Приложение

В мире существуют различные классификации средств размещения. Причем класс объекта является первостепенной характеристикой отеля как объекта гостиничной недвижимости.

Класс гостиницы или другого средства размещения должен определяет уровень комфорта размещения и качества предоставляемых услуг.

Гостиничные предприятия классифицируют по различным критериям.

Под средством размещения, согласно терминологии Всемирной туристской организации (ВТО), понимается любой объект в виде помещения, который регулярно или иногда предоставляет туристам и путешественникам размещение для ночлега.

Во всем разнообразии классификаций средств размещения можно выделить три подгруппы:

Стандартная международная и европейская классификация средств размещения (ВТО и EUHS) предполагает и утверждает две разновидности средств размещения: коллективные и индивидуальные. В свою очередь коллективные средства размещения подразделяются на гостиницы и аналогичные средства размещения; специализированные средства размещения и прочие коллективные объекты размещения.

Внутригосударственная классификация — набор требований и нормативов, обязательных или факультативных (как в случае России) для выполнения средствами размещения конкретного государства в зависимости от класса. В настоящее время в мире действует около 30 различных национальных систем категоризации средств размещения.

Внутренняя классификация гостиничных сетей (цепей). Собственный подход к классификации гостиниц имеют гостиничные цепи. Обычно в них выделяются не категории, а бренды - торговые марки. В требованиях к каждой марке учитывается не только уровень комфорта, но и назначение, месторасположение и некоторые другие критерии.

Классификация туристических и других ассоциаций.

Наиболее употребительной является американская классификация средств размещения, приводимая ниже, так как в ней оцениваются не только технические параметры отелей, но также и объекты дополнительной инфраструктуры и качество предоставляемых услуг.

Фешенебельные отели (Deluxe HotelsЭтот сегмент объединяет в себе самые престижные отели всего мира и насчитывает не более 50 объектов. Такие отели находятся в крупнейших столицах мира в абсолютном центре города. Многие из них располагаются в исторически значимых зданиях, являющихся памятниками архитектуры. В этом случае количество номеров в отеле диктуют условия имеющейся площади. Их бывает от 75 до 500. Этот сегмент отличают дорогие интерьеры, созданные с помощью не просто натуральных, но крайне дорогих материалов. Отели предлагают обширный выбор категорий номеров - от стандартного делового номера со спальней и рабочей зоной, до президентского люкса с огромными пространствами комнат, террасами, комнатами для переговоров и личного персонала. Уровень сервиса и цен в таких отелях самый высокий среди средств размещения.

Полпосервисные отели. Пятизвездочные отели (Luxure Hotels). Отели с ярко выраженной коммерческой направленностью деятельности. Ориентированы на индивидуальных бизнес-туристов. Располагаются в центре крупных городов в непосредственной близости к наиболее крупным деловым центрам. Инфраструктура таких гостиниц включает рестораны, бары, конференц-залы, залы для проведения переговоров, фитнес-центр и бассейн, магазин с предметами первой необходимости и сувенирной продукцией.

Полносервисные отели. Четырехзвездочные отели (Upscale Hotels). Данный сегмент характеризуется сокращенным набором услуг в отличие от пятизвездочного. Отели этого сегмента востребованы среди бизнес-туристов, которым не требуется весь спектр услуг, предоставляемых в полносервисных пятизвездочных отелях. Также этот сегмент популярен среди путешественников и туристов, которые ищут более комфортабельные отели, нежели просто четырехзвездочные. Естественно, расценки на проживание в подобных гостиницах ниже, чем в пятизвездочных, но выше, чем просто в четырех звездах.

Полносервисные отели сокращенного типа. Четырехзвездочные отели с предприятиями питания (Midscale Hotel with F&B).

Четырехзвездочные отели с предприятиями питания являются самым распространенным типом средств размещения в мире. Подобные отели представлены такими брендами, как Holiday Inn и Best Western. Они предлагают постояльцам небольшие холлы и довольно ограниченные ресторанные возможности. Бизнес-услуги, а именно факс и ксерокс в Службе приема и размещения. В результате этой экономии на содержании отеля администрация может снижать цены за проживание в номерах.

Отели сокращенного сервиса (Limited Service Hotels). Потребитель услуг все больше и больше присматривается к сочетанию «цена/качество», на что гостиничный бизнес отвечает разнообразием предложений. Отели сокращенного сервиса можно разделить на три подгруппы: четырехзвездочные отели сокращенного сервиса, экономичные трехзвездочные с завтраком и бюджетные. Бюджетные гостиницы предлагают чистые, довольно просторные комнаты с достаточной меблировкой - без излишеств полносервисных отелей.

Бюджетные отели отличаются от экономичных трехзвездочных размером номеров (они меньше), а также сокращенным набором дополнительных услуг, которые обычны для экономичных.

