§ 2. Основные виды институциональных ограничений права собственности в системе интересов собственников

Институциональному регулированию (ограничению) законных интересов собственников способствуют различные виды ограничений, пределы (границы) ограничений права собственности и, соответственно, ограничений интересов собственников.

В юридической действительности существуют самые различные виды ограничений: а) конституционные, межотраслевые, отраслевые; б) пределы осуществления права собственности (в сфере владения, пользования и распоряжения собственным имуществом); в) пределы, предусмотренные законодателем, и пределы, возникшие по воле участников гражданских правоотношений; г) пределы, связанные с осуществлением и защитой публичных интересов; д) пределы, обусловленные морально-этическими нормами; е) пределы, связанные с обременением недвижимого имущества; ж) иные пределы.

Ограничения прав собственников можно классифицировать по самым различным основаниям, в зависимости от: 1) вида и характера охраняемых интересов; 2) цели ограничения; 3) субъекта, подвергнутого ограничению; 4) объекта ограничения; 5) оснований возникновения и прекращения ограничения; 6) вида ограничиваемых правомочий; 7) способов ограничения и т.д.

В юридической литературе имеются мнения о существовании трехчленной классификации ограничений права собственности: 1) вещные права других лиц на объект права собственности; 2) правила о принудительном прекращении права собственности; 3) ограничения, касающиеся возможности осуществления права собственности^[390].

Возможны виды ограничений по характеру содержания ограничения (материальные и процессуальные), основанию возникновения (нормативные и правоприменительные), отраслевому происхождению, сроку действия (постоянные и временные, например, ограничение прав и свобод в условиях чрезвычайного положения), объему реализации (полные и частичные)^[391].

Весьма продуктивно деление ограничений прав собственников на ограничения: а) в сфере норм объективного права и ограничения в области субъективного права; б) в ходе владения, пользования и распоряжения имуществом; г) в сфере относительных обязательственно-правовых отношений имущественного характера. В свою очередь, эти виды можно различить на различные подвиды, включая ограничения в отношении собственников жилья, земельных участков, имущественных комплексов. Особый интерес представляют ограничения, вызванные обременениями, сервитутными и залоговыми отношениями, соседскими интересами, а также ограничения, обусловленные соблюдением гражданско-правовых принципов добросовестности и справедливости, недопущением злоупотребления своим субъективным правом.

Проф. В.П. Камышанский выявил следующие виды ограничений прав (и соответственно, интересов) собственников, исходя из следующего: 1) форма собственности на землю (которая может быть государственной, муниципальной, частной); 2) субъектный состав (физические лица, юридические лица, публично-правовые образования, иностранные граждане); 3) объектный состав (недра, земля, леса, воды); 3) целевое назначение и т.д. Ученый настаивает на том, что существуют: 1) общие ограничения права собственности; 2) специальные ограничения, связанные с реализацией ограниченных вещных прав.

Особое внимание вызывают ограничения интересов собственников, приобретающих имущество, а также будущих собственников (в период возникновения права собственности), ограничения интересов указанных лиц при владении, пользовании, распоряжении имуществом и в ходе принудительного прекращения права собственности (ограничения возникновения и прекращения права собственности).

Существенным образом ограничения в сфере приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения связаны с институционально-правовым статусом собственника и особенности этих ограничений зависят от того, в чьей собственности находится имущество: в собственности физических, юридических лиц или в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципального образования. Законом определены виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности (ст. 212 ГК РФ).

Ограничительными условиями приобретения права собственности в силу давностного владения являются: добросовестное, открытое и непрерывное владение имуществом как своим в течение пятнадцати лет, а иным - в течение пяти лет. Фактически, когда речь идет об объектах собственности, которые могут быть истребованы собственником согласно статьям 301 и 305 ГК РФ, к сроку приобретательной давности необходимо добавлять срок исковой давности (ст. 234 ГК РФ).

Совместный Пленум Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснил, что давностное владение признается добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности^[393].

Добросовестность является универсальным принципом современного гражданского права. В свою очередь, недобросовестность собственника может привести к ограничению его прав и, соответственного, его интересов. Понятие добросовестности нет в гражданском законодательстве и в силу изложенного является оценочным понятием. Отдельные исследователи наделяют «добросовестность» такими качественными признаками как честность, искренность, сознательность, старательность, аккуратность. Однако указанные критерии являются весьма расплывчатыми, более напоминающие моральные, нежели правовые, качества субъекта права^[394]. Правда, в ст. 302 ГК РФ констатируется, что, если имущество на возмездной основе получено от лица, не имевшего права отчуждения такого имущества, о чем добросовестный приобретатель не знал и знать не мог, то собственник имеет право истребовать указанное имущество, если оно было утеряно собственником или тем, кому собственник его передал, либо иным образом выбыло из владения указанных лиц помимо их воли (п. 2). К сожалению, изложенное в ст. 302 ГК определение добросовестности относится лишь к тем случаям, когда оцениваются действия приобретателя имущества у лица, не имеющего право производить указанное отчуждение имущества, а следовательно, не описывают все возможные случаи получения имущества во владение. Недобросовестность тесно связана со злоупотреблением правом.

