Сервитуты

Еще одним вещным правом, предусмотренным действующим законодательством, является сервитут. Существование сервитутов тесно связано с наличием права собственности. Как уже было сказано в первой главе дипломной работы, роль сервитутов заключается в восполнении недостатков, вызванных дроблением крупной земельной собственности, одних земельных участков за счет других.

Действующий ГК РФ определяет сервитут как право ограниченного пользования чужим земельным участком (ст.274 ГК). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода, проезда через соседний участок, прокладки линий электропередачи, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута

Сервитут может быть срочным или постоянным. Первый устанавливается в случаях, когда необходимость использования соседнего участка носит временный характер. Например, право проезда может быть предоставлено до окончания строительства дороги, проходящей непосредственно к участку, в пользу которого установлено обременение.

Земельное законодательство выделяет два вида сервитутов - частные и публичные.

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, желающим получить возможность пользования чужим земельным участком, и собственником этого участка. При несогласии сторон спор разрешается по иску лица, требующего установления сервитута. Принудительный порядок допустим, если лицо, требующее сервитут, не может иным образом реализовать свое право. Установления сервитута могут требовать не только собственники, но и субъекты права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования. За иными титульными владельцами, в частности, арендаторами, такая возможность законодательством не признается. Они могут добиться установления сервитута через собственника арендуемого земельного участка, так как одна из обязанностей арендодателя

- обеспечить возможность использования сданного в аренду имущества по назначению.

Земельный участок, для использования которого предусмотрен сервитут, называют господствующим, а участок, обремененный сервитутом,

- служебным (служащим).

Сервитут предполагает определенные неудобства для собственника земельного участка, поэтому, учитывая эквивалентно-возмездный характер гражданских правоотношений, законодатель предоставляет собственнику участка, обремененного сервитутом, право требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут подлежит регистрации как обременение прав собственности в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Регистрация производится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте.

Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута прилагается заверенный соответствующим

государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, план со сферой действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана не требуется.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника права владения, пользования и распоряжения этим участком, равно как не наделяет этим правом другую сторону. В случае перехода прав на служебный земельный участок к другому лицу сервитут сохраняется (ст.275 ГК).

Назначение сервитута заключается в обеспечении возможности использования определенного земельного участка, поэтому вне связи с этим участком, как самостоятельное право, сервитут существовать не может.

Сервитут предусматривает строго определенную цель, например, проход, прокладку трубопровода, а не пользование участком вообще. Поэтому в соглашении об установлении сервитута либо в судебном решении должно указываться его назначение.

Частный сервитут прекращается при наличии предусмотренных законодательством оснований. Согласно ст.276 ГК сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, если основания, по которым он был установлен отпали.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Собственник служебного земельного участка может требовать в судебном порядке отмены сервитута, если в результате указанного обременения этот участок не может использоваться по назначению. Таким образом, при конфликте интересов собственников господствующего и служащего участка этот конфликт решается в пользу последнего.

Не исключена возможность прекращения частного сервитута и на основании взаимного соглашения собственников господствующего и служащего (служебного) участков.

Первое упоминание в современном российском законодательстве о публичном сервитуте имело место в Указе Президента РФ от 2 июля 1994 г. № 1535, которым были утверждены «Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года». В нем указывалось, что в связи с необходимостью обеспечения общественных нужд собственники приобретенных застроенных земельных участков обременяются некоторыми публичными сервитутами.

Публичный сервитут отличается от частного тем, что он

устанавливается в общественных или государственных интересах, а не в интересах отдельного собственника. Иным является и порядок его установления. Публичный сервитут может обременять участок,

предоставленный на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ или органа местного самоуправления, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, с учетом результатов общественных слушаний (ст.23 ЗК).

Для установления публичного сервитута требуется:

наличие необходимости в его установлении для обеспечения общественных или государственных интересов; получение положительного результата общественных слушаний по вопросу об установлении сервитута; принятое уполномоченным органом нормативного акта об установлении сервитута; государственная регистрация сервитута.

Нормативным актом может быть установлен только публичный сервитут. Поскольку частные и публичные интересы иногда разграничивать сложно (например, сервитут, предусматривающий право

беспрепятственного прохода к магазину через чужой участок земли, может быть установлен и в пользу частного лица - владельца магазина, и для обеспечения интересов неопределенного круга лиц - покупателей), во избежание возможных разногласий в нормативном акте следует указывать цель его установления.

Закон не регламентирует механизма проведения общественных слушаний, однако, неисполнение данного требования может повлечь признание недействительным акта об установлении сервитута.

Цели установления публичных сервитутов указаны в ст.23 ЗК. Их строгая регламентация позволяет избежать многих недоразумений, в том числе изъятия земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд. Однако, если оказывается, что публичный сервитут лишает возможности пользоваться земельным участком, его собственник, землепользователь, землевладелец вправе требовать, чтобы орган государственной власти или местного самоуправления, установившие сервитут, у него этот участок изъяли, в том числе путем выкупа, или предоставили равноценный земельный участок, но в любом случае возместив убытки.

По общему правилу установление публичного сервитута не дает права собственнику обремененного участка требовать выплаты вознаграждения. Право требовать соразмерной платы возникает у собственника участка, обремененного публичным сервитутом, лишь в случае, когда наличие обременения приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка. Требование в таких случаях предъявляется органу государственной власти или органу местного самоуправления, установившему сервитут.

Следует отметить, что законодательство не предусматривает также выплаты вознаграждения лицам, обладающим земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования.

Публичный сервитут, равно как и частный, подлежит государственной регистрации.

Прекращается публичный сервитут в случае отпадения основания его установления. Это производится путем принятия акта об отмене сервитута (ст.48 ЗК).

В научной литературе высказывается мнение, что публичный сервитут не может рассматриваться как ограниченное вещное право, поскольку в

1 з

данном случае отсутствует конкретный правообладатель . Действительно, вещное право должно принадлежать определенному субъекту гражданского права. Что касается публичного сервитута, то поскольку он устанавливается нормативным актом, его можно рассматривать как законодательное ограничение прав владельцев земельного участка. Кроме того, публичный сервитут вряд ли вообще может рассматриваться как явление гражданскоправового характера. Порядок и цели его установления свидетельствуют о его принадлежности публичному праву. [37]