Апартатентные отели длительного проживания (Extended-Stay Hotels). Отели длительного проживания — это типично «американский продукт». В последнее время данный сегмент активно развивается в Европе. Гостиницы такого типа предлагают своим постояльцам номера квартирного типа. Спальная и жилая зоны отделены друг от друга. В таком номере обязательно наличие полноценной кухни. Администрация и помещения для персонала в этих отелях традиционно выносятся в отдельное здание, где располагаются стойка приема и небольшое обеденное помещение. Гостиницы такого сегмента размещают в основном путешественников, которые по определенным обстоятельствам должны провести более чем 10 дней вне дома. К примеру, в отелях бренда Marriott Residence Inn средняя продолжительность пребывания составляет 10 дней. Типичным гостем такого отеля является аудитор, проводящий проверку предприятия, инженер, работающий на объекте, консультант, принимающий участие в долгосрочном проекте. Номера в таких отелях сдаются на срок от недели до месяца одному

постояльцу, поэтому с точки зрения эксплуатации такой продукт является прибыльным по нескольким причинам. Первое - штат обслуживающего персонала минимален, так как «оборот» гостей довольно низок из-за длительного проживания. Средняя загрузка высока (до 80%) и легко прогнозируема.

Бутик-отели. Зачастую бутик-отели располагаются в исторических зданиях и имеют небольшое количество номеров. Основной клиентурой таких отелей являются состоятельные люди, которым необходима интимная атмосфера. Минимум общественных зон, номера высочайшего класса, эксклюзивные интерьеры, небольшие элитные рестораны и индивидуальное обслуживание - это то, что отличает бутик-отели от других гостиниц.

Отели СПА.

Особой категорией отелей являются малые отели. Они также используют звездную классификацию, кроме этого в зависимости от параметров занимаемого помещения малые отели делятся на «мини-отели» (до 10-15 номеров в нежилом фонде, хотя многие отели емкостью 25-30 номеров также называют себя «мини»); мини-отели квартирного типа (обычно не более 6-7 и максимум до 10-15 номеров в жилом фонде); и, наконец, малые отели в отдельно стоящих зданиях (до 50 номеров). По уровню предоставляемых услуг малые отели можно поделить на хостелы, домашние отели, отели эконом- и бизнес- класса, а также апарт-отели.

Приложение

Развитие гостиничных кластеров на территории Санкт-Петербурга

Далее приводится характеристика и перспективы дальнейшего развития данных кластеров.

1. Центральный кластер. Данный кластер на текущий момент является единственным действующим на территории Санкт-Петербурга. На его территории располагается большая часть отелей всех классов и типов. В пределах границ данного кластера располагаются основные источники спроса (tourist generators). Центральное положение и наличие основных источников спроса делает данный кластер наиболее привлекательным для гостиничных инвесторов, поэтому прогнозируется дальнейшее его развитие. Необходимость сохранения исторического центра, о которой упоминалось выше заставляет особое внимание уделить анализу возможностей размещения гостиничных объектов в пределах центра.

Развитие данного кластера в контексте сохранения исторических зданий может происходить за счет территорий, высвобождаемых от

промышленных предприятий, составляющих «коричневое кольцо города». Данные территории представлены на картах и отмечены желтым цветом. Ниже приводится карга с указанием промышленных территорий, функциональное значение которых подлежит изменению по центральным районам города.

территории с изменяемым функциональным назначением

¦ зона десятиминутной пешеходной доступности от главных достопримечательностей (для размещения отелей 5*) зона двадцатиминутной пешеходной доступности от главных достопримечательностей (для размещения отелей 4*)

Рисунок 1.

Как следует из карты в пределах зоны пятиминутной и десятиминутной пешеходной доступности располагается достаточное количество промышленных предприятий, которые согласно генплану предполагается вывести из центра города. На данных территориях согласно мнению автора

было бы целесообразно разместить объекты гостиничной недвижимости, тем самым развивая центральный гостиничный кластер.

2. Кластер «Морской Фасад». Потенциальной возможностью размещения большого количества объектов гостиничной недвижимости обладает проект по намыву территорий «Морской Фасад».

Рисунок 2. Предполагаемым общий вид территории

Источник: Морской Фасад, http://www.mfspb.ru/

Проект представляет собой намывные территории в 80 га, половина из

которых отводится под строительство порта, другая половина продается

частным инвесторам под строительство жилых, и коммерческих объектов.

Предполагается, что данная территория станет финансовым центром города,

что подразумевает большой приток бизнес-туристов и, следовательно,

сделает целесообразной реализацию гостиничной недвижимости в первую

очередь ориентированной на бизнес-сегмент. Примером функционирующих

гостиничных кластеров в финансовых центрах является кластер района

Дефанс, в котором сосредоточено порядка 30 отелей высокого класса.