Известный российский цивилист, исследователь проблем прибретательной давности Б.Б. Черепахин, ссылаясь на примечание 1 к ст. 60 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г., отмечал, что давностный

(добросовестный) приобретатель не знает и не должен знать о незаконности своего приобретения, не обязан ссылаться при этом на какой-то определенный юридический титул приобретения^[395].

Современные юристы расходятся в понимании добросовестности.

Многие из них полагают, что недобросовестными могут быть признаны граждане и организации, которые, совершая противоправное действие или бездействие, знали или должны были знать о характере своих действий и их последствиях^[396].

По мнению проф. Ю.К. Толстого, добросовестный владелец не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности^[398].

Проф. Е.А. Суханов предлагает предоставить толкование вопроса добросовестности судам, поскольку в каждом случае важна конкретная ситуация. И, конечно же, давностный владелец не должен быть похитителем или другим лицом, которое умышленно завладело не принадлежащим ему имуществом помимо воли собственника^[399].

Проф. С.В. Михайлов вполне обоснованно считает, что каждый случай недобросовестности следует выяснять в конкретной правовой ситуации с учетом совокупности всех относимых и допустимых доказательств^[400].

По убеждению Т.А. Дроздовой, в случае приобретательной давности владение может быть признано добросовестным, если оно осуществляется в соответствии с принципом доброй совести: владелец должен знать, что осуществляемое им владение имуществом не нарушает права третьих лиц и права законного владельца имуществом^[401].

В своем Постановлении Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что в соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ, устанавливая, осуществляя и защищая свои гражданские права, исполняя юридические обязанности, все участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, необходимо учитывать права и законные интересы каждой стороны. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным по заявлению потерпевшей стороны или по инициативе самого суда.

Представляется, что открыто владеющим считается тот, кто не скрывает от других лиц владеемое имущество и сам факт владения им, владеет гласно, открыто, не тайно. Владение должно быть открытым, очевидным для всех иных лиц, при этом владелец относится к соответствующей вещи как к своей собственной, неся бремя собственности при ее эксплуатации, поддержании в надлежащем состоянии. Известный римский юрист Ульпиан утверждал, что тайным владельцем является человек, который неправомерным путем завладел

вещью. Должен быть выяснен источник приобретения владения, а не способ его удержания^[403]..

Талантливый дореволюционный юрист К.П. Победоносцев пояснял, что открытость давностного владения не может не присутствовать при давностном владении^[404].

Известный цивилист по владению И.Е. Энгельман (1832 - 1912) называл владение открытым, когда любое заинтересованное лицо могло без каких-то усилий узнать, кто владеет соответствующим имением. Как правило, собственник не скрывает своей власти в отношении владеемого имущества. Следовательно, и давностный владелец должен владеть имуществом открыто (явно)^[405].

Совместный Пленум Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснил, что давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении^[406].

Раскрывая понятие непрерывности давностного владения, являющегося условием приобретательной давности, Г.Ф. Шершеневич разъяснял, что владение прерывается, когда владелец оставляет намерение присвоения или лишается физической возможности господствовать над вещью. Оставление намерения владеть вещью может проявляться, в частности, в выбрасывании своей вещи на произвол судьбы^[407].

Однако изложенное вовсе не означает, что владелец должен осуществлять ежеминутное физическое господство владеемой вещью (corpus possesionis). Проф. Д.И. Мейер справедливо заявлял, что материальную связь узукапиента с вещью не следует представлять в виде ежеминутной связи. Владелец земельного участка не обязан находиться на участке все двенадцать месяцев^[408]. Проф. В.М. Хвостов также считал, что фактическое господство лица над вещью не предполагает непременного физического воздействия лица на вещь^[409]. По мнению К.П. Победоносцева, владение должно соединяться с постоянным направлением хозяйской воли владельца, приведением этой воли в действие, постоянным употреблением вещи^[410].

Непрекращающееся намерение владеть чужой вещью как своей (animus possesionis) имеет существенное значение для выяснения вопроса о наличии или прекращении владения. Именно намерение владеть вещью как своей восполняет недостаток физического соприкосновения с вещью, как бы замещает его, позволяет сохранить факт владения при отсутствии непосредственной связи с вещью. Давностное владение может быть приостановлено, прервано или прекращено в силу различных юридических фактов, включая предъявление и удовлетворение иска со стороны титульного собственника на владеемую вещь. Фактическое владение может быть нарушено любым лицом. Не случайно закон предоставляет узукапиенту право на защиту своего владения вещно-правовыми способами (ст. 301, 305 ГК РФ).

Совместный Пленум Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснил, что давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Перерыв давностного владения не наступает у случае временной утраты владения соответствующим имуществом, в случае передачи давностным владельцем спорного имущества другому лицу во временное владение, а также в том случае, если новый владелец имущества - сингулярный или универсальный правопреемник предыдущего владельца^[411].

Как уже отмечалось, давностное владение предполагает владение имуществом как своим, в противном случае давностный владелец не сможет рассчитывать на присуждение ему права собственности на соответствующее имущество по ст. 234 ГК РФ, даже если остальные условия выполнены.

