Как сдать квартиру внаем и не прогадать

Многие сдают свои квартиры внаем, причем часто этот источник доходов является чуть ли не единственным.

Для начал определимся с целью.

Сдавая квартиру внаем вы (вполне естественно) преследуете две цели – получить как можно больше денег и при этом найти хороших жильцов.

Если жильцы вам незнакомы, то лучше все делать по правилам – оформлять договор найма жилого помещения и платить налоги. В соответствии со статьей 674 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения или государственной регистрации. К нотариусу участники сделки могут обратиться по своему желанию. Возможная польза от этого шага заключается в том, что нотариус установит личность участников сделки, разъяснит сторонам смысл и значение предоставленного ими проекта договора и, может быть, укажет на противоречия с действующим законодательством.

Риэлтерские фирмы оказывают при сдаче квартир посреднические услуги и не являются стороной по договору найма. Обладая информацией о сдающихся квартирах, они помогают наймодателю и наймонанимателю найти друг друга. Вознаграждение за эту услугу платит наниматель. Риэлтерская фирма помогает участникам сделки заключить грамотный договор, и на этом ее обязанности и ответственность заканчиваются. Печать, которую риэлтеры ставят на договоре найма жилого помещения, не добавляет к нему какой-либо дополнительной юридической силы. Она означает, что сделка была заключена при свидетелях – сотрудниках риэлтерской конторы. В дальнейшем эти свидетели могут давать показания в суде, но на практике риэлтеры всячески увиливают от разборок между своими бывшими клиентами.

На что обратить внимание при заключении договора о найме жилого помещения? Если договор заключен на срок больше года, то в документе должен быть приведен список граждан, которые будут постоянно проживать в квартире вместе с нанимателем, и оговорена ответственность нанимателя за нарушения этими лицами условий договора. Другие граждане могут быть вселены в помещение только с согласия наймодателя и наймонанимателя.

Записав такие условия в договоре, хозяин квартиры обычно уверен, что он застрахован от нашествия всего коллектива ближайшего вещевого рынка, но это не так. Во-первых, несовершеннолетние дети нанимателя вселяются без согласия наймодателя. А главная неприятность – временные жильцы. Если договор заключен на срок более года, то в соответствии со статьей 680 Гражданского Кодекса РФ наниматель может впустить к себе безвозмездно временных жильцов на срок до шести месяцев. Сделать это можно без согласия наймодателя, лишь предупредив его. Хозяин квартиры имеет право выгнать временных жильцов только в том случае, если их проживание нарушает требования законодательства о норме жилой площади на одного человека.

Обязательные условия договора – размер платы за помещение, сроки ее внесения и срок договора. Если срок договора не установлен, он считается заключенным на пять лет. Учтите, что закон не разрешает одностороннее изменение размера платы за помещение.

Порядок расторжения договора должен быть оговорен особо. Закон обязывает нанимателя письменно предупредить хозяина квартиры о расторжении договора за три месяца. Наймодатель может выгнать своего жильца раньше срока лишь в случаях невнесения платы более двух раз (если договор заключен на срок менее года), разрушения жилого помещения и в случае других, оговоренных в законе, нарушений.

Итак, никогда не сдавайте свою квартиру без указания срока договора, при этом срок не должен превышать один год.

Многие оговаривают в договоре ответственность за сохранность имущества и техническое состояние квартиры.

Опыт показывает, что как бы хорошо ни был составлен договор о найме, проку от него немного, так как разыскать сбежавшего нанимателя бывает иногда очень трудно. Поэтому наймодателю следует принять некоторые дополнительные мерыдля повышения безопасности сделки:

- тщательно проверьте документы будущих нанимателей, запишите паспортные данные и телефоны, по которым можно связаться с их родственниками или работодателями. Тут же проверьте достоверность сообщенных вам сведений;

- возьмите оплату за первый и последний месяцы проживания;

- регулярно проверяйте состояние дел в своей квартире, но ни в коем случае не делайте этого в отсутствие нанимателей;

- помните, что не милиция, а вы должны быть первым, кому соседи пожалуются на поведение новых жильцов.

Теперь обратимся к другому, весьма щекотливому вопросу – уплате налогов. Одна женщина сдавала четырехкомнатную квартиру в Москве иностранцу, а сама снимала скромную однокомнатную в районе массовой застройки. Тем и жила. И, по всей видимости, неплохо. Но однажды в офис ее квартиранта пришла налоговая проверка. Выяснилось, что его фирма ежемесячно оплачивала квартирные расходы своего сотрудника. Женщина попала под суд и едва не села в тюрьму. Такая же участь может постигнуть и вас, если вы отнесетесь к вопросу сдачи вашей кваритиры «спустя рукава»,

Еще в начале 90-х уголовные дела по фактам уклонения от уплаты налогов можно было пересчитать по пальцам. Теперь счет идет уже на тысячи. В 1997 году к ответственности было привлечено около 6 тысяч человек, в 1998 – уже свыше 8 тысяч. Правда, в большинстве случаев главным героем уголовного дела становится руководитель фирмы, а не частное лицо.

По словам экспертов Общества налогоплательщиков, в 1998 году было возбуждено около 1,5 тысяч уголовных дел в отношении граждан. Примерно половина из них касалась нелегальной сдачи квартир в аренду. Как видите, тем, кто не хочет делиться с государством доходами от недвижимости, есть над чем задуматься. Тем более, что Уголовный Кодекс позволяет посадить практически за гроши – достаточно задолжать бюджету 700 долларов.

Как правило, граждане идут на на риск, будучи уверенными, что налоговики ничего не узнают о факте сдачи квартиры. Но поводов для такой уверенности явно недостаточно.

Во-первых, многие из сдаваемых квартир находятся под контролем участковых. Другео дело, что они не всегда делятся информацией с налоговыми органами. Во-вторых, нередки случаи, когда информаторами налоговых органов становятся соседи, недоволные, например, громкой музыкой, доносящейся из арендуемой квартиры.

Бывают случаи, когда недоверчивые жильцы требуют расписку о получении денег. Если они расстаются с владельцем квартиры не очень хорошо, у него могут возникнуть серьезные проблемы с налоговыми органами.

Вместе с тем доказать, что квартира действительно сдается внаем, если никаких документальных подтверждений тому нет, будет довольно сложно. Так что если вы сумеете догоориться с арендаторами без оформления каких-либо документов, никто не сможет доказать факт получения квартплаты.

Часть 9.