«Морской Фасад» имеет преимущества по сравнению с районом Дефанс, так

как расположен намного ближе к центру города, поэтому в данный кластер

возможен приток не только деловых, но и экскурсионных туристов.

3. Кластер «Дворец Конгрессов» В связи с развитием комплекса Константиновского дворца (Дворца Конгрессов), строительством комплекса «Балтийской Жемчужины», и расположением на территории Петродворцового района одного из самых красивых дворцово-парковых ансамблей России - «Петергофа», делает район Стрельни весьма привлекательным с точки зрения реализации гостиничной функции. Причем наряду с трехзвездочными отелями для туристических групп, здесь будут востребованы и отели бизнес-класса, так как в составе комплекса возводится Дворец Конгрессов.

Рисунок 3. Проект Дворца Конгрессов в Стрельне Источник: http://archi.ru/

В рамках данного проекта управление делами президента при участии крупных российских инвесторов намерено возвести рядом с морской резиденцией президента "Дворец конгрессов" в Стрельне конгресс-центр "Константиновский" стоимостью €350 млн. Он будет построен по проекту испанского архитектора Рикардо Бофилла. Доминантой будущего конгресс- центра должен стать многофункциональный зал на 2500 посетителей, где предполагается проводить не только конгрессы, но также концерты и даже ледовые шоу. Кроме того, там появятся репетиционные площадки, гостиницы, ландшафтный парк, кафе, рестораны и экспозиционные пространства105. Строительство данного проекта открывает большие возможности для привлечения конгрессного туризма, который существенно отражается на величине туристического потока.

4. Кластер «Пулково». Одним из основных генераторов спроса на гостиничные услуги является аэропорт. Причем в зоне аэропорта строятся как бюджетные трехзвездочные отели, так и четырех и пятизвездочные отели рассчитанные на бизнес-туристов. В настоящее время намечена реконструкция существующего комплекса, которая поможет увеличить пассажирский поток.

Рисунок 4. Проект по реконструкции аэропорта «Пулково» Источник: http://archi.ru/vents/nem/news_current_press.html?nid=z6387 Архитектурную концепцию нового пассажирского терминала аэропорта «Пулково» и прилегающих к нему объектов коммерческой инфраструктуры будет разрабатывать известная британская компания Grimshaw & Partners. Новый терминал в «Пулково», рассчитанный на прием 17 млн пассажиров в год, планируется построить к 2013 году, а весь

I А?

комплекс аэропорта - к 2025 году.

Кроме реконструкции самого терминала, к Северо-Востоку от него создается деловая зона (Пулково-3), в которой уже идет строительство гостиницы и бизнес-центра.

106 http://ww.expert.ru/priiitissues/noithwest/2007/35/news_obraz_haba\'

Рисунок 5 Макет развития деловой зоны «Пулково»

Источник: По данным компании Real Estate Design, http://www.realred.ru/video/RED_video_Pulkovo.php

На данной территории идет строительство масштабного гостиничного проекта «Сгопе Plaza», рассчитанный на 350 номеров, оператором будет выступать Intercontinental Group.

Рис. 6 Проект строительства гостиницы Источник: По данным компании Real Estate Design, http://www. realred ru/video/RED_video_Pulkovo.php

Данный проект может выступить якорем для создания гостиничного кластера. Будущая привлекательность данной зоны для гостиничных инвесторов обусловлена следующими факторами: расширением пропускной

способности аэропорта (до 17 млн. человек в год) и созданием современной деловой зоны вокруг аэропорта.

5. Кроме аэропорта Пулково планируется развитие еще двух аэропортов на территории Санкт-Петербурга и области. Это аэропорт «Ржевка» и аэродром «Пушкин». Реализация данных планов пока под сомнением, тем не менее она остается возможной.

Аэропорт «Ржевка» долгие годы считался вторым аэропортом Ленинграда (до 1946 года - аэродром «Смольный»). Вплоть до 1995 года с него выполнялись пассажирские рейсы в разные города России. В 2004 году данный аэропорт приобрело ЗАО «Петербургская топливная компания» (ПТК). Этот аэродром имеет очень выгодное географическое положение - всего 1,5 км отКАД. Изначально сообщалось о планах инвестирования около $100 млн в создание аэропорта для бизнес-авиации - реконструкцию взлетно-посадочной полосы, инфраструктуру, строительство коттеджей и

5

гостиницы. Однако на данном этапе инвестор рассматривает различные варианты развития территории107.

Тем не менее, в случае реализации данных проектов, в их составе будет очень востребована гостиничная функция, что также делает близлежащие к ним территории привлекательными для гостиничных инвесторов.