Часть дореволюционных исследователей полагала, что условие владения в виде собственности равнозначно добросовестности владения. При этом достаточно наличие субъективного чувства узукапиента об обладании им имуществом на праве собственности. Вторая группа юристов считала, что давностного владельца должны считать собственником соответствующего имущества другие лица, даже если он собственником не является и не считает, что является таковым. Третья группа дореволюционных цивилистов придерживалась мнения, что давностный владелец должен вести себя как собственник, вне зависимости от того, полагают ли другие лица и даже он сам, что он и есть собственник соответствующего имущества. То есть, давностное владение должно представлять полную видимость права собственности. Известный цивилист Д.И. Мейер утверждал, что термины владеть «на праве собственности» или «в виде собственности» следует трактовать как владение от собственного имени, не от имени иного собственника. То есть, ученый признавал характерной чертой давностного владения, представленной термином «в виде собственности», отрицание владельцем права собственности ных лиц на соответствующее имущество^[412].

Ссылаясь на ст. 533 т. X ч. 1 Свода законов Российской империи,^[413] Г.Ф. Шершеневич полагал, что выражением «в виде собственности» закон указывал на необходимость юридического владения, а не держания^[414].

Дореволюционные комментаторы Проекта Гражданского уложения России разъясняли, что согласно Своду законов словосочетание «владение в виде собственности» означает самостоятельное владение, проявление фактической власти над вещью с намерением обладать вещью как своей в отличие от простого владения вещью по соглашению с ее собственником и от имени последнего (ст. 533, 878 X. ч. 1)^[415].

Совместный Пленум Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснил, что владение имуществом как своим означает владение не по договору. Ст. 234 ГК РФ неприменима, если присутствуют договорные обязательства, на основании которые происходит владение соответствующим имуществом, например, договор аренды, договор хранения, договор безвозмездного пользования и т.д.)^[416].

Существенным для собственников ограничительным фактором (ограничительными мерами) является принудительное изъятие у собственника имущества по основаниям, предусмотренным законом (ГК РФ): 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (ст. 239); отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 239.1); отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 239.2); 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (ст. 240 и 241); 5) реквизиция (ст. 242); 6) конфискация (ст. 243); 7) иные основания, предусмотренные законом.

Существенные ограничения для собственников в сфере осуществления владения, пользования и распоряжения своим имуществом предусмотрены законом. В ГК РФ прямо указано, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209).

Принципиальные ограничения предусмотрены законом для собственников жилых домов, помещений, земельных участков, иных объектов недвижимости.

Так, уже отмечалось, что собственник жилых помещений должен реализовывать осуществлять свои права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями строго в соответствии с их назначением (ст. 299 ГК РФ). Собственник квартиры в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (ст. 290 ГК РФ). В случае использования жилья не по назначению, при систематическом нарушении прав и интересов соседей либо его бесхозяйственного использования, не реагирование на предупреждение муниципальных органов, суд по может по иску органа местного самоуправления принять решение о продаже жилого помещения виновного лица с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных денежных средств (ст. 293 ГК РФ).

Жилищный кодекс РФ требует, чтобы собственники жилья не нарушали права, свободы и законные интересы других граждан-собственников. Жилищные права могут быть ограничены на основании федеральных законов в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п.п. 2 и 3 ст. 1). ЖК РФ устанавливает общие правила поведения собственников жилья с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих по соседству с ними граждан, соседей, требует соблюдения правил пожарной безопасности, санитарногигиенических, экологических и иных требований законодательства, Правил пользования жилыми помещениями (ст. 17).

Жилищное законодательство возлагает дополнительные обязанности на собственников, пользователей жилья не только по использованию, но и содержанию жилья, ограничивая при этом права указанных лиц ради прав и законных интересов других соседей. Так, п. 4 ст. 30 ЖК РФ обязывает собственника жилого помещения поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме, общее имущество должно содержаться в надлежащем виде в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая правила о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей)^[417].

Много ограничений (запретов) предусмотрено жилищным законодательством в целях защиты прав и законных интересов соседей- собственников при переустройстве и перепланировке жилых помещений другими соседями в многоквартирном доме.

Глава 4 ЖК РФ разрешает соседям производить переустройство и перепланировку своих жилых помещений только в установленном законом порядке (ст. ст. 25 - 28). В случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки собственник или наниматель жилого помещения обязан привести переустроенное (перепланированное) жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок в порядке, предусмотренным соответствующим государственным (муниципальным) органом. В противном случае, суд может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов. Не допускаются переоборудование и перепланировка жилых домов (квартир, комнат), нарушающие прочность несущих конструкций здания, ведущих к порче инженерных систем, оборудования, противопожарных устройств, ухудшению условий эксплуатации жилья и проживания их собственников.

Градостроительный кодекс РФ^[418] содержит существенные

градостроительные ограничения прав застройщиков, собственников жилья ради защиты прав и законных интересов соседей.

ГК РФ заложил фундаментальные основы для так называемого «соседского» права, институционализирующего законные интересы соседей- собственников.

Известно, что смежные земельные участки и иные объекты недвижимости не могут существовать изолированно друг от друга. Они всегда взаимосвязаны между собой, независимо от правового основания (титула) пользования ими. Между соседями, соседними объектами всегда существует естественная природная и юридическая связь, которую следует учитывать законодателю, правоприменителю и самим соседям. Без взаимного ограничения прав соседей-собственников невозможен «мир» и «покой» во всем мире. Судебная практика свидетельствует о том, что в судебную «орбиту» соседских споров затягивается большое количество собственников жилья и земельных участков. В дореволюционный период действовали достаточно цивилизованные нормы, регулировавшие имущественные отношения соседей. В советский период соседско-правовые нормы отсутствовали или были разрозненными, в них преобладали нормы публичного права.

Исследователи немецкого права А. Жалинский и А. Рёрихт утверждают, что право соседствования (Nachbarrecht) занимает особое место в структуре регулирования земельной собственности, что это комплекс правовых норм, базирующихся на публичном и частном праве, и призванных обеспечивать по возможности мирную жизнь соседей^[419].

Российский исследователь-цивилист О.А. Поротикова полагает, что соседство - это взаимоотношение двух и более лиц, обладающих вещными или обязательственными правами на одно и то же либо граничащее друг с другом и расположенное в непосредственной близости имущество. Термин «соседское право» незнаком нашей правовой доктрине и законодательству, а редкое упоминание о нем ориентировано лишь на бытовое, обиходное понимание его смысла^[420].

По убеждению Ю.Н. Андреева, правовой институт соседства - это институциональная совокупность норм гражданского, земельного и иного законодательства, направленная на ограничение прав физических и юридических лиц с целью защиты прав и законных интересов соседей в сфере владения, пользования и распоряжения объектами соседской недвижимости в целях поддержания «соседского» мира, гармонизации взаимоотношений лиц, проживающих по соседству или в непосредственной близости друг от друга^[421].

По моему мнению, «соседское» право можно отнести к

институциональному гражданско-правовому институту, объединяющему вокруг себя многие имущественные вопросы и пути их решения ради интересов соседей-собственников и всего общества. «Соседское право» тесно связано с взаимным законным ограничением правомочий соседей - земельных собственников, собственников жилых и нежилых помещений, зданий, строений, имущественных комплексов в сфере владения, пользования и распоряжения своей недвижимостью. Объектами «соседского права» являются земельные участки, здания, строения, жилые и нежилые помещения, отделенные друг от друга межевыми границами, общими стенами, условными линиями.

В систему ограничений прав собственников-соседей входят не только легальные (законные) ограничения, но и ограничения, порожденные сервитутными соглашениями, судебными решениями, прямыми указаниями закона о пользовании чужой соседской недвижимостью в известных пределах. Сервитутные ограничения прав соседа (соседей) неизбежно ведут к обременению его (их) недвижимого имущества в пределах, предусмотренных источниками сервитутного права. Правовым основанием обременения соседского имущества могут быть не только предиальные сервитуты, но и такие договорные конструкции вещно-правового характера, как аренда, рента, залог (ипотека), односторонние сделки в виде завещательного отказа (легата).

В настоящее время активно обсуждаются новеллы законопроекта о внесении в действующий ГК РФ положений-норм соседского права^[422]. Согласно этому Проекту, лица, владеющие соседними недвижимыми вещами, при осуществлении принадлежащих им вещных прав должны соблюдать ограничения, установленные законом в пользу соседей (соседские права). Соседи-собственники обязаны поддерживать собственные объекты недвижимости в надлежащем состоянии (ст. 225). Собственник земельного участка обязан владеть и пользоваться своим земельным участком с уважением (учетом) правомочий и охраняемых законом интересов соседей - собственников по владению и пользованию своими земельными участками. Собственник-сосед должен претерпевать воздействия со стороны соседей (в виде шума, дыма и т.д.), если эти воздействия не влияют существенным образом на соседские права с учетом правового режима недвижимого объекта, его места нахождения и характера (вида) использования. В том случае, если соседское воздействие превышает допустимые нормы (пределы), потерпевший собственник-сосед вправе требовать устранения соответствующих препятствий в пользовании своим земельным участком (ст. 293 Проекта).

Собственник земельного участка обязан принимать меры по предупреждению имущественного вреда соседу-собственнику, не возводить здания или сооружения, создающие недопустимое воздействие на соседний земельный участок. Сосед обязан снести здание (сооружение), если оно превышает допустимое воздействие на соседний земельный участок. В обязанности собственника входит: устранять опасность обрушения здания (сооружения) на соседний участок, допускать на свой участок соседа и указанных им лиц для производства и ремонта своего недвижимого имущества, не препятствовать водоснабжению соседа, не возводить на своем земельном участке здания, сооружения, посадку деревьев, ухудшающие обзор местности и качественное состояние соседского имущества. На собственника возлагается обязанность не производить земляные и грунтовые работы, угрожающие целостности (качеству) соседской недвижимости. Сосед обязуется не сооружать колодцы и канализационные сооружения, ухудшающие существенным образом инфраструктуру соседей-собственников^[423].

