание для признания договора незаключённым:

- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -