Покупка квартиры

Вот несколько рекомендаций, которые помогут Вам при покупке квартиры Если Вы покупаете квартиру у физического лица.

Шаг первый.

Четко определите предмет купли-продажи и лицо, которое является его полноправным собственником.

- справке, выдаваемой БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Обратите внимание на срок действия справки – он, как правило, ограничен двумя-тремя месяцами.

- оригинале правоустанавливающего документа (свидетельство о праве собственности, договор купли – продажи, договор приватизации).

Конечно, приобретаемая квартира должна находиться в собственности физического или юридического лица, иначе она не может быть предметом купли-продажи.

Лично осмотрите квартиру, переговорите с соседями, уточните точный почтовый адрес, состояние обеспечения коммунальными услугами, выясните, нет ли среди соседей по подъезду людей, ведущих асоциальный образ жизни (алкоголики, наркоманы, хулиганы и т.д.). Не мешает по крайней мере попытаться узнать, нет ли среди соседей людей, которые регулярно «топят» другие квартиры.

Шаг второй.

Узнайте количество и возраст проживающих в данной квартире в настоящий момент людей, и людей, проживавших на момент приватизации. Такую справку Вы, как правило, сможете получить в паспортном столе по месту расположения квартиры. Если в настоящее время или на момент приватизации в квартире проживал несовершеннолетний, то сделка купли-продажи может состояться только после получения предварительного согласия органов опеки и попечительства. Это разрешение подписывается начальником районного органа опеки и попечительства, либо главой местной администрации. Как правило, данное разрешение предписывает до заключения договора купли-продажи этой квартиры наделить несовершеннолетнего правом собственности на другое равноценное жилье.

По каждому лицу, указанному в справке из паспортного стола, нужно попытаться установить, не состояло ли оно на учете в психологическом или наркологическом диспансере, н где в настоящее время находится, не отбывает ли наказание по приговору суда за какое-либо уголовное преступление, не проходит ли в настоящее время действительную срочную военную службу в армии, не находится ли в служебной командировке.

До заключения договора купли-продажи потребуйте выписки всех проживающих в квартире и вывоза принадлежащих проживавшим в квартире вещей.

Шаг третий.

Выясните, нет ли у собственника задолженности по налогу на имущество и за коммунальные услуги. Для этого можно запросить справку из ГНИ, подтверждающую уплату налога на имущество, а также потребовать предоставления квитанций об уплате за коммунальные услуги.

Эти справки могут быть выданы только собственнику квартиры или уполномоченному собственником лицу, и оплачиваются самостоятельно.

Если Вы покупаете квартиру у юридического лица.

Помимо выяснения тех же вопросов, что и при покупке квартиры у частного лица, обязательно обратите внимание на следующие специфические моменты:

1. Запросите бухгалтерский баланс юридического лица на последнюю отчетную дату, а также его устав.

В случае, если балансовая стоимость отчуждаемой квартиры превышает 25% от стоимости активов юридического лица, то на основании статьи 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ и статей 78 и 79 Федерального закона «об акционерных обществах» сделка по отчуждению такой квартиры является крупной и требует предварительного одобрения со стороны участников общества в обществе с ограниченной ответственностью, а в акционерном обществе – решения собрания акционеров или наблюдательного совета (в зависимости от стоимости квартиры).

2. До заключения договора купли-продажи квартиры проверьте полномочия физического лица, представляющего интересы юридического лица.

Для этого ознакомьтесь с уставом юридического лица и протоколом избрания его руководителя.

Любое другое физическое лицо, представляющее интересы юридического лица, должно иметь при себе доверенность, подписанную руководителем юридического лица с приложением печати юридического лица.

Заключение договора купли-продажи квартиры.

Сама процедура заключения сделки купли-продажи квартиры обычно проходит в офисе нотариуса, у которого стороны согласились удостоверить сделку. В обязанности нотариуса входит лично проверить все предоставленные продавцом документы, затребовать согласие супругов продавца и покупателя на заключение сделки, убедиться в дееспособности и правоспособности сторон. По существу, нотариус должен выяснить большинство вопросов, которые описаны выше.

При заключении договора купли-продажи нужно указывать реальную стоимость недвижимости, иначе покупатель лишается права при расторжении договора купли-продажи получить от продавца полностью ранее уплаченную сумму.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или другим документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного имущества покупателю и подписания передаточного акта договор продажи не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от подписания акта или передачи имущества рассматривается как отказ от исполнения договора.

Если в квартире (доме, его части) проживают лица, сохраняющие право пользования помещением после его приобретения, то перечень этих лиц с указанием их прав должен быть указан. В противном случае договор не считается заключенным.

Регистрация договора купли-продажи.

Заключительным шагом является регистрация договора купли – продажи квартиры в БТИ. Для регистрации необходимо предоставить оригинал договора, его нотариально заверенную копию, оригинал договора на коммунальное обслуживание, заключение ЖЭУ по месту нахождения квартиры. Глава 2.