Собственник земельного участка приобретает право собирать плоды, упавшие с соседских деревьев на его земельный участок, срезать (обрезать) проникающие с соседнего участка деревья и кусты, требовать от соседа недопущения притока света на свой земельный участок из-за соседских построек. Собственник-сосед имеет право требовать от собственника соседнего участка принимать участие или выплачивать соответствующее вознаграждение за улучшение или возведение общей стены (забора, изгороди) между соседними земельными участками, нести разумные расходы по эксплуатации таких объектов (ст. 294)^[424].

Собственник земельного участка может возводить на своем участке здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, требований о целевом назначении земельного участка^[425]. Последствия самовольной постройки предусмотрены статьей 222 ГК РФ (ст. 263 ГК РФ).

Согласно ст. 222 ГК РФ, самовольной постройками является здания, сооружения, строения, возведенные на земельном участке с нарушением предусмотренного законом порядка и разрешенного использования либо возведенные без компетентного разрешения соответствующих муниципальных органов и служб, с нарушением градостроительных и строительных норм (правил). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на неё и не вправе распоряжаться ею. Такая постройка подлежит сносу. Исключением для сноса является судебное признание права собственности на возведенный объект на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании. При этом застройщик должен иметь права, допускающие строительство на нем данного объекта, и не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, не создавать для них угрозу их жизни и здоровью. Муниципальные органы могут принять решение о сносе самовольной постройки в случае её возведения на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот участок находится в зоне с особыми условиями использования территорий или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей.

Совместный Пленум Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснил, что положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Положения названной статьи распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом, если будет установлено, что единственным признаком самовольного строительства является отсутствие разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию. В изложенной ситуации суд обязан установить факт отсутствия (или наличия) нарушения самовольной постройкой прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы их жизни и здоровью. Сам факт отсутствия разрешения на строительство не может служить единственным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольно возведенный объект. Суду также необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, меры к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Исходя из п. 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Поэтому объект незавершенного строительства как разновидность недвижимого имущества также может быть признан самовольной постройкой^[426].

Ограничение имущественных прав земельных собственников составляет значительную часть норм ГК РФ (гл. 17), Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ)^[427] и иных законов Российской Федерации. Эти ограничения наблюдаются как в сфере владения, пользования, так и распоряжения земельными участниками.

Ограничения имущественных прав земельных собственников вызваны особой ценностью земель и земельных участков. Необходимость земли для ведения человеком его социально-экономической деятельности неоспорима. Обладание землей дает человеку возможность создания условий, обеспечивающих достойную жизнь, свободное развитие, предпринимательскую, трудовую и иную позитивную деятельность, владеть земельным участком, пользоваться и распоряжаться им в пределах, установленных законодательством. Земля выполняет особую функцию (социальную) (см., например, ст. ст. 7 - 9, 25, 34, 36 - 37, 42, 44, 55 Конституции РФ).

Русский цивилист и теоретик права К.Д. Кавелин справедливо утверждал, что права на землю сопровождают всю историю развития человеческого общества, все известные исторические события связаны с ними, в связи с ними звучат имена народных лидеров, они влияют на дальнейшее развитие всего общества и государства^[428]. Величайший русский писатель и философ Ф.М. Достоевский писал, что только при стабильном землепользовании в стране могут торжествовать правопорядок, нравственность, интеллект нации, любое проявление жизнедеятельности общественного организма^[429]. Белорусский ученый О.А. Хотько усматривает эколого-правовой интерес ограничения земельных прав в сохранении окружающей среды, охране жизни и здоровья человека, в обеспечении нормального развития общества, рационального использования природных ресурсов. Ограничения прав на землю существенным образом влияют на социальные и экономические условия человеческой деятельности и самого человека^[430].

Ограничение имущественных прав собственников на земельные участки представляет собой стеснение возможностей субъективных имущественных прав, уменьшение объема правомочий, осуществляемых земельными собственниками, установление пределов (границ) владения, пользования и распоряжения земельными участками, создание правовой модели поведения управомоченных лиц (носителей субъективных прав на землю) в установленном законом порядке на основе норм гражданского права в целях защиты прав и законных интересов личности, общества и государства. Ограничение прав на земельные участки - это ограничение вещных, обязательственных прав земельных собственников. Ограничение

имущественных прав на земельные участки может происходить путем

легального (законного) ограничения прав собственности, функционированием ограниченных вещных прав на землю, включая сервитуты.

Согласно Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ст. 9 и 36).

Современное ограничение имущественных прав на земельные участки осуществляется на конституционной основе с применением норм гражданского права с учетом требований соответствующего законодательства и законодательства чтобы обеспечить права и законные интересы физических и юридических лиц, ради целевого и рационального использования, повышенной охраны земель как основы жизни и культурно-хозяйственной деятельности человека, составной части природы, природных ресурсов, недвижимых объектов, основных средств производства.

В развитие основных положений конституционного права, нормы ГК РФ констатируют, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется собственниками свободно в той мере, в какой оборот этих объектов допускается законом. При этом осуществление земельных прав собственниками и иными лицами не должно причинять вред окружающей среде и нарушать права и законные интересы других лиц (ст. 29). Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду, распоряжаться им иным образом (ст. 209) с учетом оборотоспособности земельных участков. Закон может ограничить или вовсе запретить использование земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий не по целевому назначению. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться лишь в пределах, предусмотренных их целевым назначением (ст. 260 ГК РФ). Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению всё находящееся над и под поверхностью его участка, если иное не предусмотрено законом и не нарушает права других лиц (ст. 261 ГК РФ). Граждане имеют право свободно (без какого-либо разрешения) находиться на открытых земельных площадках государственной или муниципальной собственности, использовать имеющиеся на них природные объекты в пределах, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также собственником земельного участка. Любое лицо может пройти через чужой земельный участок, если последний не огорожен, не подвернут очевидному запрету на его посещение, и такая форма использования чужого имущества не причинит ущерба или беспокойства собственнику (ст. 263 ГК РФ).

Следует заметить, что достаточно много ограничений имущественноземельных прав и интересов собственников содержится в Земельном кодексе РФ (ЗК РФ), федеральных законах о землеустройстве^[431], об охране окружающей среды^[432], об обороте земель сельскохозяйственного назначения^[433], о

государственном кадастре недвижимости, о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об ипотеке^[434], о мелиорации^[435], о безопасном обращении с пестицидами и агрохимикатами, о государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения^[436], о личном подсобном хозяйстве^[437], о крестьянском (фермерском) хозяйстве и других законах Российской Федерации.

ЗК РФ предусматривает ограничения относительно субъектов и объектов земельных правоотношений, устанавливает категории земель, правила перевода одной категории земель в другую, полномочия органов власти и управления в сфере земельных отношений, ограничения при возникновении и прекращении прав на землю, осуществлении прав собственности (владение, пользование и распоряжение), устанавливает правовой режим ограниченных вещных прав на землю.

Проф. А.П. Анисимов классифицирует ограничения прав собственников земли по следующим принципам: содержание, субъект права, предмет правового регулирования. Ученый считает, что ограничения в отношении права муниципальной собственности на землю обусловлены принятием федеральных правовых актов, либо региональных правовых актов, и обеспечивают сужение правомочий органов местного самоуправления, что принуждает их воздержаться от отторжения муниципальных земель, чтобы обеспечить права и охраняемые законом интересы жителей субъекта Российской Федерации, либо Российской Федерации в целом^[438].

Т.Б. Станкевич предлагает при классификации ограничений вещноземельных прав учитывать содержание, категорию земель, целевое назначение земель, срок действия ограничений, основания возникновения (прекращения) ограничений, применение способов защиты^[439].

В свою очередь, А.Ю. Сидоренко классифицирует ограничения, действующие в отношении права собственности на землю в зависимости от оснований их возникновения и необходимости обязательной государственной регистрации таких ограничений. Среди оснований возникновения таких ограничений ученый указывает прямые указания закона, решения уполномоченных государственных органов, гражданско-правовые сделки, сервитут, судебные решения об аресте земельных участков, установлении сервитута, прочие ограничения^[440].

И.Ю. Антончик (Республика Беларусь) утверждает о существовании: 1) ограничений в сфере распоряжения (оборота) земельными участками; 2) ограничений в сфере использования земельных участков как имущества и природного объекта; 3) ограничений в интересах соседей^[441].

Представляется, что со многими классификационными предложениями можно согласиться, но с условием, если заявленные классификации базируются на научной основе, имеют четко поставленные задачи (цели) и дают добротный теоретический и практический результат. Таким качествами предложенные классификационные группы обладают.

Наибольшую поддержку заслуживает вывод, согласно которому ограничительные пределы прав собственников земельных участков могут включать: 1) основные принципы как гражданского, так и земельного законодательства; 2) земельно-правовые и цивилистические запреты, а также преимущественные права и дополнительные обязанности, которые связаны с тем, что земельные участки принадлежат к самой важной категории недвижимых объектов и природных ресурсов; 3) нормы гражданского и земельного права в отношении оборотоспособности участков земли, особенностях заключения земельно-правовых сделок; 4) общие нормы и нормы специального характера об объектах и субъектах прав на участки земли

сельскохозяйственного назначения; 5) нормирование и достижение целевого назначения; 6) гармоничное сочетание интересов общества и законных интересов физических и юридических лиц; 7) добросовестность¹.

Основные принципы российского земельного законодательства сдерживают (ограничивают) имущественные права собственников земли. К таковым принципам Земельный кодекс РФ, в частности, относит: 1) учет значения земли как основы жизни и деятельности людей; 2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства; 3) охрана жизни и здоровья человека; 4) участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в обсуждении земельно-правовых вопросов; 5) единство земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости; 6) доминирующее значение особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий; 7) деление земель на категории, исходя из их целевого назначения, соблюдение требований разрешенного использования и зонирования территорий; 8) дифференцированный подход к установлению правового режима земель; 9) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (ст. 1).

При регулировании земельно-имущественных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель (ст. 1).

Особое место среди ограничений права собственности на землю занимает сервитут. Как известно, сервитут относится к категории ограниченных вещных

прав. Большинство отечественных цивилистов считает, что ограниченное вещное право - это суть право на чужую вещь (jura in re aliena). В юридической литературе имеется мнение, что для ограниченных вещных прав на землю характерны: 1) правомочия непосредственного воздействия на чужую вещь; 2) вещное обеспечение в виде принудительного взыскания за счет земельного участка; 3) вещно-правовая защита^[442].

Считаю, что специфическими качествами ограниченных вещных прав на землю являются: 1) ограниченность, производность, зависимость от абсолютного права - права собственности; 2) эффект следования; 3) чужая недвижимость - объект воздействия; 4) закрытый перечень видов вещных прав (numerus clausus).

Проф. И.А. Покровский разделил вещные права на чужую вещь на три группы: 1) права, дающие возможность пользоваться чужой вещью

исключительно для себя; 2) права на получение меновой ценности от стоимости находящейся под залогом; 3) права приобрести указанную вещь (например, право преимущественной покупки)^[443].

Проф. Е.А. Суханов выделяет следующие виды вещных прав: 1) вещное право определенных юридических лиц, дающее возможность хозяйствования с имуществом собственника; 2) ограниченное вещное право использовать чужие земельные участки; 3) право ограниченного пользования не находящимся в собственности жилым помещением; 4) обеспечительное право залога и удержания^[444].

Проф. Л.В. Щенникова указывает на следующие виды вещных прав: 1) вещное право юридических лиц, дающее возможность хозяйствования с имуществом собственника; 2) вещное право сервитутного типа; 3) вещное право использовать земельные участки; 4) правомочия залогодержателя^[445]. Есть и иные точки зрения^[446].

Следует заметить, что с 1 марта 2015 г. из действующих на территории Российской Федерации ограниченных вещных прав в отношении земли исключены такие, как право бессрочного пользования и пожизненное наследуемое владение, но если соответствующие права были приобретены до 2001 г. (года принятия ЗК РФ), то они продолжают действовать^[447].

Проект Федерального закона № 47538-6 о внесении изменении и дополнений в ГК РФ предлагает следующие виды ограниченных вещных прав, (наряду с полным правом собственности, включая право собственности на земельные участки): право постоянного землевладения (гл. 20); право застройки (гл. 20.1); сервитут (гл. 20.2); право личного пользовладения (гл. 20.3); ипотеку (гл. 20.4); право приобретения чужой недвижимой вещи (гл. 20.5); право вещной выдачи (гл. 20.6); право оперативного управления (гл. 20.7); право ограниченного владения земельным участком (ст. 297.1)^[448].

Будучи ограниченным вещным правом, сервитут стесняет (ограничивает) права собственника (а вместе с правами - интересы некоторых собственников и иных лиц ради интересов других собственников и лиц), особенно в сфере использования вещи. Для сервитутных правоотношений характерны служение земельного участка или другого объекта недвижимого имущества интересам третьих лиц - соседей. Само слово «servitus» переводится на русский язык как «рабство вещи» или «служение». Земельные сервитуты римского частного

права предписывали следующее: человек имеет право пройти пешком, проехать на лошади по земельному участку, расположенному по соседству, также человека могут нести по чужому участку на носилках; человек может прогонять скота через соседний земельный участок; он может проехать по чужому земельному участку, если везет на телеге тяжелую поклажу; человек имеет право переплывать чужое озеро; человек обладает правом проведения воды с другого участка, правом черпать воду с чужого участка, в сочетании с правом проходить к источнику; человек имеет право отводить воду со своего участка на соседний; человек имеет право выгонять скота к водопою на чужой земле; если соседние участки расположены на склоне, человек имеет право спускать дождевую воду через участок, находящийся ниже. Римляне знали и о таких видах сервитутов, как право выпаса скота на соседнем участке, рубки леса на соседнем участке, складывания на соседнем участке плодов, собранных на своей земле. К городским сервитутам в римском праве относились следующие: право проведения через чужую землю трубы для отвода грязных вод; право на устройство балкона над территорией соседа; право опоры на соседское здание или стену; право отводить на чужой участок дождевую воду; права на ограничивать вид из своего дома; право класть что-либо возле соседской стены; право пропуска дыма на участок соседа и т.д.^[449].

Русская дореволюционная цивилистика выделяла следующие важнейшие признаки сервитутов: 1) вещный характер; 2) правомочия пользования чужой вещью; 3) меньший объем правомочий по сравнению с собственником; 4) отсутствие положительных действий в пользу управомоченного со стороны обязанного лица; 5) деление сервитутов на личные и вещные^[450].

Согласно современным нормам ГК РФ, сервитуарий имеет право требовать от собственника зависимого участка земли право ограниченного пользования соответствующим участком. Например, сервитут может быть установлен по соглашению между собственником соседнего участка земли и лицом, которое требует установления сервитута (ст. 274, 277).

ЗК РФ предусматривает так называемые публичные (временные или срочные) сервитуты (ст. 23).

Полагаю, что данный вид служения (обременения) является не сервитутом, а легальным ограничением права собственности, поскольку существенным образом отличается от частно-правового сервитута. Если последний устанавливается законом или соглашением сторон, то публичные ограничения - устанавливаются законом, иными нормативно-правовым актами, решениями органов самоуправления. Различно содержание (сущность) этих ограничений (обременений).

Многие дореволюционные цивилисты России считали ошибкой отнесение такого рода ограничений к разряду сервитутов.

Так, проф. В.И. Синайский отмечал, что нельзя смешивать такие понятия, как «ограничение прав собственности» и «права других лиц на чужую собственность» (включая сервитуты). Несмотря на то, что права других лиц на чужую собственность также стесняют реализацию права собственности, эти стеснения не входят в само понятие права собственности. Ограничение права собственности производится в интересах других собственников и субъектов гражданского права, так как предоставление ограниченного права расширяет частное господство над чужой собственностью^[451].

Проф. Г.Ф. Шершеневич также указывал, что ограничения права собственности направлены лишь на стеснение собственника в осуществлении своих прав, а не на предоставление ограниченного права пользования его имуществом другим лицам (соседям). Для последней цели существуют сервитуты^[452].

Проф. Д.И. Мейер подчеркивал, что ограничения прав не принадлежат к категории ограниченного права на чужую собственность, поскольку последнее выводится из права собственности, а ограничения составляют его предел: ограничения предусматривают для посторонних лиц только право на совершение известных действий, которые не считаются нарушениями права собственности^[453].

По мнению Е.В. Васьковского, можно называть законные ограничения «легальными сервитутами», но это неудачный термин, так как понятие «сервитуты» смешиваются с «ограничением прав собственника». В то время как установление сервитута производится с целью удовлетворить

индивидуальные потребности лица, ограничения действуют для всех людей в целом или для какой-то группы лиц. В конечном итоге, ограничение права является оборотной стороной сервитутного права^[454].

В современной юридической литературе существует мнение о тождестве понятий «ограничение» и «обременение», поскольку отечественное

законодательство не раскрывает эти понятия, хотя достаточно часто ссылается на них^[455].

По моему убеждению, эти понятия должны различаться.

Т.В. Дерюгина верно называет обременение дополнительным правом на объект, определенным правомочием на имущество другого лица, а не ограниченным правом самого собственника.^[456].

Проф. В.П. Камышанский пришел к обоснованному выводу, что ограничения права собственности изначально, «внутренне» присущи праву собственности, в то время как обременения представляют собой затруднения, привнесенные другими лицами, и они не дают возможность собственнику имущества реализовывать в полном объеме свои правомочия.^[457].

Как верно заметил проф. Е.А. Суханов, ограниченные вещные права ограничивают хозяйственное господство собственника на имущество, то есть, и само право собственности в целом^[458].

Ограничения прав собственника затрагивают лишь сферу пользования, в то время как классические ограничения прав собственника могут стеснять различные виды правомочий собственника, включая владение и распоряжение. Если частные сервитутные связи (ограничения) устанавливаются в интересах конкретно указанных лиц (сервитуариев), то бенефициарами (выгодоприобретателями) законных ограничений права собственности может быть относительно большое число лиц, все общество, государство.

И.А. Покровский довольно метко подметил, что «истинной ценой, которою покупается каждое подобное ограниченное право на чужую вещь, является урезанное, морально и экономически подорванное право собственности»^[459].

Следует признать, что институциональному регулированию законных интересов собственников способствуют различные ограничения (пределы, границы) владения, пользования и распоряжения имуществом собственников. Ограничивая возможности осуществления субъективных прав собственника, законодатель неизбежно ограничивает его интересы с целью нормального осуществления законных интересов других собственников и иных субъектов гражданского права. В то же время ограничение прав и интересов других лиц закономерно ведет к защите прав и законных интересов первых собственников. По существу, ограничительные нормы гражданского права являются правовыми средствами упорядочивания (институционализации) всей системы законных интересов собственников. Без ограничения прав и интересов различных участников правоотношений (включая собственников) невозможно гармонизировать их интересы с интересами других лиц, устранять конфликты между ними, признавать те или иные потребности (побуждения) законными интересами, оказывать им дальнейшее содействие и защиту, отказывать в удовлетворении ложных, мнимых, несущественных, общественно-незначимых, нетипичных, неактуальных интересов.

Существуют самые различные классификации ограничений права собственности и интересов собственников в зависимости от цели и оснований классификации, целевого назначения и содержания ограничений, сферы ограничений, вида ограничительных средств, субъектов и объектов ограничений, фактического результата. Существуют ограничения в сфере возникновения (легализации) собственнических интересов, их законодательного признания, осуществления (реализации) и защиты, Возможны ограничения в сфере прекращения прав и законных интересов собственников. Допустимы ограничения физических и юридических лиц, публично-правовых образований, земельных собственников, собственников объектов недвижимости, жилых помещений, соседей-собственников, ограничения, установленные законом и ограничения (обременения), вызванные сервитутными, арендными, залоговыми (ипотечными), обеспечительными отношениями.

«Ограничение» имущественных прав на недвижимое имущество не идентично их «обременению». Термины различаются правовой природой, основаниями своего возникновения и прекращения, функциональной направленностью и содержанием.